부동산 매매·임대사업자 세무 가이드북 실전편 2016년 개정판_경공매·NPL 투자자와 자산가도 꼭 알아야 하는

 

 

 

          

부동산 매매업과 임대업 수익률관리에 있어 세금을 모르고 사업하는 것은 무기 없이 전쟁터에 나가는 것과 같다! 부동산 투자에 꼭 필요한 세무문제를 다양한 사례로 구성했다! 이 책은 주로 부동산 투자자들의 관점에서 그들이 맞닥뜨리는 다양한 세금문제를 폭넓게 다루고 있다. 먼저 Part 01에서는 경매투자 시 발생하는 다양한 세금문제를 투자자의 관점에서 자세히 분석하였으며, chapter 02에서는 부동산경매로 취득한 부동산에 대한 실전 양도소득세 절세방법을 알아보았다. Part 03에서는 사업자의 장부와 재무제표에 대해 집중분석 했고, Part 04에서는 부동산매매업과 관련된 세금제도를 살펴보았다. Part 05에서는 자산가들이 보유하고 있는 상가빌딩 등에 대한 임대소득세 절세법을 집중적으로 연구했다. 마지막 부록에서는 주택의 개념이나 가격 등과 세제의 관련성을 집중적으로 분석하여 실무자들이 한눈에 주택세제를 파악할 수 있도록 하였다.

Part 01 경매투자편 chapter 01 경매와 세금 경매세금과 수익률 … 20 경매와 취득세 절세법 … 24 경매와 임대소득세 절세법 … 30 경매와 양도소득세 절세법(비과세를 받는 경우) … 34 경매와 양도소득세 절세법(과세가 되는 경우) … 41 【 실력 더하기 】 양도의 개념과 양도소득세 과세대상의 범위 … 45 【 실력 더하기 】 경매절차와 배당순위 … 50 chapter 02 경매부동산의 양도소득세 절세법 필요경비를 활용하라 … 54 합산과세의 위험성을 극복하라 … 63 중과세를 정복하라 … 67 부가가치세를 정복하라 … 71 부동산매매업에 정통하라 … 75 【 실력 더하기 】 사업소득이 양도소득보다 좋은 이유 네 가지 … 80 Part 02 주택임대업편 chapter 01 주택임대업(미등록사업자) 주택임대소득에 대한 과세체계 … 86 주택(다가구주택)임대소득과 비과세제도 … 92 주택임대소득과 분리과세제도 … 95 주택임대소득과 종합과세제도 … 98 【 실력 더하기 】 월세세액공제와 소득세 무신고 시 예상추징액 … 104 【 실력 더하기 】 미등록사업자의 임대주택의 양도소득세 절세법 … 107 chapter 02 주택임대업(등록사업자) 주택임대사업자와 조세혜택 … 112 주택임대사업자의 양도소득세의 비과세(핵심) … 118 5년 임대한 주택을 양도한 경우의 절세법 … 122 【 실력 더하기 】 주택임대사업 등록 여부 의사결정 … 125 Part 03 사업자의 장부와 재무제표편 chapter 01 장부작성과 소득세 신고방법 종합과세와 분류과세의 이해 … 134 장부의 종류와 작성의무 … 138 장부작성 시 필요경비처리법 … 142 장부 미작성 시 소득금액 파악법(단순경비율 대 기준경비율) … 146 종합소득세 신고방법(종합) … 151 【 실력 더하기 】 부동산업관련 단순경비율과 기준경비율 적용법 … 155 chapter 02 사업자의 부동산과 재무제표 부동산과 재무상태표 … 162 부동산과 손익계산서 … 167 재고자산(부동산매매업, 주택신축판매업) … 173 유형자산(부동산임대업) … 178 【 실력 더하기 】 사업자의 재무제표와 소득세 신고 … 183 Part 04 부동산(주택·토지) 매매업편 chapter 01 부동산매매업과 세금 부동산매매업 사업자등록 신청하기 … 190 부동산매매업자의 세금체계와 사업장현황 신고 … 199 부가가치세 신고 … 202 종합소득세 신고 … 206 【 실력 더하기 】 건물신축판매업과 부동산매매업의 구분 … 213 chapter 02 주택매매업 소득세 신고법(실전) 주택매매차익 예정신고 … 218 주택매매업 종합소득세 절세전략 … 223 【 실력 더하기 】 주택매매업 종합소득세 절세포인트 … 230 chapter 03 토지매매업 소득세 신고법(실전) 비사업용 토지와 비교과세의 실체 … 236 토지매매차익 예정신고와 종합소득세 신고 … 242 【 실력 더하기 】 토지매매업 종합소득세 절세포인트 … 246 chapter 04 법인과 부동산매매 개인과 법인의 세금비교 … 250 법인이 매매업을 영위하는 경우의 실익분석 … 258 비사업용 토지매매는 법인이 유리한 이유 … 262 법인이 알아야 할 취득세 중과세 … 266 【 실력 더하기 】 양도소득 대 사업소득 대 법인소득의 실익분석 … 273 Part 05 상가임대업편 chapter 01 상가임대업의 소득세신고전략 상가임대와 세금체계 … 282 상가임대수입과 세무상 쟁점 … 286 관리비처리법 … 293 【 실력 더하기 】 상가운영위원회(건물관리단)의 세무처리방법 … 297 chapter 02 상가임대소득세 절세전략 종합소득세 절세전략1(필요경비활용법) … 300 종합소득세 절세전략2(공동임대전략) … 305 종합소득세 절세전략3(건물관리자회사 설립전략) … 315 종합소득세 절세전략4(법인전환전략) … 319 부록편 주택개념과 세제 … 328 | 주택형태와 세제 … 330 | 과세대상 판정단위 및 과세단위와 세제 … 333 | 주택 수와 세제 … 337 | 주택소재지역과 세제 … 340 | 거주자의 주택해당 여부와 세제 … 343 | 주택면적과 세제 … 346 | 주택가격의 종류와 세제 … 348 | 주택가격 수준과 세제 … 352 | 주택보유기간과 세제 … 355 | 주택거주기간과 세제 … 357

