NPL투자 성공비법: 현직 NPL경매학원 원장의 실전 노하우 /매일경제신문사(매경출판)

 

	이 책은 NPL을 매입해서 실제로 배당을 받는 과정을 그대로 따라가면서 보는 것처럼 설명하고 실제로 사용된 서류를 수록했다. 먼저 2~4장에서 부실채권에 대한 설명과 4종류의 매각방식을 소개한 후 5장에서는 각각 그에 해당하는 사례를 첨부하였다. 그런 점에서 이 책은 독자들에게 ‘책으로 배웠으나 현장을 뛴 것 같은’ 실질적인 이해를 가져다 줄 것이다.
	1. 서론 _10 2. 부실채권이란 1) 부실채권이란 무엇인가? _13 2) 부실채권은 언제 탄생되었나? _13 3) 부실채권 기준의 근거는 무엇인가? _14 3. 부실채권을 왜 매각하는가 1) 국제결제은행(BIS)의 자기자본 비율을 맞추기 위해서 _15 2) 자산의 건전성을 확보하기 위해서 _16 3) 자금의 흐름을 원활하게 하기 위해서 _16 4) 대손충당금 적립을 유보하기 위해서 _16 5) 부실채권관리비용을 절감하기 위해서 _17 4. 부실채권 매각 방식 1) Loan Sale=채권양수도계약 _ 22 2) (입찰참가이행조건부)채권양수도계약=사후정산 _ 23 3) 채무인수계약=채무자변경계약 _ 25 4) 입찰대리계약 _ 27 5. 부실채권 매입으로 성공한 사례 1) ‘Loan Sale’(채권양수도계약)으로 배당받은 사례 (사건번호2014타경5295) _ 29 2) 채권매입 후 소유권이 변경되어 대위변제로 수익이 발생된 사례 _ 51 - 채권양수도계약 (사건번호 2014타경24060) = 채무자 대위변제 3) (입찰참가이행조건부)채권양수도계약=사후정산방식으로 상가를 유입한 사례 (사건번호 2013타경21559) _70 4) 채무인수계약으로 상가를 인수한 사례=채무자변경 (사건번호 2013타경6980) _91 5) ‘(입찰참가이행조건부)채권양수도계약’으로 유입 후 매각하여 성공한 사례 (사건번호2012타경20216) _111 6) 채권양수도계약으로 유입 후 성공한 사례 (사건번호2010타경9063) _172 6. 부실채권은 어떤 종류가 있는가 1) 담보부채권 _177 2) 무담보부채권 _178 3) 워크아웃채권 _178 4) 특별채권 _179 7. 부실채권은 어디서 찾나 1) 유동화회사 홈페이지를 통해서 찾는 방법 _180 2) 대법원 경매사이트나 경매정보지를 통해서 찾는 방법 _186 3) 정보지 검색으로 부실채권을 매입하는 방법 _189 8. 부실채권을 매입한 후 어떻게 하나 1) 매입 후 근저당권이전을 한다. _190 2) (근)저당권부 질권 대출을 받을 수 있다. _190 3) 법원 해당 경매계에 채권자변경신고를 해야 한다. _191 4) 상황에 따라서 변경신청2)을 해야 한다. _191 5) 경매 취하 후 재경매 신청을 해야 한다. _192 (단, 주거용의 경우 소액임차인의 전입이나 임금채권 및 퇴직금배당신청에 주의) 9. 부실채권에서 반드시 숙지해야 할 사항 1) 채권행사권리금액이란? _193 2) 방어입찰이란? _194 3) 잔존채권이란? _198 4) 차액약정보전금이란? _198 10. 부실채권 시장현황 1) 부실채권의 유통 구조 _ 201 2) 부실채권 매각 방법 _ 202 3) 국내 부실채권 매각 통계 _ 204 11. 법원 배당 절차 1) 채권계산서를 제출한다. _ 209 2) 배당표를 점검하여 배당금액이 맞는지 확인해본다. _ 210 3) 원인서류를 준비한다. _ 210 4) 대리인으로 참석할 경우 위임장을 2통 준비해야 한다. _ 210 5) 출금명령서를 가지고 보관계로 간다. _ 211 6) 환급을 받는다. _ 211 7) 부기 환부신청을 한다. (잔존채권이 있는 경우에만 해당) _ 212 12. 