돈 버는 꼬마빌딩은 무엇이 다른가 부동산 전문 펀드매니저가 알려주는 꼬마빌딩 투자·운용 플랜 /매일경제신문사(매경출판)

 

좋은 매물 알아보는 방법부터 공실 없이 운용하는 노하우까지!
운용·관리만 잘해도 매매차익은 저절로 따라온다

꼬마빌딩 열풍이 이어지고 있다. 과거 고액 자산가들만의 리그였던 빌딩 시장이 이제 일반 투자자들로 넘쳐난다. 그간 모아뒀던 종자돈 또는 소중한 퇴직금으로 대출 레버리지를 일으켜 너도 나도 건물주 되기에 혈안이다. 이들에겐 ‘어떤 입지의 어떤 건물을 얼마의 가격으로 매입할 수 있는지’가 주된 관심사다.

이 책은 이론이 아닌 실전을 다룬 책이다. 오랜 기간 빌딩 매입과 운용에 몸담아온 한 펀드매니저의 경험을 빠짐없이 담았다. 겉만 번지르르한 게 아닌 정말 ‘알짜 빌딩’의 조건은 무엇인지부터 공실 없이 큰 수익을 내며 운용하는 노하우까지 모든 것을 다룬다. 특히 빌딩을 운용하며 겪을 수 있는 수많은 시행착오를 디테일하게 분석해 미리 대비하게끔 하는 것이 목적이다. 재무관리, 임차인들과의 관계, 법적 문제 대응법 등 건물주로서 반드시 필요한 내용만 골라 담았다.

이 책의 앞부분은 매입할 자산을 고르는 조건과 입지 등을 설명하는 데 할애했다. 현장에서 직접 발로 뛰어야만 알 수 있는 빌딩 매입 노하우를 담았다. 이후 본격적으로 빌딩 운용에 대해 심도 있게 다룬다. 이 역시 겪지 않으면 쉽게 알기 힘든, 건물주로서 반드시 알아야 할 내용만 다뤘다. 모든 내용은 이론에 국한하지 않고 시장에서 통용되는 이야기들을 담고 있다. 부동산 전문 펀드매니저인 저자가 직접 시장에서 발로 뛰며 겪은 노하우를 경험이 적은 건물주들과 예비 건물주들에게 명확하게 전할 수 있도록 노력했다.

저 : 강민성
대형 자산운용사에서 부동산 전문 펀드매니저로 일하고 있다. 홍익대 건축학과를 나와 유수 건설사에서 사회생활을 시작한 후 부동산·금융 업종에 뛰어들었다. 현재 펀드 설립으로 매입한 빌딩의 운용에서 발생하는 운용이익 및 매각을 통한 매각이익을 투자자에게 배당하는 형태의 부동산 투자 업무를 하고 있다. 국내외 총 11만 2,000평 규모의 자산을 운용해 왔으며, 운용규모 기준으로는 약 1조 6,000억 원에 이른다. 국내뿐 아니라 글로벌 자산 운용경험이 있어 국내빌딩시장의 특징을 더욱 잘 이해하며 서울 전 권역 및 경기도 주요 권역의 빌딩 매매 및 임대시장에 대한 경력을 갖추고 있다.

머리말 돈 버는 꼬마빌딩에는 특별한 이유가 있다

제1장 꼬마빌딩 투자 첫 걸음, 어느 지역에 투자할까
CHAPTER 1 지금 왜 꼬마빌딩이어야 하나?
CHAPTER 2 먼저 권역별 시장흐름을 관찰하라
CHAPTER 3 꼬마빌딩 입지 분석, 아파트와 전혀 다르다

제2장 내 상황에 꼭 맞는 최고의 꼬마빌딩 찾기
CHAPTER 1 어떤 빌딩이 좋은 빌딩일까
CHAPTER 2 이 건물의 적정가격은 얼마일까
CHAPTER 3 대출의 기술
CHAPTER 4 매매할 때 발생하는 세금은?

제3장 빌딩 운용수입 극대화하기
CHAPTER 1 수입의 구조와 계좌 관리
CHAPTER 2 공실률 줄이려면 어떻게 해야 할까
CHAPTER 3 리테일 임대수입 이렇게 높인다
CHAPTER 4 주차수입 및 이자수입
CHAPTER 5 임대차계약 시 고려할 주요사항은?

