위험한 경매 : 경매 박사 우형달 외에는 아무도 알려주지 않는 불편한 진실

	▼ 매일경제  추천도서
허황되고 황당한 희망을 노래하지 않는 경매 재테크 관련서이다. 이 책은 대부분의 부동산 경매서가 성공의 이야기를 전하는 것과는 반대로 부동산 경매 투자판에 뛰어들었다가 피바가지 뒤집어쓰고 망한 사람들의 이야기와 사례들로 가득 차 있다. 대박환상을 맹신하는 신기루와 같은 성공의 허황된 꿈을 경계하라는 메시지를 전한다. 비록 실패의 이야기를 전하고 있는 책이지만 이 책을 통해 무모한 부동산 경매 투자에 대하여 다시 한 번 생각해보고 실패하지 않는 전략을 구사하는 가이드를 발견할 수 있을 것이다.
추천의 글 | | 지은이의 말 | part 01 경매판에 뛰어들었다가 쪽박 찬 사람들 Chapter 01 ‘0’하나 더 쓴 고통이 이리도 큰 줄은 Chapter 02 시세보다 비싸게 낙찰 받고 땅을 치는 사람들 Chapter 03 화장실 들어갈 때와 나올 때 다른 것이 사람 마음 Chapter 04 다가구주택 4층 부분을 통째로 철거한 불법건축물 Chapter 05 6번 낙찰된 물건에 7번째 응찰한 간 큰 투자자 Chapter 06 동생은 한정치산자 형은 교통사고 장애인 Chapter 07 한번 후순위는 영원한 후순위 Chapter 08 살아 있는 동안 경험하는 생지옥 part 02 권리분석 대충하다 망한 사람들 Chapter 01 우리라도 이제부터 냉정하고 차분해지자 Chapter 02 법정지상권 우습게 보다 망한 사례 Chapter 03 선순위 임차인 무시하다 망한 사례 Chapter 04 다가구주택 토지별도등기는 양날의 칼 Chapter 05 건물 짓기 전 대지 저당권이라는 핵폭탄 Chapter 06 배당요구 종기일의 의미도 모르면서 Chapter 07 유치권자 무시했다가 망한 사례 Chapter 08 공유지분권자 요리하려다 망신당한 사례 part 03 권리분석 아무리 잘해도 망할 수밖에 Chapter 01 사람 하나 확실하게 망가뜨리고 또다시 경매시장에 Chapter 02 준비 없이 대지권 없는 물건에 응찰하는 강심장들 Chapter 03 낙찰받은 건물을 또다시 경매로 털어낸 아픔 Chapter 04 전세권 권리분석도 못하는 컨설팅업체 Chapter 05 너는 안보고 나만 보이는 외눈박이 Chapter 06 곰 사냥 나갔다가 곰에게 잡아먹힌 포수 Chapter 07 오로지 ‘感’으로만 투자하는 단순무식 김여사 Chapter 08 땅에 돈 묻었다가 그 땅에 몸이 묻힐 뻔 part 04 배당표 한 장 못쓰면서 무슨 경매를 한다고 Chapter 01 선순위 임차인은 뭐고? 배당표가 또 뭐지? Chapter 02 도대체 인수주의면 어떻다는 거야 Chapter 03 돌다리도 두들기며 건너는 심정으로 확인 또 확인 Chapter 04 가난한 임차인의 강력한 우군이 바로 자네라고 Chapter 05 먼저 얼마를 빼갈지 도대체 알 수 없는 국세 Chapter 06 동시배당과 이시배당이 뭔지도 모르면서 Chapter 07 근린주택(주택+상가)은 두 법을 다 알아야 part 05 명도 우습게 보다 명도 당할 뻔한 사람들 Chapter 01 부동산 명도에 관한 여러 추억들 Chapter 02 망한 주인이 살고 있는 아파트가 쉽다고? Chapter 03 세입자를 강제로 끌어내다가 월급 지불한 수강생 Chapter 04 쥐약봉지 흔들면서 낙찰자를 환영하는 할아버지 Chapter 05 명도는 명도다 크던 작던 한 건이다 Chapter 06 예배드리는 목사님과 영험한 선녀보살 Chapter 07 채무자 처의 시골 동창이라는 아줌마 Chapter 