2016년 부동산세무 가이드북 - 실전편-부동산 계약, 중개, 등기 전에 꼭 알아야 하는/신방수세무사/

 

                   

 

	부동산 투자와 관리에 있어 세금을 모르고 거래하는 것은 무기 없이 전쟁터에 나가는 것과 같다! 부동산 투자 및 관리에 있어서 제일 중요한 요소 중 하나를 꼽으라면 ‘세금’을 말하는 사람들이 많다. 왜 그럴까? 뭐니 뭐니 해도 세금은 현금지출을 의미하고 더 나아가 투자수익률에 미치는 영향이 아주 크기 때문이 아닌가 싶다. 실제 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 취득세와 양도소득세가 줄줄이 부과되고, 부동산 관련 사업을 하는 경우에는 더 다양한 세금이 부과되고 있다. 또 부동산을 상속이나 증여 등의 방식으로 이전하는 경우에도 세금들이 줄줄이 따라 다닌다. 이처럼 세금이 많으면 거래활성화 등에 방해가 되지만 현실적으로 세금이 없는 거래를 생각하는 것은 상상할 수 없는 것이 작금의 현실이다. 그런데 실제 현장에서 느끼는 세금은 상상을 초월하는 경우가 많다. 세법이 너무 방대하고 어려워 일반인들이 접근조차 못하는 경우도 많고 군데군데 쳐놓은 과세의 그물망으로 인해 예상치 못한 세금들이 자주 발생하고 있기 때문이다. 이렇게 하고서야 제대로 된 자산관리를 할 수가 없음은 명확하다. 이 책은 이러한 환경에서 부동산에 대한 세금관리를 과학적·전략적으로 할 수 있는 방법을 제시하기 위해 태어났다. 알다시피 부동산을 순조롭게 관리하기 위해서는 세무위험을 예방하고 부동산가치를 최대한 끌어올리는 것이 무엇보다도 중요하다. 하지만 이것이 말처럼 쉽게 되는 경우가 많지 않다. 저자는 뭔가 색다른 접근방법이 필요함을 느끼고 긴 시간 동안 이를 연구한 끝에 이 책을 기획하게 되었다.
	프롤로그 … 4 부동산세무 가이드북 절세솔루션 … 12 나의 세금지수 파악하기 … 13 PART 1 기본편 chapter 01 기초세금지식 쌓기 거래 전에 세금을 파악하라 … 18 일반인도 전문가가 되어야 하는 이유 … 21 일반인의 부동산세금 해법 … 26 부동산업계는 전략으로 승부해야 한다 … 27 PB, FC들도 부동산세금에 능통해야 한다 … 32 【 실력 더하기 】 등기/세무신고 절차 … 36 【 실력 더하기 】 매매계약서와 세금의 관계 … 38 chapter 02 부동산 절세의 모든 것 취득세 절세원리 … 42 부동산 취득세율(감면, 추징 포함) … 46 부동산 VAT 환급원리 … 49 임대소득세 절세원리 … 53 부동산임대소득의 과세방식 … 57 양도소득세 절세원리(기본) … 60 양도소득세 절세원리(양도차손이 있는 경우) … 65 보유기간과 절세 포인트 … 69 무상이전(상속·증여) 절세원리 … 73 【 실력 더하기 】 양도소득세 계산구조와 누진세율 적용법 … 78 PART 2 개인편 chapter 01 비과세·감면주택 세대분리를 활용하는 1주택자의 비과세법 … 88 9억원 초과 주택을 가진 1주택자 … 94 2주택자 비과세의 모든 것 … 99 A주택 1채를 소유한 상황에서 추가로 다음의 주택을 구입한 후 A주택을 양도할 때의 비과세 조건 … 104 절세하는 주택의 상속기술 … 107 재건축·재개발주택의 비과세처리법 … 111 중개사무소가 꼭 알아야 하는 감면주택 세금해법 … 115 공인중개사 및 자산관리자 등이 알아야 할 양도소득세 체크리스트 … 122 양도소득세 해명자료 다루는 방법 … 124 국세부과 제척기간 그리고 국세징수권 소멸시효 … 129 【 실력 더하기 】 단독주택 취득가액 