월세 보증금으로 부동산 산다

 

경매는 월세 보증금으로 부동산을 살 수 있는 기회

부동산 시장이 급변해도 경매의 매력은 불변한다!

 

강력한 규제와 코로나19로 인한 경기침체로 부동산 시장이 급변하고 있다. 수익형 부동산 매매에 변수가 많아지면서 상대적으로 위험부담이 적은 부동산 경매 시장으로 관심이 쏠리고 있다. 경매는 3회만 유찰되면 반값으로 입찰에 붙여지기 때문에 매우 수익성이 높은 재테크 수단이다. 그야말로 월세 보증금만으로도 매매가 가능한 기회인 것이다.

 

경매 절차도 안전하다. 매도인 사칭이나 이중매매가 일어나지 않으며, 혹시 절차상 문제가 생긴다면 매각대금을 환수받을 수 있다. 시세보다 낮게 낙찰받으므로 바로 처분하거나, 리모델링으로 가치를 높인 뒤 매도하면 환금성도 아주 좋다. 부동산 규제 대상이 아니어서 규제를 피할 수 있는 경우도 있다. 경매로 취득한 토지는 거래 허가 대상이 아니며, 재건축 아파트 입주권도 경매를 통하면 합법적으로 양도받을 수도 있다. 이 책은 불변하는 경매의 매력에도 경매를 어렵게만 느끼는 분들을 위한 실전 경매 노하우를 담았다.

 

프롤로그 부동산 경매는 기회다 … 5

 

Part 1 성공하는 아파트 낙찰 전략

 

01 6억 4,000만 원에 낙찰, 8억 2,000만 원에 팔다 … 15

02 경매의 진짜 매력 … 19

03 대형 평수 잘 파는 비법 … 22

04 7억 7,000만 원에 낙찰, 2년 만에 16억 원 되다 … 25

05 초보자는 사람 많은 곳에 가고, 고수는 사람 없는 곳에 간다 … 28

06 말 한마디로 5,500만 원을 벌다 … 31

07 2억 원 보증금을 날린 임차인의 사연 … 38

08 임장할 때는 솔직해지자 … 41

09 정확한 임장이 승부를 가른다 … 44

10 건물의 가치를 증가시키는 리모델링 … 47

11 보고 싶은 것만 보는 실수 … 51

 

Part 2 현재 모습보다 미래 모습을 보자

 

01 남들이 다니지 않는 뒷길에 꽃길이 있다 … 57

02 5,600만 원 낙찰, 2년 후 1억 9,500만 원에 판 상가 … 60

03 가치를 만들면 더 높은 수익이 온다 … 66

04 토지 낙찰 한 건으로 7억 원의 수익을 벌다 … 69

05 경매로 처분하는 것도 기술이다 … 73

06 알짜 땅을 싸게 낙찰받는 전략 … 76

07 현재 모습보다 미래 모습을 그려라 … 81

08 돈 되는 토지 구분법 … 84

 

Part 3 상가 투자로 월세 부자 되는 법

 

01 월세 로망 이루려면 돈 되는 상가를 고르자 … 91

02 3,000만 원 투자로 300만 원 월세 받는 법 … 93

03 돈 한 푼 없이 1억 5,000만 원 벌다 … 98

04 쉽게 상권분석 하는 법 … 101

05 상가, 분양받지 말고 경매로 사자 … 104

06 1,000만 원이면 1층 상가 주인이 될 수 있다 … 107

07 아는 지역에 돈 되는 상가가 있다 … 112

08 좋은 상가 고르는 법 … 116

09 2억 원 낙찰 후 4억 원에 매도한 지방 상가 … 120

 

Part 4 큰돈 되는 공장 낙찰법

 

01 경매의 꽃, 공장 경매의 매력 … 127

02 2년 만에 5억 6,000만 원 시세차익 본 공장 … 129

03 15억 원에 낙찰, 2년 후 22억 원 매도 계획인 공장 … 132

04 공장 경매 시 주의할 10가지 포인트 … 135

05 경매 종목 선택, 자신만의 강점을 살려라 … 140

 

Part 5 부동산 재테크는 경매로 시작한다

 

01 경매를 알아야 진정한 부동산 재테크다 … 147

02 부동산 경매의 장점 … 150

03 지방의 A급 상가가 기회다 … 153

04 돈 되는 물건을 찾는 안목을 키우자 … 157

05 1층 아파트가 오히려 고수익을 안겨준다 … 159

06 투자를 해야지, 살겠다는 생각을 하면 안 된다 … 162

 

