정준환의 부동산 레시피 부자가 되기 위한 부동산 요리법/매일경제신문사(매경출판)

 

전직 쉐프가 전하는
부동산 능숙하게 요리하는법

호텔 수석 요리사에서 전문 부동산인이 된 저자가 전하는 20년간의 노하우!

저자는 유명한 서울 소재의 호텔 수석요리사를 하던 중, 우연한 기회에 시작하게 된 부동산업을 생업으로 삼게 되었다. 서울 시내의 작은 공인중개사무소로 시작해서, 현재 제법 규모 있는 컨설팅 전문회사의 대표가 되기까지 수많은 경제 채널 패널 및 고정출연을 20년간 해온 저자의 축적된 정보와 지식을 이 한 권에 담았다.

관련 학위가 있거나 투자 경험이 오래된 고수라고 해서 항상 성공하는 것은 아니다. 인터넷만 검색해봐도 어려운 경제 용어나 현란한 그래프를 제시하며 교수 못지않은 지식을 뽐내는 일반인이 많다. 하지만 그런 것에 주눅 들 필요는 없다. [냉장고를 부탁해]에 나오는 셰프들 역시 내놓으라 하는 베테랑이라도 요리 재료들이 제대로 다 갖춰 있지 않은 환경에서 순발력까지 요구되다 보니 평소에 하지 않던 실수도 하게 되지 않나. 부동산으로 학위를 딸 것이 아니라면 너무 어렵게 생각하지 말자. 지금 내가 사는 집과 지역부터 꾸준히 관심을 가지고 색다른 취미처럼 즐기다 보면 어느새 수익의 재미도 보게 될 것이다.

『정준환의 부동산 레시피』는 ‘부동산 새내기를 위한 초급 편’, ‘부동산 경력자를 위한 중급 편’, ‘부동산 전문가를 위한 상급 편’의 세 파트로 나뉘어 있다. 초보뿐만 아니라, 부동산 경력자에게 필요한 부동산 정보를 담았기에 요리를 하듯이 과정대로 따라가다 보면 어느새 부동산 투자를 즐기면서 수익을 찾는 자신을 발견할 수 있을 것이다.

저자 : 정준환
· 現) ㈜ JPK 리얼티 대표
· 現) ㈜ JH 부동산 투자 연구소 대표
前) JH 부동산 투자 자문 대표
前) ㈜ RTN 부동산 중개법인 대표

· SBS <8시 뉴스>, SBS 12시 <뉴스와 생활경제>, SBS CNBC <부동산 따라잡기>, MBN <머니투데이>, 이데일리, 여성 중앙 등 방송 다수 출연. RTN <무엇이든 물어보세요> <이곳에 투자하라!> <매물 와이드 플러스> <재테크의 발견>, <부동산이 보인다>(방송 경력 15년)
現) SBSCNBC <부동산해결사> 출연 중, 조인스랜드 칼럼
연재 중
· 법률중개사, 도시정비사, 공인중개사

프롤로그

RECIPE 01 부동산 새내기를 위한 초급 편
01 요리와 부동산은 닮은꼴이다 ①
- 지금 음식점을 차리기엔 늦지 않을까?
= 부동산 투자, 과연 돈 벌 수 있나?
- 맛있는 음식은 재료가 다양하다
= 부동산 투자는 무엇부터 시작해야 하는가?
- 설익은 밥은 체하기 쉽다
= 부동산 투자도 실전 단계가 있다
- 갈비탕에 장미고명이 웬 말이냐
= 부동산 투자, 과한 욕심은 역효과다
02 당신이 잠든 사이에도 부동산은 오르고 있다
- 당신이 투자해야 하는 이유
- 화폐 가치는 하락, 부동산은 상승
- 많은 재테크 중에 왜 부동산에 투자해야 할까?
- 집 한 채 있으면 노후까지 해결된다
- 경제를 알아야 부동산이 보인다
- 코스피 지수와 경제의 상관관계
03 부동산 입문을 위한 기초 지식
- 부동산은 심리 싸움이다
- 똑똑한 게 중요한 게 아니다
- 정부정책을 과하게 따질 필요는 없다
- 저성장시대, 오를 곳만 오른다
- 한국 부동산의 독특한 특징
- 돈 되는 부동산투자 10원칙
- 운이 아닌 실력으로 승부하는 사람이 되길