08 임차인 되려고 이혼까지 불사하는 사람들 part 06 뚜껑을 열기 전에는 누구도 알 수 없는 판도라 상자 Chapter 01 처녀들 앞에서 옷 벗어버린 후순위 임차인 Chapter 02 21세기 대한민국에서 있을 수 있는 일들 Chapter 03 한밤중에 낙찰자 집에 애 업고 나타난 아주머니 Chapter 04 명도비용으로 1억 5천만 원 치른 방이동 상가 Chapter 05 칼만 보면 저절로 ‘신’이 난다는 임차인 Chapter 06 시댁에서 마련해준 보증금 날린 새댁 Chapter 07 가재도구에 빨간딱지 붙이고 낙찰자 기다리는 고수 part 07 목에 힘주고 욕심에 눈이 멀면 일어나는 일들 Chapter 01 부동산경매 대박투자? 5명 중 1명은 쪽박투자! Chapter 02 고객을 먹잇감으로 아는 경매전문컨설팅 업체 Chapter 03 유통구조가 복잡해지면 먹을 것은 줄어든다 Chapter 04 공동투자가 함께 망하는 지름길이 될 수도 Chapter 05 사고 친 다음 난리치지 말고 응찰 전에 오픈해라 Chapter 06 나도 입찰보증금을 세 번 떼였다 Chapter 07 지뢰밭 민통선 임야와 미 공군 훈련기지 인근 대지
저자 : 우 형 달 전남 해남에서 태어난 저자는 건국대학교 부동산 대학원에서 부동산학 석사학위를, 국립 강원대학교 일반대학원에서 부동산학 박사 학위를 취득했다. 부동산 경매를 테마로 부동산학 석사·박사학위를 취득한 명실 공히 국내 최초의 경매박사로 2009년부터는 ‘동방대학원대학교 미래예측학과’ 박사 과정에 입학해 우리 전통사상에 입각한 부동산 풍수지리학을 새롭게 공부하고 있다. 현재 건국대학교 사회과학대학원과 강원대학교 경영정보대학원에서 권리분석과 부동산학을 강의하고 있다. 광운대학교, 한양대학교, 경기대학교, 아주대학교, 세명대학교 등 여러 대학교와 중앙일보 조인스랜드, 한국생산성본부, 현대백화점 문화센터, I-Park백화점 등에서 권리분석과 실전투자사례에 관해서도 강의하고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인 ‘법원경매로 함께 10억 원 만들기’를 운영하며 부동산 경매 노하우를 전파하고 있고, 조인스랜드 재테크전문가 코너 전문위원으로 활동한 바 있다. 외환위기 직전인 1996년 부동산 경매에 입문해 지금까지 약 100여 건 낙찰받은 바 있는 내공이 높은 실전 경매 투자자이기도 하다. 현재 법원경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사이며, 새천년펀드·우리펀드·법지펀드의 펀드매니저로 활동하고 있다. 부동산 경매에 관해 지은 책으로는 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 권리분석 노하우』, 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 실전투자법』, 『나는 부동산 경매로 17억 벌었다』, 『이것이 재테크 경매다』, 『부동산 법원경매 수익률 1,000%』, 『법원경매 권리분석 시리즈』, 『땅! 경매, 수익률 1000%』, 『2006년 부동산 대해부(경매편)』, 『2006년 부동산 대전망(경매편)』, 『부동산 경매 초보자가 꼭 읽어야 할 70가지』 등 다수가 있다.     말로는 대박경매 실제는 쪽박경매! 실패를 통해 확실히 한 수 더 배우기! 다섯 명 중 한 명은 완전히 깡통 찬다는 부동산 경매! 우형달 박사가 폭로하는 눈 뜨고는 볼 수 없는 생지옥 경매!! 너무나 식상한 경매 재테크 서적판을 완전히 뒤집어엎는 문제의 책!!! “대박의 환상이 가득한 부동산 경매시장! 