제4장 가장 효율적인 비용 지출 노하우 공개
CHAPTER 1 수도광열비 줄이기
CHAPTER 2 보유 중 발생하는 세금은?
CHAPTER 3 수익적 지출과 자본적 지출 공사를 구분하라
CHAPTER 4 재산보험을 아까워하지 말라
CHAPTER 5 건물 운용에 도움을 주는 업체들
CHAPTER 6 이자비용을 체크하자

제5장 자주 발생하는 법적 문제 해결 노하우
CHAPTER 1 임대료 연체 발생과 명도 소송
CHAPTER 2 권리금 분쟁과 계약갱신 요구권
CHAPTER 3 용도 변경과 불법 건축물 개선
CHAPTER 4 전 건물주의 담보대출 저당권

제6장 재무 관리하기
CHAPTER 1 월간 손익관리표
CHAPTER 2 임대수입 관리표
CHAPTER 3 연간·월간 비용지출표
CHAPTER 4 매입·운용·매각 시뮬레이션

부록 용어설명

[교통, 치밀하게 파악하라] 임차인들 역시 가성비를 따지기 마련이다. 중심지로부터 살짝 떨어져 있더라도 임대료가 저렴한 건물을 선호하는 임차인들도 많기에 생각보다 임대가 잘될 수 있다. 다만 지하철이 가장 가까운 대중교통 수단일 경우, 가급적 역으로부터 500미터(도보 10분) 거리를 넘어서진 않도록 하자.
한 가지 팁이 있다면, 대중교통 환경이 아무리 좋더라도 차량 사용이 불편한 건물은 가급적 피하도록 한다. 일반적으로 대중교통은 직원들이 사용하지만 최종 입주를 결정하는 사람은 입주사의 대표다. 이들은 대부분 승용차를 이용하기 때문에 차량 진입과 주차가 불편한 건물은 최종 결정에서 탈락되는 경우가 많다. 대표들은 집에서 출퇴근하기에 거리가 가까운지부터 건물로 진입할 때 본인의 집에서 오는 대로에서 바로 진입하는지, 혹은 유턴해서 돌아 진입해야 하는지까지 깐깐하게 보는 경우가 많다. 차량 사용과 관련한 상황을 잘 파악하도록 하자.
-1장. 꼬마빌딩 투자 첫 걸음, 어느 지역에 투자할까 中

[주요동선 읽는 법] 상가용 빌딩을 구매하고자 할 경우 주요동선을 파악하는 것이 필요하다. 내가 구매할 건물이 주요동선에 포함된다면 상권 발달과 함께 큰 가격 상승폭을 볼 수 있을 것이다. 하지만 한 골목 차이로 상권 발전과 함께하는 빌딩이 되기도 하고, 그 덕을 보지 못해 1층조차 상가가 들어오지 않는 빌딩이 되기도 한다.
이러한 경우는 오히려 더 문제가 된다. 젠트리피케이션으로 인해 발달한 상권이라면 기존에 주택지로 사용되었을 경우가 많다. 그런데 한 골목 차이로 상권이 형성되기 어려운 위치라면 상가로 임대되지도 않고 ‘시끄럽다’는 이유로 주택임대조차 잘 되지 않아 애물단지로 전락할 수 있다.
-1장. 꼬마빌딩 투자 첫 걸음, 어느 지역에 투자할까 中

[가중평균 임대차 잔존기간(WALE) 해석법] 똑같은 면적을 가진 두 개의 빌딩 A와 B가 있다고 치자. 빌딩 A는 1~5층 통으로 단일 대형 임차인(계약 잔존기간 2025년까지)을 두고 있으며 지하는 식당과 카페(계약 잔존기간 각각 2019년, 2020년)에 임대를 준 상황이다. 빌딩 B는 지하 1~5층 각 층별로 오피스와 카페, 식당 등 각각 다른 임차인을 두고 있다(계약 잔존기간 2021년부터 2025년까지 제각각).
가중평균 임대차 잔존기간, 즉 WALE을 계산해 비교해 보면 빌딩 A는 2024년 ○월 ○일이고, B는 2023년 ○월 ○일이다. 빌딩 A의 단일 대형 임차인 계약기간이 길어 유리하게 작용했다. WALE만 보면 빌딩 A를 매수하는 것이 B보다 조금 더 장기간 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 결론을 얻을 수 있다. 하지만 빌딩 A를 매수한다면 대형 임차인의 만기에 재계약이 안 될 수 있는 가능성을 염두에 두어야 한다. 재계약이 불발된다면 단번에 1층에서 5층까지 텅 빈 건물이 될 수 있다는 리스크가 있다. 그렇기 때문에 비록 WALE이 다소 짧긴 하지만 여러 작은 임차인으로 나뉘어져 있는 빌딩 B를 매수하는 것이 안전하다
-2장. 내 상황에 꼭 맞는 최고의 꼬마빌딩 찾기 中

