2015 건설 부동산 : 2015 노무라 보고서 한국의 미래 일본에서 예측한다

 

[.노무라종...] 2015 건설 부동산: 2015 노무라 보고서 한국의 미래 일본에서 예측한다 /매경출판

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2015년, 가까운 미래의 일본 건설·부동산업계를 현미경처럼 자세히 들여다보고 문제점과 해결책을 제시해주는 책이다. 이 책은 한국 경제가 일본 경제와 비슷하게 흘러갈 때가 많았음에 주목하고 2015년 일본과 비슷한 경제적 상황에 처할 가능성이 있음을 내다보고 있다. 세대 수의 감소와 고령화로 인해 내수쇠퇴, 지방경제침체 등과 같이 건설·부동산 시장에 대변화가 있을 것으로 예상되는 2015년의 일본 경제상황을 가늠해보고 이를 바탕으로 한국 부동산 업계와 부동산 투자자들이 어떠한 방식으로 다가올 상황에 대비해야 하는가에 대한 통찰을 제시해준다. 이 책을 통해 한국의 부동산 시장을 분석하고 장래 부동산 시장의 방향을 예측하는데 도움의 실마리를 얻을 수 있을 것이다.

 

머리말

PART 1. 2015년 일본, 가속되는 성숙화

인구와 세대수의 지속적인 감소
변화하는 가계 지출 구조
글로벌시장의 변질
의문시되는 건설?부동산업의 존재감

PART 2. 대대적인 재편에 돌입하고 있는 건설업계

반감하고 있는 시장에 근본적인 대응이 필요한 건설업계
스톡형 비즈니스로의 전환이 요구되는 설비공사업계

PART 3. 업계를 넘나드는 재편이 빠르게 진행되고 있는 주택업계

인구 감소 및 세대 감소의 직격탄을 맞는 주택시장
비즈니스 모델 전환이 필요한 단독주택업계
‘존재 의의’를 의심받는 2015년의 아파트업계
생존을 건 경쟁이 치열해지는 주택설비?건축자재업계

PART 4. 새로운 단계에 돌입하는 부동산업계

새로운 경재 국면을 맞이하는 종합개발업자
글로벌 자금이 몰고 온 부동산 투자시장의 변모
본질적 과제와 직면하는 J-REIT시장

PART 5. 새로운 업계 재구축을 향해

2015년을 향해 도전
업계별 도전 과제
업계 총력을 결집한 도전

 

편자 : 편자 : 노무라종합연구소

다테마쓰 히로후미(立松博史) 경영전략 컨설팅부 부장
바바 고이치(馬場功一) 사업전략 컨설팅1부 그룹 매니저
사카키바라 와타루 사업전략 컨설팅1부 상급 컨설턴트
이토 츠요시(伊藤剛) 사업전략 컨설팅1부 주임 컨설턴트
다구치 다카노리(田口孝紀) 경영전략 컨설팅부 주임 컨설턴트
김성윤(金惺潤) 사업전략 컨설팅1부 주임 컨설턴트
와타라이 료지 사업전략 컨설팅1부 부주임 컨설턴트
가도바야시 와타루 사업전략 컨설팅1부 부주임 컨설턴트
다케노코시 도시로(竹腰俊朗) 사업전략 컨설팅1부 부주임 컨설턴트
스즈키 다카유키(鈴木隆之) 경영전략 컨설팅부 컨설턴트
이시하라 다이스케(石原大輔) 사업전략 컨설팅1부 컨설턴트

역자 : 이민영

일본 루테르대학 문학부를 졸업했으며, 현재 일본 현지 통역사와 번역가로 활동 중이다.
번역서로 『연애를 잘하는 여자 연애를 못하는 여자』, 『친환경 우리집 만들기』, 『흑식초를 이용한 피부 관리』, 『아름다운 이야기』 등이 있다.

감수자소개

이재현 - 연세대학교 건축공학과를 졸업하고 일본 동경대학교에서 건축학과 석사과정을 이수했다. 현재 노무라종합연구소 서울지점 사업개발팀에서 매니징 컨설턴트로 재직 중이다. 건설?부동산 및 도시전략, 지역개발 등에 관련된 컨설팅업무를 수행하고 있다.

