소액투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기 / 꼬꼬마 빌딩부터 빌라 투자까지! / 매일경제신문사(매경출판)

 

미군 렌탈하우스 투자부터 고시원 투자까지
월급보다 월세 더 버는 ‘꼬마빌딩 투자 완결판’

이 책에서는 소액투자를 통해 꼬마빌딩주가 되기 위한 종잣돈 마련의 길을 다양하게 알려준다. 꼬마빌딩 투자의 과거와 현재, 그리고 미래에 대해 소개하면서 책을 시작한다. 최고의 투자처가 서울특별시임을 강조하며 원룸 건물 투자부터 어떤 외관의 건물이 투자가치가 높은지에 대해 ‘PART01 꼬마빌딩 투자 트렌드’에서 소개한다. 그리고 문재인 정부 틈새시장인 빌라에 어떻게 투자하면 좋을지 그 노하우를 ‘PART02 문재인 시대 틈새시장, 빌라에 투자하라’를 통해 소개한다. 빌라 투자 황금기는 바로 지금이라고 소개하며 빌라 투자 7계명부터 빌라 투자 유망지역까지, 실전에 바로 쓸 수 있는 꿀팁을 소개한다. ‘PART03 밑천 마련, 수익률 10% 평택 미군 렌탈하우스’에서는 매달 160만 원 월세를 벌 수 있는 노하우를 소개한다. 개발호재가 넘쳐나는 평택에 대해 소개하며 평택 미군 기지의 미군들이 거주할 렌탈하우스의 이점에 대해 알려준다. 수익률 10%가 보장되는 렌탈하우스에 대한 모든 것을 담았다.

‘PART04 소액투자로 꼬마빌딩 투자금 만들기’에서는 소액으로 어떻게 종잣돈을 마련할 수 있는지에 대한 다양한 투자법을 알려준다. 2,000만 원으로 13% 수익을 올리는 동탄2테크노밸리 투자부터 10% 수익을 만들 수 있는 고시원 투자, 그리고 8?2 부동산 대책 이후에도 가능한 소형 갭투자와 P2P투자까지 다양한 실전 투자 노하우를 소개한다. 또한‘쉬어가는 코너’에서는 다른 곳에서는 볼 수 없는 신개념인 ‘용적평 단가’가 무엇이며 왜 꼭 알아야 하는지 소개한다. ‘PART05 여전히 활황! 꼬마빌딩 실전 투자’에서는 앞으로 어떻게 해야 실전에서 성공할 수 있는지 세부적인 노하우를 전문가적 식견을 바탕으로 독자들에게 알려준다. 실전 사례로 알아보는 꼬마빌딩 투자 성공 사례 또한 빌딩주가 되려는 독자들에게 중요한 실전 자료가 될 것이다.

8?2 부동산 대책 이후에도 통할 다양한 부동산 틈새 투자법을 소개하며 종잣돈을 마련해서 종국에 꼬마빌딩주의 길을 안내하고 있는 『소액투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기』, 소액투자로 종잣돈을 만들어 빌딩주가 되려는 빅픽처를 그리고 있는 모든 독자들에게 필독을 권한다.

저 : 임동권

50대 중반의 빌딩전문 중개사다. 성균관대학교를 졸업한 후 대기업에 입사하여 11년간 해외 영업맨으로 근무하고 무역회사를 설립하여 6년간 운영했다. 인생 2막을 빌딩전문가로 정하고 부동산 중개업에 투신, 현재 하나부동산중개(주) 대표이사로 활동 중이다. 초기에는 수십·수백억 원대 빌딩 중개에 집중하면서 1억~10억 원을 손에 쥔 소액 투자자들은 외면했다. 그러던 중 10억 원대 상가주택과 20억 원대 낡은 꼬마 빌딩들이 리모델링되어 상당한 시세차익을 남기면서 팔려나가는 모습을 지켜보며 리모델링을 깊이 연구하게 되었다. 그리고 리모델링이 건물 수명 연장과 기능 회복뿐만 아니라 매도인과 매수인을 동시에 만족시켜주는 재테크의 비기임을 알아냈고, 건물 신축과 경매까지 두루 섭렵하였다.

