토지보상경매 실전활용 : NPL과 경매, 토지보상이 하나로 /매일경제신문사(매경출판)

[구만수] 국토도시계획을 알아야 부동산 투자가 보인다-국토도시계획을 활용한 부동산 투자법 A to Z 30,000원25,650원 5% [최원철] 명품 - 상가중개실무-혼자서도 고수되는 공인중개사의 필수품/명품상가중개실무 /매일경제신문사 35,000원31,500원 0% [박규남] 이것이 진짜 토지 투자다-맨손의 기적 20대에 부동산 성공신화를 일군 100% 리얼 스토리 17,000원15,300원 0%
	경매나 NPL 투자자들의 목적을 보면 대다수 여윳돈의 운용을 통해 자산관리를 하고자 하는 데 있다. 그러나 NPL은 갈수록 물건매입이 어려워지고 있으며 경매는 이상과열이 되고 있다. 이로 인해 무리한 투자로 손실이 나는 사례가 빈번하게 발생하고 있고 일부 투자자들은 여윳돈 활용을 위해 시작한 투자물건이 다시 NPL이나 경매매물로 나오는 사례까지도 있다. 이와 같은 일들이 벌어지게 된 배경에는 투자자의 과욕과 무지로 인한 도박형 투자가 있기 때문으로 이는 고수익만을 좇아 리스크는 무시하기 때문이다. 여윳돈 운용을 위해 시작한 투자가 원금은 고사하고 추가손실까지 초래할 수 있으며 결국 피땀 흘려 모은 평생재산을 날려버릴 수도 있다. 투자과욕은 자신을 제어함으로써 리스크를 회피할 수 있으나 무지에 기인한 손실은 아무리 조심하고 피하려 해도 쉽지 않은 일로, 관련 지식의 함양은 원본손실을 막아주는 방패가 될 수 있을 것이다. 또한 이 방패는 시간을 필요로 하고 노력과 정성으로 만들어진 방패는 더욱 견고해진다. 누구의 잘못을 떠나 투자결과는 결국 투자자 자신에게 귀속됩니다. 저자는 투자 성공에 조력하기 위해 새로운 토지보상경매강좌와 이 책을 지었다.
	Part 01 잊어버린 경매 기초 개나 소나 NPL · 경매, 일등만 알아주는 더러운 세상! 20 · 일등을 위한 준비 23 · 백전백승 비법 27 · 철학경매 30 · 라이언 일병 구하기 40 · 부동산은 로또가 아니라네! 44 · 투자성공의 시작은 배짱 47 · 우물쭈물하다 내 이럴 줄 알았지! 50 · 내가 알 정도면 대한민국이 다 아는 것 아니야? 53 · 우연이 만든 기회 57 Part 02 토지보상경매 기초체력 다지기 · 멀리 가려면 함께 가라 66 · 토지보상과 경매의 콜라보레이션 72 · 다시 하면 재개발 아닙니까? 76 · 토지보상경매의 시작, 개발계획열람 97 · 수용당해도 세금 냅니까? 109 · 안 걸리면 절세, 걸리면 탈세 118 · 취득세 120 · 양도소득세 123 · 공익사업은 선 계획, 후 개발이 원칙 129 · 도대체 뭘 봐야 하는 거야? 132 · 돈 되는 부동산 공법 137 · 어설픈 투자가 성공확률이 높다고? 158 · 경매평가와 보상평가 163 · 감정평가, 엄청 중요합니다. 170 · 보상금, 공시지가로 준다고 합니다 179 · 토지임장, 무엇부터 해야 하나? 197 · 물건지는 찾았건만... 205 · 감정가만 1조 481억 원 218 · 파실래요?..손실보상협의요청 222 · 배보다 배꼽이 더 큰 딱지이야기 240 Part 03 사례로 배우는 토지보상경매 · 매도중심의 토지보상경매 294 · 개요 301 · 사업현황조사 304 · 토지보상경매의 NPL매입과 활용 311 · 위장임차인 깨트리기 317 · 누워서 떡 먹는 지분경매 325 · 감정평가서 분석 330 · 농취증 없는 농지취득 338 · 불허가 이야기 341 · 토지보상경매 리스크...개발계획 해제 353 · 실효제도의 득과 실 360 · 사업현황조사 405 · 감정평가서 분석 413 · 도시개발사업에 대한 이해 416 · 땅으로 주는 환지방식 420 · 개요 430 · 사업현황조사 432 · 재개발과 재건축사업의 청산 448 Part 04 토지수용 실무 핵심 453 · 토지 수용이란 무엇인가? 454 · 토지수용위원회에서는 무슨 일을 하는가? 456 · 토지수용은 어떤 절차로 이루어지나? 458 · 이의신청 및 행정소송은? 469 · 손실보상액은 어떻게 결정되나? 473
	저자 : 정진용 전) 국토개발정보대표, 법무법인 지율, 솔론, 한서 등 토지보상업무총괄, 현) 토지보상닷컴 대표, 한국자산관리방송 대표, (사)토지보상법연구회 상임이사, (사)부동산리츠투자자문협회 교수, 법무법인 명도 자산관리연구소장(비상근), 강남에듀평생교육원 토지보상경매 주무강사. 저서 : 《알기 쉬운 공익사업과 토지보상》,《토지보상금 제대로 받기》,《경매와 토지보상의 융합 토지보상경매》,《정통경매로 자산관리 하기》,《대부업과 개인투자금융》,《NPL과 채권회수》 등.
