부동산 경매, 초보에서 탈출하라

 

부동산 경매의 목적은 수익,

수익률 좋은 경매 물건을 집중 공략하라!

 

부동산 경매는 저금리 시대, 불안한 경제 상황에서 아주 매력적인 투자처다. 이미 많은 사람이 부동산 경매에 뛰어들어 ‘부동산 경매의 대중화 시대’라고 할만하다. 그만큼 경쟁이 치열해졌기 때문에 경매에 임할 때, 자신만의 전략이 필요하다.

 

부동산 경매의 목적은 높은 수익을 내는 것이다. 하지만 초보자들은 과열된 경쟁 분위기에 목적을 잊고 경매 낙찰 여부에 몰입하는 경우가 많다. 이렇게 낙찰받은 이후에 수익은 없고 오히려 손해를 입는 난감한 상황에 봉착하기도 한다. 이 책은 부동산 경매 초보자들이 초보에서 벗어날 수 있도록 수익성을 최대로 끌어올리는 경매 실전 전략을 가이드하고, 수익률이 좋지만 초보라서 피하게 되는 재매각, 선순위 임차인, 유치권, 지분, 법정지상권 관련 특수물건을 집중 공략하는 비법을 소개한다.

 

부동산 경매의 대중화 시대에

특수물건은 선택이 아닌 필수다

 

초보자들은 특수물건 권리분석을 어려워하고, 낙찰 후 처리 과정에 부담을 느낀다. 하지만 그것은 편견이다. 이 책에서는 수익률이 높은 특수물건을 유형별로 다루고 공략기법을 자세히 소개한다. 첫째, 초보자들이 접근하기 쉬운 재매각 물건을 다뤘다. 재매각 물건의 사례를 통해 유의할 점과 공략기법을 자세히 설명했다. 둘째, 임차인을 분석해서 물건을 선별하고 수익을 높이는 방법을 담았다. 셋째, 유치권의 의미와 권리분석 공식, 유치권 깨뜨리는 공략방법을 성공 사례와 함께 적었다. 넷째, 소액으로도 투자가 가능한 지분경매의 의미와 공략법, 처리 절차, 함정을 피하는 법을 소개했다. 마지막으로는 고수익을 보장하는 법정지상권 사례별 권리분석과 공략법, 성공 사례, 물건 선별법 등을 담았다. 부동산 경매 베테랑인 두 저자가 그동안 특수물건에 도전하며 겪었던 다양한 경험들을 알기 쉽게 설명하고 있는 이 책을 바로 실전에 활용해보자.

 

프롤로그 - 4

 

Part 1 재매각 편 :

초보자가 가장 쉽게 접근할 수 있는 특수물건

 

가장 쉽게 수익 낼 수 있는 특수물건, 재매각 물건 - 16

재매각 덕분에 3,000만 원 싸게 사다 - 18

 

1. 재매각 사건의 다양한 원인 분석

낙찰받기 전과 후가 다르다? - 24

‘0’ 하나 더 쓰는 치명적 실수 - 26

단독입찰을 두려워하는 초보자 - 29

2등과의 격차가 너무 큰 원인의 결과 - 31

감쪽같은 김 팀장의 작업의 결과 - 34

권리분석의 실패로 인한 잔금미납 - 37

부동산에 애착이 많은 소유자 (채무자) 의 작업 - 41

 

2. 함정이 도사리고 있는 경매 물건 사례

임차인의 권리신고를 오해하지 말자 - 46

다세대주택, 건물 용도를 파악하자 - 49

선순위 전세권자의 배당요구를 살피자 - 54

물건번호 많은 사건은 배당 지연을 명심하자 - 57

[Plus Tip] 대항력 있는 임차인, 배당금 받아야 임차권 소멸 - 62

파놓은 함정을 볼 줄 알아야 한다 - 62

 

Part 2 선순위 임차인 편 :

큰 수익을 안겨주는 가장 임차인

 