타죽기 직전의 불나방 구하기 프로젝트!” 아무리 생각해도 말도 안 되는 억지 거짓이 아무런 의심 없이 대유행을 하고 있다. 말로는 부자 만드는 ‘대박경매’라지만, 실상은 사람 죽이는 패가망신 ‘쪽박경매’가 정답이다. 대박! 대박! 하지만 5명 중 1명은 경매투자로 쪽박 차는 것이 오늘날 대한민국 경매판의 진실이다. 두려워 눈을 감고 귀를 막고 싶겠지만 그런다고 달라질 것은 별로 없다. 인정할 것은 인정하자. 한 쪽 날개로만 날 수 있는 새가 있단다. 시작하기만 하면 대박이 보장되는 그런 신천지가 있단다. 부동산 경매가 말이다. 헛된 말을 듣고 있는 사람들은 대박경매 환상에 머리를 조아리고 있다. 천상에서 들려오는 복음이라도 되는 것처럼 말이다. 현재 서점의 재테크 코너에서 인기가 가장 좋은 서적이 경매서적이란다. 제목들부터가 달콤하기 그지없다. 지하 단칸방에서 시작해 3년 만에 집이 20채라느니, 투잡으로 연봉수입이 가능하다느니, 종자돈 3백만 원으로 수십억을 벌었다는 식의 소설 같은 이야기가 서점 판매대를 꽉꽉 채우고 있다. 반복되는 주문은 한결같다. 법원 부동산 경매는 언제 시작해도, 누가 시작해도, 어디서 시작해도 실패확률 제로의 황금알을 낳는 거위란다. 성공이야기를 따라가다 보면 현기증에 머리가 어지럽다. 승률 100%란다. 실패란 존재하지 않고 오로지 성공만이 보장된단다. 달콤한 속삭임에 정신을 차릴 수가 없다. 반문해보자. 그런 신천지가 정말 있을 수 있을까. 한쪽 날개로만 나는 새를 아직 보지 못했고, 실패 확률이 제로인 투자세계 또한 아직 보지 못했다. 이 점은 독자나 필자가 아마 죽을 때까지 보지 못할 것이다. 남들이 대박 터뜨렸다는 말 한마디, 책 한권에 혹해서 험하디 험한 부동산 경매투자를 시작했다고 하자. 대박은 고사하고 쪽박이 깨지는 경우가 더 현실적일 것이다. 황당한 감언이설에 홀려 편하게 경매를 시작했다가는 경제적 곤란이 진행되어 가정해체를 거쳐 노숙자 신세나 심지어 목숨까지 위태로울 수 있다. 준비 없이 부동산 경매판에 뛰어들었다가 치명타를 입은 사람들의 곡소리는 높아 가지만 아무도 관심이 없다. 경매판이 더 이상 꿀단지가 아니라는 것은 이미 공공연한 비밀이다. 아는 사람은 이미 다 알면서도 모두들 쉬쉬하고 있다. 단조로운 대박 합창만이 울려 퍼지고 있지만, 실상과는 거리가 멀어도 한참 먼 이야기이다. 모두들 성공투자에 눈이 멀어 있다. 이 같은 왜곡된 현실을 필자까지 더 이상 방관할 수 없었다. 그것이 이 책의 집필동기이다. 경매투자는 처음부터 끝까지 지뢰밭이다. 잘못 밟는 날에는 발목부상은 기본이고 목숨까지도 위태로울 수 있는 무서운 도박판이다. 입으로, 책으로 성공투자의 달콤함을 노래하는 사람들이 있다. 초보투자자가 한 두건 투자로 대박물건을 만난다는 것은 있을 수 없다. 불가능하다. 그런데도 대박이 가능하다고 계속해서 복음을 전파하는 책과 저자들이 세상의 한 구석에 있다. 저의가 뭔지 그저 궁금할 뿐이다. 필자가 아는 경매 세상에는 준비 안된 대박경매란 어디에도 없었다. 오로지 쪽박 경매만 있었고, 유형은 대체로 다음과 같다. 첫째, 입찰보증금을 날리는 경우와 둘째, 시세보다 비싸게 낙찰 받는 것이었고, 셋째, 처분 못해 빠져나올 수 없는 상황이었으며 넷째, 취득한 부동산의 소유권이 잘못되는 경우 등이다. 어떤 유형이든 치명적인 피해를 가져다주기는 마찬가지이다. 보증금을 날리는 것은 기본이라고 해두자. 비싸게 낙찰 받아 구입가격 이하로 떨어내 봐야 경매세계의 냉혹함에 뼈가 저릴 것이다. 처분하지 못해 부도의 위기에 빠져도 마찬가지다. 수천만 원에서 수억 원을 쏟아 붓고 취득한 부동산의 소유권에 문제가 생겼다고 해보자. 