원룸 마스터/매일경제신문사(매경출판)

 

흙수저인 당신도 건물주가 될 수 있다!
원룸으로 공무원의 삶을 누리자!

저자는 재개발 지역만 전전하며 단열이 전혀 되지 않아 곰팡이 가득한 집에 살며 어린 시절을 보냈다. 재개발 지역에서만 족히 10번은 이사하며 10대와 20대 중반을 지나쳤다. 지은이가 살던 재개발 주택들은 한 구역 한 구역 허물어지며, 그 자리에는 브랜드 아파트가 지어졌다. 그럴 때마다 상실감은 커졌고, 돈 많은 친구들이 부러웠다. 누구도 돈의 원리에 대해 알려주지 않았고, 삶의 방향타가 되어주는 이도 없었지만, 희망을 잃지 않았다. 간접적으로나마 독서와 각종 투자 카페, 인터넷을 통해 공부를 했고, 모아둔 종잣돈과 대출을 발판 삼아 28살에 재개발 주택 매매에 뛰어들었다. 그로부터 8년이 지난 현재는 재건축, 분양권, 경매, 다가구주택 등 다양한 분야의 부동산 투자를 하는 투자자이며, 50개 이상의 방 관리와 에어비앤비 영업을 통해 월 800만 원 이상의 임대 소득을 올리고 있다. 실행력을 키우고 도전하면 흙수저도 얼마든지 가난에서 벗어날 수 있다. 『원룸 마스터』는 이론이 아닌, 흙수저의 부동산 투자 실전 노하우를 담았다.

대부분의 사람들이 원하고 꿈꾸는 것은 노후의 경제적 자유일 것이다. 그렇기 때문에 안정적인 공무원에 도전하기 위해 젊음을 바쳐 공부한다. 하지만 안정적인 미래에 대한 정답은 없다. 공무원도 최적의 대안일 수는 없다. 지은이는 흙수저 집안에서 태어나 용인대학교 경호학과를 중퇴하고, 바로 생활 전선에 뛰어들었다. 하지만 현실적으로 달라지는 것은 없었다. 그래서 다가올 미래만큼은 내 손으로 바꿔보고자 부동산 투자에 뛰어들었다. 이 책은 그러한 지은이의 실전 경험담이 아낌없이 들어가 있다. 원룸 투자의 기초, 50명의 세입자를 대하며 배운 실전 세입자 관리, 자식에게만 알려준다는 인테리어·건물 수선 등 경험해보지 않았으면 모를 노하우를 상세하게 전달한다. 움직이지 않는 자에게 기회는 없다. 읽고, 듣고, 느꼈으면 바로 부동산 투자를 실행하라!

프롤로그

PART 1. 내가 가장 사랑할 수밖에 없었던 부동산

재개발 지역, 월세에서 벗어나고 싶다
보증금 2,000만 원에 월세 30만 원 주택에서 브랜드 아파트로 이사하다
원룸 통 건물 투자로 시세차익 3억 원 신세계를 경험하다

PART 2. 월 소득 얼마면 일 안 하고 살지?

초등학생 장래희망 1위 건물주, 현실에서는 별것 없다
월세를 얼마나 받아야 놀고먹는 건물주인가?
나는 순자산 상위 몇 %인가?
부동산 투자로 10억 원 버는 현실적인 방법
자수성가 건물주 비율은 얼마일까?

PART 3. 원룸 투자의 기초

베이비붐 세대의 은퇴와 노후 대비로 떠오른 원룸 투자
원룸 건물 속지 않는 수익률 계산법
사자마자 1억 원 벌려면 수익률이 얼마인 건물을 사야 하는가?
전국 특별시·광역시별 평균 수익률과 불법 원룸의 평균 수익률
생각보다 다양한 원룸의 종류와 시설
원룸이 아파트보다 대출이 적게 나오는 이유, 최우선 변제(방 공제)
원룸 매수 시 대출 더 받는 방법
초급매가 나왔는데 투자금이 없을 때 자금조달 신의 한 수
원룸 투자하면 추후 매도 시 매수가보다 시세가 더 떨어지지 않나요?
원룸 매수 시 위치 선정의 다섯 가지 핵심 요소
사자마자 한 방에 패가망신하는 원룸
실전 투자에 유용한 부동산 어플
1. 실거래가를 한눈에 볼 수 있다! 원룸 가치 분석에 필수적인 어플, 밸류맵
2. 원룸 건축 행위가 가능한지 조회 가능한 토지이용규제 내비게이터(LURIS)

PART 4. 불법 건축물의 종류

대학가 주변, 다가구주택 방 쪼개기
원룸으로 사용하는 1층 창고 또는 사무실
원룸으로 사용하는 업무시설(오피스텔)
원룸으로 사용하는 고시원
싱크대만 들어내면 불법 아닌 다중주택, 모텔 개조 원룸
모텔을 원룸으로 사용했던 불법 건축물의 양성화
불법 건축물 낙찰로 수십 년간 모은 재산 다 날린 사연
불법 건축물 단속이 점점 더 많아질 것인가?