[임대기준가 결정하기] 임대기준가를 결정하는 것은 건물주가 된 이후 우선적으로 해야 할 일이다. 임대기준가 수립을 위한 검토는 매입 후에 시작되는 것이 아니다. 건물주들은 건물매입 검토 시 인근 시장에 어느 정도 가격이 형성되어 있고, 매입하려는 건물 수준이면 어느 정도 선이 알맞은 가격일지 확인한다.
매입한 빌딩이 시장가격 대비 낮은 임대료를 받고 있다면 매입 후 적정수준의 임대료로 조정해야 하고, 반면 다소 높은 임대기준가가 책정된 상태로 높은 공실을 가지고 있다면 알맞은 수준까지 임대기준가를 내려야 한다. 또한 리모델링을 염두에 두고 시작한 프로젝트라면 리모델링 완료 후 변경될 임대기준가 수준도 고려돼야 할 것이다.
-3장. 빌딩 운용수입 극대화하기 中

[임대료가 밀릴 경우는?] 보통 임대차계약서 상에 몇 개월의 임관리비 연체 시 계약 해지가 가능하도록 명기하는 것이 일반적이며, 이는 법적으로도 규정된 기준이다. 민법 제640조에 따라 연체된 차임이 2기에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 임차인의 연체 규모가 계약 해지를 요청해야 하는 수준에 달했을 경우, 임대인은 날짜를 지정하고 정확한 금액을 계산하여 임차인에 건물을 명도해 줄 것을 문서로 요청하여야 한다. 금액을 계산할 때는 임관리비뿐 아니라 임차인이 별도 사용한 추가관리비가 있는지 빠트리지 않도록 하자
-5장. 자주 발생하는 법적 문제 해결 노하우 中

[저당권 순위변화 미리 파악하라] 전 건물주와 건물 간의 관계가 깨끗이 정리된 후, 매수자의 대출을 실행할 때는 매수자의 대출은행으로부터 새로운 저당권을 건물에 설정하게 된다. 그런데 이 과정에서 예기치 않은 이슈가 발생할 수도 있다. 저당권의 순서가 바뀌며 매수자의 담보가능가치가 줄어들 수 있는 것이다.
전 건물주의 담보대출에 대한 저당권이 1순위라 치면 이후 입주한 임차인들의 보증금에 대한 저당권은 그 후 순위로 설정된다. 매매와 동시에 전 건물주의 담보대출 저당권이 해지되면 임차인들의 저당권이 1순위로 올라간다. 그렇게 되면 매수자가 실행하는 대출에 대한 저당권 순위는 그 후 순위로 설정되니 저당권 설정이 가능한 규모가 작아질 수 있다. 이럴 경우 필요한 금액보다 적은 양의 대출밖에 되지 않을 수 있다. 덜컥 매입계약서에 사인하기 전 등기부등본에서 담보권을 확인해 자신이 필요한 대출을 받을 담보한계가 충분한지 확인하는 것이 필요하다
-5장. 자주 발생하는 법적 문제 해결 노하우 中

어떤 빌딩을 어떻게 운용해야
수익률 극대화할 수 있을까

내 상황에 꼭 맞는 최고의 꼬마빌딩은?
아파트와는 전혀 다른 꼬마빌딩 A급 입지
건물의 적정가격, 꽤 정확히 구할 수 있다
상권 발달 방향성, 예측 가능하다
매매가와 임대료 저평가된 빌딩 알아보는 방법
공실률 확 낮추는 몇 가지 영업·협상 기술
내 빌딩 임대료, 얼마까지 받을 수 있을까?
오피스와 리테일, 다르게 접근해야 수익 UP
임대차계약 시 절대 빠뜨리면 안 될 체크포인트
수도광열비부터 각종 세금까지, 비용 지출 노하우
임대료 연체, 권리금 분쟁 등 법적 문제 손쉬운 해결법
용도 및 임차인 변경으로 빌딩가격 2년 만에 1.5배 올라
바로 활용할 수 있는 각종 재무관리표 수록