아파트는 살고 땅은 사라/매일경제신문사(매경출판)

 

GTX 시대, 대한민국 1%만 아는 부동산 투자 비법

우리는 돈을 벌기 위해 열심히 일한다. 열심히 일한 노동의 대가를 지불받고 더 많은 돈을 벌기 위해 정말 많은 노력을 한다. 그렇게 평생 돈을 위해서 일하다가 나이가 들어 노동력이 떨어지면 더 이상 많은 돈을 벌지 못해 힘들어한다. 물론, 열심히 일하는 것은 중요하다. 하지만, 우리는 현명하게 판단하고 똑똑하게 일해야 한다. 우리나라에는 너무 많은 ‘부동산 전문가들’이 있다. 특히, 그들 중 대부분이 아파트나 상가, 재개발, 재건축 관련 전문가들이다. 이렇다 보니, 그 많은 전문가를 뚫고 일반인들이 제대로 투자해서 돈을 벌 수 있겠는가? 아마도 매우 어려울 것이다. 대부분이 그 전문가들의 성공 사례를 따라 투자할 테지만, 그때 그 사례는 이미 철 지난 방법이 되었기 때문이다. 하지만, 토지는 어떠한가? 토지는 어렵다고들 이야기하지만, 실제로 제대로 분석하고 공부해본 적이 있는가? 대부분의 사람들은 토지 투자를 알아보다가도, ‘토지이용계획확인원’과 ‘도시기본계획’ 등 생소하고 어려운 용어가 들어가 있어 쉽게 접근하지 못한다. 그렇기 때문에 다른 사람들보다 조금만 더 ‘잘’ 안다면, 정복할 수 있는 영역이다.

『아파트는 살고 땅은 사라』는 다른 부동산 관련 서적들처럼 부동산 투자로 수십억 원을 벌었다거나, 아파트 수십 채를 투자했다고 하는 자신의 영웅담이나 소설 같은 이야기가 아니다. 부동산 시장의 최신 이슈와 흐름을 정확히 분석하고, 팩트를 전달해 부동산 투자의 실질적인 투자 노하우를 담은 종합 부동산 투자 지침서다. 비교적 어려운 내용이지만, 최대한 쉽게 풀어 전달하면서 GTX 역세권 투자 분석, 토지개발, 농지연금, 환지, 대토 등의 저자의 지식과 경험을 담았다. 특히, 농지연금과 환지 투자와 같은 미래 투자, 가치 투자를 통해 실질적으로 돈을 버는 방법에 관해서 이야기한다. 우리는 모든 것에 생산자가 되어야 한다. 생산자는 그냥 만들어지지 않는다. 부동산의 생산자는 일반사업을 하는 생산자와는 개념 자체가 다르고, 리스크 또한 현저히 적다. 이러한 부동산의 생산자가 되어 꿈을 현실로 만들자!

들어가며

Part 1. GTX 시대 개막, 부동산 투자 역대급 쓰나미가 온다

01 부동산 규제 피할 것인가? 바꿀 것인가?

02 땅값 올랐던 10년 전 그때…역대급 토지 보상으로 불붙는 땅값
2020년 사상 최대 규모 토지 보상금 45조 원 어디로?
2009년 그때도 역대급 토지 보상금 풀려…

03 GTX 시대 개막, 역대급 쓰나미가 온다
“영국판 크로스레일” GTX, 어떤 관점으로 봐야 하는가?
서울·인천·경기를 하나로 묶는 GTX의 파급 효과와 미래가치

04 GTX 역세권 오르고 또 오른다
높은 사업성과 빠른 사업 속도 A노선 역세권 아파트
양주·수원 연장으로 사업성 확보한 C노선 역세권 아파트
3기 신도시 왕숙지구로 덕 본 B노선 역세권 아파트

05 혼돈의 부동산 시장 “GTX 역세권으로 피하고 토지로 바꿔라

06 강남 아파트 넌 2배 올랐니? 내 땅은 5배 올랐다!
강남 아파트 10년 동안 얼마나 올랐나?
5년 동안 2~3배, 10년 동안 5배 오른 곳은?