1. 돈 되는 가장 임차인 찾아내기

꽃 중의 꽃, 가장 임차인이란? - 68

가장 임차인 가려내는 6가지 비법 - 71

선순위 임차인 물건 공략법 - 79

무상거주확인서의 효력은? - 85

무상거주확인서가 있어도 이런 물건은 피하라 - 89

등기부만 잘 봐도 수천만 원 싸게 살 수 있다 - 93

[Plus Tip] 가장 임차인 사례별 수익률 순위 - 97

가장 임차인과 이기는 협상하기 - 98

가장 임차인 적용 죄 - 99

[Plus Tip] 손쉽게 파악하는 가장 임차인 특징 -101

 

2. 가장 임차인 함정에 빠지지 않는 법

상가 임차보증금 1원에 숨은 함정 - 102

두 지위를 다 갖는 임차인 배당에 숨은 함정 - 108

토지와 건물 등기부가 다를 때, 임차인 배당의 함정 - 112

[Plus Tip] 신축건물, 담보물권 취득한 때가 기준이다 - 115

2년 간격으로 세 번이나 경매당한 아파트 사연 - 116

?

Part 3 유치권 편 :

경매의 함정, 유치권 정복으로 고수익 내는 법

 

1. 초보자도 쉽게 배우는 유치권

한눈에 파악하는 유치권 - 130

타인의 부동산이어야 한다 - 134

반드시 경매개시결정 전 점유는 필수! - 136

서로 관련이 있어야 인정된다 - 140

변제기간이 도래해야 인정된다 - 142

배제특약이 없어야 한다 - 145

[Plus Tip] 한눈에 살피는 유치권 불성립 사례 - 147

 

2. 섣불리 가짜라고 판단하지 말자

낙찰받은 건물이 다시 경매 나온 사연 - 148

[Plus Tip] 유치권 신고서 작성하는 법 - 154

분양대금 미납으로 인한 유치권 - 155

인테리어 대금 미납으로 인한 유치권 - 159

[Plus Tip] 유치권 포기 및 철회 신청서 양식 - 162

방어형 유치권 vs 공격형 유치권 - 164

[Plus Tip] 허위 유치권 신청자 처벌 - 166

유치권자가 경매 신청한 경우 유치권은 소멸된다 - 168

다른 경매 신청자와 경합하면 유치권은 소멸되지 않는다 - 170

경매로 고수익 상가 낙찰받는 비법 - 175

[Plus Tip] 유익비 VS 필요비 - 180

?

Part 4 지분경매 편 :

예측된 위험 극복, 고수익 소액투자

 

1. 돈 되는 지분경매의 비법

초보자도 수익 낼 수 있는 지분경매 - 184

한눈에 보는 지분경매 장단점 - 188

지분경매 방어, 공유자우선매수권의 비밀 - 191

[Plus Tip] 공유자의 상태를 파악하자 - 195

공유자에게 뺏긴다는 핑계는 그만 - 195

지분을 낙찰받아 수익 내는 법 - 197

[Plus Tip] 지분경매, 돈 되는 물건 고르는 법 - 200

 

2. 대항력 있는 임차인 유무에 따른 지분 공략법

대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았을 때 - 202

후순위 임차인은 대항력이 부활할 가능성 높다 - 204

한 지분권자의 권리가 깨끗할 때는 조심해야 한다 - 206

주택 전체에 최초 금융권 근저당이 설정된 경우만 안전! - 208

 

3. 실전 사례로 살펴보는 지분경매

토지 및 건물 지분 매각에서 수익 내는 법 - 211

건물 전부 및 토지 지분 매각에서 수익 내는 법 - 215

지분낙찰자가 구상권을 행사한 사례 - 219

공유 지분물건의 함정 - 223

대박 패턴의 지분물건 - 227

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Part 5 법정지상권 편 :

원리만 알면 쉽게 풀리는 마법의 공식

 

1. 한눈에 이해하는 법정지상권, 관습법상 법정지상권

 