송진화 - 서울대학교 지구환경시스템공학부를 졸업하고 일본 동경대학교에서 도시공학과 박사과정을 이수했다. 현재 노무라종합연구소 서울지점 사업개발팀에서 컨설턴트로 재직 중이다. 도시전략 및 관광레저계획, 지역개발 등에 관련된 컨설팅업무를 수행하고 있다.  

본격적인 인구?세대 감소 시대를 맞이하고 있는 현재, 이러한 현상은 일시적인 것이 아니다. 그러나 정점시의 약 60%까지 감소했어도 일본 건설시장은 미국에 이어 세계 제2의 규모를 자랑한다(이와 관련해서 최근에는 중국을 제외했을 경우 3위인 것이 아닌가 하는 분석도 일고 있다). 이처럼 풍요로운 시장 덕분인지 일본 건설회사 중에서 외국에서 활로를 개척하고자 하는 기업은 한군데도 없다. 구미의 건설업자들이 해외 전개에 적극적인 것과는 대조적인 모습이다. 물론 건설?부동산업을 글로벌화하려면 극복해야 할 다양한 과제들이 있다. 그러나 장래를 향해 도전하지 않는다면 언젠가는 ‘삶은 개구리’가 되어 버릴 우려가 있다. 뜨거운 물에 산 개구리를 넣으면 펄쩍 뛰어오르지만, 차가운 물에 넣고 서서히 열을 가하면 개구리는 온도 변화를 감지하지 못해서 한 번 뛰어보지도 못하고 그대로 죽는다는 얘기다. 일본 건설사들도 중동이나 아시아 등 외국으로 진출하고 있다. 특히 중동에서는 대형 건설사를 중심으로 교통 인프라, 고층 맨션 등 수백억에서 수천억 엔 단위의 대형 건설 공사를 잇달아 수주하고 있다. 각 건설 회사의 매출에서 차지하는 중동의 비율이 매년 늘어나는 추세다. 그러나 아직 수익 면에서는 많은 과제가 남아 있다. 특히 대형 안건은 단 한 건에서라도 수익이 악화되면 그 여파가 매우 크기 때문에 어떤 건설회사라도 기본적으로는 매우 신중하게 접근하고 있는 상황이다. 예를 들어 전 세계 건설사들이 집결해 있는 중동시장에서도 기능공 부족이 심각하여 인건비 상승으로 인한 수익 악화가 심화되고 있다. 나아가 해외 사업은 서로 다른 관습, 환율 리스크, 베트남 교량 붕괴 사고와 같은 재해 위험도 따른다. 높은 투자 수익을 기대하는 기회포착형 부동산의 가격이 상승하는 국면에서는 지방이나 주택 등 소규모 물건의 매매도 성립한다. 단기에 자본 이익을 획득할 수 있고 물건을 장기간 떠안고 있을 위험부담이 적기 때문이다. 그러나 구입 가격과 매각 가격의 차가 작아지면 사모 펀드가 중소 물건에 투자하는 의미가 없어진다. 상세한 내용은 후술하겠지만 현금 흐름이 불안정한 중소 물건은 기관투자자 입장에서는 장기 자산 운용 대상이 될 수 없기 때문이다. 최종적으로 살 사람이 나서지 않으면 유동화 플레이어 사이에서 부동산이 왔다 갔다 하는 ‘캐치볼 상황’도 성립하지 않는다. 이것이 현재 일어나고 있는 패닉 상태의 정체다. 지금까지 부동산 유동화 업자가 성장할 수 있었던 것은 부동산 가치가 회복한 덕을 톡톡히 봤기 때문이라고 말하지 않을 수 없다. 물건을 취득하여 수개월에서 일 년 정도 보유했다가 매각하는 행위를 반복하여 이익을 얻었다. 업자에 따라서는 부가가치가 높은 리노베이션이나 비용 절감, 리스 사업 등을 실시하여 가치를 향상시키기도 했지만 대부분의 경우 충분하지는 않았다. 많은 유동화 업자가 투자에서 자금 회수까지의 속도를 중요시할 뿐 가치 향상은 ‘곁가지’였다. 앞으로의 핵심형 시장에서는 지금까지의 높은 회전?속도 중시의 경영 모델은 통용되지 않는다. 