PART 5. 건물주 되려다 쪽박 차는 사기 사례

지방 중소도시 원룸 사기 사례 : 구미, 김천, 통영, 거제
부동산 대두리(Feat. 10억 원만 받아도 나머지는 니 다무라!)
헤어 나올 수 없는 구분상가(Feat. 분양 대행사를 믿지 마라!)
친구, 친척 다 물려서 연락 오는 오피스텔 분양
어떻게 보증금 월세가 다 비슷하지?
2,000만 원으로 살 수 있다고 혹했다가는 깡통 차는 깡통 건물
공인중개사, 심지어 중개 보조원을 믿어도 될까?
부동산 사기꾼들의 전형적인 특징

PART 6. 50명의 세입자를 대하며 배운 실전 세입자 관리

계약서 작성 시 특약사항
원룸 관리비 내역 샅샅이 살펴보기
공실 9개 원룸, 한 달 안에 만실 채우는 공실 제로의 기적
월세 안 주는 세입자가 월세 내게 만드는 법칙
연락 두절된 폐문부재 세입자 대처 방법
매의 눈으로 지켜봐야 하는 단기 세입자
고시원, 모텔의 악성 세입자 대응하기
악수 중의 악수, 명도소송
제소 전 화해, 어떻게 할 것인가?
내 집, 내 상가에서 나가지 않는데 월세도 못 받는다고요?
(Feat. 현실과는 동떨어진 부당이득반환)
세입자가 미납한 공공요금, 어떻게 할 것인가?
누구도 말해주지 않는 실전 통계, 보증금 500만 원 VS 200만 원 세입자 성향 비교
남자 세입자 vs 여자 세입자

PART 7. 자식에게만 알려준다는 인테리어·건물 수선

알면 돈 되는 인테리어 진행 과정
1. 철거, 가져가는 김에 저것도 들고 가주세요
2. 창호 문짝, 새시부터 안 하고 잘못 건드리면 마감이 지저분해진다
3. 화장실 공사는 전문가에게
4. 몰딩은 도배 전에 하면 마감이 좋다
5. 바닥 시공 무엇으로 할 것인가? 장판 or 데코타일 or 강화마루
6. 셀프 도배, 생각보다 어렵다
7. 저렴한 비용으로 전체 분위기를 바꾸는 인테리어의 꽃, 조명
8. 마감은 인테리어 업체와의 사전 협의가 중요하다
9. 브랜드 싱크대도 공장에서 주문하면 된다
10. 페인트칠은 새시 시공 후 원할 때 언제든 가능하다

인테리어 Q & A
1. 실크벽지 위에 일반 벽지 도배 가능한가요?
2. 도배는 무조건 실크벽지로 해야 하나요?
3. 옥상 방수는 무조건 우레탄 방수로 해야 하나요?
4. 데코타일 철거는 어떻게 하나요?
5. 도배는 직접 하나요?

임대사업자 공공의 적, 누수
1. 우수관 누수의 책임은 누구일까?
2. 아파트 옥상 누수의 책임은 누구일까?
3. 터지면 머리털 빠지는 온수배관 누수
4. 세상에 이러한 일이, 쥐가 파먹어서 누수
5. 습기로 인한 바닥 하자

PART 8. 사시사철 변해서 세무사도 모르는 세금

주택 임대사업자 VS 일반 임대사업자, 무슨 사업자가 되어야 하나?
원룸 마스터가 양도소득세 절세하는 꿀 팁
임대소득세를 줄이기 위한 방법, 원룸 마스터가 풀어준다
원룸 마스터가 아니면 말해주지 않는 주택 임대소득과 건강보험료의 상관관계                 

저  자 : 강준현
흙수저 집안에서 태어나 재개발 지역의 월세 방을 전전하는 암울한 현실을 살았다. 용인대학교 경호학과를 중퇴하고 생활 전선에 뛰어들었지만, ‘이렇게밖에 살 수 없는 것인가?’라는 한숨 나오는 상황이었다. 그래서 다가올 미래만큼은 내 손으로 바꿔보고자 그동안 모아둔 돈을 종잣돈으로 삼고, 대출을 발판 삼아 28살에 재개발 주택 매매를 시작으로 부동산 투자에 뛰어들었다. 그로부터 8년이 지난 현재는 재건축, 분양권, 경매, 다가구주택 등 다양한 분야의 부동산 투자를 하는 투자자이며, 50개 이상의 방 관리와 에어비앤비 영업을 통해 월 800만 원 이상의 임대 소득을 올리고 있는 임대사업자다.

