유치권 깨트리는 법 지키는 법: 부동산 경매 전문 변호사가 큰 맘 먹고 알려주는/ 매일경제신문사

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더 많이 알 수록~ 더 많이 웃을 수 있는 부동산 투자~!! 알고하셔야죠~
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부동산 경매의 성공을 향한 마지막 관문 ‘유치권’ 제대로 아는 것이 힘이다! ‘유치권’을 깨트리고 지킬 수 있어야 치열한 경매의 세계에서 살아남을 수 있다!!

‘유치권’을 깨트리고 지킬 수 있어야 치열한 경매의 세계에서 살아남을 수 있다!! 수많은 사람들이 부동산 경매에 관심을 보이고 있다. 수만 명이 경매교육과정을 이수하고, 수천 개의 경매재테크 관련 인터넷 카페 등에 모여 정보를 교환한다. 그러다 보니 경매에 있어서도 ‘좁은 문으로 들어가야만 먹을 것이 있는 시대’가 도래했다. 이제 그 안에서도 자신만의 차별환 전략을 지녀야 한다. 저자는 그 전략으로 유치권 깨트리는 법과 유치권 지키는 법을 제안한다. 이 책은 경매현장이나 소송실무에 있어서 매수인에게 실질적인 해결책이 될 수 있도록 다수의 최신 하급심 판례를 수집하고 인용하여 유치권을 깨트리고 지키는 방법이 보다 체계적으로 구성하였다. 판례를 인용하는 부분에 있어서, 이해의 편의를 위해 최대한 축약을 하거나 기본적 틀을 깨트리지 않는 범위 내에서 변형을 가하였으며 이론적인 논의는 문제해결에 꼭 필요한 범위 내의 것만을 상술하여 독자들의 이해를 돕는다.    머리말 : 좁은 문으로 들어가라 / 유치권은 ‘유령의 권리’ / 유치권 ‘깨트리기’와 ‘지키기’의 중요성 / 이 책의 특징 / 논의의 순서 Part 1 | 유치권 둘러보기 01. 유치권이 도대체 뭘까 02. 유치권도 한 성질(?)한다 03. 유치권이 성립하려면 04. 유치권의 소멸 Part 2 | 부동산 경매절차에서 유치권은 어떤 지위에 있나 01. 둘러보기 02. 유치권이 주로 생기는 부동산과 채권은 03. 유치권은 매수인에게 인수된다 04. 유치권자가 권리신고를 하면 Part 3 | 유치권을 깨트리는 방법 01. 깨트리기의 방향 설정 02. 유치권 깨트리기를 위한 사전 정보입수 03. ‘타인소유의 부동산에 관한 채권이 아님’을 밝힌다 04. ‘피담보채권이 존재하지 않음’을 밝힌다 05. ‘피담보채권이 아직 이행기가 도래하지 않았음’을 밝힌다 06. ‘피담보채권과 목적부동산 간에 견련관계가 존재하지 않음’을 밝힌다 07. ‘목적물의 점유가 계속되지 아니함’을 밝힌다 08. ‘부적법한 점유임’을 밝힌다 09. ‘대항력이 없는 점유임’을 밝힌다 10. ‘유치권 성립을 배제하는 특약이 존재하는 점’을 밝힌다. 11. ‘유치권의 소멸사유가 존재함’을 밝힌다 12. 민사소송과 형사고소 13. 채무자나 채권자에 대해 매도인의 담보책임 추궁 14. 장기간 무대응(배짱) 전략 15. 설득과 협상전략 Part 4 | 유치권을 지키는 방법 01. 유치권 지키기, 정말 어렵다 02. 유치권의 성립요건 충족하기 03. 유치권자의 권리 챙기기 Part 5 | 유치권 제도, 바뀌어야 한다. 01. 유치권 성립범위의 축소 02. 유치권신고의 의무화 및 공탁금제도 03. 현황조사 시 실질적 조사권한 부여 04. 부동산 유치권의 법정저당권화 05. 부동산 유치권 등기제도 06. 매수희망자에게 유치권 신고서류 열람권 인정 07. 공사수급인에게 우선특권을 부여하는 방안 Part 6 | 유치권 깨트리기와 지키기, 실전 사례 01. 