Part 2. 대한민국 1%만 아는 부동산 투자 비법은 따로 있다

01 뛰는 집 위에 규제 있고 나는 땅 위에 부유층 있다
02 식재료가 비싼가? 잘 차려진 밥상이 비싼가?
03 땅의 변신은 3개, 그중 초대박은 ‘용도 변경’
04 새 땅으로 돌려받는 2개의 개발사업
2개의 사업 방식 이해하기 ‘수용 방식 vs 환지 방식’
사업시행 절차에 따른 소유권 변동과 전매 제한
05 소비자가 될 것인가? 생산자가 될 것인가?
06 개발지 인접 지역의 땅값이 오르는 이유
07 신도시 주변을 노려야 하는 이유
신도시와 구도심 사이 ‘브릿지 도시’를 알고 있는가?

Part 3. 시행사가 알려주지 않는 비밀 ‘5,000만 원 토지 투자로 내 집 마련하기’

01 도시개발사업을 알면 돈이 보인다
토지 투자 블루오션 도시개발사업 파헤치기
도시개발사업 절차 알고 투자하기
재개발사업 vs 도시개발사업의 차이

02 아파트가 될 땅으로 돌려받는 도시개발사업 ‘환지’
환지(換地)란?
유형별 토지에 따른 환지 절차

03 5,000만 원 토지 투자로 내 집 마련하는 방법
04 종잣돈 2억으로 건물주 되는 도시개발구역 환지 투자
05 시행사가 알려주지 않는 숨은 비밀
06 대한민국 1%만 아는 도시개발구역 환지 투자 핵심 포인트
건물주 되고 싶다면 종잣돈 2억 원으로 환지 투자 하라
07 도시개발사업 ‘환지’ 사례

Part 4. 내 땅이 수용된다고? ‘현금 대신 땅으로 돌려받는 방법’

01 토지 보상의 모든 것 “현금 대신 땅으로 주세요”
02 토지 수용법을 알면 새 땅(택지)으로 보상받을 수 있다

03 이주자택지·협의양도인택지·생활대책용지·대토 보상용지, 누가 어떻게 받을까?
수용 방식 개발지구 공급용지 기준 및 공급대상
대토 보상 대상자 및 공급 우선순위
특별공급분 용지별 공급 가격

04 수용 방식 개발지구 토지 투자 핵심 포인트와 사례

Part 5. ‘토지 투자의 숨은 진주’ 농지연금100% 활용하기

01 토지 투자의 불확실성을 제거하는 농지연금을 아시나요?
매월 300만 원, 부부가 함께 준비하면 600만 원 평생 받는 농지연금
매월 받는 연금 액수 얼마나 되나
02 1억 농지 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 농지가치 투자법
03 농지연금 + 농지가치 투자 사례
04 농업인 혜택 누리기

Part 6. GTX 시대, 어디를 주목해야 할까?

01 앞으로 20년 국토종합계획 새 판 짠다
2000~2020년 큰 그림들
앞으로 20년 한반도에 부는 바람

02 한반도의 골드벨트를 노려라
GTX 시대, 수도권 핫플레이스
인구가 몰릴 지역은 어디인가?

03 美 트럼프와 짐 로저스는 왜 북한 땅을 말하는가?
04 통일경제특구를 알면 돈이 보인다
접경 지역 지자체들의 통일경제특구 구상

05 수도권 ‘광역교통 2030’을 주목하라
동북권 광역교통 구상
동남권 광역교통 구상
서남권 광역교통 구상
서북권 광역교통 구상

마무리하며

저  자 : 이도선(도선국사)
대한민국 최초 부자양성기관 부자사관학교 설립자. 자신만의 차별화된 토지 투자의 노하우를 통해 월 20~40명에게 꾸준한 투자 성공사례를 만들어주고 있다. 수년간의 부동산 실무 경험을 바탕으로 종합 부동산 컨설팅 교육기관인 부자사관학교 소장으로 활동하며, 소액 토지 투자부터 경·공매 컨설팅, 부동산 개발 및 분양, 토지보상 자문 등 단기간에 2배 이상의 수익을 올리며 이름을 알리기 시작했다. 그동안 현장에서 재테크에 실패해 돈을 잃은 사람, 부동산 투자의 방법을 몰라 고민하고 있는 사람, 마땅한 투자처를 찾지 못해 아까운 기회를 놓친 사람들에게 진심으로 다가가 자신이 바라는 꿈과 목표를 이룰 수 있도록 도와주는 멘토 역할을 하고 있다. 유튜브 [도선국사TV]를 운영하고 있다.

