돈 길 따라가는 부동산 투자 : 실패 없는 부동산 패러다임/매경출판(매경출판)

 

정보력과 실전 경험이 바탕이 된,
앞을 내다보는 부동산 투자 기법 전수

집값이 오르면 주변에 아파트로 돈을 버는 사람들이 늘어나면서 부동산에 관심을 갖는 사람들이 부쩍 많아진다. 여기에는 과거에 부동산을 매수하지 못한 자책감과 부동산으로 상상 초월의 시세차익을 얻은 사람들에 대한 부러움과 시기 질투가 단단히 한몫한다. 반대로 부동산 가격이 떨어지면 부동산에 관심을 두지 않는 사람들이 많아진다. 더 떨어질 게 뻔한데 뭐 하러 사느냐는 냉소적인 미소를 지을 뿐이다. 하지만 진정한 투자자라면 군중과 다르게 움직여야 한다. 소문난 잔칫집에 먹을 것 없다는 옛말은 부동산에도 들어맞는다.

부동산이란 소문 전에 사서 뉴스에 팔아야 한다. 일반인들은 뉴스를 듣고 움직이는 경우가 많은데, 이쯤이면 고수들은 팔고 나오는 단계다. 하지만 처음부터 부동산 고수로 태어나는 사람은 없다. 많은 경험과 노하우가 쌓여 지금의 고수 위치에 서게 되는 것이다. 이렇듯 경험은 매우 소중하다. 하지만 경험하자고 일부러 돈을 잃길 원하는 사람은 없을 것이다. 그러므로 다양한 경험을 갖춘 전문가에게 한 수 배우는 기회를 잃지 말고, 투자 세계에서 오랫동안 살아남도록 노력하자. 부동산은 시기마다 오르는 종목이 다르다. 이 책이 독자들에게 ‘돈 길’을 알려주는 나침반이 되어줄 것이다.

저 : 김재일
JPK리얼티 전무이사
전) JH부동산투자연구소 이사
전) 주택건설회사 ‘ 도시공감 ’ 이사
전) 경·공매 컨설팅 및 정보업체 ‘스토리옥션’ 대표
OBS 행복부동산 연구소, 머니투데이방송, SBS모닝와이드 등
각종 방송 출연
조인스랜드 전문가 칼럼 등 다수 칼럼 연재
저서 ● 《100세까지 현금이 쏟아지는 부동산의 비밀》

프롤로그

PART 01 흥분되는 꿈을 찾아 돈을 벌자
부자가 되려면…
돈 없이 이뤄지는 꿈은 없다
어떻게 돈을 벌까?
지금 당장 시작하라
명품 부동산에 투자하라

PART 02 공유경제로 주거의 해답을 찾다
서울로 상경한 김소영
자취? 하숙? 셰어하우스?
지옥고 생활을 탈출하고 싶은 임동훈
혼자 살면 부담, 같이 살면 여유
공유로 주거 해결의 실마리를 찾다
새로운 투자 시장이 열리다
셰어하우스 장점 vs 단점
여러 가지 셰어하우스

PART 03 문재인 시대, 어느 부동산이 뜰까?
돈 되는 투자처는 여기다
족집게 부동산 투자 전략
돈을 지키며 돈을 버는 방법
수익형 부동산 시장의 도래
돈 되는 부동산 투자처
똘똘한 투자처는 이곳이다
빌라가 뜬다

PART 04 돈 길 따라가는 부동산 투자
박원순 시장은 왜 여의도 통 개발을 말했나?
여의도 지역 분석
부촌의 끝판왕, 압구정 현대 아파트
가치 있는 목동 아파트 투자 분석
상암지구, 어디가 좋을까?
마곡지구, 어디를 살까?
판교 신도시, 돈 되는 곳은 어디?
한국의 맨해튼이라 불릴 용산역
영등포구, 돈 되는 투자처 분석
개발 잠재력이 풍부한 광운대역
콕 짚어줄게, 여기에 투자해봐

PART 05 수준별 부동산 투자 노하우
초보자 : 갭 투자는 부동산 투자의 기초
중급자 : 기술을 부려라
고급자 : 공급자의 위치에 서라
준비한 자에게 기회가 오는 법

PART 06 당신의 고민을 콕 짚어 해결하다
시기마다 오르는 부동산이 다르다
돌고 도는 부동산 세상, 매수 타이밍은?
앞을 내다봐야 진정한 투자다
집을 사느냐, 마느냐 고민하는 당신에게

