부동산 투자 인사이트 / 매일경제신문(매경출판)

 

한 공간에서 공급이 어떤 작용을 하는가?

2019년 부동산 시장은 수많은 변수로 인해 종잡을 수 없었다. 그 변수들의 합이 상승의 변동성을 모두 흡수해서 침체로 보이는 곳도 있었다. 여러 규제 정책이 쏟아졌고, 또 시장은 여기에 대응하며 움직이고 있다. 이 책은 이러한 부동산 시장의 움직임을 30년간의 통계를 통해 객관적으로 살펴보고, 지은이의 20년간 현장 경험 노하우로 부동산 공부 방법을 제시한다. 또한 주거의 관점 및 자산가치의 상승과 하락 사이에 공급이 있다고 보고, 한 공간에서 공급이 어떤 작용을 하는지 살펴본다. 일단 공급이 되지 않으면 전세 부족 현상이 생기고, 공급이 많아지면 미분양이 증가하기 때문에 주택 시장의 문제를 서서히 만들어가는 시작점은 공급으로 볼 수 있다. 따라서 공급으로 시장을 해석해야 상승 시작과 하락의 끝도 설명할 수 있다.

프롤로그 - 4

1장 부동산, 제대로 알고 투자하자!

주택 시장의 본질 파헤치기 - 15
수요와 공급의 적시성 차이로 생기는 가격의 변동원리 - 20
위치의 독점성에 따른 희소성 원칙 - 25
물결효과(Ripple effect) : 갭 메우기, 키 맞추기, 순환매수 - 28
대체할 수 없는 편익(Convenience & benefit) 우위지역 - 31
시간과 목적이 만나는 학군의 힘 - 34
지역과 지역의 가격 차이를 파괴하는 교통망 - 38
부동산의 우량주 효과 - 42
수요자와 공급자의 동일성과 이질성 - 45
요점 정리 - 50

쉬어가기
부동산 시장을 이해하기 앞서 - 54

2장 상승과 하락에서 보여주는 통계의 의미

수요는 어디에서 오나? - 63
*적정 수요는 없다. 그렇지만 한계 수요는 있다! - 66
수요의 변화를 읽어내라 - 72
가장 중요한 것은 공급량과 한계 수요다 - 75
*상승과 하락의 변곡점은 이렇게 만들어진다 - 82
수요, 공급이 가격 움직임과 잘 맞는 도시, 잘 맞지 않는 도시 - 88
인구수와 가구수 어느 것이 더 중요한가? - 92
주택 거래량은 가격과 함께 어떻게 움직일까? - 96
부동산 심리지수는 가격의 선행지수인가? - 103
공급과잉의 시작, 미분양이 말하는 의미 - 109
전세가율이 말하는 시장의 환경 - 116
자가 보유율, 중요한 이유가 있다 - 121
현장 분위기의 바로미터, 매수우위지수 - 127
택지공급 실적과 인허가물량만 봐도 절반은 성공이다 - 131

3장. 시장의 해석 방법과 부동산 시장이 보여주는 의미

시장을 끌고 가는 힘의 주체는 누구인가? - 139
공급(입주물량)은 어디까지 시장에 영향을 미치는가? - 143
첫 번째 가격 상승은 누가 만드나? - 147
가격의 변동성과 추세 - 151
상승추세와 하락추세 - 158
과거의 부동산 환경과 현재 공급되는 부동산 환경의 충돌 - 161
*상승과 하락, 그 변화의 시그널 - 166

4장. 부동산의 기본 상식을 뛰어넘자!

*입지보다 더 중요한 위치를 보면 고수다! - 195
도시의 모양, 구조와 기능이 중요한 이유가 있다 - 198
가격 상승과 가격 결정의 차이 - 201
눈에 보이지 않는 잠재 수요는 어떻게 움직이나? - 205
변수는 어떻게 해석할까? - 210
*상승의 원인도 바뀐다 - 216
시장을 이기는 정책 & 정책을 이기는 시장의 차이 - 220
매매가격과 전세가격의 상관관계는 있는가? - 223

5장. 앞으로 10년, 주택 시장의 중요한 트렌드 2가지

주택의 노후화에 따른 신축 효과 - 229
위치를 극복하는 브랜드 파워 - 232

6장. 공급으로 보는 도시의 사이클과 시장 예측 방법

시장의 전망은 어떻게 하나? - 237
공급으로 보는 시장의 사이클과 전망 - 240
1. 선행 시장 부산의 30년 공급량으로 보는 상승과 하락의 사이클과 시장 전망 - 240
2. 선두 시장 서울 수도권의 공급량으로 보는 상승과 하락의 사이클과 시장 전망 - 245

에필로그 - 252

저 자 : 김 준 영
초등학생 때부터 막연하게 부자가 되고 싶은 마음에 수없이 많은 자기계발서들을 끼고 다녔다. 1995년에 직장생활을 처음 시작하면서 월급의 80%를 적금, 펀드, 주식에 투자하며 만든 종잣돈으로 1999년에 미분양 아파트를 분양받았다. 이 미분양 아파트의 큰 상승으로 부동산을 공부하게 되었고, 올해가 20년째 되는 해다. 미분양 아파트 투자의 성공은 지은이에게 큰 자신감을 심어 주었지만, 2008년 금융위기라는 파고를 넘어야 했다.

