더 많이 알 수록~ 더 많이 웃을 수 있는 부동산 투자~!! 알고하셔야죠~
부동산 부자들만의 비밀!! 매일경제 추천도서에서 빠짐없이 모두 알려드립니다^^
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월급쟁이 탈출해서
빌딩주 되는 노하우 大공개!
초저금리 시대, 당신의 노후는 안전한가?
빌딩 투자를 시작하면 당신도 부자가 될 수 있다!
초저금리 시대, 이젠 은행도 초저금리로 인해 더 이상 재테크 창구가 될 수 없다! 아파트도 답이 아니다!
이젠 빌딩이다! 내일 일도 어찌 될지 모르는 채 달려가는 30·40들, 은퇴 후를 대비하지 못한 채 뼈
빠지게 일한 50·60들, 저자는 이들에게 노후보장에 대한 동기부여를 제공해주고 빌딩 재테크를 통해
부자의 길로 나아가도록 등대 역할을 한다. 이 책에는 10년 이상 빌딩 투자에만 올인한 전문가의
알짜배기 재테크 노하우가 압축적으로 담겨 있다. 부동산으로 기대치보다 더 많은 수익을 낼 수
있는 방법을 공개하며 10년 안에 어떻게 빌딩주가 될 수 있는지, 빌딩주 되는 대박 노하우를 공개한다. |
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프롤로그
PART1. 나도 빌딩부자가 될 수 있다
Chapter 1. 인간 수명 100세 시대, 당신의 노후는 안전한가
Chapter 2. 나도 작은 빌딩부자가 될 수 있다
Chapter 3. 5억부터 아파트를 탈출하라
Chapter 4. 제대로 공부하고 실행해야 목적지에 도달한다
쉬어가는 페이지: 건물가격 산출 요령
PART2. 빌딩투자, 목적과 방향성을 설정하라
Chapter 1. 빌딩투자자의 이상과 현실
Chapter 2. 햄릿형 투자자는 부자가 될 수 없다
Chapter 3. 동태눈의 투자자가 되어선 안 된다
Chapter 4. 돈독, 올라야 성공한다
Chapter 5. 내게 맞는 빌딩투자 스타일은
Chapter 6. 투자지역, 투자 목적 어떻게 정할 것인가
Chapter 7. 투자자 심리 엿보기
쉬어가는 페이지: 지구단위계획구역
PART3. 빌딩투자, 지피지기 백전백승
Chapter 1. 중소형건물 유형
Chapter 2. 속이 꽉 찬 튼실한 물건
Chapter 3. 급매물 잡기
Chapter 4. 1억 전후로 살 수 있는 부동산
Chapter 5. 3~10억으로 살 수 있는 부동산
Chapter 6. 10~20억으로 살 수 있는 부동산
쉬어가는 페이지: 상권 및 입지분석
PART4. 빌딩투자의 비기, 리모델링
Chapter 1. 리모델링이 무엇인가
Chapter 2. 리모델링은 부의 지름길이다
Chapter 3. 리모델링 재테크가 통하는 이유
Chapter 4. 임동권 법칙‘부는 200배로 증식된다’
Chapter 5. 리모델링 15% 룰(Rule)
Chapter 6. 리모델링 시 주목할 부분과 항목별 비용
Chapter 7. 성공한 리모델링 vs 아쉬운 리모델링
쉬어가는 페이지: 임대료와 공실률, 용적률
PART5. 빌딩투자의 고수가 되고 싶다면
Chapter 1. 수익률이 최고의 덕목이다
Chapter 2. 레버리지를 활용하라
Chapter 3. 우량 중소형건물 고르기
Chapter 4. 1억 원으로 3억 원 만드는 투자 첫걸음
Chapter 5. 3억 원으로 10억 원 만드는 빌딩투자 실전
Chapter 6. 3억 원으로 20억 원대 빌딩주 되는 첫 단추 꿰기
Chapter 7. 10억 원으로 20억 원 만드는 빌딩투자의 비기
쉬어가는 페이지: 건폐율·일조권·사선제한·이격거리
PART6. 빌딩투자, 지역별 노하우 알아보기
Chapter 1. 투자 유망지역 경전철 역세권에 주목하라
Chapter 2. 강북지역, 역세권 꼬마빌딩에 주목하라
Chapter 3. 강남, 증편된 9호선 역세권 오래된 빌딩이 답이다.
Chapter 4. 신도시에는 대단지 상가 건물에 투자하라
쉬어가는 페이지: 위반건축물
에필로그
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저자 : 임동권
저자 임동권은 50대 중반의 빌딩전문 공인중개사다. 성균관대학교를 졸업한 후 대기업에 입사하여
11년간 해외영업맨으로 근무하고 무역회사를 설립하여 6년간 운영했다. 인생 2막을 빌딩전문가로
정하고 부동산 중개업에 투신했다.
초기에는 수십 수백억 원대 빌딩 중개에 집중하면서 3~10억 원을 손에 쥔 투자들을 외면했다.
그러던 중 10억 원대 상가주택과 20억 원대 낡은 꼬마 빌딩들이 리모델링되어 상당한 시세차익을
남기면서 팔려나가는 모습을 지켜보며 리모델링을 깊이 연구하게 되었다. 그리고 리모델링이
건물 수명 연장과 기능 회복뿐만 아니라 매도인과 매수인을 동시에 만족시켜주는 재테크의
비기임을 알아냈다.
