부동산으로 이룬 자유의 꿈

 

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저 자 : 자 유 몽
고려대학교 공대 졸업
KAIST 단기 MBA 수료
국내 IT 기업 재직 중
㈜도시와공간, ㈜바른자산관리, ㈜이데일리 등 특강 진행

40세 회사원이다. 인생 목표로 평생 놀고먹으며 자유롭게 살기를 꿈꾸고 있다. 오래전부터 부자가 되고 싶고, 경제적 자유를 이루고 싶다는 생각에 끊임없이 고민했다. 치열한 고민 끝에 투자 종목으로 ‘아파트 갭 투자’를 선택했고, 이를 통해 월급만으로 50억 원 이상의 자산 규모를 일구었다.

이미 투자를 통해 어느 정도 경제적 자유를 이루었지만, 회사에서의 정기적인 노동 수입이 매우 중요하다고 생각해서 업무에도 열심히 임하고 있다.

본인의 인생 가치관과 투자 노하우를 정리해서 사랑하는 두 아들에게 남겨주기 위해 ‘인생과 투자 공부방’이라는 블로그를 운영 중이다.

프롤로그 | 부자는 월급이 아니라 투자로 되는 것이다 - 2
수익률 500% 이야기 - 4

Chapter 1 | 인생, 돈, 그리고 투자

1. 이 책을 읽는 이유 - 15
2. 인생을 사는 이유 - 16
3. 돈을 버는 이유 - 18
4. 돈 버는 방법의 모든 것 - 19
5. 나의 능력은 점차 ‘0’으로 수렴되어가고 있다 - 23
6. 수수께끼 : 점점 휴지가 되어가는 종이는? - 26

쉬어가기 1 눈 모으기 시합 - 30

Chapter 2 | 일단 휴지를 모으자

1. 내가 하루에 버는 돈은 얼마인가? - 35
2. 회사에서는 똥만 싸도 월급을 준다 - 39
3. 회사원의 치명적인 약점 - 43
4. 창업, 잘할 자신 있으면 해봐! - 44
5. 새 집에도 살고 싶고, 차도 사고 싶고 - 46
6. 좋은 대출 vs 나쁜 대출 - 49
7. 부모님 찬스 - 54

쉬어가기 2 나는 양계장에서 알을 낳는다 - 57

Chapter 3 | 왜 하필이면 아파트 투자를?

1. 주식 투자로 부자가 되겠다고? - 61
2. 펀드의 2%는 매니저 월급이야 - 65
3. 땅, 오래 걸리고 어려울 걸 - 67
4. 임대주택과 경쟁해야 하는 오피스텔 - 70
5. 상가, 채권, 적금, 금, 달러, 보험은 어떨까? - 73
6. 결국은 아파트다! - 76

쉬어가기 3 부동산 투자는 개인사업이다 - 78

Chapter 4 | 부동산 투자의 기술(기본편)

1. 폭등론자 vs 폭락론자 - 83
2. Delta(부제 : 성형수술) - 86
3. 수요와 공급 - 88
4. 우리 집 앞에 지하철역이 들어온다면? - 95
5. 분당과 일산 집값이 폭락한 이유 - 100
6. 재건축 아파트 주변에 일어나는 일 - 102
7. 욕을 많이 먹는 단지, 꼭 사자! - 106
8. 거래량 폭발 - 111
9. 절대로 잃지 않는다(Low Risk, High Return) - 114

쉬어가기 4 선점(부제 - 역지사지) - 118

Chapter 5 | 부동산 투자의 기술(심화편)

1. 시세차익형 vs 수익형 - 123
2. 오늘 산 집, 언제 팔까? - 124
3. 온기가 전달되는 순서 - 127
4. 똘똘한 한 채 vs 다주택 - 131
5. 애가 둘인데 집이 너무 작아 - 134
6. 규제는 호재다 - 136
7. 비규제지역 투자법 - 139
8. 아파트 한 동 다 내꺼! - 141
9. 3억 원~6억 원 아파트 - 143

쉬어가기 5 사교육 - 147

Chapter 6 | 투자처 선정 방법

1. 부동산 투자 프로세스 -고기 잡는 법 - 151
2. 주요 교통 호재 - 155
1) GTX A노선 - 157
2) 월곶-판교선 - 158
3) 신안산선 - 160
4) 대곡-소사-원시선 - 161
5) 인덕원-동탄선 - 162

3. 신규 일자리 - 164
1) 현대차 GBC - 165
2) 판교 제2, 제3테크노밸리 - 166
3) 과천지식정보타운 - 167
4) 광명, 시흥 테크노밸리 - 167
5) 동탄 테크노밸리 - 169
6) 고양, 일산 테크노밸리 - 170

4. 입주 물량 - 171
기회 1 : 서울 - 172
기회 2 : 경기 동남부 - 172
기회 3 : 인천 - 174
기회 4 : 울산 - 175
우려 1 : 강원 - 175
우려 2 : 충북 - 176
우려 3 : 광주 - 177
우려 4 : 부산 - 177

5. 실전 투자 연습 - 179
1) 경기도 수원시 원천역(예정) 역세권 - 180
2) 경기도 화성시 능동역(예정) 역세권 - 181
3) 경기도 시흥시 신천역 역세권 - 182
4) 경기도 용인시 기흥역 역세권(북부) - 183

쉬어가기 6 차라리 나를 믿는다 - 187

Chapter 7 | 100억 원을 모을 수 있을까?

