해외 부동산 투자, 나는 말레이시아로 간다 / 매일경제신문(매경출판)
한 권으로 끝내는 ‘말레이시아 부동산 투자 필독서’
투자자에게 알려주고 싶은 부동산 블루오션
저금리 시대에 대출 규제와 보유세 강화, 특히 다주택자에 대한 양도소득세 강화와 같은 정부 규제 등으로 최근 금융 기관이나 개인이 국내를 넘어 해외 부동산으로 눈을 돌리고 있다. 특히 자녀 교육이나 미세먼지 등의 거주 환경에 대한 불안이 커지면서 최근 해외 이민에 관한 관심도 눈에 띄게 커지고 있다. 하지만 시중에 중국과 베트남 부동산 시장에 대한 도서는 간간히 찾아볼 수 있어도, ‘동남아 시장의 테스트 베드이자 중동 시장의 게이트웨이’라 불리는 말레이시아 부동산 시장에 관한 책은 찾아보기 어렵다. 『해외 부동산 투자, 나는 말레이시아로 간다』는 부동산 투자에 관한 책이지만, 마치 족집게 과외 선생님처럼 말레이시아의 투자 유망 지역이나 특정 물건을 추천하지는 않는다. 그보다는 확인되지 않은 수많은 정보 속에 되도록 정확하고 업데이트된 믿을 만한 말레이시아의 부동산 투자 정보들을 담았다.
이 책은 말레이시아에 관심이 없었던 독자들, 또는 말레이시아를 동남아시아의 그저 비슷한 개발도상국 중 하나라고 오해했던 독자들에게 다양하고 객관적인 데이터를 끄집어내어 말레이시아의 가능성과 차별성을 제시한다. 특히 미국이나 일본과 같은 선진국 시장과 베트남과 같은 사회 시스템이 아직 정립되지 않은 신흥 시장 사이에서 두 시장의 장단점을 가지고 있는 중도적인 시장을 찾는 투자자들에게 말레이시아는 매력적인 대안이다. 이 책은 말레이시아의 환경·경제·문화를 소개하고, 역사·지리·정치, 경제·금융, 인구 통계를 알려준다. 또한 말레이시아 부동산 시장이 특별히 매력적인 이유와 더불어 말레이시아 부동산 시장 동향을 살핌으로써 이 책 한 권이면 말레이시아를 직접 다녀온 것보다도 더 많은 정보를 얻을 수 있다.
프롤로그 4
Chapter 1. 나는 왜 말레이시아를 선택했을까?
들어가기 전에 : 나만의 위시리스트를 만들어보라 19
1. 환경적 요인
지진이나 미세먼지 걱정 없는 축복받은 나라 22
택시기사와도 영어로 대화가 되는 나라 28
2. 경제적 요인
저렴한 생활비로 여유로운 삶을 즐길 수 있는 나라 31
금융소득이 기대되는 선진화된 금융 시장 환경 37
세계가 인정하는 말레이시아의 글로벌 성적표 43
3. 문화적 요인
은퇴자들의 천국, 아시아 최고의 은퇴 선호국 47
쇼핑의 천국, 쿠알라룸푸르 50
내국인 수만큼 외국인 방문객 수가 많은 나라 56
글로벌 브랜드에게 열린 개방적인 소비 문화 60
돼지고기와 알코올을 즐길 수 있는 글로벌 할랄(HALAL)의 허브 64
골프 클럽과 테마파크에서 삶의 재미를 즐기다 69
선진국 수준의 의료 서비스를 즐기다 73
TIP 주요 아시아 국가들의 의료 서비스 가격 비교 77
우수한 국제학교 인프라를 갖춘 나라 78
세계에서 여덟 번째로 해외 유학을 많이 보내는 나라 83
Chapter 2. 숫자로 들여다본 말레이시아
들어가기 전에 89
1. 말레이시아 역사·지리·정치 환경
전략적 요충지이자 천연자원의 낙원 91
대륙과 해양을 잇는 동남아시아의 중심지 95
정치·경제의 허브이자 부동산의 중심지인 센트럴 지역 98
정치적 안정 속에 새롭게 조명받는 동방정책 103
TIP 말레이시아의 이모저모 108