대위변제 1) 대위변제란? _ 213 2) 변제자 대위란? _ 214 3) 대위변제의 요건은? _ 214 4) 구상권이란? _ 214 5) 임의대위란? _ 214 6) 임의대위가 성립하려면? _ 215 7) 법정대위란? _ 215 8) 대위변제의 효과 _ 216 9) 법정대위 이해관계인은? _ 216 10) 대위변제 대상물건은? _ 217 11) 대위변제로 배당이 가능한 물건은? _ 217 12) 대위변제한 채권도 근저당권부 질권 대출이 가능한가? _ 218 13) 대위변제로 가장 좋은 물건은 어떤 것인가? _ 218 14) 대위변제 시 주의사항은? _ 219 15) 대위변제 대상에서 피해야 할 물건은? _ 220 16) 대위변제 후 배당요구종기일 전에 배당요구 신청자가 있다면? _ 220 17) 대위변제 수익률은 얼마나 될까? _ 221 13. 부실채권 협상가격 산출방법 1) 해당물건의 시세를 조사한다. _ 222 2) 해당물건의 급매물의 시세 및 건 수를 조사한다. _ 223 3) 해당물건의 낙찰률 내지는 인근 낙찰률을 조사한다. _ 223 4) 선순위 배당채권을 조사한다. _ 223 5) 채권의 원금과 채권최고액을 확인한다. _ 224 6) 연체이율을 조사한다. _ 224 7) 채권행사권리금액을 산출한다. _ 224 8) 매입채권의 근저당권부 질권 대출을 얼마나 받을 것인가 확인한다. _ 225 9) 매입하는 채권의 경매실현이 몇 개월 후인지 계산해본다. _ 225 10) 예상배당표를 작성해본다. _ 226 11) 지출되는 총 비용을 산출한다. _ 226 12) 예상회수율과 채권행사권리금액을 비교해본다. _ 226 13) 본인의 적당한 이윤을 계산한다. _ 227 14) 채권매입 협상금액을 결정한다. _ 227 14. 수익율이 높은 부실채권으로는 어떤 것이 있나 1) 지분 경매 _ 228 2) 유치권 (민법 제320조) _ 230 3) 법정지상권 (민법 제366조) _ 233 15. 자산유동화유한회사, 자산관리회사 1) 유동화전문유한회사 _ 235 2) 자산관리회사 _ 236 3) 부실채권관련 용어들 _ 237 16. 부실채권 계약서 서식 1) 채권 및 근저당권 양수도계약서 _ 238 2) (입찰참가이행조건부) 채권양수도계약 (사후정산) _ 244 3) 채무인수계약=채무자변경계약 _ 252 17. 대위변제와 관련된 서식 1) 대위변제 안내문 _ 260 2) 대위변제 승낙서 _ 261 3) 경매사건열람복사 위임장 _ 262 4) 채무자에게 지급하는 약정서 (절대선금은 주면 안된다) _ 263 5) 대위변제시, 채무자에게 받는 확약서 _ 264 18. NPL과 경매의 아홉가지 성공 전략 1) NPL이나 경매를 어렵게 생각하지 말라 _ 265 2) 나의 장점이 무엇인지 파악하라 _ 266 3) NPL, 경매를 부업으로 시작해보라 _ 268 4) 부동산시장은 주기적으로 변하는 점을 명심하라 _ 269 5) 위기를 기회로 삼아라 _ 270 6) NPL이나 경매 전문학원을 다녀라 _ 271 7) 적은 것부터 경험을 축적하라 _ 272 8) 성공한 사람들의 공통점이 무엇인지 파악하라 _ 274 9) 나만의 성공 전략 〔개선의 가능성을 찾아라〕 _ 275 19. 부록 _ 279
	저자 : 어영화 한국방송통신대학교 법학과 졸업, 서울디지털대학교 문예창작학과 졸업, 한국문학방송 문인회원 시인, 수필가, 경찰대학교 연수과정 외래교수, 세종대학교 CEO과정 외래교수, 대학교 기업체 특강전문 강사, 새한NPL경매학원 원장, 새한법률경매(주) 대표이사, 한국NPL협회 고문.
