잘나가는 공인중개사의 비밀노트 : 초보를 위한 취업과 창업 완벽 가이드/매일경제신문사(매경출판)

 

한 권으로 정리한 단기 속성 실무전략!

시중에 공인중개사 응시생들을 위한 학원과 수험서는 넘쳐나지만, 정작 합격자들을 생업의 장으로 안내하는 정보는 극히 제한적이다. 이 책에는 공인중개사 자격증 취득 후 소공으로 취업은 어떻게 하는지, 개업을 한다면 어떤 준비와 절차가 필요한지, 사무실 개업 후 어떻게 운영해야 하는지 등 취업과 창업 과정에 필요한 실무지식이 한 권에 모두 담겨 있다. 듣기 좋은 미사여구나 현실에서 통하지 않는 원칙만을 고집하지 않았다. 철저하게 현업에서 부딪히게 될 내용들만 언급했다. 공인중개사 취업과 창업의 기로에 선 초보들의 답답함과 막막함을 해결해줄 것이다.

저자 : 김영배
서울 토박이로 태어나 고려대 중문학과를 졸업했다. ㈜대한항공 입사 후 칭다오지점장, 상하이지점장, 부산지점장 등 주로 영업 부문에서 30년을 근무하고 임원으로 퇴임하니 어느덧 50대 후반. 제2의 인생을 설계하고자 늦깎이 공부를 시작해 공인중개사가 되었다. 시중에 중개사 응시생들을 위한 학원과 수험서는 넘쳐나지만, 정작 합격자들을 생업의 장으로 안내하는 정보는 극히 제한적이다. 취업 자리는 어디서 알아보고, 창업은 어떻게 해야 할지? 아는 것도, 물어볼 데도 없는 막막함을 극복하며 좌충우돌 체득한 경험과 지식을 공유하고자 이 책을 출간했다.
해마다 2만 명 이상 배출되는 공인중개사 합격자들, 30만 명이 넘는 장롱면허자들이 취업과 창업의 고속도로로 나서기 위한 최고의 도로연수 지침서가 될 것으로 확신한다. 중개업에서의 성공을 꿈꾸며 자격증 공부에 매진 중인 수험생들에게도 도움이 될 것이다. 현재 중개 초보들의 취업과 창업을 위한 강의를 준비하고 있으며, 다음 저서 《베트남 부동산 투자 성공 가이드(가제)》를 집필 중이다.

프롤로그
합격? 이제부터야! 4

1장 도로연수부터 하자 - 소공의 길
개공은 실장님만 좋아해 … 15
소공 취업 - 성차별, 나이 차별 … 15
급여 체계 - 비율제가 맘 편하다 … 16
소공 자리, 어떻게 알아보나? … 18
어디서 일해야 떼돈을 벌지? … 20
면접은 ‘서로’ 보는 것이다 … 22
소공의 장·단점 - 경험이 늘고 눈치도 는다 … 24
취업 후 지켜야 할 두 가지 - 공부 그리고 신뢰 관계 … 25
취업과 창업 전에 - 컴퓨터는 기본 중 기본 … 26

2장 창업 구상 - 비용을 예측하고 전공을 결정하라
쉽게 가자 창업 4단계 … 33
비용이 먼저다 … 35
전공을 정한다 - 아파트, 원룸, 상가… … 40
중개사무소의 종류 - 그냥, 법인, 공동 그리고 풀옵션 월세 … 45

3장 사무실 선정 - 초보는 싼 걸 찾고 고수는 될 자리를 구한다
사무실 입지가 사업의 반 … 53
위치가 가치 - 가성비를 따져라 … 55
사무실, 어디서 찾지? … 60
권리금, 얼마가 적당한가? … 64
회원제 업소가 뭐지? … 67
기존 업소 인수 시 주의사항 … 71

4장 개업 준비 - 개설등록, 사업자등록, 상호등록
중개업 등록 절차 … 77
일반과세자와 간이과세자, 뭐가 다르지? … 83
인테리어는 밝게, 내부는 있어 보이게 … 84
상호 등록 - 네이버, 다음, 구글 그리고 내비 … 85
개업전 직원 채용 - 강호의 고수를 초빙한다 … 90

5장 초기 영업 1 - 매물을 찾아내라
초기 6개월, 미친 듯이 ‘집중’하라 … 95
중개사는 지역전문가다 … 96
매물 확보 방법 … 96
온라인 검색 - 남의 매물도 내 것처럼 … 97
전공별 확보 방법과 특성 … 100
분양 영업을 알려줄게 … 109

6장 초기 영업 2 - 고객 유치와 응대 요령
고객의 종류 … 117
위치가 가치다 … 119
고객을 끌어들이는 방법 … 120
매물장은 ‘진열장’이다 … 122
임박한 손님 놓치면 옆집 가서 계약한다 … 124
말로 때우지 말고 자료로 어필하라 … 126
고객 호칭은 ‘손님’으로 … 126
고객 관리 5계명 … 127

7장 온라인 마케팅 - 돈보다 정성이다
온라인 마케팅의 종류와 방법 … 135
키워드광고 - 핵심 키워드 선택이 중요하다 … 136
네이버부동산 - 광고가 마약이다 … 139
바이럴마케팅 … 148
모바일 앱 - 원룸/오피스텔의 강자, 문제는 광고비와 허위매물 … 154

