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어렵다는 고정관념을 버리면,
상상하지 못할 정도의 수익을 안겨주는 것이
바로 토지경매 투자의 매력이다!
토지 분야에 오래 몸담아 왔던 필자가 토지 경매에 관한 최소한의 실무 기본서가 필요하겠다는 생각에 쓴 책이다. 장기적인 투자, 큰 투자금액, 복잡한 세금, 많은 사람들이 토지분야가 어렵다고 한다. 하지만 저자는 투자의 고정관념을 버리면 토지 역시 매력적인 투자가 될 수 있다고 말한다. 저자의 경험담과 함께 다양한 영역의 토지 투자 실무를 읽을 수 있다. |
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 들어가며 누구나 할 수 있는 경매, 아무나 할 수 없는 시크릿 부자경매 … 5
Part 01 실전 토지 경매
01 도심의 구주택 재건축 사례 - 경매 한방으로 금맥을 캐다 … 16
02 모두가 무관심했던 지구단위토지에서 대박을 … 67
03 도로 경매, 제대로만 잡으면 알짜 경매 … 85
Key Point 토지(도로)사용승낙서의 허와 실
Key Point 교차로 연결 금지구간 산정 기준
Key Point 토지감정평가가격의 슬픔
Key Point 토지가격평가와 미래가치 판단의 딜레마
04 돈 없어도 경매로 땅을 사다(토지 경매와 NPL을 활용한 투자) … 143
Key Point 토지는 경·공매의 블루오션
05 토지 개발의 엘도라도, 맹지와 묘지 … 159
Key Point 토목공사에서 흙 가격은 그때그때 다르다
06 토지 경매로 전원주택지의 개발 … 183
Key Point 전원주택지의 트렌드가 완전히 바뀌었다
Key Point 임야 투자 시 최소한 알아야 할 기본기
Key Point 교량설치를 통한 임야개발의 후일담
Key Point 펜션투자운영의 성공과 실패
07 고수들의 투자시장, 그린벨트 … 229
08 수용보상 재테크 토지 경매 … 249
09 농지취득자격증명을 왜 고민하는가 … 261
Key Point 토지답사를 왜 따라서 떠나는가?
10 토지이용계획확인원 안에 답 있다 … 282
Key Point 토지세금, 답은 법규에 있고, 해법은 현장에 있다
Part 02 로또 토지 경매 VS 쪽박 토지 경매, 원칙은 있어도 공식은 없다
01 개발호재와 개발계획이 확실한 곳에 투자하라? … 296
Key Point 투자트렌드는 끝없이 변한다
02 땅을 볼 때는 목적을 가져야 한다? … 300
03 땅의 물리적인 현황을 살펴야 한다? … 301
04 땅이 평평한가, 경사졌는가를 파악하라? … 302
05 수도권에서 너무 멀리 있는 땅은 투자하지 마라? … 303
06 도로를 모르면 토지를 하지마라? … 304
07 복잡한 권리관계가 얽힌 토지는 피하라? … 305
08 공법적 제한과 규제내용을 파악하고 있어야 한다? … 306
09 결점이 없는 땅은 없다? … 308
10 땅값은 따로 없다? … 310
11 도로 역세권따라 투자하라? … 312
Key Point 땅은 나와의 교감이 먼저다
12 내게 맞는 토지를 선택하라? … 315
Key Point 부동산 전문가는 과연 존재하는가!
Key Point 필자의 부동산 계명
Part 03 토지 경매 입문 필수과정
01 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 핵심용어는 이해하라 … 323
1. 용도지역·지구·구역
2. 건폐율과 용적률
3. 개발행위의 허가와 허가기준의 핵심
4. 법, 시행령, 규칙, 조례, 고시, 지침이 무엇인가
02 농지법의 핵심만 깨우쳐라 … 336
1. 농지의 의미와 종류를 왜 알아야 하는가
2. 농업인과 농업법인
3. 농지의 전용과 농지보전 부담금
03 토지 기초 학습과 유용한 사이트 … 341
1. 면적산정을 위한 땅의 단위 : 제곱미터(제곱미터, 평방미터), 평(坪)
2. 토지(임야)대장
3. 토지이용계획확인원
4. 학습에 유용한 사이트 소개
부록 1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 1 ~ 별표 27 … 356
2. 측량수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제58조(지목의 구분) … 357
3. 건축법 시행령 별표 1(용도별 건축물의 종류)(법제3조의 4관련) … 363
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저자 : 김양수
토지현장 경험과 마인드가 돋보이는 실전전문가다. 네이버 밴드에서 ‘시크릿 부자경매’를 검색하면 고차원경매 정보를 접할 수 있다.