2. 말레이시아 경제·금융 시장 환경
고소득 국가 진입을 목전에 둔 말레이시아 110
관광 산업과 지식 기반 산업의 서비스업 중심의 경제 성장 117
아세안 시장 공략의 전초기지 121
안정적인 환율 시장 125
이슬람 금융의 허브, 세계 2위 수쿠크(Sukuk) 발행국 128
3. 말레이시아 인구 통계학 특성
지속 가능한 성장을 이끄는 인구 성장률과 도시화율 133
고령화 사회조차 진입하지 않은 젊은 나라 136
다민족 국가인 말레이시아의 인종별 인구 구조 139
높은 교육 수준을 갖춘 우수한 노동 시장의 경쟁력 147
세계 최초의 디지털 자유무역지대를 통한 IT 강국으로의 비상 149
Chapter 3. 말레이시아 부동산 시장의 매력 탐구
들어가기 전에 157
부동산 소유권과 등기 제도 159
외국인에게 우호적인 부동산 소유권 제도 163
아세안 5개국의 외국인 부동산 소유권 취득 비교 169
상속세와 증여세가 없는 매력적인 조세 환경 174
절세 효과가 큰 부동산 양도소득세 180
낮은 부동산 거래 비용 184
해외 부동산 투자 절차 191
말레이시아 선분양 공급 제도 197
말레이시아와 한국의 분양 시장 차이 202
한국의 모델하우스인 ‘세일즈 갤러리(Sales Gallery)’ 둘러보기 209
신뢰도 높은 말레이시아의 디벨로퍼에 관심을 가져보자 211
장기체류 비자, 말레이시아 마이 세컨 홈(MM2H) 219
늦둥이 아빠의 MM2H 신청 이야기 227
외국인에게 우호적인 부동산담보대출 229
말레이시아 리츠(M-REIT)에 투자하기 232
말레이시아에서 회사 설립하기 241
해외 부동산 취득·보유·처분 관련 세금 245
TIP 말레이시아 부동산의 면적 단위(Unit)에 익숙해지자 254
Chapter 4. 말레이시아 부동산 시장 동향
들어가기 전에 259
한국과는 다른 독특한 주택 유형 261
말레이시아 주택 시장 동향 267
시세차익이 기대되는 저렴한 주택 가격 271
주택 임대 시장 특성 278
쿠알라룸푸르 투자 유망 지역 283
KL 시티 센터(KLCC) 286
몽키아라(Mont’Kiara) 291
방사(Bangsar) 295
암팡 힐리르(Ampang Hilir) 297
수방 자야(Subang Jaya) 299
조호 바루(Johor Bahru) 302
조호 바루의 진주, 이스칸다 말레이시아(Iskandar Malaysia) 305
대규모 교통인프라 개발 사업 311
TIP 말레이시아 관련 도움이 되는 유용한 웹사이트 314
에필로그 316
저 자 : 유 현 선
부동산 개발 컨설팅 회사 ㈜로완 대표이다. 연세대학교 건축공학과를 졸업하고, 건국대학교 부동산대학원에서 글로벌 부동산 석사학위를, 미국 서던캘리포니아 대학교(USC)에서 부동산 개발 석사학위(MRED)를 취득했다. 또한 건국대학교에서 부동산학 박사학위를 취득했다. SK건설과 SK D&D에서 근무했고, 미국 유학 후 베트남과 중국에서 부동산 개발 실무 경험을 쌓기도 했다. 말레이시아와는 25년여 전에 처음 인연을 맺은 후 말레이시아에 대한 깊은 애정과 관심으로 말레이시아 부동산 시장을 연구하고 있다.
영국왕립감정평가사협회(RICS)의 회원으로, 현재 건국대학교 부동산대학원/학부와 한양대학교 부동산융합대학원에서 겸임 교수로 강의 중이다. 저서로는 『해외 부동산 투자&개발 바이블』과 『세상을 바꾸는 여성 엔지니어 13』(공저)이 있다.