	개나 소나 NPL “나 원 참 세상 더러워서 못해 먹겠네.” “무슨 일인데요?” “금융회사 놈들은 햇빛 날 때 우산 빌려주고 비 오면 우산 가져간다더니 그 말이 아주 딱 맞아.” “왜요?” “지금까지 거래했던 ****이 NPL 가격을 말도 안 되는 가격으로 제시하잖아.” “지금까지 나 때문에 자기들이 번 돈이 얼만데, 팔기 싫으면 팔기 싫다고 하던가, 이거 약을 올리는 것도 아니고, 더럽고 치사해서.” “더럽고 치사하면 매입을 안 하면 되잖나요.” “그렇기는 한데, 그전에는 충분히 재미 좀 볼 수 있는 가격으로 이야기되었거든.” “요즘 개나 소나 NPL한다고 여기저기에서 쑤셔서 가격만 올라 큰일이야.” “하하하, 그럼 선배님도 다른 NPL투자자가 보면 개나 소나에 들어갈 텐데요.” “하하하, 그럼 이분이나 저분이나 라고 해야겠네.” 요즘 부동산관련 신문기사나 방송을 보면 NPL투자가 대세를 이루고 있음을 알 수 있다. 그래서인지 저자가 토지보상경매를 강의하고 있는 강남에듀평생교육원의 NPL강좌도 수강신청예약이 조금만 늦어진다면 다음 차수로 예약을 해야 할 정도다. 물론 강남에듀평생교육원의 해당교수가 방송출연과 NPL도서로 베스트셀러를 기록할 정도로 지명도가 높고 NPL논문으로 박사학위를 받은 권위자이므로 매회 수강신청인 원이 수강좌석을 초과하는 일은 당연한 일이겠지만 아직도 NPL투자교육을 받고자 하는 예비투자자들이 이렇게 많은 것을 보면 연일 방송에서 떠드는 이유를 알 것 같다. 이런 시장의 열기 탓인지 요즘 신문의 광고를 보면 경매교육은 사라져버렸고 일부 경 매학원의 경우에는 내용은 경매교육이면서도 NPL강좌라는 이름으로 아예 바뀌었다. 저자 역시 NPL교육과정에 일부 참여하고 있으나 부동산을 지도하는 강사로서 근래 NPL투자열기에 대한 우려를 금할 수 없다. 물론 경매시장도 아파트 등 일부 물건은 이상과열일 정도로 높은 낙찰가율을 보이고 있지만 경매시장과의 연관성을 비교해 볼 때 NPL투자시장은 과열을 넘어 녹아내릴 지경이다. 이는 NPL투자자의 수요속도에 비해 공급물량은 한정되어 있기 때문으로 개나 소나의 덕분(?)으로 채권매입가격은 지속적으로 상승하고 있다. 이런 현상을 금융회사의 갑질이라고 성토하시는 분들도 있으나 시장의 가격결정은 항상 공급과 수요의 원칙에 따라 결정되므로 성토만은 할 수 없는 일이다. 불경기라고 호주머니 사정이 누구나 안 좋은 것만은 아니듯 과열을 떠나 아직도 꾸준히 투자수익을 내는 NPL투자자들도 있는 것을 보면 대안 투자시장으로써의 가치는 살아있다. 다만, 그 수익률 폭은 예전과 달리 전체적인 평균으로 볼 때 감소하는 추세고 일부는 공급물건 부족으로 각종 법무비용 및 질권대출에 따른 금융비용 등을 감안하면 수익률 이 미미하거나 심한 경우 손실이 우려되는 물건이 유통되고 있어 초보투자자라면 유의해야 한다. 더욱 초보 NPL투자자라면 더욱 유의할 부분들이 많다. 간혹 경매에 대한 기초지식이 함양되지 않은 투자자들이 오로지(Only) NPL만을 갈고 닦은 단순지식만으로 접근하는 경우도 있다. NPL의 한마디 정리는 경매낙찰가 맞추기다. 론세일방식이니 채무인수방식이니 박사가 된다 해도 경매를 모르면 속빈 강정이고 알맹이 없는 호두일 뿐으로 경매기초지식 없는 NPL투자가 목적지도 모르고 고속버스를 타는 것과 무엇이 다른 것인지 묻고 싶다. 