8장 중개업무 절차 - 기본에 충실하라
중개업무의 흐름 … 161
매물 확보 … 163
현장답사(임장활동) 및 Check List … 165
매물 가격 파악 - 공시지가/실거래가/시세 … 167
권리분석 … 169
매물등록 및 매수의뢰 접수 … 174

9장 확인·설명서와 계약서 작성
계약 전 참고사항 - 원칙이 꺾이는 사연 … 179
확인·설명서 작성 요령 … 180
계약서 작성 및 계약금 … 182
잔금 지급과 인도 … 183
사후 처리 - 전입신고 안내 및 부동산실거래신고 … 184
중개수수료 … 185
확인·설명서 작성 방법 … 188
계약서 작성법 … 205
개인정보수집 이용/활용 동의서, 받아야 되나? … 209

부록
1. 대표적 중개사고 유형 9가지 … 212
2. 부동산거래정보망의 실상과 문제점 … 222
3. 중개업무에 필요한 부동산 관련 사이트 … 230

“소공은 어떤 사람들이 해야 하나?”라고 물으면 안 된다. “어떤 사람이 소공으로 취직할 수 있을까?”로 생각의 틀을 바꿔야 한다. 앞서 언급했듯이 창업 자금이 부족한 사람? 창업 전에 중개업 분위기와 영업 노하우를 배우고 싶은 사람? 둘 다 아니다. 여성 또는 젊은(40대 초반까지) 공인중개사들만 소공이 될 수 있다. 성차별, 나이 차별 아니냐고? 하지만 현실이 그렇다. --- p.15

창업비용은 크게 고정비와 변동비로 나뉜다. 권리금, 보증금, 시설 및 인테리어, 사무집기 구입비용 등이 고정비다. 변동비는 매월 사무실 운영에 필요한 임대료, 관리비, 광고비, 기타 사무실 운영비 등이다. --- p.35

사무실 입지가 좋은지 여부는 임대료와 권리금으로 어느 정도 알 수 있다. 권리금의 개념은 상가건물 임대차보호법 제10조의 3에 자세히 규정돼 있다. 즉, 권리금이란 ①영업시설, 비품 ②거래처, 신용, 영업상의 노하우 ③상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용을 위해 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ①을 시설권리금, ②를 영업권리금, ③을 바닥권리금이라 한다. --- p.64

새롭게 건축 중인 다세대주택이나 다가구주택, 도시형생활주택이 있다면 소유주부터 확인하라. 찾아가서 인사드리고 자주 연락해 식사도 함께하자. 엘리베이터에 중개사무소 상호와 연락처가 적힌 거울을 기증할 수도 있다. 이런저런 방법을 통해 전·월세 임대 시 자신과 독점 거래할 수 있도록 유도해야 한다. 지역 내 건물주들과 친분을 맺은 후 전속계약을 성사시키면, 그만큼의 고정고객이 확보되는 것이다. --- p.105

고객이 방문하면 소파나 상담책상에서 대형 모니터를 보며 브리핑 받을 수 있도록 배치하라. 구두로 얘기하면 잘 믿지 않는 고객도 모니터에 자료를 띄워놓고 브리핑하면 쉽게 수긍한다. 자료의 힘이다. 말로 때우기보다는 서류와 데이터로 설명할 때 고객의 신뢰도는 상승한다. 그만큼 계약 성사율도 높아진다. --- p.126

중개사법 공부할 때는 중개완성, 즉 계약서 작성 전 매수(임차)인에게 확인·설명을 한 후, 확인·설명서를 작성하는 것이 원칙이라고 배웠다. 하지만 현업에서는 계약서 작성 → 확인·설명서 작성 → 확인·설명과 계약서 동시에 설명 → 확인·설명서와 계약서에 서명 또는 날인의 순서로 진행하는 것이 일반적이다. ‘한방’ 시스템에서도 계약서를 먼저 작성해야 확인·설명서를 작성할 수 있게 돼있다. --- p.180

지역거래정보망은 특정 지역에서 운영되고 있는 사설 거래정보망을 말한다. 앞서 설명한 회원제 중개업소와도 긴밀한 관련이 있다. 서울을 비롯한 거의 모든 지역에 중개사무소들의 친목회가 존재한다. 특히 아파트 단지에 많다. 대부분의 경우 회원이 아닌(사실은 가입하지 못한) 업소는 해당 지역의 거래정보망을 사용할 수 없다. 회원 업소들이 비회원 업소의 지역정보망 가입과 사용을 원천적으로 차단하기 때문이다. --- p.227

공인중개사 초보를 위한 취업과 창업 완벽 가이드

갓 면허를 취득한 초보 운전자가 대로에 나가기 위해서는 도로연수 과정이 필요하다. 하지만 공인중개사 자격증 초짜를 연수시켜주는 곳은 어디도 없다. 이 책은 해마다 2만 명 이상 배출되는 공인중개사 합격자들, 30만 명이 넘는 장롱면허자들이 취업과 창업의 고속도로로 나서기 위한 최고의 도로연수 지침서다. 중개업에서의 성공을 꿈꾸며 자격증 공부에 매진 중인 수험생들에게도 도움이 될 것이다. 이 책의 내용을 도로연수 삼아 공인중개사 취업과 창업의 고속도로에 나서게 되길 바란다.