송사무장의 실전경매 / 경매의 기술 2 / 매경출판

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 ▼ 매일경제 부동산 추천도서       

★ 다양한 최근 실전 사례와 유치권의 기막힌 해법 공개!!!        ▶ 이책을 여는 순간, 지금까지와 다른 경매가 시작됩니다!! ◀ 부동산 경매와 관련된 다양한 최근 실전사례를 통해 경매투자방법에 대한 해답을 제시하고자 시도하고 있는 책이다. 이 책은 경매 시장에 나온 매물 중 어떤 것을 선택해서 어떻게 문제를 해결하고 수익을 올려야 하는지에 대한 가이드를 제시하고 있다. 저자는 법원에서 진행되는 부동산 물건이 모두 다르고, 그 부동산을 점유하고 있는 사람의 성향도 제각각이며, 마지막으로 낙찰물건의 최종소비자인 매수자의 스타일도 개성이 뚜렷하기 때문에 한 가지 성공사례로 모든 상황을 적용하기에 한계가 있다는 견해를 제시하면서 응용력을 가지고 경매 과정에 임할 것을 강조하고 있다. 유치권의 다양한 실전사례와 낙찰자에게 꼭 필요한 이론을 집중적으로 다루고 있는 이 책을 통해 실전 경매에 잘 대처하는 좋은 지침들을 발견할 수 있을 것이다.

 ▼ 매일경제 부동산 추천도서             

머리말...
들어가며 나만의 투자전략을 세워라...

제1부이것이실전경매다!

부자의 길목에서...
명도(상대방의 수준을 가늠하라)
체납관리비는 무조건 낙찰자의 몫?
체납관리비에관한 유용한 판례
공매부동산의명도
드디어 방개 이사하는 날
17만평 vs 20평(공유자우선매수의 진수)
삼고초려(三顧草廬)
성공한 사람을곁에 두어라
눈에 보이지않는 함정
전소유자의 가압류(=할아버지 가압류)
리모델링의 기술
모텔 낙찰기


제2부 유치권완전정복

유치권자 너희들 대체 어디있니?
유치권자 너희들 대체 어디 있니?
실전에서 알아두어야 되는 유치권 이론
현장에서 숨은 가치를 찾아라!
경매감정가의허와 실
임차인의 유치권
유치권 부동산대출
인도명령신청그리고 압박
점유자의 첫 인상에 속지마라!
일타 쌍피
채무자(=소유자)의 유치권
유치권자에 대한 인도명령신청
유치권자에 대한 인도명령신청...
인도명령신청부터 유체동산경매까지
공장 유치권
상황판단 + 순발력
경매에 대하여
어찌하리~! 피할 수 없다면
유치권에 기한형식적 경매
유치권과 형사고소
60억유치권을 해결하라!
1라운드 종이울리다
호랑이 대표를찾아라
형사고소와 유치권에 대한 인도명령신청
유치권에 관한유용한 판례

글을 마치며

 

저 : 송희창

부동산전문회사 (주)케이알리츠 대표이다. '짠돌이'로 불리며 4년 동안 모은 종자돈 1억2천만 원으로 경매를 시작하여 불과 3년 만에 20억 원이 넘는 자산을 쌓은 실전경매 전문가. 음료수 살 돈 몇 백 원조차 아껴야 하는 현실 속에서도 '경제적 자유'를 얻겠다는 큰 꿈은 버리지 않았고, 결국 원하는 경제적 자유의 문턱에 들어섰으며, 현재도 경매시장에서 꾸준히 승전보를 올리고 있다. 다음 카페 '텐인텐'에서 '송사무장'이란 닉네임으로 전문가칼럼을 쓰고 있으며, '행복재테크' 카페에도 칼럼을 연재 중이다. 『송사무장의 실전경매』등의 저서가 있다.