진정한 토지공법 전문가를 꿈꾸는 사람들을 위한 휴랜드 토지연구소 카페에서도 소수의 인원으로 최고급 실전강의를 진행하고 있다.
세 권의 집필을 했음에도 일반에게는 거의 드러나지 않을 정도로 그야말로 토지야인이다. 특히 토지와 NPL 투자기법을 결합하는 경쟁력 있는 영역을 구축하고 있다. 부동산 토지공법과 현장을 활용한 투자방식이기에 도시의 노후주택투자나 재개발 투자, 수용보상, 다세대주택 개발, 지구단위계획 투자, 농지산지개발, 특수물건 등 실로 그 영역은 다양하기 그지없다.
저자는 경매를 배우기보다는 부동산을 배우라는 강조를 많이 한다. 그러기에 저자는 경매지식을 익힌 투자 외에 부동산 지식과 경험을 토대로 투자한다. 탄탄한 내공이 쌓인 튼실한 실전현장 전문가로서 공인중개사, CCIM, 자산운용전문인력(리츠 협회)이기도 하다.
건국대학교 부동산대학원에서도 부동산의 이론과 현장을 연결하는 연구와 노력을 아끼지 않고 있다. 금융기관의 VIP고객들의 보유부동산 고민해결이나, 법인 부동... 산 컨설팅, 각종 인허가 등에 관한 토지 공법적 분석능력이 뛰어나 주로 까다로운 부동산 물건컨설팅을 전문으로 활발하게 활동하고 있다. |
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chapter 01
도심의 구주택 재건축 사례
- 경매 한방으로 금맥을 캐다
많은 사람이 지금 이 순간에도 로또복권을 산다. 필자도 가끔 복권방이 보이면 한 장씩 사서 지갑 속에 넣어두면서 일순간 마음의 풍요를 느껴보기도 한다.
로또 복권과 토지 경매의 차이라면 로또 복권은 내가 준비할 수 있는 것이 아무것도 없이 막연한 요행만을 바라고 그저 기다리고만 있을 뿐이고, 토지 경매는 아는 만큼 자신의 경험지수에 따라 그 성패가 좌우되는 진실이 통하는 곳이다.
꾸준한 준비와 노력을 기울이면서 때를 기다리는 토지 경매는 부동산의 다른 어떤 분야보다도 대박의 성공확률을 높일 수 있다고 생각한다.
필자와 잘 아는 지인 중에는 준비와 노력을 기울이는 분들이 꽤 있는 편이다. 그런 분들은 결코 요행을 바라는 식의 마인드는 찾아볼 수가 없다. 오랫동안 꾸준히 준비를 해 온 실력자들
의 공통점이다.
이 시점에서 필자가 독자들에게 간곡히 한마디 한다면, 토지경매가 수익이 크다는 이야기를 믿고 단기간 배워서 수익을 실현할 수 있는 일반 경매와 마찬가지로 토지 경매에서도 단기간에 승부를 얻으려는 생각은 버리라는 것이다.
물론 단기투자방식으로 수익을 올릴 수 있는 물건들이 있다. 그러나 경험이 쌓이지 않는 투자자에게는 그런 물건이 보이지 않는다. 때문에 초기에는 단기 수익 실현에 대한 기대는 버리는 것이 좋겠다.
적은 수익을 올릴 수 있는 분야일지라도 가벼운 마음으로 그 분야에서 꾸준한 투자수익을 올리면서, 틈틈이 토지에 관심을 갖고 내공을 쌓아 나간다면 반드시 성공할 수 있을 것이다.
