시장을 이기는 정책은 없다 노무현·이명박·박근혜 시대의 부동산 정책 분석 / 매일경제신문사(매경출판)

 

부동산 정책을 알면 시장이 보인다!

이 책은 시장주의적 관점을 가지고 있다. 국민 개개인의 소득과 자산, 개성과 희망이 녹아들어 움직여가는 주택시장 앞에서 정책담당자들이 겸손해야 한다고 생각한다. 이는 결코 정부의 역할을 부정하는 입장이 아니다. 오히려 1970년대 이래 우리 국민들의 주거 수준이 획기적으로 높아진 것은 정부와 시장의 절묘한 합작품이었다. 다만 정부가 개입해야 할 문제와 아닌 문제를 가려야 하고, 개입의 효과와 부작용을 따져야 한다. 이런 관점에서 부동산 정책들을 돌아보면, 불필요했거나 부작용이 많은 정책들이 많았고, 지금도 나오고 있다. 여기 실린 글들은 시장주의 관점에서 부동산 정책의 어떤 구체적인 문제들을 지적할 수 있고, 어떤 정책 방향을 제시할 수 있는지를 보여준다.

정부의 부동산 정책에 대한 경제학적 접근법
투자의 핵심, 부동산 인식 변화에 있다!

주택시장의 여러 측면에서 향후의 전개방향은 과거와 다를 것이다. 이 책을 통해 저자는 고령화, 인구감소의 추세 속에서도 주택수요의 증가는 꾸준하지만 지역 간 차별화가 심화될 것을 전망했고, 특히 새로 개발되는 행복도시·혁신도시·기업도시들을 비롯한 지방 중소도시의 침체를 우려했다. 또한 과거와 같은 신도시 건설보다 재개발·재건축 등이 비중을 높여갈 것을 예측했다. 주택가격은 단기에 폭락할 가능성이 작지만, 장기 가격 상승률이 낮아짐에 따라 전세가 위축되고 월세의 비중이 커지면서 상업화된 임대주택 회사들이 등장할 것을 예상했다. 그리고 아파트가 여전히 주된 주거형태이겠지만, 소비자의 개성을 살린 다양한 형태의 주택이 보다 활발하게 보급될 것을 전망했다. 이와 같이 미래를 전망할 때, 주택정책의 목표와 수단은 과거와 달라져야 한다. 정책전환은 주택, 부동산에 대한 인식의 전환을 필요로 한다. 무엇보다도, 정부와 국민들이 부동산 투기를 억제해야 한다는 편집증에서 풀려나야 한다.

저자 : 손재영
손재영은 서울대학교 경제학과를 졸업하고, 미국 캘리포니아 버클리 대학 경제학과에서 1987년 박사학위를 취득하였다. 전공분야는 도시경제학과 재정학이며, 질적 차이가 있는 재화시장의 정보로 부터 소비자 편익을 계산 해내는 방법을 탐구하는 학위논문을 썼다. 귀국 후 국토연구원 책임연구원, 한국개발연구원(KDI) 연구위원을 거쳐 1996년 건국대학교 부동산학과 교수로 부임하였다.

부동산 시장과 정책의 경제학적 분석과 대안제시를 연구분야로 하여 수십편의 논문을 집필하였으며, 이런한 연구성과를 바탕으로 적극적으로 부동산정책의 형성 과정에 참여하고 있다. 건국대학교에서는 정치대학장장, 기획조정처장을 거쳐 현재 부동산대학원 원장 직을 맡고 있다.

머리말
序 : 부동산 정책과 경제학적 접근법

Chapter 01 강남 아파트와 전쟁을 벌인 노무현 정부(2003.2∼2008.2) 시기
1 강남 부동산 편집증에서 벗어나야
2 마르크스 혁명만큼 과격한 헨리 조지의 지대조세제
3 인위적인 집값 안정 정책의 문제점들
4 과거에서 배우지 못하는 부동산 정책
5 아파트 분양가 원가공개의 문제점
6 문제가 많은 종합부동산세
7 재건축 개발이익 환수방안 과연 옳을까?
8 너무 과격한 부동산 정책
9 문제 있는 ‘세금 올려 집값 잡기’
10 ‘배아픔’에 바탕을 둔 참여정부 부동산 정책
11 많은 부동산 상식이 오류인 이유
12 아파트 문화 단상
13 부동산 가격 상승률은 너무 높지 않았다!
14 수요 높은 고급 아파트를 늘려야
15 판교를 어찌할까
16 부동산값 상승 무엇이 문제인가?
17 투기 탓하지 말자
18 중국 부동산 시장 견문기
19 행복도시 건설은 장밋빛이 아니다
20 국민 심성 헤아리는 주택정책을
21 토지초과이득세의 교훈
22 합리적 대처가 필요한 강남 주택문제
23 부동산과 일자리
24 부동산 거품론의 4가지 오류
25 국토균형발전과 수도권 규제
26 더 낮출 수 있었던 판교 분양가
27 전세난과 고장난 시계
28 앞을 보는 부동산 정책은 가능할까
29 고분양가 논란과 후분양제
30 땅값이 비싸서 분양가가 비싸다?
31 주택정책의 뱀 장사꾼들