RECIPE 02 부동산 경력자를 위한 중급 편
01 요리와 부동산은 닮은꼴이다 ②
- 음식값이 올랐다고 굶을 것인가?
= 지금 아파트 사요? 말아요?
- 유명한 우동집에선 라멘도 먹을 만하다
= 성공하는 투자는 굳이 아파트만 찾을 것이 아니다
- 자장면? 짬뽕? 그것이 고민이로다
= 수익형이냐? 차익형이냐? 고민하라고
- 냉동육으로 스테이크 만들 생각하지 말라
= 재개발? 재건축? 무조건 돈 된다고?
02 부동산 중급 투자 - 아파트, 재개발, 재건축
- 강남 아파트 심리학
- 아파트와 주식은 같이 자란다
- 지옥 주택조합 아파트가 너무 많다
- 부동산 사기 예방법 7가지
- 믿는 도끼에 발등 찍히는 부동산 시장
- 분양사기 주의보!
- 아파트에 미리 투자하는 재개발, 대지지분이 모든 것이다
- 돈 되는 재개발·재건축 물건 찾는 5가지 비법
- 재건축이라 오르는 게 아니다

RECIPE 03 부동산 전문가를 위한 상급 편
01 요리와 부동산은 닮은꼴이다 ③
- 맛집은 골목 안쪽에 있는 경우가 많다
= 실력 좋은 중개업소는 따로 있다
- 좋은 재료라도 좋은 요리사를 만나야 진가를 발휘한다
= 좋은 부동산도 전문가를 만나야 빛을 발한다
- 정말 맛있는 음식점은 간판 없어도 입소문이 먼저 난다
= 부동산 시장, 그들만의 리그에 합류하라
02 부동산 상급 투자 - 건물에 도전하자
- 남들은 모르는 투자처, 이주자택지
- 상가주택 옥석 가리기
- 투자용 상가는 낡을수록 좋다
- 현장에서 이뤄지는 상가 권리금은 3+1이다
- 당신이 좋은 상가를 찾을 수 없는 3가지 이유
- 꼬마빌딩, 당신도 가능하다
- 돈 될 만한 꼬마빌딩 자리 알아보는 법
- 꼬마빌딩, 매입 전에 세금을 확인하라
- 리모델링-낡은 단독주택의 반란
- 다른 좋은 것도 많으니 고시원은 신중하자
- 내 건물의 공실 줄이는 방법
- 건물의 수익률 계산 방법

03 부동산 최상급 투자-건축주 되기
- 빌라 건축주 되기
- 빌라 건축 사례

부록
01 정준환의 무조건 돈 되는 지역
02 정준환의 돈 되는 아파트 공식

에필로그

계절에 맞게 옷을 입어야 하듯, 부동산 투자도 시기 조절이 필요해요. 아파트 투자가 적기인 때가 있고, 재개발·재건축 투자가 적기인 때가 있어요. 한 예로, 아는 사람이 아파트 사서 돈을 벌었다는 말만 듣고 묻지마 투자를 한다면 당신은 시기를 잘못 탈지도 몰라요. 겨울이 오는지도 모른 채 반소매 옷을 입는 격이죠. 그러므로 반드시 시기를 확인하고, 그에 맞는 돈 되는 부동산을 찾아야 해요. --- p.21

같은 재료라도 어떻게 요리를 하느냐, 즉 레시피를 어떻게 하느냐에 따라 음식의 맛은 물론이고 음식 자체가 바뀌기도 한다. 김치라는 재료를 통해 김치찌개도 되고 김치볶음밥도 되는 것과 같다. 부동산도 이와 마찬가지로, 작은 원룸에 투자할 때 레시피를 어떻게 활용하느냐에 따라 매매차익을 얻는 ‘차익형 부동산’이 될 수도, 임대수익을 얻는 ‘수익형 부동산’이 될 수도 있다. 낙후된 지역의 허름한 빌라는 그 자체로는 값어치가 있다고 하기 어렵지만 ‘재개발’이라는 대형 호재를 통한다면 그 빌라는 ‘새 아파트 입주권’이 되는 것이다. --- p.31

부동산 역시 시간이 필요하다. 재건축이나 재개발한다고 해서 다음 달에 당장 집을 모조리 허물지는 않는다. 지하철 공사를 한다고 뚝딱 하고 지하철이 다니지 않는다. 마음 급한 사람들은 좋은 호재가 제대로 가격에 반영되기도 전에 값이 왜 안 오르는지, 언제 오르는지 초조해한다. 마치 음식을 시키자마자 왜 밥이 안 나오냐고 묻는 것과 같다. 좋은 요리가 충분한 시간을 들여야 하는 것처럼 좋은 부동산은 시간을 들여 기다려야 한다. 서울 강남처럼 자고 일어나면 몇억 원씩 오르는 곳도 있지만 어떤 곳은 긴 호흡으로 기다리면서 가격이 서서히 오르는 것을 기다려야 하는 곳도 있는 것이다. --- p.32

요리가 실체가 있듯이 부동산도 실체가 있다. 만약 냄새만 나고 내 앞에 요리가 없다면 그것은 비정상이듯이 부동산도 자신이 계약한 사실이 있다면 그 물건은 내가 눈으로 보고 만질 수 있는 실제로 존재한다. 투자 상품 종류를 보면 주식, 부동산은 기본이고 비트코인, P2P 같은 비교적 새로운 투자 상품들도 있다. 위험도 높은 쪽으로 더 가보면 FX마진거래(환투기) 같은 것도 있다. 이 중 눈에 보이고 손에 잡을 수 있는 것은 부동산이 유일하다. --- p.49