20년 동안 부동산을 공부하면서 부동산 투자 세계에서 올곧게 살아남은 사람들을 잘 볼 수 없었다. 정도를 벗어난 투자와 투기로 얼룩진 뒷모습에서 바른 길을 가는 사람을 좀처럼 찾기 힘들었다. 그 가운데 혼자서 수없이 많은 논문을 보고, 현장을 누비며 쌓아온 지식들이 현재의 지은이를 만들었다. 20년 차 투자자로서 삶을 돌아보면 아쉬움도 있지만, 나름 경제적인 자유와 풍요로운 성과를 누리고 있다.

지금은 성공의 기초가 된 20년 동안의 부동산 공부 노하우를 대구 텐인텐에서 16년째 운영진으로 전달하고 있으며, 부동산 지식들을 블로그와 더투자 밴드를 통해 전파하고 있다. 또 수준 높은 강좌와 스터디를 더투자부동산연구소를 통해서 전하고 있다. 최근에 같이 활동하고 있는 아내와 유튜브를 통해서도 소통하고 있다.

수요와 공급으로 만든 변동성은 부동산 특성 중에서 가장 중요한 부분이다. 이 책에서도 전반적으로 다룰 내용 또한 가격의 변동원리다. 앞서 이야기했듯 수요와 공급의 변화는 늘 시장에 존재한다. 그중 중요한 특성이 적절한 시기에 공급을 완성시키는 것이 공급의 적시성이다. 공급의 적시성을 가지지 못하는 주거 부동산의 특성으로 인해 수급 불일치가 생긴다. 이 수급 불일치로 생겨나는 시차 때문에 공급이 들어오기 전까지 가격이 상승하는 변동성이 생긴다.
--- p.20

가격의 상승과 하락에 영향을 주는 것들은 수없이 많다. 특히 부동산을 말할 때 대부분의 사람들이 빼놓지 않고 이야기하는 것이 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지다. 결과로 보면 맞는 내용이지만, 입지가 가격 상승의 원인이라고 말할 수는 없다. 그래서 가격 상승이나 하락의 변동성에 대한 원인들을 찾고자 한다면 입지에 큰 의미를 둘 필요가 없다. 입지는 부동산의 중요한 한 부분이지, 가격 상승의 변동성을 만들어내는 근본은 아니기 때문이다.
--- p.54

앞서 이야기했듯 1995년의 미분양 증가시기에는 과공급이 원인이었고, 1998년 경우는 IMF라는 외부적인 경제요인 때문이었다. 2008년은 과공급과 외부요인이 같이 영향을 주었다고 할 수 있다. 그래서 미분양을 투자의 선행 지표로 활용하기에는 좀 어려운 면이 많다. 부동산 침체 시점에는 미분양도 비슷한 시점에 같이 증가하고, 가격 상승의 시점도 미분양 감소가 비슷한 시점에 온다는 것은 이미 상식으로 통한다. 그래서 미분양의 원인이 어디에서부터 시작됐는지를 확인해야 한다.
--- p.112

이러한 다양한 입지 여건 중에서도 선호도가 위치에 따라 다르기 때문에 같은 학군지역 내에서도 아파트 가격이 조금씩 차이가 난다. 강남 안, 그중 대치동 안에서도 위치에 따라 평가가 다르다. 부산은 해운대구 안에서도 또 다르고, 대구는 수성구 안에서도 학군지역인 범어동 안에서의 평가가 다르다. 구를 중심으로 좀 더 크게 보면 강남구 중심으로 다른 구들이 어디에 위치하는지에 따라 구에 대한 평가도 달라진다. 그래서 위치에 대한 평가를 제대로 할 수 있을 때 그 지역에 대한 이해도가 더욱 높아질 것이다. 상승기에는 위치에 대한 차이를 평가하고, 판단할 수 있을 때 더 큰 수익을 낼 수가 있다. --- p.196

부동산 시장을 객관적으로 바라보는 첫걸음

한 도시의 부동산은 오랜 역사적인 배경이 그 도시 속에 고스란히 담겨 있다. 오래된 도시일수록 도시가 만들어 놓은 환경이 우리의 삶이나 주거에 많은 영향을 주게 된다. 우리는 단 한 번도 같은 환경의 부동산을 접해본 적 없다. 도시가 발전하고 변화하는 가운데, 정부의 정책 또한 끊임없이 바뀌고, 그 속에 거주하는 사람들 또한 달라진다. 우리가 과거를 알고, 부동산을 배우는 것은 사람들을 좀 더 잘 이해하기 위함이다. 그다음에 현재 시대 흐름에 맞춰 시장을 바라볼 필요가 있다. 이 책을 통해 우리는 시장을 바라보는 객관적인 시각을 가지고, 현상을 이해하게 될 것이다. 또한, 그 현상을 통해서 부동산을 바르게 볼 수 있는 계기로 삼자.