아파트 시공사의 유치권 깨트리기 02. 공장 신축 공사업자의 유치권 깨트리기 03. 공장 증축 공사업자의 유치권 깨트리기 04. 위법한 인도명령 집행과 유치권 지키기(점유회수청구의 소)   Part 1 전략적 경영의 길 돌다리 두드리면 세월 다 간다 역발상 경영이 필요한 이유 윤리경영은 남는 장사 타이밍을 놓치면 망한다 낯선 곳에서 싸우면 진다 퍼스트 무버의 성공조건과 함정 ‘을’에게 예의를 지켜야 하는 까닭 시장에 비밀메시지를 보내라 처음과 나중을 동시에 봐라 훈수만 두는 경영자의 한계 수익만 추구하는 것은 소탐대실 먼저 일어난 사람이 종을 쳐야 가지 않는 길을 가야 하는 이유 하늘에 돈을 쌓아 놓는 경영 완벽한 경영자에 대한 추억 Part 2 위기를 기회로 돌리는 힘 징후를 못 보면 장님과 다름없다 과욕과 자가당착의 비참한 결말 자기 확신과 무한 긍정의 함정 역량은 한 곳에 집중해야 파멸의 부메랑으로 돌아오는 허풍경영 폭풍우가 몰아치면 모두 위험하다 가장 중요한 위험요소를 직시하라 부서 이기주의의 종말 어느 정도 위험을 감수해야 하나 최악의 어려움을 이겨내는 힘 적기를 놓친 오판의 대가 자의적 판단의 치명적 위험성 과욕과 부주의는 실패의 어머니 현명한 토끼는 세 개의 굴을 판다 진실을 회피하는 배경과 원인 Part 3 경영의 중심엔 인간이 있다 인간성을 이해하는 첫 단추 감언이설 속에 숨은 독을 찾자 한 송이 꽃보다 아름다운 꽃다발 실력을 미리 간파하는 혜안 호랑이 잡은 영웅이 파리를 잡다 한 방에 성과를 내는 인재 기업을 망하게 하는 내부의 적 조직을 해치는 문제의 직원 비서를 쓸 때 적용해야 할 기준 기본실력 없는 화합은 의미 없다 때로는 필요한 선한 거짓말 상반된 방향으로 힘쓰기 위험한 참모가 초래하는 해악 총수의 가신그룹은 양날의 칼 위대한 경영자의 반열에 오르는 길 Part 4 비즈니스는 생물이다 총수의 역린을 건들지 마라 신호만 보내도 움직이는 시장 비즈니스는 비즈니스일 뿐 연습과 실전의 크나큰 간극 깨어 있는 사람이 기회를 잡는다 외부환경은 종속변수에 불과하다 경영의 목적은 경영이 아니다 본질을 망각한 기업의 말로 순리에 따라 성장하는 기업 핵심역량은 먼 곳에 있지 않다 협력업체의 이중적 태도 이해하기 똑같은 사업은 양립할 수 없다 불통은 경영자의 최고 악덕 호환마마보다 무서운 책임회피 불황을 극복하는 지혜 저자 : 김재권 학력 - 경북대 법학과(81학번), 동대학원 수료(국제법) - 대구대 행정대학원 부동산학과 졸업(부동산학 석사) - 경북대 대학원 건축공학과 박사과정 수료(도시설계, 단지계획전공) - 사법시험(36회), 사법연수원(26기) - 대구 법무법인 세영 파트너 자격 및 경력 _ 변호사, 세무사, 공인중개사(12회), 부동산경매컨설턴트(대구대), 부동산자산관리사(대구대), 부동산개발지도사(한국능률협회), 부동산디벨로퍼 과정 수료 / 강사 _ 건국대 부동산대학원, 경일대 지적정보대학원, 경북대 산업대학원 최고산업경영자과정, 대구대 도시과학부 부동산학과, 계명대 정책대학원, 서울 및 부산 부동산실무아카데미, 대한변호사협회 및 한국경제신문 공동주최 시민법률학교 강사(동대문구청, 성북구청) 한국공인중개사협회 사전교육 및 경매신청대리교육, 대구시 인재개발원, 경북도 공무원교육원, 한국감정평가사협회 연수교육, 대구은행 PB센타 강사, 대구지방변호사회 변호사 연수교육 강사 등 기타 _ 영남일보 부동산칼럼 연재, 매일신문, KBS, MBC, TBC 등 출연 또는 인터뷰, 부동산투자개발회사 (주)DRC 대표이사, (주)DPM 기획이사, 대구지방변호사회 부동산분... 