환산가액 계산 사례 … 131 【 실력 더하기 】 비거주자의 주택양도와 매각자금 확인서 … 133 chapter 02 상가주택·다가구주택(원룸)·주택임대사업 상가주택 절세법 … 138 상가주택 취득세·임대소득세 절세법 … 143 다가구주택(원룸)의 절세해법 … 146 주택임대사업자의 거주주택에 대한 초절세법 … 150 다가구임대사업자의 거주주택 절세솔루션 … 155 【 실력 더하기 】 주택임대사업자등록을 하면 좋을까? … 159 chapter 03 상가·빌딩·오피스텔·고시텔 수익형 부동산의 절세원리 … 168 수익형 부동산 양도 시 VAT 다루는 방법 : 포괄양수도계약의 모든 것 … 174 상가매도 시 세금계산서를 끊는 경우의 부가가치세 계산법 … 178 100억원대 상가 양도소득세 절세법 … 180 신축한 빌딩의 양도소득세 계산법 … 184 오피스텔 세금해법 … 188 【 실력 더하기 】 오피스텔 업무용으로 임대할 것인가, 주거용으로 임대할 것인가? … 191 chapter 04 농지·임야·나대지 토지와 세무상 쟁점 … 196 8년 자경농지감면 솔루션 … 200 최근 농지감면관련 주요 개정세법 … 205 주거지역으로 편입된 농지감면 솔루션 … 208 상속농지의 절세법 … 212 토지수용 감면해법 … 215 비사업용토지의 해법 … 219 【 실력 더하기 】 나대지·임야 절세법(신축판매업의 수익모델) … 223 PART 3 자금출처조사와 상속·증여편 chapter 01 자금출처조사 해법 부동산과 자금흐름 그리고 세금 … 228 차용증 활용법 … 231 자금출처조사 소명하는 방법 … 235 근로자와 CEO의 자금조달 솔루션 … 240 10억원 상당의 부동산 구입 시 자금출처입증방법 … 244 【 실력 더하기 】 해외부동산의 취득절차(국세청) … 248 chapter 02 부동산 감정평가활용법 상속·증여부동산 평가법 … 252 감정평가법인의 감정평가가 필요한 이유 … 256 은행PB들이 알아야 할 부동산평가와 세금 … 261 chapter 03 부동산을 상속으로 받는 것이 유리한 경우 부동산의 상속과 세무상 쟁점 … 266 상속·증여부동산과 양도소득세 계산원리 … 271 상속세 다루는 법 … 274 상속세가 없더라도 신고를 해두면 이익이 되는 이유 … 278 상속대비를 못한 100억원대 재산가의 해법 … 281 【 실력 더하기 】 상속분쟁 예방과 절세를 위한 재산분배 솔루션 … 286 chapter 04 부동산을 증여로 받는 것이 유리한 경우 부동산증여와 세무상 쟁점 … 294 증여세 다루는 법 … 298 부담부증여의 모든 것 … 301 증여 후 매매(이월과세) 솔루션 총 정리 … 305 부부가 부동산을 공동소유한 경우의 실익분석 … 309 【 실력 더하기 】 증여 VS 양도 의사결정 … 312 PART 4 사업자편 chapter 01 부동산 사업의 세금체계 부동산 사업의 세금체계 … 320 개인과 법인과의 세금비교 … 325 신축판매업의 취득세 절세원리 … 328 신축판매업의 VAT 절세원리… 333 분양소득세 절세원리 … 337 【 실력 더하기 】 건설업(주택신축판매업)의 소득세 신고방법 … 343 chapter 02 부동산 사업자의 절세법 신축판매·매매업 사업자등록 … 348 신축판매업의 사업절차와 세무관리법 … 353 주택신축판매사업자의 소득세 절세법 … 354 상가·오피스텔·아파트형공장 분양사업자의 소득세 절세법 … 360 부동산매매(경매) 사업자의 소득세 절세법 … 364 부실채권(NPL) 경매투자와 세무리스크 … 369 【 실력 더하기 】 공인중개사와 법무사가 알아야 할 세법 … 372 상가임대사업자의 법인전환과 절차 … 376 부 록 기업의 부동산과 재무제표 재고자산(신축판매업/부동산매매업) … 380 투자자산(법인의 투자목적용 부동산) … 382 유형자산(자가사용/임대업) … 384 기업의 부동산과 재무제표 … 386