Chapter 02 찔끔찔끔 규제를 완화했던 이명박 정부(2008.2∼20013.2) 시기
32 차기 정부의 부동산 정책 방향 제안
33 주택정책의 고민과 새 정부의 선택
34 부동산 미신을 걷어낼 때
35 신도시, 재개발, 재건축, 그린벨트:주택개발의 최적 대안은?
36 종부세 폐지가 답이다
37 주택공급은 긴 호흡으로
38 부동산이 대폭락할까?
39 종부세 위헌 이후의 보완
40 정밀하게 접근해야 하는 부동산 시장
41 주택분양에서 누가 돈을 벌었나?
42 소통과 포퓰리즘은 다르다
43 주택시장의 큰 흐름
44 대세하락론의 허와 실
45 주택 경기를 살리기보다 시장 정상화가 우선
46 전세난은 매매가 상승의 전조인가?
47 고령화－인구감소와 주택시장 ①: 걱정할 필요 없는 문제
48 고령화－인구감소와 주택시장 ②: 걱정해야 할 문제
49 전세 제도는 앞으로도 유지될 수 있을까?
50 다주택자의 순기능
51 전월세 상한제: 과연 정의로운가?
52 지역개발사업이 부동산 가격을 올릴까?
53 부동산 정책 전환이 가능할까?
54 부동산세 부담을 줄여야 할 이유
55 투기 타령은 이제 그만
56 무엇이 오류이고 무엇이 정론인가?
57 정치인의 용기 있는 소신이 필요하다
58 하우스푸어 지원의 조건
59 프로젝트 파이낸스의 대안 모색
60 양도소득세 중과세 속히 폐지해야

Chapter 03 주택경기는 회복되었지만, 가계부채 문제가 커진 박근혜 정부(20013.2∼2017.4) 시기
61 발상 전환이 아쉬운 주택공약
62 우리나라 집값이 정말로 비싼가?: PIR의 비교
63 부동산 정책팀에 바란다
64 저금리 시대 ‘리츠’를 키우자
65 ‘미친 전세’ 아닙니다
66 취득세 인하, 어떻게 할 것인가?
67 임대주택 공급, 민·관 역할분담이 필요하다
68 주택통계, 제대로 알고 활용하자
69 속도조절 필요한 공공임대주택
70 부동산 개발 사전평가 도입해야
71 부동산 경기부양보다는 시장 정상화를
72 혼란스러운 주택시장, 어떻게 보아야 하나?
73 양도세 장기보유특별공제를 정상화해야
74 피케티 열풍과 부자증세
75 부동산 간접 투자 취득세 감면을
76 득보다 실이 큰 부동산법 빅딜
77 2014 주택시장의 주목할 현상들
78 전세난 ‘응급처방’은 안 통한다
79 가계부채 문제로 주택대출을 줄여야 하나?
80 뉴스테이, 중산층 전세난 해소 열쇠
81 ‘집값 붕괴’ 공포 실현될까?
82 공공택지 분양 과열경쟁, 공급체계 바꿔야
83 부동산 산업을 수출 산업으로 키우자
84 과격한 예측을 경계해야 하는 까닭
85 주택대출 구조개선과 중도금 집단대출
86 새 국회에 바라는 주택정책 방향
87 주택정책은 이미 토지공개념을 실현하고 있다
88 강남 아파트, 내버려둡시다
89 선분양을 금지하고 후분양으로 가야 하나?
90 부동산 정책은 왜 실패하는가?