그럼 NPL시장이 이처럼 뜨거워진 이유는 무엇일까? 초보 경매투자자들은 이해하기 어렵겠지만 누구나 할 수 있는 경매시장의 과열덕분으로 뜨거워진 경매시장 때문에 먹고 살기 어려워진 전문경매인들이 만들어 낸 작품이 지금의 NPL이다. 시중의 NPL 도서에서는 먹튀 론스타나 골드만삭스 등 IB금융사로 NPL의 출생을 이야기 하지만 저자가 보기엔 론스타이야기는 IMF 이후 우리나라 금융회사들이 사기당한 이야기일 뿐이다. 우리 같은 서민들이 목말라하는 NPL은 부실채권이라는 이름보다는 사실 담보부 근저당채권 양도양수거래라고 하는 것이 더 가깝다. 뻔한 이야기일지는 모르지만 이런 채권양도, 양수거 래는 우리가 알고 있는 NPL을 배우기 이전에도 해오던 거래다. NPL이 알려지는 것이 두려워 자기들만의 리그였다고 하지만 저자의 사견으로는 그 당시에는 전문경매인들이 경매로 먹고 살만했기에 관심을 두지 않아 몰랐을 뿐이다. 그러나 경매법정에 깍두기 아저씨들이 물러가고 아기 울음소리가 들릴 정도로 대중화가 되자 높은 낙찰가로 경매수익이 급격히 줄어든 전문경매인들은 새로운 시장이 필요하게 된다. 더욱 금융구조조정으로 철밥통이었던 금융사직원들이 명예퇴직 등 줄줄이 퇴사를 해 경매 시장으로 진입하게 된다. 이들의 조합으로 새로운 경매시장이 개척되었는데 경매를 거슬러 태생부터 바꾸는 근저당권양도양수가 바로 그 신대륙이 되었고 이름은 금융사들의 여신관리 규정에 나오는 NPL이란 이름으로 출발하게 되었다. 그 명백한 증거들이 있다. 지금 NPL시장을 쥐락펴락하는 유명대가들이 바로 내로라하는 경매 전문인들이었다는 것과 전문경매인들 중에는 금융권 출신이 많다는 점이다. 잔치음식 냄새풍기면 동네 사람들 잔치집으로 모이기 마련이다. 수익률 소문이 온 동네 퍼지 기 시작하면서 터진 둑에 물들어 오듯 수많은 투자자들이 NPL시장으로 진입하게 되고 언론과 방송은 불난 집에 부채질 하듯 NPL기사를 연일 개제했다. 세상이치, 수요가 몰리면 가격은 오르는 법인지라 NPL 매각가격은 매년 상승하게 된다. 언젠가부터는 체감 상 금융사의 갑질이라고 느낄 정도로 채권매각가격은 올라버렸고 심지어는 그 가격에 버티지 못한 자산관리회사의 대표가 사기혐의로 경찰조사를 받는다는 뉴스기사가 나올 정도가 되어 버렸다. 그나마 NPL밥그릇에 숟가락 올려놓은 지 오래된 전문가들은 전통 우호거래선이 있어 명맥을 유지할 수 있지만 늦깎이 시장진입투자자들의 NPL매입은 하늘의 별따기와 다를 바 없어 있는 인맥 없는 인맥에 사돈의 팔촌까지 총동원해 따낸 채권은 수익률이 보잘 것 없다. 그나마 NPL의 아킬레스인 채무자회생신청 없이 배당으로 마무리된 것이 다행이라면 다행이다. 배당으로의 수익이 신통치 못하면 수익률 극대화를 위해 유입단계로 넘어간다. 실무에서 유입은 수익률 배가를 위한 NPL기법이라 하지만 그 본질은 경매입찰로 NPL유입은 경매응찰과 동의어라고 할 수 있다. 그럼에도 낙찰보다는 유입이라는 용어를 별도 사용하는 이유는 그 본래 목적이 NPL하락에 대한 보험들기로 매입한 채권가격 이하로 낙찰되는 것을 방지하기 위해 하는 채권보존행위기 때문이다. 유입이후 한 번 더 진화를 한다. 