1. 나의 10년 후 재산을 계산해보자 - 191
2. 현재 자산 4억 원 - 193
3. 현재 자산 2억 원 - 200
4. 현재 자산 3,000만 원 - 202
5. 100억 원의 가치 - 205
6. 100억 원을 진짜로 한번 만들어 보자 - 207
7. 수익률 극대화 : 세금 - 208

쉬어가기 7 No Limitation - 216

에필로그 | 사랑하는 이를 위한 부동산 편지 - 219

결론적으로 약 200만 원의 월급으로 시작한 직장인이 월급을 받아서 ‘평생 한 푼도 안 쓰고’ 돈을 모으면, 죽을 때까지 벌 수 있는 돈은 약 17억 원 정도 규모라는 의미다(이 계산의 가정에서 월급은 연 5% 상승으로 반영됐고, 인플레이션과 금리 등 복잡한 변수는 계산에서 제외됐음을 양해 바란다). --- pp. 24~25

막상 대출을 실행해서 무엇인가에 투자하는 행동을 처음에는 너무도 두려워할 수 있다. ‘내가 산 집의 금액이 떨어지면 어떻게 하지?’, ‘아무것도 안 하고 있으면 최소한 원금이 줄어들지는 않으니 손해는 안 보잖아’ 하면서 자기 위안을 하는 분들도 있을 것이다. 그런 분들에게 드리고 싶은 말이 있다. 나는 내가 투자한 집의 가격이 떨어지는 것도 두렵지만, 내가 아무것도 안 한 상태에서 그 집의 가격이 계속 오르는 것, 같은 말로 돈의 가치가 점점 떨어지는 것이 더 무섭다. --- p.53

예전부터 ‘지하철역이 생기면 집값은 3번 오른다’라는 말이 있다. 가장 먼저 ‘발표할 때’ 한번 오르고, 두 번째로는 ‘착공할 때’ 오르며, 마지막으로는 ‘준공할 때’ 오른다는 것이다. (중략) 요즘에는 인터넷 통신의 발달로 인해 뉴스, 인터넷 카페, 단체 대화방 등 투자자들 간의 정보 공유가 실시간으로 이뤄지고 있고, 투자 시점도 그와 같이 점점 더 빨라지고 있다. 그러다 보니 기존의 ‘준공할 때 가장 많이 오른다’라는 주장과 다르게, 오히려 ‘착공할 때’ 가장 많이 오르며, ‘준공할 때’는 호재를 실현해 이미 차익을 보고 빠져 나가는 투자자들의 물건으로 인해 강보합 정도의 모습을 보이는 경우도 있다. --- p.96

다소 불편한 분석 내용일 수도 있으나 아마도 대형 아파트는 이른바 ‘잘사는 동네’와 ‘그렇지 못한 동네’로 나뉘어 다른 행보를 펼치게 될 것이다. 잘사는 동네의 대형 아파트는 꾸준한 수요층을 바탕으로 상승할 것이고, 그렇지 못한 동네의 대형 아파트는 찾는 사람이 없고, 수요층이 이매해 지금처럼 고전을 면치 못할 것이다.

--- p.136

결국은 아파트다!

종잣돈을 모았으면 투자를 해야 한다. 그렇다면 무슨 아이템에 투자를 해야 할까? 주식, 펀드, 땅 투자, 오피스텔, 상가, 채권, 적금, 금, 달러, 보험 등 투자 분야는 무궁무진하지만, 모두 장단점은 있다. 지은이가 투자 아이템으로 ‘아파트’를 선택한 이유는 의식주 중 하나인 필수재이고, 환금성이 좋으며, 대출 시 우량 담보 물건이고, 레버리지 투자가 가능해서였다. 또한 절세가 가능하고, 공부한 만큼 정직한 결과가 나오는 것도 선택에 한몫했다.

이 책은 지은이의 인생, 돈, 투자에 대한 전반적인 이야기와 더불어 부동산 투자의 핵심적인 기술을 담고 있다. 투자처 선정 방법부터 실전 투자 연습까지 살펴볼 수 있어서 매우 유용한 책이다.