초보자도 쉽게 배우는 법정지상권의 이해 - 234

판례로 살펴보는 법정지상권 4가지 성립요건 - 236

그림으로 보는 사례별 법정지상권 - 246

토지 임차권 (차지권) 을 주의하자 - 251

[Plus Tip] 토지 임대차 여부 어떻게 조사할까? - 258

한번에 이해하는 관습법상 법정지상권 - 258

그림으로 보는 사례별 관습법상 법정지상권 - 261

 

2. 지분과 법정지상권의 상관관계

토지 공동소유에 따른 사례별 법정지상권 - 266

건물 공동소유에 따른 사례별 법정지상권 - 271

 

3. 실전 경매로 살펴보는 법정지상권

낙찰 후 처리의 함정을 조심하라 - 273

시작은 좋았지만 끝이 부담인 함정에 빠지다 - 275

훗날 벌어질 태풍을 짐작 못하는 낙찰자 - 280

[Plus Tip] 서로 승리하는 토지 낙찰 자세법 - 286

법정지상권 공략 실패 사례 - 288

공동저당권인데 토지만 경매로 진행된 이유 - 292

토지와 건물의 등기부가 다를 때 배당의 함정 - 296

법정지상권 물건의 대박 패턴 - 300

[Plus Tip] 토지 낙찰자, 법정지상권 불성립하는 지상 건물 대처법 - 302

 

에필로그 - 304

 

저자 : 배중렬

 

전 법학원 강사

현 야생화의 실전 경매 운영자

현 청운대학교 강사

현 인텍스코리아 강사

 

저자 : 장치근

전 굿옥션 대표 강사

현 두인경매 재직

현 거문경매 강사

현 야생화의 실전 경매 강사

▷ 초보자들은 특수물건 권리분석을 어려워한다. 그리고 낙찰 후처리 과정에서 소송이나 시간 지연에 부담을 느끼는 경우가 있는데 그러지 않아도 괜찮다. 일반물건보다 특수물건의 권리분석이 더 쉽거나, 처리가 더 빨리 되는 경우도 많다. 선택은 여러분 몫이다.

--- p.5

 

▷ 경매의 목적은 돈을 벌기 위함 즉, 수익이 목적인데 경매를 좀 하다 보면 자신도 모르게 경매의 목적이 바뀌는 경우가 많다. 바로 ‘낙찰’로 말이다. 분명 수익이 목적이었는데 어느 순간 낙찰이 목적이 돼 버린 것이다.

--- p.32

 

▷ 특수물건 중에서 꽃 중의 꽃으로 꼽히는 물건이 바로 ‘선순위 가장 임차인’이다. 선순위 가장 임차인이란 전입신고는 말소기준등기보다 빠르므로 대항력이 있는 것으로 보이지만, 실제로는 임대차 관계가 없어서 인수할 보증금이 없는 사람을 말한다.

--- p.68

 

▷ 이러한 함정에 빠지지 않으려면 입찰하기 전에 많은 공부가 필요하다. 잘 모를 때 물어볼 경매 스승은 꼭 있어야 한다. 경매 세계는 ‘뛰는 사람 위에 나는 사람이 있다’는 점을 잊어선 안 된다. 그렇지 않고 본인의 판단이 맞겠거니 하고 입찰하러 갔다가는 이렇게 호되게 물리는 경우가 발생한다.

--- p.106

 

▷ 재매각으로 나온 지분을 공략하면 훨씬 더 큰 수익이 난다. 우선 이전 경매에서 공유자가 우선 매수하면 이번 재매각에서는 우선 매수권이 없기 때문에 더 안정적으로 낙찰받을 수 있고, 정상 매각보다 재매각의 낙찰가격이 더 낮기 때문이다.

--- p.230

 

▷ 단순히 법정지상권이 성립되지 않는다는 논리로 토지 입찰을 감행하면 위험하다. 당장은 아니지만 조금만 멀리 보면 수두룩하게 떠안아야 할 임차인이 많은 물건을 멋모르고 입찰하게 되는 우를 범하지 않도록 각별히 조심하도록 하자.

--- p.285