Part 6 움직이면 수익이 보인다

 

01 우량 물건 찾는 법 … 167

02 보이지 않는 현장의 함정부터 찾자 … 172

03 꼼꼼한 사전조사로 호재와 악재 바로 알기 … 175

04 부동산 시장의 흐름에 따른 투자 성공법칙 3가지 … 178

05 괜한 걱정에 움츠러들지 말자 … 181

06 작은 물건이 더 알짜다 … 185

07 머릿속 계산은 그만, 움직여야 답이 보인다 … 188

08 즉시 행동하게 만드는 마법의 법칙 … 190

 

Part 7 주의해야 할 실전 경매 함정

 

01 감정가 맹신은 금물 … 195

02 입주 시기는 넉넉히 잡아야 낭패가 없다 … 198

03 ‘0’하나 더 쓰고 가뿐히 10배 높은 가격에 낙찰된 사례 … 200

04 인수되는 임차인을 몰라 보증금을 날리다 … 205

05 경매, 승자의 저주를 주의하자 … 208

06 낙찰받은 집이 폐문부재일 때 … 211

07 건축물, 꼼꼼히 살펴야 낭패가 없다 … 216

 

Part 8 부자가 될 여러분을 위한 응원 한마디

 

01 저축보다 투자가 먼저다 … 221

02 경제 원리를 알면 성공한 부동산 재테크다 … 224

03 통화량 증가는 부동산 가격을 끌어올린다 … 227

04 사용가치+기대수익=부동산 가격 … 230

05 투자 vs 투기, 여러분은 어느 편인가? … 232

06 자신만의 투자 목표를 세우자 … 234

07 초심자의 행운을 조심하라 … 237

08 돈을 못 버는 사람은 이유가 있다 … 241

09 상상하면 부자가 될 것이다 … 244

10 변화를 즐기면 성공이 가까워진다 … 246

 

에필로그 연은 역풍에 가장 높이 난다 … 248

저 자 : 신 기 선

경희대학교 국어국문학을 전공, 석사를 졸업했다. 그는 전공과 무관하게 부동산 관련 자격과 경험을 쌓아왔고, 특히 경매의 이론과 실전에 많은 사례를 축적해왔다. 여러 경매 강의를 진행해오며 함축한 필수 이론으로 벼룩 경매 대표, 반값 경매 대표를 거치며 현재 하프옥션을 운영 중이다. 이 책은 이런 과정에서 직접 수익을 창출한 사례만 모아 자부심을 가지고 출간했다. 실제 경매 사례를 통해 경매 투자는 알면 실패하지 않는다는 신념을 독자들에게 전하고자 한다. 그의 이론강의 주제로는 ‘유치권 법정지상권물건의 수익성’, ‘선순위 해결법’ 등 실전 내용들이 있다.

 

여러분이 경매를 하는 이유가 뭔가? 시세보다 싸게 낙찰받은 후 팔아서 수익을 남기고 싶어서 아닌가? 그렇다면 가장 수익을 많이 남길 수 있는 방법이 뭘까? 바로 경쟁자가 적어야 한다. 물건은 하나인데 사겠다는 사람이 20명인 물건이 싸게 낙찰될지, 5명인 물건이 싸게 낙찰될지는 뻔하다. 즉, 경쟁자가 적으면 싼 가격에 낙찰받을 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 경쟁자가 적다는 의미는 그만큼 낙찰 확률이 높아짐을 뜻한다.

--- p.20

 

저금리에 은행 이자보다 낫다는 생각에 입찰가를 높이는 심정은 이해하지만, 임차인이 나가는 경우 공실이 발생되고 그에 따라 임대료가 중단되는 사태를 감안해야 한다. 건물 노후화를 생각해야 하며, 인접한 곳에 건축되는 경쟁 상가들도 고려해야 한다. 이렇게 다양한 고려 없이 단순히 현재 은행 이자보다 월세가 낫다는 생각에 접근하면 앞으로 남고 뒤로 손해볼 수 있다.

--- p.58

 

발상의 전환이라고 해서 꼭 엄청난 생각을 해내란 것이 아니다. 이렇듯 간단한 시설 설치를 통해서도 얼마든지 가치를 높일 수 있다. 또한 이런 경험이 축적되면 경매 물건을 보는 시야가 넓어지고 고수익을 올릴 기회도 많아진다.

