주택의 가치평가 방식을 제대로 알고 원리를 이해하면,
다른 사람에게 휘둘리지 않고
스스로 가격 결정권자가 될 수 있다!
전세금이 오르는 이유는 딱 하나 물량 부족 때문이다. 전세는 시세의 70% 선에서 유지되는 게 안전하다고 전문가들은 말한다. 수도권 사방에서 아파트를 짓고는 있지만 난개발 형태의 건설이 대부분이고 서울이나 1기 신도시는 공급에 한계가 있다. 서울의 주택 공급은 이제 한계에 부딪혀 있고 현재 상황에서 재개발이나 재건축이 어려운 이유는 대지의 가격이 높아 분양을 성공리에 마치기에는 어려움이 예상되기 때문이다. 분양이 순조롭게 될 것으로 판단될 때에는 동시에 재건축, 재개발에 들어가 일시적 집 부족 현상을 겪을 수도 있고 과잉공급의 문제도 야기할 수 있다.
모든 문제에 대한 답은 시장 가격이 적정하게 형성되어 있어야 한다는 것에 있다. 정부도 주택 문제만큼은 시장 친화적으로 다루어야 한다. 집은 현물이다. 현물은 시장 가격이 정가다. 시장 가격의 정확한 측정은 재료비와 노임이다. 집값은 대지의 가격에 건축비(노임 포함)를 더한 값이다. 더 이상 더해지는 것은 없다. 저평가된 주택은 주로 신축을 제외한 주택이다. 재조달원가에 거래가율을 곱하면 저평가 여부를 확인할 수 있다. 내 집 마련, 저평가 주택을 찾는 데서부터 출발하자!
저자 : 김기석
1976년 12월 제일은행에 입행하면서부터 시작된 부동산과의 인연이 벌써 38년 되었다.
입행 후 6개월 정도 지난 시점에서 부동산 시가추정이라는 것을 처음 해보았다.
그 후 본점에서 특수관리업체의 부동산을 관리하면서 경매와 공매를 배우는 계기가 되었고, 1회 공인중개사 시험에 도전하여 합격하였다.
이후 은행에서 대부분의 융자관련업무를 담당하게 되어 부동산에 대해 더 많은 것을 알게 되었다. 하지만 은행을 그만두고 2002년 공인중개사 사무실을 운영하면서부터 그간 은행에서 배운 부동산 지식이 도움은 되었지만 전문 직종으로써 도약하려면 많은 노력이 필요함을 깨닫게 되었다.
하루에 3시간 이상, 한 달에 5권 이상의 부동산 관련 전문서적을 읽으며 14년간 공부하였고 내친김에 법학과에 입학해 학사학위를 취득하면서 기초를 다졌다. 그동안 부동산 특히 주택을 매매하면서 실패와 성공사례를 연구하여 주택별 거래가율과 저평가된 주택의 평가방법 등 여러 가지 원리들이 작동하고 있음을 발견하고 적용하게 된 것이 주택거래(매매, 임대차)의 성공 비법임을 알게 되었다.
실패와 성공을 통해 배운 주택거래의 노하우를 다 같이 공유하기를 바란... 다.
Part1. 부동산으로 돈 버는 시대, 다시 올 것인가
단기 버블 꺼져도 가치투자는 영원하다
남들과 똑같은 전략은 필패, 나만의 전략을 갖자
돈이 되는 부동산 지표는 따로 있다
일본식 버블 붕괴는 오지 않는다
1년 된 청약통장 하나면 새 아파트가 내 것
환금성 좋은 부동산을 골라라
아파트 유형만 잘 봐도 돈 된다
규제 완화를 적극 활용하라
부동산 상품도 관리가 필요하다
Part2. 강남 불패는 옛말, 강북 수도권이 들끓는다
강남 재건축? 시세차익 별로
강북 뉴타운 조합원 물량을 잡아라
강남 부럽지 않은 강북 신8학군
부자들 관심은 마포, 용산, 위례, 마곡으로 몰린다
Part3. 수익률 1% 더 올리는 방법
빌라·오피스텔·오피스 3총사 주목
거주하며 임대수익 올리는 점포겸용 단독주택지를 주목하라
수익형 부동산, 광고에 혹했다가 혹 붙인다
월세로 돈 버는 건 하수, 고수들은 꼬마빌딩 사냥 중
시세차익 높은 상가 ‘입도선매’하는 법
대형 상권 못지않은 골목길 상권
Part4. 지방에서 금맥을 캐라
지방 광역시 신시가지를 노려라
혁신도시는 이미 올랐다?