이때부터 소액 투자자들의 종잣돈 규모에 맞추어 오피스텔, 구분상가, 상가주택, 꼬마빌딩에 순차적으로 투자를 안내했고 리모델링, 신축, 경매를 적극 권유하여 투자자들에게 연간 10~20%의 투자수익을 안겨주고 있다. 가이드를 충실히 따른 투자자들을 속속 꼬마빌딩 부자로 만들어주면서 ‘열심히 일한 당신, 꼬마빌딩 한 채는 가져야 한다. 분명히 가질 수 있... 50대 중반의 빌딩전문 중개사다. 성균관대학교를 졸업한 후 대기업에 입사하여 11년간 해외 영업맨으로 근무하고 무역회사를 설립하여 6년간 운영했다. 인생 2막을 빌딩전문가로 정하고 부동산 중개업에 투신, 현재 하나부동산중개(주) 대표이사로 활동 중이다. 초기에는 수십·수백억 원대 빌딩 중개에 집중하면서 1억~10억 원을 손에 쥔 소액 투자자들은 외면했다. 그러던 중 10억 원대 상가주택과 20억 원대 낡은 꼬마 빌딩들이 리모델링되어 상당한 시세차익을 남기면서 팔려나가는 모습을 지켜보며 리모델링을 깊이 연구하게 되었다. 그리고 리모델링이 건물 수명 연장과 기능 회복뿐만 아니라 매도인과 매수인을 동시에 만족시켜주는 재테크의 비기임을 알아냈고, 건물 신축과 경매까지 두루 섭렵하였다.

이때부터 소액 투자자들의 종잣돈 규모에 맞추어 오피스텔, 구분상가, 상가주택, 꼬마빌딩에 순차적으로 투자를 안내했고 리모델링, 신축, 경매를 적극 권유하여 투자자들에게 연간 10~20%의 투자수익을 안겨주고 있다. 가이드를 충실히 따른 투자자들을 속속 꼬마빌딩 부자로 만들어주면서 ‘열심히 일한 당신, 꼬마빌딩 한 채는 가져야 한다. 분명히 가질 수 있다’고 목청을 높이는 중이다. 자신의 노하우를 담은 ‘리모델링 15% 룰’, ‘200배로 증식되는 富의 법칙’을 창안하였고, 빌딩 부자가 되는 재테크를 세상에 널리 알려 월급쟁이나 자영업자도 꼬마빌딩주가 되어 노후를 행복하게 보낼 수 있도록 돕고자 하는 이타주의자다. 만학으로 연세대학교 행정대학원을 졸업했으며 『10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기』를 시작으로 『꼬마빌딩 한 채 갖기』 시리즈를 통해 전국적으로 꼬마빌딩 투자 열풍을 일으킨 장본인이자 빌딩재테크 메신저로 활약하며 부동산 중개와 투자자문, 저술, 강연 활동을 활발히 펼치고 있다.

프롤로그

PART01 꼬마빌딩 투자 트렌드
꼬마빌딩의 과거, 현재, 그리고 미래
최고의 투자처, 서울특별시
서울시 40평 vs. 신도시 70평
대세는 원룸 건물 투자
유행에 둔감하고 튀지 않아야 성공한다
지주공동사업으로 빌딩 재테크하라
♣ 쉬어가는 코너: 아파트 시장과 수익형 부동산 시장은 다르다

PART02 문재인 시대 틈새 시장, 빌라에 투자하라
문재인 정부 도시재생사업에 편승하라
지금은 빌라 투자 황금기
블루오션 빌라의 진화
빌라 투자 7계명
빌라 투자 유망지역
신축빌라 할인 분양을 노려라
♣ 쉬어가는 코너: 빌라 투자 유의사항

PART03 밑천 마련, 수익률 10% 평택 미군 렌탈하우스
매달 160만 원 월세 버는 특급 비결
개발호재가 넘쳐나는 평택 바로알기
노후대비책, 렌탈하우스가 답이다
공급초과 가능성이 희박한 안전투자
평택 미군 기지 주변 지리에 통달하라
미국식 생활방식을 파악하라
입지와 평수별로 수익 파악하기
매입부터 관리까지 실전 투자 노하우
프리미엄을 기대할 수 있는 투자 전략
♣ 쉬어가는 코너: 평택 미군 기지와 렌탈하우스 제대로 알기