피가 마르는 지옥일 것이다. 그런 상황을 당하거나 상상해보지 않고서는 이 책의 깊이가 이해되지 않을 것이다. 그러면 성공투자란 무엇일까. 여러 말들이 많지만 답은 간단하다. 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 실패투자 답 또한 간단하다. 비싸게 사서 싸게 팔면 확실하다. 다음과 같은 네 가지 타입의 투자자와 결과가 있다고 해보자. 『A투자자』 : 1만 원짜리를 1만 원에 사서 2만 원에 팔았다. 무난한 투자! 『B투자자』 : 1만 원짜리를 5천 원에 사서 2만 원에 팔았다. 아주 잘 한 투자! 『C투자자』 : 1만 원짜리를 2만 원에 사서 1만 원에 팔았다. 멍청한 투자! 『D투자자』 : 1만 원짜리를 2만 원에 사서 5천 원에 팔았다. 쫄딱 망한 투자! 누구라도 『B투자자』가 되고 싶지 『D투자자』가 되고 싶지는 않을 것이다. 지금까지 앵무새들은 경매판에 뛰어들기만 하면 『B투자자』가 될 거라 부추기고 있다. 준비 없이 뛰어들었다가는 비운의 주인공 『D투자자』가 될 수도 있다. 『D투자자』 신세에 빠진 사람들과 사례들로 책을 시작하고 책을 마치겠다. 많은 사람들이 『B투자자』의 꿈을 안고 시작한다. 그러나 『D투자자』 신세로 남아 경매판에서 사라지는 사람도 적지 않은 것이 현실이다. 현실을 직시하자. 이것만이 성공투자의 첫걸음이다. 독자들은 기존의 경매 책들과는 전혀 새로운 컨셉의 재테크 책을 만나게 될 것이다. 허황되고 황당한 희망을 노래하지 않는 경매재테크 책은 아마도 이 책이 처음일 것이다. 부동산 경매 투자판에 뛰어들었다가 피바가지 뒤집어쓰고 망한 사람들의 이야기와 사례들로 넘쳐난다. 망한 사연도 다양하고 피바가지 뒤집어 쓴 방법도 가지가지다. 소개되는 사례들은 경매세계에서 일어났던 빙산의 일각이다. 필자는 용기를 가지고 사실을 말하려 했을 뿐이고, 판단과 평가는 독자의 몫이다. 과유불급이다. 대박환상을 맹신하는 신기루의 부동산 경매판을 누군가는 진정시켜야 한다는 사명감을 느꼈다. 먼저 느낀 필자가 먼저 시작했을 뿐이다. 추천사의 부탁을 받고 고민에 빠졌다 기존 경매시장을 180도 완전히 뒤집어 전혀 새로운 각도에서 문제접근을 시도한 그래서 지금까지와는 전혀 다른 컨셉의 책을 구상하고 집필해낸 노고와 용기에 먼저 박수를 보낸다. 부동산 경매시장이 이제는 좀 차분해져야 한다는 저자의 견해를 기본적으로 이해는 하지만, 이 책을 통해 밝힌 견해에 100% 공감하기는 어려운 면이 있다. 그러나 오죽했으면 이렇게라도 시장에 경고의 메시지를 전달하려 했을까 하는 진심은 보인다. 초보투자자들이 피해를 당하지 않을까 하는 염려에서 견제구를 던지는 저자의 용기는 높이 칭찬받을 만하다. 저자의 지적이 아니라 할지라도 경매시장의 과열양상은 우려의 수준을 이미 넘어섰다고 본인도 판단한다. 올바른 판단이 어려운 초보 시장참여자들을 상대로 한 전문가들의 높은 도덕적 행동양식이 어느 때 보다 절실하게 요구되는 시점이 아닌가 한다. 예를 들면 감정가격 1억 원짜리를 1억 2천만 원에 응찰하게 바람 잡는 식의 충동은 하지 말아야 한다. 시내 대형서점 재테크 코너를 가보면 ‘얼마를 투자해서 얼마를 벌었네’, ‘시작한 지 얼마 만에 얼마를 벌었네’, ‘어떻게 투자해서 얼마를 벌었네’하는 대박환상을 부르는 책들을 볼 때마다 부동산학과 교수인 본인마저도 ‘혹시나 나도!’하는 마음이 들 정도인데, 초보 투자자들의 마음이 얼마나 흔들릴 것인지는 가히 짐작이 가고도 남는다. 붕어빵처럼 너무나 똑같다며 탄식하던 제자 저자는 본인에게는 몇 안되는 믿음직한 후배이자 제자이다. 