그 이유는 ① 전매 차익이 적은 점, ② 경합이 늘어나 외형적인 가치 향상만으로는 차별화할 수 없다는 점, ③ 단순 전매 목적의 투자 안건에는 융자 받기가 어렵다는 점 등이다.   --- 본문 중에서 2015년, 일본의 건설·부동산 흐름을 읽으면 한국의 투자 방향이 보인다! 최근 경기가 살아날 것을 기대하는 목소리도 있지만, 한편에서는 세계적으로 일본식 장기 불황에 빠질 가능성도 내놓고 있다. 이런 가운데 2015년 한국의 건설·부동산업계는 어떤 변화를 맞을 것인가? 2015년 일본은 세대 수 감소와 고령화로 인해 내수 쇠퇴, 지방 경제 침체 등 건설·부동산시장에 대변화가 있을 것으로 예상된다. 한국 경제 역시 마찬가지다. 고령화와 출산율 저하가 빠르게 진행되고 있어 앞으로 건설·부동산업계가 일본과 같은 양상을 띨 것으로 보인다. 이 책은 2015년, 가까운 미래의 일본 건설·부동산업계를 현미경으로 들여다보고 문제점과 해결책을 제시해준다. 『2015 중국 대예측』, 『2015 일본 대예측』에 이은 『2015 건설·부동산』은 격변하는 건설·부동산 시장에서 미래를 대비하고자 하는 많은 기업과 개인에게 그 나아갈 방향을 제시한다. 미국에서 비롯된 프라임 모기지 사태 이후로 금융 불안이 야기되면서 세계 경제에 암운이 드리워졌지만, 최근 경기가 살아날 조짐이다. 이러한 가운데 많은 사람의 관심은 앞으로의 경기와 주가 전망, 부동산 경기 등에 쏠려 있다. 특히 한국은 건설 경기를 부양시키려는 정부의 노력과 함께 부동산 투기를 억제하면서도 부동산 거래를 활발히 하려는 움직임이 계속되고 있다. 이런 가운데 가까운 2015년 건설업계와 부동산업계의 시장은 어떤 변화를 겪을 것인지 그 추이가 주목되고 있다. 한국 경제는 일본 경제와 비슷하게 흘러갈 때가 많다. 특히 한국도 전 세계에서도 빠르게 고령화와 출산율 저하가 진행되는 국가로 비록 그 시기는 달라도 2015년의 일본과 비슷한 상황에 처해질 가능성이 높다. 이 책은 이런 점에서, 특히 건설·부동산업계에 관심이 있는 사람들에게 현명한 길을 제시해 줄 것이다. 일본의 건설·부동산업은 국내 총생산의 약 20%를 차지하고 있다. 그러나 전형적인 내수 의존형 산업인 탓에 장기적인 성장전략이 없는 기업도 많다. 그러한 상태로는 ‘삶은 개구리’가 되어 버릴 위험성이 크다. 특히 차세대를 짊어질 젊은 인재의 확보라는 관점에서 그러한 상황은 더욱 심각하다. 업계 전체의 성장 가능성에 점차 매력을 느낄 수 없게 된 최근 몇 년 건설업계의 취업률도 일부를 제외하고는 감소 경향에 있다. 그러나 일본의 건설·부동산에 관한 기술력이나 프로젝트 매니지먼트의 노하우는 세계에서도 뛰어난 수준을 자랑한다. 이러한 강점을 다시 인식하고 고객이나 시장 변화에 대응함으로써 업계 전체의 활성화를 도모할 가능성은 충분하다. 아울러 빠른 속도로 성숙기에 접어드는 일본 사회가 지속적으로 발전하기 위해서도 반드시 필요하다. 한국은 아직까지도 부동산 투자에 투기적인 경향이 강하지만 앞으로는 가치 있는 부동산에 투자해 임대 수입을 확보하는 방향으로 이행할 것으로 전망된다. 이 책은 일본의 다양한 경험을 담고 있어 한국의 건설·부동산업계의 현황을 분석하고, 그 미래를 예측하는데 큰 도움이 될 것이다. 아울러 건설·부동산업계의 현황을 명쾌히 해설하는 동시에 장래의 방향성을 구체적으로 제시하고 있어 이 업계에 종사하고 있는 이들에게 실질적인 도움이 될 것이다.

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