★ 다양한 최근 실전 사례와 유치권의 기막힌 해법 공개!!! ▶ 이책을 여는 순간, 지금까지와 다른 경매가 시작됩니다!! ◀ 이 한 권의 책으로 경매투자에 대한 모든 해답을 제시할 수는 없지만 어떤 물건을 선택해서 어떻게 문제를 해결하고 수익을 올려야 하는지의 길라잡이 역할은 톡톡히 할 것이라 자신한다. 이해가 되지 않는다면 반복해서 읽고 또 읽어 당신 것으로 만들어라. 학창시절 시험 직전 선생님께서 주신 힌트가 어떤 학생에게는 좋은 점수로 연결 되지만 어떤 학생에게 무용지물이 되기도 한다. 그 결과의 차이는 선생님의 능력보다 학생의 노력과 의지가 더 중요함은 굳이 언급하지 않아도 될 것이다. 경매도 마찬가지로 배울 준비가 된 사람만이 이 책을 성공의 발판으로 삼을 수 있다. 또한 경매투자에서 제대로 된 수익을 올리려면 응용력이 뛰어나야 한다. 그 이유는 법원에서 진행되는 부동산 물건이 모두 다르고, 그 부동산을 점유하고 있는 사람의 성향도 제각각이며, 마지막으로 낙찰물건의 최종소비자인 매수자의 스타일도 개성이 뚜렷하기 때문에 한 가지 성공사례로 모든 상황을 적용하기에 한계가 있기 때문이다. 따라서 당신이 초보자라면 이 책에서 소개되는 한 가지 사례를 다른 상황에 활용할 수 있는 응용력과 상상력을 키워야 할 것이다. 자신만의 명검을 만들어라! 어느 전문가든 그들의 손에 자신의 능력을 보필해줄 명검을 갖고 있는 것이다. 아무리 훌륭한 장수라도 담금질이 제대로 되지 않은 무딘 칼로 수많은 승전보를 들려줄 수 있었을까? 가끔 내 책을 읽고 어렵다고 얘기하는 독자들이 있다. 경매를 했던 사람이 그렇다면 게으름을 입증하는 것이고, 경매초보자라면 아직 준비가 덜 되었다는 반증이다. 물론 이 책은 시중의 쉬운 경매 책에서 볼 수 있는 이론에 대한 설명은 배제하고 실전위주로 썼다. 하지만 조금 어렵더라도 여러 번 반복해서 읽는다면 당신에게 꼭 맞는 무기로 활용할 수 있을 것이다. 이것이 바로 필자의 의도이다. 유치권! 이젠 선택이 아닌 필수! 호신술은 싸우기 위해 배우는 것이 절대 아니다. 급박한 상황에 처했을 때 그 상황을 모면하기 위해 미리 준비하는 것이고 힘을 길러놓는 것이다. 이젠 경매에서 유치권을 익히는 것은 호신술을 익히는 것과 마찬가지 상황이 되어버렸다. 처음부터 아예 복잡한 물건을 피해서 투자해도 되지만 경매시장 곳곳에 유치권의 위험이 도사리고 있어서 유치권에 대한 공부는 선택이 아닌 필수요소가 되었다. 이 책에선 필자가 최근에 해결했던 유치권의 다양한 실전사례와 낙찰자에게 꼭 필요한 이론을 집중적으로 다루었다. 나만의 투자전략을 세워라! 2009년 부동산 시장은 춤을 추듯 불안한 장세가 전개되고 있다. 전문가 중에는 하락을 예견하는 사람도 있고, 현재 바닥을 지나 상승하는 시점이라 하는 사람도 있다. 정부에서 다주택자에 대해 양도세를 완화해 주고, 비사업용토지에 대한 중과세도 폐지한다고 발표했다. 그만큼 현 시장이 불안하므로 충격을 완화하기 위해서 당근책을 내놓은 것이다. 하지만 장세가 마냥 하락하진 않을 것이다. 이런 시기에 여력이 되는 실수요자는 우량물건에 접근할 것을 추천한다. 