저자 : 신방수 한양대 경영학과 졸업 / 연세대 법무대학원 조세법 전공 / 제38회 세무사시험 합격 전) 한국세무사회 연수원 교수 현) 세무법인 정상 이사 방송) MBC, KBS, SBS, YTN, 부동산TV 등 출연 온라인 강의) 휴넷, 이패스코리아, 유비온, 신용보증기금, 매경인터넷 등 오프라인 강의) 건설기술교육원, 한국생산성본부, 매일경제, 현대산업개발 등 기업체 및 금융기관 저서) 《기업회계·보험·병의원·부동산·중소기업·상속증여 세무 가이드북》 시리즈, 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법(개인/기업/부동산)》, 《한 권으로 끝내는 회계와 재무제표》, 《신입사원 왕초보 재무제표의 달인이 되다》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 40여 권 출간 주요업무) 상속·증여세 및 양도소득세 신고대행, 상속·증여플랜, 가업승계, 조세불복, 부동산매매업·신축판매업 등 장부작성 대행 및 컨설팅 전화 : 02)554-6438 / 팩스 : 02)6455-6438 / ?-mail : shintaxpia@hanmail.net 홈페이지 : www.toptax.co.kr(세무법인 정상) 네이버 카페 : http://cafe.naver.com/shintaxpia(신방수세무사의 세테크)