	저 : 신방수 기업과 개인 고객의 세무 상담, 부동산 및 상속·증여 컨설팅 업무를 도맡아 해온 베테랑 세무 전문가이다. 한양대학교 경영학과를 졸업한 뒤 쌍용자동차(주) 회계부와 경영관리부에 근무하면서 회계, 세무, 사업 계획 수립, 자금 관리등의 실무 경험을 쌓았다. 제38회 세무사 시험에 합격한 후 세무법인 ‘진명’과 법무법인 ‘대유’에서 근무하였다. 이후 세무법인 ‘정상’에서 대표이사를 역임한 뒤 이사로 근무하고 있으며, 현재연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공하고 있다. 한국세무사회 연수원 및 경기대 사회교육원 교수, 매일경제신문 전문 상담위원으로 활동하였다. 생산성본부, 중앙일보 부동산 아카데미, 중소기업진흥원, 건설기술교육원, 휴넷, 랜드스쿨, 와우패스, MBC 아카데미, 현대백화점, 삼성생명, 한화생명, LIG손해보험 등 수많은 기관에서 다양한 강의를 하고 있다. 또한 MBC, KBS, SBS, MBN, OBS, 부동산TV, YTN 라디오 등에 출연해 생생한 세금 정보를 전달하여 왔다. 저서에는 초베스트셀러 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 개인편』 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 기업편』『합법적으로 세금 안 내는 110가지... 기업과 개인 고객의 세무 상담, 부동산 및 상속·증여 컨설팅 업무를 도맡아 해온 베테랑 세무 전문가이다. 한양대학교 경영학과를 졸업한 뒤 쌍용자동차(주) 회계부와 경영관리부에 근무하면서 회계, 세무, 사업 계획 수립, 자금 관리등의 실무 경험을 쌓았다. 제38회 세무사 시험에 합격한 후 세무법인 ‘진명’과 법무법인 ‘대유’에서 근무하였다. 이후 세무법인 ‘정상’에서 대표이사를 역임한 뒤 이사로 근무하고 있으며, 현재연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공하고 있다. 한국세무사회 연수원 및 경기대 사회교육원 교수, 매일경제신문 전문 상담위원으로 활동하였다. 생산성본부, 중앙일보 부동산 아카데미, 중소기업진흥원, 건설기술교육원, 휴넷, 랜드스쿨, 와우패스, MBC 아카데미, 현대백화점, 삼성생명, 한화생명, LIG손해보험 등 수많은 기관에서 다양한 강의를 하고 있다. 또한 MBC, KBS, SBS, MBN, OBS, 부동산TV, YTN 라디오 등에 출연해 생생한 세금 정보를 전달하여 왔다. 저서에는 초베스트셀러 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 개인편』 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 기업편』『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·부동산편』 『한 권으로 끝내는 회계와 재무제표』 『신입사원 왕초보, 재무제표의 달인이 되다』 『부자들만 알고 쉬쉬하는 부자공식』 『격파! 빨간 가계부』 『병의원 회계와 세무 실무』 『확 바뀐 부동산 세금』 『자산관리 절세법 무작정 따라하기』 『절반으로 줄이는 상속증여 절세법』 『확 바뀐 보험금융 절세법』 등이 있다.