투자자라면 약간의 관망도 필요하겠지만 실수요자라면 이런 기회를 놓치지 말자. 사실 투자자라도 안전마진과 임대수익이 확보된다면 부동산을 매입해도 문제가 없을 것이다. 책에 소개되는 사례 중에 필자도 위기가 곧 기회라 여기고 매입한 물건들이 자주 등장한다. 투자물건은 작은 것부터 시작하라! 경매를 시작하면 누구든 처음 접하는 것이 빌라투자이다. 아마도 투자비용도 적게 투입되고 대출도 무난하기 때문에 빌라를 낙찰 받는 것부터 시작한다. 연립, 소형아파트도 비슷하게 소액으로 투자가 가능해 첫 물건으로 어울린다. 하지만 대부분이 쉽게 시작할 수 있는 물건이므로 그만큼 경쟁도 치열하다는 것은 감안해야 한다. 따라서 첫 물건은 수익에 대한 대박을 꿈꾸기보단 경매의 전 과정을 경험한다는 생각으로 입찰을 준비해야 한다. 기존 낙찰가에 흔들리지 마라! 부동산 중개업소나 경매컨설팅업체, 그리고 초보자들 대부분은 경매입찰가격을 산정할 때 기존낙찰가를 참조한다(경매 유료사이트 어느 곳이든 해당물건 인근지역 낙찰가격의 평균을 산출한 ‘인근낙찰가’란 자료가 있다). 하지만 이 자료를 맹신하여 입찰가격을 산출하면 실수를 범할 수 있다. 왜냐하면 인근지역의 평균 낙찰가격에 포함되는 데이터엔 초보들이 높게 쓴 경우도 있을 것이고, 고수들이 낮게 적어내어 가끔 낙찰 받은 경우는 있을 것인데 그것들을 모두 종합해서 나온 평균값을 신뢰한다는 것은 현실적으로 무리가 있다. 오히려 인근낙찰가를 기준으로 입찰가? 산정하기에 입찰에 대한 욕심이 꾸준히 낙찰가를 올리게 하는 결과를 초래했다. 그래서 기존낙찰가를 기준으로 수익률을 환산해 보면 형편없는 경우가 많다. 목표를 분명하게 설정하라! 경매투자는 입찰할 물건을 선정하는 것부터 시작된다. 그런데 막상 유료사이트를 클릭하여 경매물건을 검색하려다 보면 방대한 물건에 어느 물건을 골라야 할지 막막하다. 쉬운 물건을 선택하자니 경쟁이 심할 것이고 어려운 물건을 선택하려니 마무리가 잘 될지 걱정이 앞선다. 초보자일수록 이런 현상은 더욱 심하다. 따라서 경매투자를 하기 전 내게 맞는 목표설정을 분명히 해야 한다. ·단기로 투자할 것인지 장기투자로 할 것인지? ·가진 돈을 모두 올인할 것인지 몇 개의 종목으로 분산할 것인지? ·실거주목적인지 투자목적인지 임대목적인지? ·주거형물건, 상가, 토지, 특수물건인지? 막연하게 수익나는 물건 전부를 입찰한다는 생각보다 자신의 상황에 맞는 기준을 선택한다면 체계적으로 부동산을 매입할 수 있다. 목표가 분명하면 사물이 또렷하게 보이는 법이다. 상가는 저렴한 물건보다 무조건 입지를 선택하라! 주거형 물건에 비해 상가의 낙찰가는 매우 저렴한 편이다. 하지만 저렴하게 낙찰 받더라도 꼭 수익이 난다고 확언할 수 없기에 주의를 더 기울여야 한다. 한 번 형성된 상권은 쉽게 바뀌지 않는다. 따라서 현장답사를 통해 상권이 형성된 지역에 위치하는 물건인지 임차인이 장사를 제대로 하지 못해서 나온 것인지를 정확하게 판단해야 한다. 앞으로 기회는 많이 있다. 절대 조급해하지 마라! 채권회수를 하기 위해 담보로 잡아 두었던 부동산을 경매로 신청하면 최소6개월이 지나야 첫 번째 매각기일이 지정된다. 