토지 경매는 단순히 수익률 몇 퍼센트인가의 차원이 아니다. ‘잘 되겠지’라는 요행의 마음으로 토지 시장을 두드리기에는 너무 그 벽이 높다. 거듭되는 잔소리 같지만, 꾸준히 준비된 토지 경매 투자자로서 이 시장을 노크한다면 그는 분명 대박의 기회를 만날 수 있다. 가벼운 마음으로 경매로 나왔던 물건을 살펴보자.
토지면적에 비해 건축물의 면적이 상당히 과소하게 지어진 20년이 넘은 주택이다. 대항력 있는 선순위 세입자라든지 제시 외 건물 현황 등에 관한 이야기는 생략하고 토지에 관한 이야기만 해보자. 감정가격에는 대지가격이 대부분을 차지하고 낡은 주택가격은 거의 평가되지 않았다. 매매사례가 많지 않은 이런 지역에서의 감정가격은 오로지 참고만 하고 철저하게 현장조사를 실시하는 것이 바람직하다.
이런 물건의 경우는 실수요자가 이렇게 낡은 주택을 낙찰받아 생활한다는 차원에서 접근을 하는 것은 바람직하지 않아 보인다. 오히려 주택에 대한 감정가격보다는 철거에 소요되는 비용을 감안하는 것이 현명할 것이다. 철거와 신축개념으로 시장조사를 해서 매각 가능한 형태의 주택규모와 가격을 판단해낼 수 있다면 훌륭한 물건이 될 수 있는 것이다.
주택면적에 비해 불법으로 지어놓은 건축물이 더 많아 보인다. 무슨 상관이랴. 철거에 관한 비용이 문제일 뿐.
세부적인 시장조사는 반드시 필요로 하겠지만, 경전철이 가까운 곳에 있고, 용인시청, 그리고 시청 맞은편에 역삼도시개발구역이 지정되어 진행되고 있다. 향후 도시화로 인해 발전될 가능성이 짙어 보이는 곳이다.
세부적인 필지의 형상을 본다면, 남서향 방향으로 도로를 두고 있고 동북쪽으로 자연녹지인 임야를 뒤쪽으로 두고 있다. 인근 지역은 전체적으로 노후화되고 있는 편으로 판단되지만 시
간을 두면서 점차 정비될 것으로 판단된다. --- 본문 중에서 |
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머리말
누구나 좋다고 이야기하는 토지는 가격이 비싸서 흠이고, 아무도 거들떠보지 않는 토지에서 오히려 대박의 기회를 잡을 수 있기도 하고, 도로가 없는 토지를 개과천선시켜서 뛰어난 가치를 지닌 토지로 승화시키기도 하고, 멀쩡한 도로 옆에 붙어있는 토지가 맹지나 다름없는 토지가 되기도 하고, 전문가의 추천을 받아 매수한 토지가 오히려 역효과를 나타내기도 하는 등 필자가 거쳐 왔던 수많은 토지 투자 관련 사연들을 돌이켜 보면 토지 분야에 오래 몸담아 왔던 필자로서는 어떤 방법으로든지 최소한의 실무 기본서는 필요하겠다는 생각이 들었다.
부동산업에 종사하는 많은 사람들이 토지분야는 어렵다고들 한다. 장기적인 투자를 해야 하고, 투자금액이 크고, 세금도 복잡하다고들 한다.
필자도 두말없이 흔쾌히 동의한다. 부동산업계에 종사하시는 분들이 그리 생각하신다면 일반인들에게는 더더욱 어려울 것이다.
그러나 단기수익 투자물건도 얼마든지 찾을 수 있고, 소액투자 물건도 많고, 너무 쉽게 매각이 되기도 하고, 양도세를 낼 필요가 없기도 하고, 상상하지 못할 정도의 투자수익을 안겨주는 물건들도 얼마든지 있는 사실은 어떻게 해석할 것인가. 이것이 토지의 매력이기도 하다. 투자의 고정관념을 버리는 것이 무엇보다도 중요하지 않을까. |
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매일경제신문사(매경출판)
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