수십조 원 풀리는 토지보상금 어디로
토지 투자에 자금 몰리는 이유
Pa...PART 01 부동산 투자, 기본적인 이론 공부로 토대를 구축하라
Chapter 01 부동산 투자의 기초 지식 : 25
부동산 제도가 달라지면 집값에 변동이 생긴다 . 25
땅의 가치를 평가할 수 있는 혜안을 키우자 . 29
땅값은 입지, 용적률, 일조권에 의해 좌우된다 . 32
수요와 공급이 부동산 가격을 변화시킨다? . 37
부동산 시장은 예측 가능한가? . 39
미래 가치와 내재 가치의 상관관계를 파악하라 . 43
집 지을 땅이 부족하다 . 44
기본 중의 기본은 용어에 대한 명확한 정의이다 . 46
부동산의 각종 가격 . 51
취득과 관련된 비용 . 53
전 . 월세를 선호하면 수익 공유형 모기지를 . 56
지렛대 원리는 약일까, 독일까? . 58
부동산 거래(시장)는 합리적인가? . 60
부동산의 내재 가치 변화에 집중하라 . 61
정부는 왜 부동산 시장에 개입하는 정책을 내놓는가? . 64
일본의 주택 시장은 우리와 실상이 다르다 . 66
풍선 효과 - 강남을 누르면 강북이 . 68
Chapter 02 집값 산정에 대한 나만의 기준을 구축하라 : 70
사람들은 어떤 기준으로 집을 살까? . 70
전문가가 하는 집값 예측의 허울 . 71
집값의 3중주 . 74
주택 보급률과 집값의 상관관계 . 78
우리 집의 가격은 얼마일까? . 81
동일 단지 내 아파트의 가격 차이 . 83
서울의 접근성과 일본의 현재 . 85
Chapter 03 투자의 맥, 부동산 수익분석 : 90
부동산 가격 동향은 어떻게 알 수 있을까? . 90
부동산 시세 조사의 정확성 . 91
가격 산정의 기준이 있다 . 95
부동산 가격 계산하기 . 96
건물에 대한 가격 계산하기 . 101
오래된 건물의 가격은 얼마인가 . 106
땅값 측정이 어려운 이유 . 108
대지 지분은 투자 가치의 중요한 판단 요소 . 110
환산 대지 지분 . 116
신축주택에서 대지 지분이 차지하는 비중 . 118
시간이 지나면 떨어지는 수익성 . 120
Chapter 04 재건축 : 124
재건축이 신축보다 나은 이유 . 124
수익성을 높이기 위해서는 다음과 같은 사항을 주의해야
한다. . 126
재건축은 수익성분석이 기본이다 . 127
재건축이 유리한 이유는 무엇인가 . 129
층수는 높아야 한다? . 131
Chapter 05 부동산 투자의 또 다른 수단, 경매 : 133
경매 투자에도 나만의 원칙이 중요하다 . 133
이것이 경매 투자의 노하우다 . 134
경매도 수익성분석이 가장 중요하다 . 141
PART 02 부동산 투자, 가장 중요한 것은 실전에서의 실력
Chapter 01 주택별 투자 방법을 달리 하라 : 147
아파트 구입 시 선입견을 버려라 . 147
빌라 구입은 왜 어려울까? . 149
빌라를 구입하는 목적에 맞게 투자하라 . 151
빌라를 살 때 알아 두어야 하는 것 . 153
반지하는 무조건 기피해야 하나? . 156
단독주택, 다가구주택 구입 시 고려해야 할 사항 . 159
상가 구입은 입지까지 고려해야 한다 . 161
Chapter 02 부동산 실전 투자하기 : 164
노후 대비는 어떻게 할 것인가? . 164
내 집 마련, 돈이 얼마나 들까? . 168
내 집 마련을 위하여 해야 할 일 . 171
투자 금액대에 따라 찾는 물건이 다르다 . 173
자신의 처지에 맞게 투자하라 . 175
집을 잘 사려면? . 178
투자 유망 상품을 소개해본다 . 179
투자는 타이밍 싸움이다 . 181
2년 후 전세가를 예측하라 . 182
전 . 월세에 대한 향후 전망 . 186
전세 비중과 투자 가치의 관계 . 188
월세 전환율은 다가구주택이 가장 높다 . 190
월세 전환에 따른 수익률 . 192
향후 대세는 수익형 부동산이다 . 195
부동산 구매에 대한 팁, 부부 공동 명의 . 197
내 전세 보증금은 항상 안녕(안전)할까? . 198