PART 07 여러분의 투자 성공을 위한 조언
나만의 기준을 정하자
내 것을 사줄 사람이 누군지 생각하라
본인의 투자 목적을 정하라
심리가 부동산 가격을 만든다
당신의 성공 투자를 위해

부록 박원순 시장을 보면 돈이 될 곳이 보인다
도시를 부활하자-도시재생사업
1단계 도시재생활성화지역 13곳은 여기다
2단계 도시재생활성화지역 14곳은 여기다

저축은 앉아서 손해 보는 행동이고, 주식은 개미들이 쉽게 넘겨볼 시장이 아니다. 그렇다면 우린 뭘 해서 돈을 벌어야 할까? 바로, 부동산이다. 우리나라에서 큰돈을 번 대다수는 부동산으로 돈을 벌었다. 또한, 큰돈을 벌 수 있는 효과적인 방법 중 하나가 바로 부동산이라는 것을 대다수의 사람들이 이미 알고 있다. 자신이 원하든 원치 않든 우리나라 대부분의 사람들이 가장 많은 수익을 올리고 있는 곳도 역시 그들의 주거용 주택인 부동산의 가격 상승에 기인하고 있다. 하지만 이상하게도 우리의 학교에서는 돈 버는 방법에 대해서 가르쳐주지 않는다. 학교를 졸업하고 사회생활을 하게 되면 가장 중요한 부분이 경제적인 자립임에도 정작 돈을 다루는 기술이나 금전적으로 성공하는 방법에 대해서는 공식적인 교육이 이뤄지지 않고 있다. --- p.22

부동산 투자에 성공하려면 우선 현 정권이 부동산을 어떻게 바라보는지, 또 임기 내 어떠한 부동산 정책을 지속적으로 유지하며 신규 정책을 내놓을지를 예상해야 한다. 그동안 현 정권 내에서 나왔던 부동산 정책 관련 기사를 보면, 강남 부동산 매입자 세무조사, 재건축 안전진단 강화, 재건축 초과이익환수제 등 대다수가 강남권 아파트 또는 강남과 유사한 지역의 아파트에 대한 규제책이다. 결국, 지금까지 현 정권의 의도나 의지 등 관련 내용을 모두 종합해보면 현 정권 내에서는 재건축 등 강남권 아파트 또는 부자 아파트라 지칭되는 부동산은 지속적인 규제를 하고 있다. --- p.68

재테크란 돈을 버는 것도 중요하지만, 더 중요한 건 내 돈을 지키는 것이다. 예정된 아니 확정된 화폐 가치 하락에 의한 인플레이션 우려는 주식, 부동산 등 실물자산 투자에 고삐를 늦출 수 없게 만든다. 하지만 주식 시장은 조정을 겪고 부동산 시장은 정부의 규제책으로 섣불리 투자하기 부담스럽기에, 시장 참여자는 딜레마에 빠진다. 특히 손쉽게 투자 가능했던 아파트, 재건축·재개발은 정부규제로 가격 하락이 예상되다 보니 내 돈을 이런 부동산에 옮겨놓기엔 정말 부담스럽다. 은행에 돈을 넣어놓을 순 없고, 그렇다고 섣불리 투자할 만한 곳도 없고 이것이 현재 진행 중인 부동산 시장 참여자의 딜레마인 것이다. --- p.72

앞으로 부동산 양극화가 더욱 극단화될 것이다. 경기는 불황인데 물가는 오르는 스태그플레이션 시대에는 중위 소득계층의 소득하락이 가장 심화된다. 그럼에도 불구하고 그나마 일자리가 몰려 있는 도심권, 특히 서울로 사람들이 몰려들 것이다. 결국, 소득계층 하락과 도심권으로 몰려드는 사람들로 인해 저가주택의 수요는 늘어날 것이다. 그로 인해 저가주택의 대표주자인 다세대주택, 빌라가 주목받을 것이다. 또한, 최근 급격한 아파트 급등세로 아파트 매수를 포기하는 세대가 다세대주택, 빌라 등 저가주택 시장에 더욱 가세할 것으로 예측된다. --- p.90