말레이시아에서 즐길 수 있는 다채로운 거주 환경에 비해 상대적으로 저렴한 생활비는 또 다른 매력 중의 하나다.
영국의 권위 있는 경제 전문지 이코노미스트(The Economist) 산하의 연구기관인 EIU에서 발표한 보고서에 따르면, 뉴욕을 100으로 가정할 때 쿠알라룸푸르의 생활비 지수는 59로 전 세계 130개 도시들 중에 여든여덟 번째로 생활비가 비싼 도시로 선정되었다. 반면 서울의 생활비 지수는 100(7위)으로 1인당 국민소득이 8,000만 원(약 7만 미국달러)이 넘는 뉴욕과 동일한 생활비 수준을 보였다. 참고로 전 세계에서 생활비가 가장 비싼 도시는 싱가포르와 홍콩, 파리로 생활비 지수가 107로 평가되었다. 생활비 지수가 설명하듯이 서울이나 뉴욕에서 누릴 수 있는 생활 수준을 쿠알라룸푸르에서는 약 40% 절감된 비용으로 즐길 수 있다는 것이다.
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한국 사람들이 말레이시아의 국제학교를 선호하는 이유도 이러한 영연방 국가들 간의 우호적인 교육 교류 시스템으로 상대적으로 영국이나 호주로 유학 가기가 수월하기 때문일 것이다. 이렇듯 한국에서 말레이시아로 해마다 약 1,500명 정도가 유학을 가면서 미국(60,454명), 일본 (12,951명), 호주(8,316명), 영국(5,024명), 캐나다(4,743명), 프랑스 다음으로 일곱 번째로 선호되는 유학 대상국이 되었다.
--- p.84
말레이시아 부동산을 다른 나라들과 비교할 때 외국인 투자자들에게 특히 매력적인 포인트는 부동산 소유가 온전히 가능하다는 것이다. 리스홀드(Leasehold), 즉 장기임차권의 형태로 소유권이 제한된 부동산들도 간혹 있으나, 등기는 기본적으로 완전한 소유권을 전제로 하는 프리홀드(Freehold) 개념으로 외국인들도 자유롭게 부동산을 구입하거나 소유할 수 있다.
토지소유와 관련해서 ‘국토법 National Land Code 1965’에 따라 쿠알라룸푸르나 조호 바루가 있는 서말레이시아에서 산업용 토지를 포함해서 외국인이 토지를 소유하기 위해서는 연방정부가 아닌 토지가 위치한 주의 행정기관의 허가가 필요하다. 그러나 현실적으로 개인인 외국인이 토지를 구입해 본인의 집을 직접 짓는다는 것은 다소 어려운 것이 사실이다. 따라서 디벨로퍼가 개발한 단지형 주택단지 내의 개별 토지에 건축된 단독주택을 구입하는 것이 더욱 일반적인 방법이다.
--- p.163
말레이시아 주택에 투자하는 장점 중의 하나는 가격이 상승하고는 있으나 다른 국가들에 비해 상대적으로 저렴하다는 것이다. 국제통화기금(IMF)에서 발표한 [자료 4-9]의 그래프를 봐도 말레이시아는 지난 8년간(2010년~2017년) 전 세계에서 주택 가격 상승률이 가장 높았던 홍콩 다음으로 6%대의 높은 주택 가격 상승률을 보였다. 이는 같은 시기 5%대의 필리핀이나 2%대의 태국과 싱가포르에 비해 높은 수준이다. 물론 2018년에는 1% 이하로 주택 가격 상승률이 다소 주춤했으나 이는 일시적인 상황으로 앞에서 설명한 것과 같이 공급량의 감소로 주택 가격은 다시 상승할 것으로 예상된다. 특히 주택의 수요자인 인구수의 증가와 소비와 투자로 이어질 내수 경제의 성장이 꾸준히 전망됨에 따라 적절한 공급량이 유지된다면 주택 시장의 활성화로 가격은 지속적으로 상승할 것으로 기대된다. --- p.273