PART04 소액투자로 꼬마빌딩 투자금 만들기
2,300만 원으로 13% 수익 올리는 동탄2테크노밸리 투자
3억~4억 원으로 10% 수익 만드는 고시원 투자
‘8·2 부동산 대책’ 이후에도 가능한 소형 갭투자
소액으로 10% 수익 내는 P2P 투자
♣ 쉬어가는 코너: 토지가치 판단의 핵심, 용적평 단가

PART05 여전히 활황! 꼬마빌딩 실전 투자
토지의 용도지역과 역세권의 상관관계
종잣돈 6억 원부터는 꼬마빌딩에 도전하라
4층 건물을 노려라
작지만 예쁜 디테일이 공실을 줄인다
2종주거는 꼬마빌딩의 본향이다
리모델링 비용 2배 법칙
훼방꾼 중개사를 조심하라
투자에 성공하고 싶다면 부동산 멘토를 찾아라
Case Study 꼬마빌딩 투자 성공 사례
격변하는 부동산, 결론은 꼬마빌딩 투자다!

에필로그

현시점의 꼬마빌딩 투자 트렌드는 ‘리모델링의 본격화’라고 할 수 있다. 과거엔 25년쯤 지난 건물을 퇴물로 보았던 시각에서 진일보하여 이제는 철근콘크리트조 건물의 수명이 경제적으로 40년 정도는 유의미하다는 점과, 리모델링을 가미할 경우 추가적으로 30여 년을 더 쓸 수 있다는 인식이 투자자들 사이에서 서서히 자리 잡게 된 것이다. 이런 연유로 낡은 건물들도 입지가 괜찮은 경우 거래가 되었다. 그럼에도 불구하고 시장에서는 25년이 지난 매물에 대해서는 건물가치를 인정하지 않으려는 경향이 아직도 강하게 자리 잡고 있는 것이 현실이다. 이는 최소 10억 원부터 50억 원을 투자하는 꼬마빌딩 투자자들의 연령대가 50~70대다 보니 과거 건물가치를 쳐주지 않던 관행을 그대로 답습한 결과로 보인다. 매도인 역시 그와 비슷한 연령대다 보니 그런 시류에 대체로 순응하는 듯하다.
- 18~19p, PART 01 꼬마빌딩 투자 트렌드 중에서

이제 막 준공된 아파트 분양가 5억 원짜리를 4억 원에 매입할 수 있다면 당신은 매입하겠는가? 물론, 당연히, 두말할 것 없이 그럴 것이다. 과거 미분양으로 골머리가 아픈 시절에는 울며 겨자 먹기로 이런 일이 발생했었다. 그렇지만 요즘은 아파트의 인기가 완전히 살아났고 당분간 그 기세가 이어질 공산이 크므로 아파트 할인 분양은 일어나기 힘든 일이 되었다. 그런데 준공되기는커녕 착공하기도 전에 할인된 분양대금 전부를 일시불로 지급해야 하는 조건이라면 어떨까? 1억 원씩이나 할인되어 좋기는 하지만 무작정‘이게 웬 떡이냐’ 하고 덥석 물기만은 쉽지 않을 것이다. 왜냐하면 아파트는 분양 후 입주까지 2.5~3년 걸리는데 그 긴 세월을 앞두고 선뜻 분양가 전액을 먼저 지급하기는 쉽지 않다. 큰 금액이 부담일 뿐만 아니라 잔금대출도 받을 수 없으니 오직 수중에 종잣돈 4억 원을 가진 투자자만 가능할 것이다.
- 78p, PART 02 문재인 시대 틈새시장, 빌라에 투자하라 중에서