최우선변제도 다 되는 것이 아니다 . 202
임대 가치가 부동산의 가치를 결정한다 . 206
일조량 . 207
역세권이냐, 한강 주변이냐 . 209
노후화 된 주택 무시마라 . 210
주택 구입 시의'황금률' . 212
비수기에 사라 . 213
부동산 시장의 암흑기에도 골라잡을 수 있다 . 214
집값의 분수령은 설과 추석이다 . 216
건물의 화장발 . 217
Chapter 03 부동산 투자, 심리(마인드 콘드롤)가 중요하다 : 219
관심을 가져야 기회를 잡을 수 있다 . 219
공인중개사 사무실에 들어가기 싫다고? . 221
내 집 마련은 의지다. 돈이 전부는 아니다 . 222
주택 구입에 대한 관점의 전환 . 226
사람들은"빨간 벽돌집은 안 봐요"한다 . 227
부동산 투자는 심리싸움이다 . 230
부동산은 투기다 . 232
부동산 가격은 간사하다 . 233
절제와 결단력 . 236
다주택자는 죄인인가? . 237
정부 정책에 맞서지 마라 . 239
방송이나 신문 기사는 우리를 헷갈리게 한다 . 241
눈길을 끄는 건 연립·다세대주택 거래가 부쩍 늘었다는 점이다. 전국 연립·다세대주택 거래량은 30.8%, 단독·다가구주택의 거래량도 25.6% 증가해 아파트 거래량(22.8%)을 웃돌았다. 특히 수도권에서는 단독·다가구주택 거래량이 45.4%나 늘어 아파트 거래량 증가 폭(28.7%)을 한참 앞질렀다.
여기에는 적잖은 의미가 있다. 그동안 부동산 시장이 호황을 보일 때는 주로 아파트 가격만 치솟고 단독, 연립, 다가구, 다세대주택은 소외되는 양상을 보였다. 우리나라 사람들이 워낙 아파트를 선호하는 경향이 심해서이기도 하지만, 비아파트 상품은 그만큼 투자가치 면에서 좋은 평가를 받지 못했기 때문이다.
하지만 최근에는 분위기가 달라졌다. 전셋값이 고공행진하면서 전·월세살이에 지친 실수요자들이 아파트뿐만 아니라 단독, 연립, 다가구, 다세대주택 매매수요로 대거 뛰어드는 분위기다. 그만큼 부동산 시장이 대세 상승기로 접어들었다는 의미다.
---「Part 1. 부동산으로 돈 버는 시대, 다시 올 것인가」중에서
대학교 부속학교도 인기가 높다. 한국의 맹모(孟母)들은 사립초등학교 못지않게 대학교 부속 초등학교에도 관심을 가진다. 대학 재단에서 운영하는...전세금이 오르는 이유는 딱 하나 물량 부족 때문이다. 전세는 시세의 70% 선에서 유지되는 게 안전하다고 전문가들은 말한다. 수도권 사방에서 아파트를 짓고는 있지만 난개발 형태의 건설이 대부분이고 서울이나 1기 신도시는 공급에 한계가 있다. 서울의 주택 공급은 이제 한계에 부딪혀 있고 현재 상황에서 재개발이나 재건축이 어려운 이유는 대지의 가격이 높아 분양을 성공리에 마치기에는 어려움이 예상되기 때문이다. 분양이 순조롭게 될 것으로 판단될 때에는 동시에 재건축, 재개발에 들어가 일시적 집 부족 현상을 겪을 수도 있고 과잉공급의 문제도 야기할 수 있다.
모든 문제에 대한 답은 시장 가격이 적정하게 형성되어 있어야 한다는 것에 있다. 정부도 주택 문제만큼은 시장 친화적으로 다루어야 한다. 집은 현물이다. 현물은 시장 가격이 정가다. 시장 가격의 정확한 측정은 재료비와 노임이다. 집값은 대지의 가격에 건축비(노임 포함)를 더한 값이다. 더 이상 더해지는 것은 없다. 저평가된 주택은 주로 신축을 제외한 주택이다. 재조달원가에 거래가율을 곱하면 저평가 여부를 확인할 수 있다. 내 집 마련, 저평가 주택을 찾는 데서부터 출발하자!
주택은 많은 돈이 투자된다. 그만한 가치가 있다고 생각하면 부동산 투자에 신중을 기하고 그만큼 알아가거나 배우는 데 투자해야 한다. 이 책에서는 누구나 관심을 가지고 있다면 부동산 가격을 산정할 수 있고 현재 살고 있는 집값이 얼마인지도 알아볼 수 있는 과정의 지침서가 되기를 바란다.
- 김 기 석
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