이때부터 3~10억 원을 손에 쥔 소액 투자자들의 종잣돈 규모에 맞추어 오피스텔, 구분상가,
상가주택, 꼬마 빌딩에 순차적으로 투자를 안내했고 리모델링을 적극 권유하여 투자자들에게
연간 15~20%의 투자수익을 안겨주었다. 가이드를 충실히 따른 투자자들을 속속 20억 원대 빌딩부자로
만들어주면서 ‘열심히 일한 당신, 20억 원대 꼬마 빌딩 한 채는 가져야 한다. 분명히 가질 수 있다’고
목청을 높이는 중이다.
자신의 노하우를 담은 ‘... 리모델링 15% 룰’, ‘200배로 증식되는 부(富)의 법칙’을 창안하였고,
빌딩부자가 되는 재테크를 세상에 널리 알려 많은 이들의 노후를 행복하게 만들어 주고 싶어하는
이타주의자다. 만학으로 연세대학교 행정대학원을 졸업했으며 빌딩재테크 메신저로서 빌딩 중개와 저술,
강연 활동을 활발히 펼치고 있다. |
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여윳돈이 5~6억 원이 있으면 빠듯하지만 투룸 사업을 시작할 수 있고,10억 원쯤 있으면 수월하게
시작할 수 있다. 20억 원이 있으면 1년 안에 10억 원을 벌 수 있는 건수가 가끔씩 생기고, 50억 원이
있으면 100억 원짜리를 건드릴 수 있는 쾌가 생긴다. 100억 원을 가진 자에게는 1건으로 50억 원을
벌 수 있는 투자재료도 이따금씩 다가온다. 피라미드처럼 금액이 올라갈수록 경쟁은 약해지며
수익은 커지는 것이 돈의 생리임을 책이나 말로만 접하지 말고 실제로 체험하는 사람이 되어보자.
---「나도 빌딩부자가 될 수 있다」중에서
10~20억 원대 꼬마빌딩 투자에 나서는 투자자는 종잣돈이 준비되자마자 무조건 매물 헌팅에 나서기
보다는 부동산 투자와 관련된 필수지식을 숙지해야 한다. 기본적 지식을 채 갖추기 전에 무조건
발품만 팔다보면 빌딩시장에서 만나는 현실과 자신이 꿈꿔온 이상 간의 괴리에 실망이 커지고
투자의욕이 꺾일 수 있다. 현실에서 만나는 매물 중 내재가치가 좋은 것을 선택하여 애정을 가지고
예쁘게 가꾸어 가치를 제고하여 소기의 목적을 이루도록 해보자.
---「빌딩투자, 목적과 방향성을 설정하라」중에서
리모델링은 한마디로 ‘최소의 비용으로 건물을 치장하여 최대의 효과를 내는 작업’이라 할 수 있다.
그러기 위해서는 따라야할 일정 룰（Rule）이 있으며, 집중해야 할 부위가 있다. 즉, 매가의 15%
이내의 비용을 투입해야 최대의 이윤을 얻을 수 있다. 또한 가급적 약식 리모델링을 권한다.
건물 전체를 명도하고 골조만 남기고 내·외부를 대수선하는 방식은 투자비용 대비 실익이 적다.
특히 중소형빌딩에는 권하고 싶지 않다.
---「빌딩투자의 비기, 리모델링」중에서
구좌당 3~5평 단위로 분양된 이 상가는 매물이 귀한 편이지만 2015년 상반기에 나온 매물을 소개해보자.
분양평수 3.5평, 매가 2억 9,500만 원, 보증금 1,700만 원, 월세 145만 원이다.
1억 2,000만 원을 연리 3.6%로 융자하여 매입할 경우 실투자금이 1억 5,800만 원이다.
월 이자 36만 원을 2년 후 임대료를 15만 원 인상한다고 가정하면 월세가 160만 원이 되고,
수익률이 5.7%가 되므로 재매도 가능 금액은 3억 5,000만 원에 가능하겠다.
구좌당 시세차익이 5,500만 원이므로 2구좌 합하면 1억 1,000만 원이고, 양도세와 중개보수
약 1,300만 원 공제 후 순수익이 9,700만 원이다. 여기에 2년간 임대수입 5,232만 원을 합하면
1억 4,932만 원이 된다. 2년간 투자수익률 49.7%, 연간 24.8%다.
---「빌딩투자의 고수가 되고 싶다면」중에서
제3구간은 종합운동장부터 보훈병원에 이르는 구간으로서 송파구와 강동구를 횡단하는 노선이다.
이 구간 중 저평가된 곳은 거의 없지만 토지가격이 상대적으로 저렴한 구간은 삼전사거리,
배명사거리와 보훈병원 주변이라 할 수 있다. 그러나 토지시세가 도로변의 경우 평당 4,000만 원대,
이면지역의 경우도 3,000만 원대이다. 재밌는 것은 이 구간은 대로변이라 해도 3종일반주거지역이고
이면지역은 2종주거지역이다.
준주거지역도 거의 찾아보기 어렵다. 따라서 상가주택이나 근생건물이 밀집되어 있다.
대로변 매물의 경우 최소 30억 원대이며 이면지역은 20억 원대로 투자가 가능하다.
건령 20년 전후의 낡은 상가주택이나 근생건물을 매입하여 리모델링 용도의 투자를 추천할 만하다.
 ---「빌딩투자, 지역별 노하우 알아보기」중에서
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