서울에서 5억 원짜리 아파트는 강북권의 27평대 내지 33평형 정도다. 수도권으로 가면 33평대 내지 50평형쯤 될 것이다. 외벌이 직장인이 성실하게 저축하고 투자한 결과 50대쯤 가질 수 있겠고, 맞벌이 부부라면 40대 에도 가능한 주택이라 할 수 있겠다. 이 정도의 주택을 보유한 채 직접 거주하고 있고 융자를 얻지 않은 상태에서 이 아파트를 활용해 돈벌이를 한다는 것은 평범한 직장인이 쉽게 생각할 수 없을 것이다. 그러나 이를 잘만 활용하면 매달 150만~160만 원을 벌 수 있는 길이 있다. 답은 평택 미군부대에 근무하는 고위 장교와 군무원을 대상으로 임대하는 렌탈하우스에 투자하는 것이다. 분양가 6억 원대의 렌탈하우스를 60% 융자 끼고 분양받으려면 취득세 포함하여 2억 5,000만 원이 필요하다. 이 돈을 당신이 보유하고 있는 아파트를 담보로 2억 5,000만 원을 대출받아 투자하는 것이다.
과연 얼마나 남는지 따져보자. 6억 원대 렌탈하우스를 분양받아 세를 놓으면 월 400만 원 정도를 받는다. 여기서 60% 대출금 3억 6,000만 원과 아파트 담보로 뽑은 2억 5,000만 원의 합인 6억 1,000만 원에 대한 이자 약 170만 원을 제하면 230만 원이 남는다. 여기서 관리비 약 70만 원을 제하면 당신 손에 160만 원이 남는다. 이것이 실질적인 투자수익이다. 그저 지금처럼 자기 아파트에 그대로 살면서 단지 그 아파트를 활용하여 투 자를 실행하면 얻을 수 있는 것이다. 간단하면서도 적지 않은 수익이 아닌가?
- 88~89p, PART 03 밑천 마련, 수익률 10% 평택 미군 렌탈하우스 중에서


요즘 동탄2신도시는 아파트 입주폭탄으로 깡통전세난이니 마이너스 프리미엄이니 하는 심란한 뉴스거리를 마구 분출하는 곳이다. 그런데 아파트와는 달리 아파트형공장(지식산업센터) 투자는 전혀 별개의 투자이고 내 실 있는 투자로 판단되어 소개하고자 한다. KTX역으로 통하는 동탄역에서 북쪽으로 1km쯤 가면 ‘동탄테크노밸리’가 있다. 이곳은 중소기업들의 일터인 아파트형공장 밀집지역이다. 이곳에 테크노밸리를 조성하는 사업이 아직은 초기 단계이므로 그곳에 가보면 아파트형공장 건물이 불과 몇 개뿐이다. 3~4채만 준공단계이고 대개는 공사 중이라 투자자들이 보기엔 분위기가 심란해 보인다. 그렇지만 머지않아 이곳은 소액투자자에게 짭짤한 수익을 남겨줄 투자처가 될 것이다.
- 142p, PART 04 소액투자로 꼬마빌딩 투자금 만들기 중에서


그러면 서울에서 땅 30평을 사려면 얼마가 들까? 땅의 종자와 입지에 따라 천차만별이지만 4층짜리 다가구주택이나 상가주택, 다중주택을 지을 수 있는 2종주거를 예를 들어보자. 강남 서초구는 평당 3,500만~5,000만 원, 송파와 강동구는 3,000만~4,000만 원, 비강남권은 1,500만~2,500만 원 선이다. 물론 같은 2종주거라 해도 상권이 발달된 지역의 경우는 이보다 더 높다. 강북권 기준으로 평균 2,000만 원이라 할 때 30평짜리 땅을 사려면 최소 6억 원은 들 것이다. 여기서 땅이라고 하는 말은 지상에 건물이 없는 나대지만을 말하는 것이 아니라 지상에 낡은 주택 등이 있는 땅도 포함된다. 매스컴에 종종 나오는 협소주택을 짓는 20평 이하의 토지도 있기는 하다. 그러나 20평 이하의 토지는 당장 아쉬운 대로 집을 짓고 살 수는 있겠지만 재테크 차원에서는 효과가 매우 제한적이다. 코딱지만 한 땅 위에 나중에 다른 건축물을 짓는다 한들 자산 가치 상승효과는 미미하다. 너무 좁아 엘리베이터를 설치할 수도 없다. 그런 땅에 투자하느니 차라리 몇 년 더 저축하고 굴려서 6억 원쯤 모이면 최소 25평, 이왕이면 30평 이상 되는 땅을 사라.
- 184~185p, PART 05 여전히 활황! 꼬마빌딩 실전 투자 중에서                                ---본문 중에서