“부자들은 땅을 모으고, 가난한 사람은 청구서를 모은다!”라는 말이 있다. 부자는 자신이 가치가 있다고 생각하는 곳에는 돈을 아낌없이 쓰지만, 이것이 소비이고, 낭비라고 판단될 때는 돈을 아낀다. 단순히 돈을 벌기 위해 일하는 것이 아니라, 돈이 나를 위해 일하게 하는 구조를 만든다. 이것이 시스템이고, 부자들은 이 시스템을 위해 토지를 활용하는 것이다.
--- p.6

옛말에 “실무 없는 이론은 공허하고, 이론 없는 실무는 천하다”라는 말이 있다. 물론 이론과 현실이 100% 딱 맞지는 않지만, 우리가 할 수 있는 최선의 방법임에는 분명하다. 부동산 시장을 분석하는 일은 상당히 어렵고 힘든 일이다. 전문가들 사이에도 비관론과 낙관론이 대립하는 가운데, 부동산 시장을 정확히 분석해 예측하는 것은 불가능하다고 할 수 있다. 그럼에도 불구하고, 부동산 시장을 이론적 평가를 통해 분석하고 현실에 적용하는 것은 생각과 감으로 판단하는 것보다 훨씬 객관적이고 합리적이다.
--- p.20

정부의 관심은 오직 주택 시장 안정화에 있다. 따라서, 부동산 투자를 통해 수익을 얻고자 한다면 상대적으로 규제가 적은 토지로 눈을 돌리길 바란다. ‘비가 내리지 않는 곳으로 가라!’ 정부의 규제 정책과 굳이 맞설 이유가 있는가? 반면에 주택은 부동산 상품 중 필수 상품이다. 거주해야 하고, 보유해야 한다. 그렇다면 GTX 역세권 수혜단지를 선택하는 것이 현명한 방법이다. 아파트 투자와 실거주 모두 GTX 역세권이 해답이다. 이것이 ‘소나기는 피하고 우산 속으로 숨는 방법’일 것이다.
--- p.45

사람들은 토지 투자가 환금성이 떨어진다고 말한다. 그렇다면 당신의 아파트는 잘 팔리는가? 아파트는 부동산 정책과 경기에 민감해 차트와 변곡점을 예측하고 살 때와 팔아야 할 때를 분석해야 하는 어려움이 있다. 반면에 땅은 지역에 따라 바람을 타고 움직인다. 국토계획과 도시계획을 미리 공부하고 바람이 불 때 매도하면 된다. 아파트보다 오히려 환금성이 좋을 수 있다는 것이다.
--- p.53

적은 종잣돈으로 내 집을 마련할 수만 있다면 얼마나 좋을까? 앞서 언급한 환지 방식의 제도적 내용을 충분히 이해했다면 벌써 알아차렸을 것이다. 도시개발구역 내 환지 방식 사업지의 땅을 ‘필지’로 매입할 자본금이 부족할 때, 적은 소액으로 토지 투자를 통해 아파트를 분양받는 방법은 바로 공유지분인 토지(2명 이상의 토지주)에 해답이 있다.
--- p.115

전국의 모든 땅을 다 사고 싶겠지만, 적은 종잣돈으로 일생일대 투자의 기회를 놓칠 수 없으니, 최대한 가능성이 높은 지역에 투자해야 한다. 부동산의 중심축과 개발축을 분석할 때 먼저 큰 숲을 그린 다음, 나무를 봐야 한다. 따라서 부동산 투자의 큰 그림이자, 보물지도인 국토종합계획을 살펴보고 미래가치가 있는 지역이 어디인지 선별하는 작업이 선행되어야 한다.
--- p.196

현명한 투자자라면, 이러한 부동산과 관련된 정부의 두 얼굴의 원인을 잘 살핀 후 투자에 임해야 한다. 또한, 정부의 부동산 규제의 강도가 강할 때는 몸을 낮추고, 규제의 강도와 규제 이후의 시장반응을 예의 주시한 후 투자에 임해야 하며, 부동산 규제를 완화할 때는 규제완화 정책의 강도와 시장의 반응을 예의 주시한 후 어디에, 어떻게 투자를 할 것인가에 대한 종합적인 분석이 요구된다. --- p.234