부동산을 사기 위한 사전조사와 자금조달계획, 부동산 매매와 매입한 부동산의 가치를 높이기 위한 리모델링, 이후의 임대 관리 및 세입자 대처부터 세무까지 부동산에 관련된 모든 일을 셀프로 진행하고 있다. 이렇게 몸으로 부딪치고 고생하며 익힌 수십 번의 귀중한 투자 경험과 주택 임대사업 경험을 공유하고자 유튜브 ‘원룸 마스터’ 채널을 개설해 소통 중이다. 갓 임대업에 뛰어든 초보 임대인뿐만 아니라, 흙수저, 사회 초년생들을 위한 실전 노하우를 전수하고 있으 며, 부산에서 오프라인 임대사업자 모임을 열정적으로 이끌어나가고 있다.                                   

나중에 알고 보니 그 당시 같은 건축업자가 지었다는 입지가 좋지 않은 원룸 건물이 8억 5,000만 원에 시장에 나와 있었고, ‘안 팔아도 그만이니 깎아주지는 않겠다’라는 건물주의 모습을 봤다. 그런데 내가 매수한 원룸 건물이 입지가 더 좋고, 2억 원 가까이 저렴한 것을 경험하 면서 아파트 투자와는 비교도 안 되는, 사자마자 큰돈을 벌 수 있는 이러한 블루오션 투자도 있다는 것을 경험했다.
3년간 부산의 상가, 토지, 원룸 건물은 아파트값 상승과는 비교도 안 되는 상승을 했고, 나의 추진력과 타이밍이 잘 맞아 떨어져 성공적인 투자를 하게 되었다. 나 같은 흙수저는 남들보다 더 많은 공부를 하고, 아울러 위험을 감수하며 레버리지를 이용해야 앞서 언급한 상위 5% 안에 들어갈 수 있다.
--- p.21

결론부터 먼저 말하자면 원룸은 60% 이상씩 아파트처럼 대출을 받을 수가 없다. 두 가지 이유가 있는데, 첫 번째로 원룸의 경우는 KB 시세라는 것이 없기 때문에 감정평가를 받게 된다. 감정평가는 실거래가보다는 무조건 낮다. 공시가격〈감정평가〈실거래가순으로 가격이 나오 는데, 실거래가 10억 원이면 감정평가는 6억 원, 7억 원이 될 가능성이 높다. KB 시세는 경험상 실거래가보다 높으면 높았지, 낮은 경우는 흔치 않은데, 다가구주택, 다세대주택, 다중주택 등의 원룸은 대출 받는 기준이 되는 감정가가 낮으니 투자금이 더 많이 필요하다.
--- p.57

실투자금 2,000만 원으로 건물주가 될 수 있다면 달콤하지 않은가? 하지만 이 달콤함이 지옥이 될 수가 있다. 무작정 싸다는 말만 믿고 사서 세입자 전세 만기 시 전세보증금을 돌려줄 자금이 없다면 15세대나 전세이다 보니 월 평균 한 건 이상은 만기가 있을 수 있다. 만기일이 겹치는 세입자들이 있게 되면 전세금은 돌려줘야 하는데, 중소도시다 보니 전세 세입자는 구해지지 않는다. 당연히 원룸을 팔기 위해 이전 매도자가 비싼 중개수수료를 주고 전세 세입자를 구한 것이라면, 이러한 건물은 경매로 넘어갈 위기에 처한 것이다. 물론 최악의 경우를 말씀드린 것이고, 광역시에만 원룸이 위치해 있어도 크게 문제되지는 않을 것이지만, 알고는 있어야 하기에 노파심에 말씀드린다.
--- p.120

공실을 줄이기 위해서 가장 좋은 방법은, 첫 번째로 보증금을 적게 받는 것이다. 그런데 이 방법을 말씀드리면 펄쩍 뛰시는 분들이 많겠지만, 펄쩍 뛰시는 분이 많은 만큼 새로운 수요층을 공략할 수 있다. 남들은 무서워서 못할 때 나는 할 수 있기 때문에 요즘같이 경기가 좋지 않을 때 보증금 300만 원~500만 원이 없는 분들을 상대로 영업을 한다고 생각하면 된다. 보증금을 100만 원 받는 경우에는 3일 이상 연체되면 즉각적으로 세입자에게 연락을 취한다. 귀찮을지도 모르지만 몇 번만 지속적인 연락을 취하고 집주인이 관심 있다는 어필을 하면, 월세를 주지 않는 세입자를 보지 못했다. 물론 주변에 임대하시는 분들 중에 보증금이 다 사라지고 세입자가 나 몰라라 하면서 집주인 연락도 받지 않고, 집에 있어도 문도 안 열어주는 경우도 보기는 했지만, 이러한 경우는 선대처가 안 되었기 때문에 사고가 발생하는 것이다. --- p.149