부동산은 자신과의 싸움이 될 수밖에 없다. 두려움, 부담감, 귀찮음을 이겨내야 한다. 작은 위로를 드리자면 당신만 그런 것이 아니란 것이다. 다른 군중도 비슷하다. 그들 역시 이러한 자기와의 싸움을 해야 한다. 당신과 그들의 차이점이라면 당신은 이제 그러한 감정들을 ‘이겨내야 할 감정’들로 인식한다는 것이고, 그들은 ‘그래서 내가 부동산을 안 하는 거야’라는 자기 합리화의 도구로 이용한다는 것뿐이다. 부동산은 결국 실행력의 싸움이 아니던가! --- p.73

부동산도 마찬가지예요. 비싼 부동산이라고 꼭 수익을 많이 내는 것도 아니고 저렴한 부동산이라고 수익이 적은 것도 아니에요. 지금은 부동산 투자자 머릿속도 복잡할 거예요. 대출규제, 금리 인상, 보유세 인상, 국내외 경제 상황, 여기에 알 수 없는 심리적 요인 등 워낙 변수가 많아 섣불리 시장을 예측하기 쉽지 않은 탓이죠. 부동산 전문가가 그렇게 많음에도 누구 하나 시장 전망을 정확하게 예측하기 힘든 이유에요. 모든 게 불확실한 상황 속에서 투자자와 실수요자는 어떻게 해야 할까요? 시장 전망이 어둡다고 해서 손 놓고 있을 수는 없잖아요? 그래서 이럴 때일수록 투자 경험이 풍부한 고수의 조언이 큰 도움이 되죠. 먹는 사람이 맛있게 즐길 수 있도록 항상 고민하며 적절한 테크닉과 조합을 찾아내고, 마음을 다해 만들어내는 진정한 요리사처럼 투자자 입장에서 고민하며 마음을 다해 부동산 상품을 찾아내는 전문가 말이에요. --- p.192

부동산 투자의 기본 출발이 ‘입지 선택’에 있다. 좋은 입지를 선점하면 높은 부가가치를 얻을 수 있다. 어떤 아파트나 건물이 잘 지었느냐가 중요한 게 아니라 어떤 지역, 어떤 위치에 있느냐에 따라 미래가치가 결정되는 것이다. 좋은 입지, ‘돈 되는 땅’은 지금 가격이 얼마인지가 중요한 게 아니라 앞으로 더 많이 오를 땅이다. 사람들은 어떤 땅이나 집을 사기 전에 이곳이 과거에 비해 가격이 많이 올랐다고 하면 잘 안 사려고 든다. 너무 많이 올랐기 때문에 앞으로도 또 오를 것인지 의문을 갖기 때문이다. 그러면서 싼 땅을 찾아다닌다. ‘싼 게 비지떡’이란 말이 있듯이 싼 땅은 앞으로도 ‘싼 땅’이 될 확률이 높다. --- p.281
       

세상을 요리할 것인가?
내가 세상에 요리당할 것인가?

좋은 요리는 시간이 오래 걸린다. 재료를 손질하는 것부터 시작해서 요리 후 접시에 담는 과정인 플레이팅까지 정성이 많이 들어가기 때문이다. 부동산 역시 시간이 필요하다. 재건축이나 재개발 결정이 났다고 해서 당장 다음 달에 집을 모조리 허물어버리지 않는다. 교통 호재가 생겼다고 해서 뚝딱 하고 지하철이 다니지 않는다. 마음 급한 사람들은 좋은 호재가 제대로 가격에 반영되기도 전에 값이 왜 안 오르는지, 언제 오르는지 초조해한다. 서울 강남지역처럼 자고 일어나면 몇억 원씩 오르는 곳도 있지만, 또 어떤 곳은 가격이 서서히 올라서 긴 호흡으로 기다려야 하는 곳도 있다. 한참을 고민해 큰맘 먹고 투자했다가 실패하면 어쩌나 하는 두려움은 누구나 있다. 하지만 그 두려움을 이겨내야 한다. 두려움과 부담감에 못 이겨 아무것도 안 한다면 아무 일도 일어나지 않는다. 하루에도 수십 번씩 우리는 집의 냉장고를 열어보듯, 지금 당장 자신의 자산 상태부터 들여다보자. 지금 내가 가진 재료가 아무리 보잘것없어 보여도 어떤 요리로 탄생할지는 자신에게 달렸다. 《정준환의 부동산 레시피》를 통해 부동산도 자신과의 투자 신념으로 즐기며 이뤄나가 보자.