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◆ 경매투자, 그 속에서 ‘희망’을 발견하다!
소위 ‘대박’을 꿈꾸지 않는 투자가 있다. 700만 원으로 시작해 1년 6개월간 입찰횟수만 70번 이상, 매번 최소 금액으로 입찰하기 때문에 성공확률도 높지 않았다. 그러나 ‘실패한 투자’, ‘최악의 투자’는 단 한 번도 없었다. 27세에 경매투자를 시작해 15억 원의 자산가가 되었지만, 그에게는 이제 시작일 뿐이다.
적은 돈으로도 가능한 가장 안전한 투자, 경매! 《27세, 경매의 달인》은 실전에서 자주 사용할 수 있는 리스크 없는 부동산 경매 노하우를 담고 있다.
◆ 실전 경험을 따라 가는 ‘리얼 경매 투자기’
일반적인 경매 노하우를 나열한 책은 너무 많다. 좀 더 다른 이야기, 다른 노하우가 필요하다! 이 책은 저자의 실제 투자사례에 보다 초점을 맞춘 책이다. 평범한 20대 청년이 경매를 시작하게 된 동기에서부터 각종 어려움에 부딪혀 결국 낙찰에 이르기까지 전 과정을 친절하게 따라 갈 수 있도록 하였다.
부동산 전문가들만이 할 수 있는, 나와 다른 특별한 사람들의 투자 이야기가 아니다. 운 좋게 대박을 만나 몇 백억 원대의 부자가 된 놀라운 사례는 더 더욱 아니다.
많아야 1억 원대 경매물건을 대상으로 하였으며, 최선의 선택은 아니더라도 소액의 안전한 물건들을 15개나 낙찰받았다. 아파트, 다세대 주택, 오피스텔 그 종류도 다양하다. 저자는 어떻게 보면 별 것 아니지만 낙찰가능성이 가장 높은 물건을 낙찰받아 임대수익 등 ‘자유소득’을 챙기게 되었고, 곧 인생의 ‘자유’를 얻었다. 독자들이 이 책을 접한 후, 나도 곧 15억 원대 자산가가 될 수 있을지 모른다는 가능성과 비전을 가질 수 있는 이야기를 담은 것이다.
또한 보다 실전적인 내용을 담아 실제 경매투자 시 활용할 수 있도록 하였다. 허망한 첫 경매 경험, 예상치 못한 낙찰로 신혼여행 후 동호수 추첨하러 가던 일, 명도에 애를 먹었던 세입자와의 사례 등. 경매를 시작하는 초보자라면 누구나 경험하게 될 일들을 저자의 경험을 통해 미리 경험하고, 그런 상황에 닥쳤을 때 보다 쉽게 해결할 수 있는 방법을 ‘Special Tip’을 통해 알려주고 있다. 각각의 경매 낙찰사례를 따라 가면서 경매절차와 방법을 배우고, ‘Special Tip’으로 저자만의 노하우를 강조하고 있는 것이다.
경매입찰과 낙찰, 명도와 인도명령 시 필요한 서류들도 꼼꼼히 담아 놓았다. 각각의 상황마다 필요한 서류 등 반드시 필요한 절차 단계에 대해서도 자세하게 설명하고 있다. 또한 비슷한 경매물건의 입찰 경험들을 비교 분석하면서 수익률 높은 경매물건을 선택하는 방법을 스스로 터득할 수 있도록 도움을 주고 있다. 책의 부록에는 경매에 대한 정보를 보다 쉽게 얻을 수 있도록 각종 경매 관련 사이트를 알려주고 있다.
보다 빠른 투자가 빠른 성공으로 이끈다! 경매투자로 젊은 부자 되자!