더 밝은 내일을 위해 우리는 생각해야 하고, 몰두해야 한다. 무엇이든 결과를 얻기 위해서는 치열하게 고민하고 행동하는 시간이 있어야 한다. 전문가의 얘기를 경청해야 하며, 직접 발로 뛰어 경험해봐야 한다. 이는 꽤나 번거롭기도, 어려울 수도 있다. 솔직히 묻지도 따지지도 않고 그냥 생각하던 대로 생각하면 머리가 편할 것이다. 하지만 편한 데 익숙해지면 세상의 본질을 파헤치는 수고로움을 점차 꺼리게 된다. 사서 피곤해질 이유가 없으니 말이다. 생각이 다른 사람의 얘기는 듣기조차 싫어지며 결국 홀로 고립되고 만다. --- p.199

현재 부동산을 뺀 나머지 국내 시장은 매우 좋지 않다. 대기업, 중소기업, 자영업자 모두 최악의 불황이다. 이때 이런 명동역 상가와 같은 명품 부동산의 매수 기회가 찾아온다. 보통 이런 부동산은 일반매매로 절대 나오지도 않으며, 혹 나온다 해도 말도 안 되게 비싼 가격을 부르는 경우가 많다. 하지만 요즘 같은 경기불황은 개인 또는 기업이 파산해 소유주 입장에서는 팔고 싶지 않은 명품 부동산이 경매로 나오는 경우가 종종 있다. 이때를 기회 삼아 이러한 부동산에 투자하는 게 은마 아파트를 사는 것보다 훨씬 현명한 투자라 생각된다. 전철역에서 나와 두세 발짝이면 닿을 정도로의 초역세권에 유명 햄버거집이 임차한 건물이라 당연히 아파트 따위와 비교할 수 없을 정도로 가치 있는 부동산이다. --- p.224

투자에서 중요한 건 두려움과 욕심을 적절하게 조절하는 것이다. 두려움과 욕심은 어떤 방식으로 투자하건 초보 투자가와 투자 대가를 구분 짓는 기준이 된다. 일반인은 시장이 완연한 상승세가 된 것을 확인하고서야 마음속에서 투자에 대한 욕심이 끓어오른다. 그 같은 시장에서 사들이기 시작한다. 이렇게 일반인이 사들이기 시작하면 시장은 하락세로 돌아선다. 그렇게 시장이 하락세로 흘러가면 사람들의 마음속에선 ‘자칫 모두 잃을 수도 있다’는 두려움이 커지기 시작한다. 그 두려움을 견디지 못하고 샀던 것을 파는 이들이 대부분이다. 물론 이들이 이렇게 팔고 나면 시장은 다시 상승세로 돌아선다. 결국, 투자 시장에서 욕심과 두려움이 이 같은 결과를 만드는 것이다.

--- p.241

트렌드를 앞서가는 부동산 전문가가
콕 짚어주는 부동산 핵심 정보

부동산 투자를 하려면 세상사의 기본원칙과 흐름, 현 정권의 정책 방향, 이 3가지를 알아야 한다. 이 흐름이 같을 수도 있고 정반대일 수도 있다. 그런데 아이러니하게도, 이 흐름이 다를수록 당신한테 더 큰 돈을 벌어줄 것이다. 수요가 많은 곳은 공급이 답이고 공급이 많은 곳은 수요가 답이다. 이에 맞춰 시장가격이 결정되고, 이 또한 누군가의 혁신을 통해 균형이 깨졌다가 또다시 수급균형으로 조화를 이루게 된다.

이 책은 당신에게 명품 부동산에 투자하는 법을 가르쳐줄 것이다. 정부 정책에 따라 수혜받는 부동산이 있고, 그렇지 못한 부동산이 있는데, 이 책에서는 부동산에 따라 어떤 전략을 세우면 좋을지, 투가 가치가 높은 곳은 어디인지를 가르쳐준다. 또한, 투자 성공을 위한 마음가짐에 대한 조언부터 박원순 시장의 도시재생사업을 살펴보며 도시 재생 활성화 지역을 분석했다.
현실에서 사람들은 행운의 파랑새를 찾아 헤매고 있다. 많은 돈을 벌어다 줄 행운 말이다. 하지만 정작 가까운 곳에 우리가 항상 접하며 살고 있는 부동산을 놔두고, 자신이 잘 모르는 곳에서 돈을 벌려고 고생하면서 많은 에너지를 낭비하고 있다. 저자는 언제 부동산을 사면 좋겠냐는 질문에, ‘바로 지금, 오늘 당장 사라’고 말한다. 부동산은 결코 당신을 기다려주지 않는다. 이 책으로 오늘부터 당신의 부동산 최종 목표를 정해 한 발짝씩 걸어가자.