K씨는 다음과 같이 주택을 경매로 취득하여 임대 중에 있다. 물음에 답하면? [자료] ·낙찰가격 : 2억원 / ·경매부대비용(취득세 등) : 1,000만원 / ·리모델링비 : 1,000만원 / ·차입금 : 1.5억원(이자율 4%) / ·월세 : 100만원 / ·재산세 등 : 100만원 ☞ 물음 1 : K씨의 총투자금액과 순투자금액은 얼마인가? ☞ 물음 2 : K씨의 연간순소득은 얼마인가? ☞ 물음 3 : K씨의 순투자금액 대비 순이익에 대한 세전수익률은 얼마인가? 위의 물음에 순차적으로 답을 찾아보면 다음과 같다. ·물음 1의 경우 K씨의 투자금액은 ‘낙찰가격+경매부대비용+리모델링비’의 합계액이 된다. 따라서 총 2억 2,000만원이 총투자금액이 되며, 이 중 1.5억원은 차입금액이므로 순투자금액은 7,000만원이 된다. ·물음 2의 경우 순소득은 수입에서 비용을 차감한 금액을 말한다. 수입은 연간 1,200만원이고 비용은 이자비용(1.5억원×4%=600만원)과 재산세 등을 합하여 700만원이므로 연간 순소득은 ·물음 3의 경우 총투자금액이 2.2억원이나 차입금을 제외한 순투자금액은 7,000만원이므로 순소득 500만원을 이 투자금액으로 나누면 수익률 7.1%가 나온다. 돌발퀴즈! 위의 7.1%의 세전수익률은 적정한가? 일반적으로 세전 수익률이 6% 이상이면 적정하다고 본다. 다만, 여기에 세금이 개입되는 경우에는 수익률이 떨어질 수 있으므로 이러한 부분까지 고려하여 분석하는 것이 좋을 것으로 보인다.  ---p.22-23

부동산 매매업과 임대업 수익률관리에 있어 세금을 모르고 사업하는 것은 무기 없이 전쟁터에 나가는 것과 같다! 부동산 투자에 꼭 필요한 세무문제를 다양한 사례로 구성했다! 이 책은 주로 부동산 투자자들의 관점에서 그들이 맞닥뜨리는 다양한 세금문제를 폭넓게 다루고 있다. 먼저 Part 01에서는 경매투자 시 발생하는 다양한 세금문제를 투자자의 관점에서 자세히 분석하였으며, chapter 02에서는 부동산경매로 취득한 부동산에 대한 실전 양도소득세 절세방법을 알아보았다. Part 03에서는 사업자의 장부와 재무제표에 대해 집중분석 했고, Part 04에서는 부동산매매업과 관련된 세금제도를 살펴보았다. Part 05에서는 자산가들이 보유하고 있는 상가빌딩 등에 대한 임대소득세 절세법을 집중적으로 연구했다. 마지막 부록에서는 주택의 개념이나 가격 등과 세제의 관련성을 집중적으로 분석하여 실무자들이 한눈에 주택세제를 파악할 수 있도록 하였다. 특히, 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 문제해결을 쉽게 할 수 있도록, 내용을‘상황→ Case → Solution → Consulting → 실전연습’의 형태로 구성한 것이 특징이다. 부동산사업의 절세전략 수립을 위해 필요한 최신 정보를 폭넓게 반영! 이 책의 전반부에서는 경매를 통해 취득한 주택의 임대소득에 대한 과세 제도를 소개하는 데 비중을 두었다. 특히 최근에 확정된 연간 2,000만원 이하의 주택월세소득에 대한 한시적 비과세 조치와 2017년 이후에 적용될 분리과세 그리고 종합과세제도를 체계적으로 정리하였다. 또한 중반부에서는 부동산매매업을 다양한 관점에서 분석하고 있다. 특히 주택의 경우 양도소득세 중과세제도가 폐지됨에 따라 주택을 전문적으로 매매하는 사업자들이 알아야 할 세무문제를 비중 있게 다루었다. 마지막으로 후반부에서는 이를테면 부동산관리 법인을 신설하여 운영하는 방법, 법인으로 전환하는 방법 등 상가임대업의 소득세 절세를 위한 다양한 전략들을 소개했다.