자기 집에 살지 않는 대한민국의 많은 가정들이 그러하듯, 2006년 후반부에 들면서 우리 부부도 내집마련에 대한 구상을 하였다. 물론 2005년에 분양받은 동탄신도시 분양권이 있긴 했지만, 입주가 2008년 10월이기 때문에 머나먼 훗날 일이라 여겨졌다. 그 전에 서울에 꼭 내 집을 마련하고 싶었다. 이미 경매를 통해 인천 오피스텔 3건을 낙찰받은 경험이 있어 나름의 자신감도 생긴 상황이었다. 매입 예상 금액대는 1억 5,000만~2억 원 선. 그 정도 금액이면 낙찰가의 60~70%만 잔금 대출을 받았을 때, 나머지 자기부담 금액이 전세금 1억 원으로 충분했기 때문이다.
--- Part01 ‘전세금 1억으로 내집마련에 성공하다’ 중에서
세입자가 보증금액 전체를 받느냐 일부만 받느냐는 낙찰자에게는 크게 중요하지 않다. 물론 보증금 전체를 보전받고 이사를 가는 것이 마음이 덜 쓰이고 서로 기분 좋을 수 있겠다. 하지만 실무에서는 굳이 전액배당이 아니라도 명도하는 데 크게 어려움이 없다. 세입자가 배당을 받기 위해서는 배당기일에 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서를 신분증과 함께 지참하여야 하기 때문이다. 하지만 세입자가 이 과정을 잘 모르는 경우가 많으니 낙찰받은 후 가급적 빠른 시일 내에 이 사안에 대해 충분히 알려주어야 한다. 고압적이거나 강압적이어서는 안 된다. 누구나 그렇듯이 상대방이 겸손하고 정중하게 나올 때 본인도 말을 가려서 하고 이성적으로 생각하게 된다.
--- Part02 '실패란 없다. 확실한 실전 경매 노하우' 중에서
가처분 신청을 하는 또 하나의 이유는 압박이다. 가처분 결정이 떨어지면 법원 집행관들이 날짜를 정해 해당 부동산을 방문하고 부동산 내부 잘 보이는 곳에 일명 ‘빨간 딱지’를 부착한다. 그 딱지에는 “제3자의 개입에 의한 집행상태의 침해를 방지하고, 이 공시를 손괴하면 형법의 처벌이 적용된다” 등의 내용이 적혀 있다. 어찌 보면 별것 아니지만, 오가며 그 문구를 계속 접하고 떠올리는 것만으로도 점유자에게는 상당한 심리적 부담이 된다.
짧은 기간에 가처분과 인도명령이라는 두 가지 압박을 연달아 받으면 정말 어지간한 점유자가 아니면 자세를 낮추고 먼저 협상 테이블로 돌아오기 마련이다. 실제로 이 단계가 되면 점유자가 현행법 테두리 안에서 더 이상 버틸 명분이나 근거도 없다. 이제는 낙찰자가 다시 협상의 주도권을 갖고 적절한 선에서 이사비용과 이사일자를 잡을 수 있게 된다.
--- Part02 ‘명도-갑의 입장에서 점유자를 예우하라’ 중에서
자유소득이 꼭 부동산 임대수입일 필요는 없다. 펀드, 채권, 로열티 등 어떤 것이라도 좋다. 다만 결코 어느 선 이상의 이익이 확정적으로 보장되어야 한다. 예를 들어 종자돈으로 주식투자를 하는데 어떤 달은 1,000만 원의 이익을, 어떤 달은 500만 원 손실을 본다면, 이는 절대 자유소득이 아니라 리스크 있는 투자다. 똑같은 주식 투자라도 원금 손실은 결코 보지 않고, 많고 적음의 차이는 있을지언정 무조건 이익이 난다면 그것은 자유소득이라 할 수 있다. 물론 하루 종일 주식 시세판을 보며 데이트레이딩을 하고 장 전후에도 국내외 시장분석에 자기 시간을 쏟는다면 이것도 자유소득이 아니라 근로소득일 것이다.
--- Part02 ‘우선 월급 이외의 수입을 만들어라’ 중에서
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