경매가 시작되려면 법원이 지정한 감정평가기관에서 부동산의 감정평가도 해야 되고 집행관이 부동산에 직접 방문하여 임차인의 점유현황조사를 작성하는 등 경매진행에 필요한 여러 절차를 거쳐야 하는데 그 기간이 최소 6개월이다. 따라서 작년 금융위기에 흔들렸던 물건들이 이제부터 슬슬 나오기 시작한다. 부동산 경매가 경기에 후행한다는 말이 이래서 나온 것이다. 현재 상황이 눈에 띄게 나아지지 않는다면 앞으로 좋은 물건은 꾸준히 경매시장에 등장할 것이다. 그러므로 절대 조급하게 서둘지 말고 꾸준히 관심을 가진다면 좋은 기회를 얻을 수 있을 것이다. 아이러니하게 부동산의 매수세는 일반매물시장보다 경매시장이 먼저 움직이므로 경매낙찰가는 부동산의 선행지수로 가늠할 수 있다. 당분간 저금리가 예상되므로 감내할 수 있는 대출은 최대한 활용하라! 한국은행에서는 기준금리를 2%로 유지하고 있다. 경제상황이 단 시간에 반등하지 않을 경우 앞으로 최소한 1년 정도는 저금리 기조가 예상된다. 또한 현재 경제위기는 우리나라만의 문제가 아니여서 일본의 제로금리나 미국의 저금리에 역행할 수도 없는 상황이다. 저금리시대에 부동산을 매입할 때 적절하게 대출을 활용한다면 리스크를 줄이면서 안전하게 수익을 올릴 수 있다. 따라서 적정대출을 활용하여 부동산을 매입하여 원금대비수익률을 높이고 한 건의 부동산에 올인을 하는 것보다 여러 개로 분산투자를 하면 수익률과 리스크를 효과적으로 관리할 수 있다. 정부에서 베푸는 관용을 누려라! 부동산에 투자하는 사람은 투기꾼이 아닌 애국자다. 필자의 경우도 여러 채의 부동산을 매입하고 매도를 하면서 올해에만 1억 원이 넘는 세금을 납부했다. 정부가 다주택자 양도세 완화와 비사업용토지에 대해 양도세를 완화하는 것처럼 투자자에게 긍정 시그널을 보낼 때 움직이는 것이 좋다. 과거를 되새기면 알겠지만 불황의 시기가 오거나 경기부양을 해야 할 때 정부는 늘 부자들에게 러브콜을 보냈다. 김대중 정부시절 분양권전매에 대한 허용도 그러한 경우에 속한다. 그 시기를 놓치고 부동산 상승장에 진입하여 무리하게 부동산을 매입하면 오히려 뭇매를 맞기 십상이다. 똑같은 부동산을 사고 팔아도 어떤 시기엔 관용을 누릴 수 있고 어떤 시기엔 따가운 눈총을 받는 것이다. 포기하지 않는다면 꼭 성공할 수 있다! 시간이 지나간 뒤에 어떤 사람의 성공담을 듣고 배 아파할 수도 있다. 부동산 투자에서 제일 중요한 것은 관심을 놓지 않는다는 것이다. 이런 관심만 유지해도 시세의 동향과 흐름을 탈 수 있어서 좋은 급매물이 나타나면 과감한 결단을 내릴 수 있다. 평소엔 관심이 없는 사람이 진정 좋은 물건이 자신 앞에 나타나도 그것이 정말 싼 것인지조차 분간할 수 없으므로 부동산투자로 절대 수익을 올릴 수 없을 것이다. 기회는 준비된 자만이 얻을 수 있는 것이다. 필자가 현장을 돌아보면 지금도 열심히 뛰어다니는 사람이 종종 보인다. 그들은 뷔페에서 제일 맛있는 음식을 찾아다니고 있는 것이다. 시장상황이 어려울수록 더 좋은 물건이 등장하고 시장이 회복되면 찌꺼기만 남는 것이 부동산 시장의 현실이다.

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