고가 낙찰로 양도차익을 줄여서 절감효과(배당종료 시에는 이자소득세 비과세)를 얻는 것으로 이때부터는 초보투자자는 더욱 눈을 부릅뜨고 잘 봐야 한다. 경매에서는 낙찰에 의한 매수가격보다 낮은 가격으로 매도한다면 양도차익은 없으므로 양도세를 납부하지 않지만 NPL이라면 사정이 달라진다. 채권매입 후 양도세 절세를 위한 고가유입을 한다면 매수가격은 낙찰가격이 아니라 NPL 매입가격이 매수가격이 된다. 그러기에 실전에서는 채권매수자와 유입하는 매수자가 다른 경우가 많다. 이런 사실을 모르고 얼치기학습으로 NPL투자법만 배웠다간 세금폭탄으로 융단폭격당할 수 있다. 인터넷에 떠도는 NPL이란 고정이하의 여신이라는 뻔한 정보나 NPL도서 몇 권으로 배우는 투자자라면 이런 사실을 파악하기 힘들다. 몇 시간, 몇 푼 절약하려다 수십 배 비싼 수업료 지불할 수 있으므로 가능한 정석으로 배우고 정석으로 투자하길 바란다. 그래도 양도세를 낼 수만 있다면 행복한 일이다. 더 큰 문제는 양도세 납부해 국가재정에 이바지하고 싶지만 납부할 양도세가 없는 경우다. 팔리지 않을 물건을 높은 가격에 낙찰 받아 유입했지만 시장에서 찾는 이가 없으니 양 도세절감은 양도세납부로 소원이 바뀌게 된다. 팔리질 않는 덕에 내는 세금이름도 바뀌어 재산세 고지서만 날아온다. 그러나 진짜 문제는 이제부터 시작된다. NPL질권대출, 경락잔금대출 등 장점의 하나인 수익률을 극대화시키는 레버리지 투자 가 문제를 일으키게 된다. 장점이 단점으로, 약이 독으로 변하는 순간이다. 경락잔금을 최대한도로 뽑았지만 팔리질 않으니 이자를 최대로 물고 있는 꼴이 된다. 말로만 듣던 깡통주택을 결국 자신이 소유하고 있게 되었음을 알게 된다. 급한 마음으로 배우는 얼치기 지식의 얼치기 투자는 원금손실이 일어날 여지가 높다. 높은 수익률만 바라는 잘못된 유입의 결과는 NPL로 매입한 물건을 NPL로 매각당할 수 있다는 것이다. 혹, 독자 중에는 본문을 오해해 NPL에 투자하지 말라는 것으로 이해할까 우려스럽다. 만약 이렇게 생각한다면 이 역시 NPL에 대한 이해가 떨어진 경우다. 지금 바로 책을 덮고 조용히 교육과정에 접수하길 바란다. 저자는 지금까지 NPL과 경매의 연관성을 이야기했다. 경매를 증권시장과 비교한다면 NPL은 경매물건의 발행시장(Primary Market)이라 할 수 있고 유통시장(Secondary Market)은 (법원)경매시장으로 비유할 수 있다. 당연 투자자라면 발행시장과 유통시장인 NPL과 경매에 대한 이해가 수반되어야 한다. NPL과 경매의 기능이 다르고 관련성이 없다고 생각하는 것은 화폐의 발행기능을 갖는 한국은행과 시중은행의 관계를 모르는 것과 마찬가지다. 그러하기에 저자는 NPL과 경매를 엔경불이(엔피엘과 경매는 不異)라고 말하고 싶다. 새는 한 쪽 날개만으로는 날 수 없고, 한 쪽만 각인된 주화는 통용되지 못하는 불량동전이다. 이제 개나 소나에 끼는 투자자가 되지 말자.   --- 본문 중에서

  

 

 

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           매일경제신문사(매경출판)

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