과위원장, 대구경북 부동산분석학회 상임이사, 대구 중구 도심재생문화재단 이사 법률자문 _ 한국공인중개사회 대구지부, 대구광역시 건축사회, 대한주택관리사회 대구지회, 롯데건설(주), 한라주택(주), 한국토지신탁(주), 동우씨엠(주), 레드우드코리아(주) 등 다수업체 법률자문 저서, 논문, 강좌 - 《부동산 경매 법테크》, 매일경제신문사(2007. 6. 29.) - 《부동산 개발 법테크》, 매일경제신문사(2010. 9. 20.) - 《부동산 법테크》, 매일경제신문사(2010. 10. 30.) - 〈전원주택단지의 잠재수요특성에 관한 연구〉, 대구대 행정대학원 부동산학 석사학위논문(2002. 6.) - 〈부동산경매에 있어서 매수인이 유치권을 깨트리는 방법에 관한 고찰〉, 경북대학교 법학전문대학원 ‘LAW REVIEW’ 창간호(2009. 12. 30.) - 경매사이트 ‘굿옥션’에 경매 동영상강좌 개설(2010. 2~)     그동안 유치권에 관한 이론적 논의나 대법원 판례가 충분히 축적되지 못해 유치권의 법리적 체계화는 물론이고, 실무상 유치권해결에 큰 어려움을 겪어온 것이 현실이었다. 그래서 이 글에서는 경매 현장이나 소송실무에 있어서 매수인에게 실질적인 해결책이 될 수 있도록 다수의 최신 하급심 판례를 수집하고 인용하여 유치권을 깨트리고 지키는 방법을 보다 체계적으로 구성해 보고자 한다. 다만 판례를 인용하는 부분에 있어서, 이해의 편의를 위해 최대한 축약을 하거나 기본적 틀을 깨트리지 않는 범위 내에서 변형을 가하였다. 한편 이론적인 논의는 문제해결에 꼭 필요한 범위 내의 것만 상술하는데 그쳤다. 구체적인 방법론에 들어가서 먼저 매수인이 유치권을 깨트리려면, 유치권자가 주장하는 유치권의 성립을 저지시키거나, 이미 성립한 유치권의 소멸사유를 주장하여 소멸시키는 방법이 있다. 반면 유치권자가 유치권을 지켜내려면 유치권의 성립요건, 특히 점유요건을 굳건히 준수하고, 유치권자에게 주어진 제 권리들을 적법하게 행사해야 하며, 최후로 유치권에 기한 경매청구권을 행사하여 채권을 실현해야 한다.--- 본문 중에서    PP.65 02 권리분석의 기초단계 최우선변제권이란? (1) 개념 최우선변제권이란 임차인이 거주하고 있는 임차주택이 경매또는 공매로 매각될 때 임차인의 보증금이 소액보증금 요건에 해당되면 일정금액을 선순위 권리자보다 우선하여 임차주택의 낙찰 금액의 2분의 1범위 내에서 배당받을 수 있는 제도이다. 최우선변제권은 대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록 이전을 하고 각 지역에 따른 소액보증금 요건에 해당될 경우 말소기준권리 이전에 임대차계약을 했든, 말소기준권리 이후에 임대차 계약을 했든 관계없이 임차보증금의 일정액을 최우선적으로 배당받을 수 있다. 단, 경매개시 결정 기입 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다.(...) (2) 최우선변제권의성립요건 ① 주민등록 이전+주택의 인도(입주) (※경매개시결정 기입등기 전일 것) ② 임차보증금이 소액보증금에 해당할 것 ③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것 pp.127-8 PART 04 이것만 알면 나도 이제 경매전문가 경매는 기초부터 차근차근히 다져나가면 내공이 쌓이기 마련이다. 몇 가지의 경매수칙을 정리해 본다. 첫째, 경매대상 물건을 선정한 후 철저한 계획과 권리분석을 할 것...