다른 분야에 한눈팔지 않고 오랫동안 한 우물만을 우직스럽게 고집하는 자세가 그렇다. 모두가 똑같이 한 방향만 바라보는 시각이 경매시장에서 유별나다고 탄식하던 모습을 본 적이 있었다. 그 때 ‘우박사가 또 가만히 있지 않겠구나’하는 생각이 들었다. 대한민국 경매시장을 사랑하는 저자의 마음을 어느 정도는 알고 있다. 부동산 경매시장에 대해서 직설적으로 말을 하거나, 글을 쓰거나, 견해를 피력해서는 안 되는 공인이라는 것도 알고 있다. 그럼에도 불구하고 ‘오죽했으면 이런 식으로 작심하고 정의의 붓을 들었을까’하는 고뇌가 엿보인다. 그냥 잠자코 묻어가도 될 일을 왜 굳이 풍파를 자초하는지 그 깊은 생각에 숙연해 진다. 그러나 하나 분명한 점은 지금처럼 왜곡된 경매시장 분위기에 휩쓸려 초보투자자들이 피해를 당할까봐 진정으로 염려하는 마음에서 용기를 낸 것이다. 저자의 바람대로 이 책을 계기로 경매시장이 조금이라도 냉정을 회복하고, 건전한 투자의 장으로 발전했으면 하는 기대와 성숙한 독자들의 균형감각을 믿어 적극 추천하게 되었다. 전혀 새로운 시도의 책이 독자들에게 어떤 평가를 받을지 흥미진진한 것도 사실이다. 균형 잡힌 관점으로 세상을 바라보고자 하는 노력과 진실을 말할 수 있는 용기는 평가할 가치가 충분하다. 다 읽어보니 어쩌면 좀 더 일찍 나왔어야 할 책이 아닌가 하는 만시지탄의 감이 들기도 한다. - 이정우 (건국대학교 부동산대학원 교수)   천편일률적 식상한 경매 서적 코너가 마침내 뒤집혔다 그 밥에 그 나물이다. 독자에게 소중한 투자지침서가 되어야 할 경매 서적들을 두고 하는 말이다. 그런 의미에서 이 책은 조금 더 일찍 나왔어야 했다. 그래서 경매판을 진정시켰어야 했다. 시중에 나와있는 지금까지와는 전혀 다른 책이다. 늦다고 생각할 때가 빠른 것이다. 이제라도 냉혹한 경매판의 진실을 깨달아야만 한다. - 강은 (경매정보제공업체 지지옥션 팀장)   지금까지와는 접근 방법이 완전히 다른, 새로운 차원의 문제제기 성공한 사례는 한 편도 등장하지 않으면서도 독자들에게 전달되는 메시지는 강하다. 대박환상을 접어야 한다는 필자의 주장에 전적으로 공감한다. 준비 없이 환상만으로 접근하면 이 업계에서 살아남을 수 없다. 모두가 한 곳만을 바라보고 있을 때 “아니다, 그게 아닐 수도 있다!”라고 소리 높여 외친 저자의 용기에 박수를 보낸다. - 성선화 (한국경제신문 건설부동산부 기자)   아무도 알려주지 않는 공공연한 비밀을 용기있게 폭로한 책 누가 언제 어디서 어떻게 뛰어들어도 대박만이 기다린다는 경매판에 대한 잘못된 인식을 분명한 자료와 충분한 사례로 만천하에 폭로한 책이다. 대박환상에 홀려 준비 없이 시작했다가는 목숨까지도 위태로울 수 있는 쪽박경매의 실상을 여지없이 보여주었다. 고통스럽더라도 현실을 직시하자는 문제제기는 우리 모두에게 해당되는 이야기다. - 김진 (부동산학 박사, 군장대학 부동산학과 교수)   아무나 흉내 낼 수 없는 전문가의 당당함과 자신감의 결정체 경매판을 180도 뒤집어 전혀 새로운 각도에서 문제제기를 시도한 저자의 아이디어가 신선하다. 오랫동안 시장에서 살아남아 경험이 많은 실전투자자만이 말할 수 있는 당당함이 고스란히 묻어나는 책이다. 기존의 경매 책들과 비교 자체가 불가능한 새로운 접근 방식을 취하고 있다. 비난을 두려워하지 않는 자신에 찬 대담한 시도가 멋지다. 이 책을 기점으로 새롭고 진실된 장르가 개척될 것으로 확신한다. - 박원갑 (부동산학 박사, 부동산 1번지 대표이사)

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