結 : 부동산 인식의 변화를 기대하며

▷ 경제학자들은 시장이 만능이라고 생각하지도 않으며 정부개입에 적대적이지도 않다. 효율이 형평보다 중요하다고 주장하지도 않는다. 다만, 시장 개입에 대한 입증책임이 개입을 옹호하는 쪽에 서 있다는 입장일 따름이다. ‘일정한 조건’하에 시장은 자원배분을 효율화한다는 것이 이론적으로 증명되어 있으므로, 정부개입은 ‘일정한 조건’이 충족되지 않거나 효율보다 중요한 다른 목표가 있는 등의 경우에 정당화된다. 어느 쪽이든 개입의 근거를 명확히 하고, 개입의 효과가 클 것인지, 부작용은 감당할 만한지를 입증할 책임이 개입 옹호론자에게 있다고 보는 것이 경제학적 도그마의 핵심이다. 만약 그럴 수 없으면, 개입이 정당화되지 못한다는 것이다.
-p.14

▷ 정부는 강남 주택가격 동향에 일희일비할 필요가 없다. 국정의 많은 영역에서 작은 일에 목숨 거는 편집증이 동시다발적으로 관찰되지만, 강남 편집증 때문에 할 수도 없고, 해서도 안 되는 일들을 하겠다고 달려들어서 결국은 토지공개념 제도의 실패를 재연할까 우려된다
-p. 21

▷ 한국은행을 비롯한 일부 분석자들은 매매가 대비 전세가의 비율이 30% 수준으로 떨어진 것이 거품의 존재를 뒷받침하는 것으로 주장하고, 이 때문에 집값을 떨어뜨리는 정책의 필요성을 역설한다. 그러나 현재 상황이 정말로 거품이라면, 이 거품붕괴가 가져올 거시경제적 교란을 막기 위해 집값이 크게 떨어지지 않도록 조심하는 것이 타당한 정책 방향이다. 앞서 말한 바와 같이 현재의 집값 수준이나(상승이든 하락이든) 향후 동향이 미시적·거시적으로 큰 우려의 대상이 아니라면, 현재 거품이 있는지 없는지조차도 큰 문제가 아니다.
-p. 27

▷ 정부의 부동산 정책에는 과거에 대한 기억력이 없다. 불과 5년, 10년 전의 경험을 깡그리 잊고, 실패한 정책을 무언가 새로운 것처럼 다시 내놓는다. 이런 모습을 보면 정부가 과거로부터 도대체 무엇을 배웠는지 모르겠다는 회의감에 빠진다.
-p. 32

▷ 경제학의 발전과정은 여러 쟁점들에 대해 첨예한 논쟁들로 점철되어 있다. 이 논쟁들은 당시의 경제, 사회문제들에서 잉태되어 자랐지만, 보편적인 경제원리를 탐구하고 정립해나가는 계기가 되었기 때문에 오늘날에도 숙고의 대상이 된다. 19세기 초 영국의 곡물조례를 둘러싼 리카르도(D.Ricardo)와 맬더스(T.Malthus)의 지대논쟁만 해도 우리나라 주택시장에 곧바로 적용될 수 있는 시사점을 준다.
-p. 117

▷ 중산층 이상을 위한 분양주택은 정부가 적시에 충분한 토지를 공급하는 데 매진하고 나머지는 시장이 알아서 해결하도록 두어야 한다. 저소득층의 안정적 주거생활을 위해서는 임대주택 공급 등의 정책을 지속적으로 추진한다. 이 두 방향의 정책추진을 핵심으로 하고, 그 외 많은 불필요한 시책들을 서서히 정리해가는 것이 차기정부의 임무다. 그러나 이제까지 일을 저질러 온 범여권이든 반값 아파트를 들고 나왔던 한나라당이든 약 파는 데서 주의를 돌려 제대로 일을 할 것인가를 그려보면 한숨만 난다.
-p. 122

▷ 1980년대 말 토지공개념을 도입하느니 어쩌니 떠들썩했지만, 사실은 이미 공개념이 들어와 있었던 것이다. 토지소유자들의 잠재적 개발 이익을 활용해 주택원가를 낮추고 그 이익이 소비자에게 돌아가게 하는 제도가 1980년부터 확립되어 있었다. 이런 개발방식이 위헌 판결을 받지 않고 그 적용 범위를 넓혀온 것은 공익의 우위를 당연하게 생각하는 국민의 태도를 반영한다. 다른 나라에서는 우리나라와 같이 대규모 토지개발, 주택건설을 빠르게 추진하기 어렵다. 그러나 남북통일이 되어 북한지역의 개발수요를 충족시켜 갈 때는 이러한 개발방식이 큰 힘을 발휘할 것이다.
-p. 348