--- p.68

 

상가를 낙찰받는다고 모두 수익이 나는 것은 아니니 사전에 꼼꼼한 조사가 필요하다. 상가 투자의 목적은 임대수익률이며, 향후 시세차익까지 겸비할 수 있으면 일석이조다. 다만 두 마리 토끼를 다 잡으려다 한 마리도 못 잡는 사태가 발생할 수 있으므로 이를 예방하기 위해선 투자 전에 입지 분석이 필요하다. 현재 배후수요가 풍부한지, 향후 가치가 높아질 지역인지 여부 등 말이다. 또한 임대료, 관리비 수준, 임차인 영업환경 등도 조사해야 한다.

--- p.92

 

상가는 수익형 부동산의 대표 격인 데다 물량 공급이 많아 물건 선택 폭이 넓어 경매 시장의 숨은 블루오션으로 통한다. 하지만 값싼 경매 상가를 노리다가 임대수익은커녕 낙찰 후 수년째 공실로 있는 상가들도 많아 주의가 필요하다. 따라서 입찰 전 철저한 입지와 상권분석을 통해서 알짜 매물만 골라내는 입찰 전략을 세워야 한다.

--- p.112

 

부동산 경기가 침체일 때는 경매 수요가 적어 매수가격이 싼 장점이 있다. 또 경기가 호황일 경우 비싼 값에 사도 수요자가 몰려 가격 상승이 기대된다. 부동산 경기가 호황이든, 불황이든 일반 매물가격보다 좀 더 싸게 구입할 수 있는 점이 경매의 큰 장점이다.

--- p.150

 

부동산은 매입할 때부터 판매 전략을 세워 놓아야 한다. 과거 부동산 가격 상승기에는 단순히 부동산을 매입해 시간이 흐르면 높은 수익을 기대할 수 있었다. 하지만 지금은 이런 투자로 높은 수익을 기대할 수 없다. 그러므로 부동산을 매입할 때부터 파는 시기와 예상 매도가격 등을 예측하고 대비해야 한다.

--- p.180

 

낙찰자의 착오로 입찰가격을 높게 기재했다는 사유는 매각불허가 사유로 볼 수 없다. 따라서 0을 하나 더 붙여 10배 높은 가격에 낙찰받은 경우 매각불허가신청을 해도 기각되어 결국은 잔금을 미납하는 경우로 이어진다. 그러므로 착오로 인해 입찰가격 기재 실수로 매각불허가를 신청하는 게 아닌, 절차상의 하자 등 다른 원인을 찾아 불허가 신청을 하는 것이 바람직하다.

--- p.203

경매를 모르면 부동산 재테크에 성공할 수 없다

실전 경매 경험을 쌓아 성공 투자자가 되자!

 

실전 경매에서 많은 성공을 경험한 지은이가 성공 사례를 모아 펴낸 이 책은 총 8개의 Part로 구성되어 있다. 성공하는 아파트 낙찰 전략이 Part 1의 주제다. 아파트 경매는 실거주와 재테크라는 두 마리 토끼를 단번에 잡을 수 있다는 장점이 있다. 지은이는 경쟁을 최소화해서 저가로 아파트를 낙찰받아 수익을 낸 실제 사례를 소개한다.

 

Part 2에는 5,600만 원에 낙찰받아 2년 후에 1억 9,500만 원에 판 상가 사례와 토지 낙찰 1건으로 7억 원의 수익을 번 사례, 돈 되는 토지 구분법 등을 담았다. Part 3는 상가 투자로 월세 부자 되는 법을 사례를 통해 알려준다. 실질적인 투자금 없이 1억 5,000만 원을 번 사례, 3,000만 원을 투자해서 300만 원 월세를 벌어들인 사례 등이 눈길을 사로잡는다. Part 4는 공장을 낙찰받아 큰돈을 버는 공장 경매의 매력을 소개했고, 이어서 우량 물건 찾는 법, 실전 경매 주의사항 등의 내용을 담아 실전 경매에서 꼭 알아야 할 핵심사항들을 알려준다. 부동산 시장이 아무리 급변하더라도 돈 되는 부동산은 반드시 존재한다. 그것을 찾아내는 안목을 기르고 실전 경험을 쌓아 성공 투자자가 되자.