	거래 전에 세금을 파악하라 상황 부동산은 거래에 앞서 세금문제부터 파악해야 한다. 계약을 끝내 놓고 세금을 다루다간 뒤로 밑지는 경우가 많을 것이다. 자, 지금부터 온 국민이 관심을 가지고 있는 부동산세금 정복에 나서보자. Case 서울 성동구에서 거주하고 있는 김광식씨는 보유하고 있는 주택을 처분하기 위해 두 곳의 중개사무소에 중개를 의뢰했다. 김씨는 매매계약체결 전에 세금문제를 꼼꼼히 점검해 보기로 했다. 부동산은 돌다리도 두들겨 보고 건너는 심정으로 임하는 것이 좋다는 것을 귀에 박힐 정도로 많이 들었기 때문이다. A중개사무소는 세금에 대해 그렇게 아는 것이 없어 보였다. 그러나 B중개사무소는 처분 시 발생하는 양도소득세 문제는 물론이고 새로운 주택을 취득함에 있어 취득세 등에 대해서도 자세한 안내가 이어졌다. 김씨는 누구를 더 신뢰하고 업무를 위임했을까? Solution 다른 상황을 무시한다면 B중개사무소에게 업무를 위임할 가능성이 높다. 고객이 관심 있어 하는 세금에 대해 무지하거나, 세무전문가 등에게 토스(연결)하는 것은 중개 시 발생한 세무리스크를 다른 사람들에게 전가하는 행위임을 고객은 알고 있기 때문이다. Consulting 고객의 자산을 관리(중개 포함)하는 관점에서는 모든 세법에 능통하는 것이 중요하다. 매매와 관련된 세금만으로는 절대 고객의 자산을 지켜줄 수가 없는 것이 현실이기 때문이다. 실제 현장에서 보면 수익을 크게 올리는 사람들은 세금에 박식한 지식을 가지고 있는 경우가 많다. 그렇다면 어떻게 세금지식을 끌어올릴 것인가? 첫째, 부동산세금의 체계에 대해 이해할 필요가 있다. 둘째, 매도자와 매수자가 궁금해 하는 세금에 대해 답을 할 수 있어야 한다. 매도자는 일반적으로 양도소득세에 대해, 매수자는 취득세에 대해 궁금하게 생각한다. 그럼에도 불구하고 그 자리에서 자신 있는 답변을 하지 못하고 뒤로 물러서게 되면 더 이상 발전이 없다. 따라서 어떤 식으로든 실력을 키울 수밖에 없다. 셋째, 매도자와 매수자에게 자유자재로 세금컨설팅을 할 수 있어야 한다. 현재의 부동산업계 (중개업)의 업무추세는 부동산 거래부터 사후관리까지를 책임지는 원스톱시스템으로 되어 가고 있다. 세금은 이러한 과정에서 가장 중요한 요소 중 하나가 된다. 따라서 세금컨설팅을 자유자재로 할 수 있다면 업무성과는 상당히 좋아질 수밖에 없을 것이다. 실전연습 B씨는 현재 기준시가 5억원짜리 1주택과 상가를 가지고 있다. 또 이외 농지를 보유하고 있다. 그가 이러한 자산을 보유하거나 처분한 경우 만나게 되는 세금에는 어떤 것들이 있을까? 금융권의 PB나 FC의 관점에서 답을 해보라. STEP1 먼저, 물음에 대한 답을 내리기 위해서는 부동산세금의 형태부터 알아봐야 한다. STEP2 다음으로, 이런 내용을 토대로 B씨가 만나는 세금종류를 파악해보자. 부동산 보유 중에는 보유세가 부과되며 양도 시에는 양도소득세가 부과되는 것이 원칙 이다. 사례의 경우 보유세 중 재산세는 모든 부동산에 대해 부과되나 종합부동산세는 일정한 기준에 해당되어야 부과된다. 주택은 기준시가 6억원(1주택자 중 단독명의자는 9 억원), 상가는 부속토지의 공시지가가 80억원이 넘어야 한다. 농지는 종합부동산세 과 세대상이 아니다. 양도의 경우 1주택은 9억원까지는 비과세를 받을 수 있으며, 상가는 양도차익에 대해 일반세율이 적용된다. 농지의 경우에는 8년 이상 자경한 경우 100% 감면이 적용된다. 부동산에 대한 세금은 각 개인의 상황에 따라 여러 형태로 과세가 결 정되므로 세부적인 내용까지도 공부를 해둘 필요가 있다.   --- p.18~20