	5) ‘(입찰참가이행조건부)채권양수도계약’으로 유입 후 매각하여 성공한 사례 (사건번호2012타경20216) 2014년 9월경이었다. 사건번호 2012타경20216, 서울시 서초구 서초동 S플래티넘 1층 ○○○호남부터미널역 ○번 출구 앞 상가였다. 서초동의 지하철 역세권이면서 1층이고 면적도 40.95㎠(12평)으로 적당하고 상권도 안정된 자리였다. 감정가격은 1,000,000,000원인데, 2012년도 사건이라 저평가된 것으로 판단되었다. 인근 공인중개사 사무실을 통해서 이 경매물건을 알아본 결과 그 가치가 상상을 초월했다. 보증금 1억 원에 월세가 500만원 가능하며, 매매는 11억 정도 받을수 있다는 것이었다. 그럼 어떻게 저런 물건이 감정가격 1,000,000,000원에서 현재 최저가격 64%인 640,000,000원까지 유찰되었을까 상가를 전문으로 취급하는 공인중개사 사무실 한 곳을 방문하여 탐문을 하였다. 다행히 대화가 잘 통했고 이 물건에 대하여 처음부터 상세한 이력을 알 수 있었다. 문제는 소유자와 점유자간의 다툼인데, 그 공방이 치열하여 개입하고 싶지 않다는 이야기였다. 그들 사이에 소송이 열 건도 넘는다는 이야기를 들었다. 아는 사람들은 다 아는 사실이고 그 속에 휘말리고 싶지 않아서 관심을 갖지 않는다고 했다. 이상으로 탐문을 끝내고 권리관계를 분석해보았다. 유치권권리신고 331,490,000원을 채권자인 유동화회사에서 부존재 소송을 제기하여 1심에서 패소하고 2심에서 원고 승소하였다. 불구경을 하듯 당연히 유치권권리자는 대법원에 상고할 것을 짐작할 수 있었다. 또 하나는 1층 상가 내부를 복층으로 개조하여 서초구청에 불법건축물로 등제되어 과태료가 부과되고 있었다. 필자는 속으로 ‘만세‘를 불렀다. 애초에는 여러 명이 공동투자를 하기로 하고 단체임장을 갔었다. 조사를 하는 과정에서 너도 나도 싫다고 떨어져 나가는데, 필자는 오히려 구미가 당기었다. 옛말에 ‘위험한 장사가 마진이 좋고 좋은 약은 입에 쓰다’라고 하는 것처럼, 속을 알면 알수록 더 마음에 들었다. 그러한 사정과 이유가 있기 때문에 서초동 역세권에 위치한 1층 상가가 64%까지 유찰된 것이 아닌가. ㄷ에이엠씨에 전화를 걸었다. 데스크의 안내원이 조00차장이 담당이라며 전화를 돌려주었다. 너무 마음이 편했다. 조00 차장과는 초면이 아니기 때문이다. 반갑게 인사를 했다. 필자는2012타경20216 사건의 부실채권을 매입하고 싶다는 의사를 밝혔다. “역시 원장님은 다르시군요.” 특별한 문제도 없는데 사람들이 기피하여 자체적으로 유입하기 위하여 준비하고 있다는 설명을 들었다. 2014년 9월 16일 매수의향서를 경쟁자 없이 단독으로 제출했다. 2014년 9월 22일 사건번호 2012타경20216 경매진행건을 ‘(입찰참가이행조건부) 채권양수도계약’으로 계약서를 작성했다. 감정가격 1,000,000,000원, 채권최고금액 1,170,000,000원 중 채권행사권리금액 997,983,351원의 채권을 채권매입금액 810,000,000원으로 정하고, 차액약정보전금은 20,000,000원으로 했다. 계약금 80,000,000원을 지급하고 계약을 체결했다. --- p.110~112
	책을 출간하면서 '복부인'이라는 말이 새로운 유행어로 사용되던 2004년 이전에는 사기를 당하거나 큰 실수를 하지 않고 부동산에 투자한 사람이라면 아마 몇 배 내지는 몇 억의 돈을 벌어본 사람도 적지 않게 있었을 것이다. 당시만 해도 공시지가를 기준으로 양도소득세를 납부했고, 부동산실명제나 금융실명제가 시행되지 않아 부동산을 통해서 눈먼 돈을 줍다시피 한 사례가 심심치 않게 있었기 때문이다. 현재는 어떠한가? 2008년 미국발 금융위기로 부동산의 거품이 빠지면서 종목을 불문하고 가격이 하락하기 시작했다. 더구나 인터넷의 발달로 정보가 넘쳐흐르고 모든 면에서 투명해져 있기 때문에 투기라는 이름으로 발붙일 곳은 없다. 경매도 2002년 7월 2일 민사소송법에서 민사집행법으로 개정되면서 많은 사람들이 참여하게 되고 그로 인해 낙찰률이 높아졌다. 낙찰률이 높다는 것은 곧 수익률이 떨어진다는 것이다. 이에 반해, 2012년부터 부실채권1)이 본격적으로 시장에 유통되면서 주목을 받게 된 데는 그만한 이유가 있다. 1998년 9월 16일 ‘자산유동화에 관한 법률’ 즉 담보부채권 및 무담보부채권을 제 3자에게 매각할 수 있도록 법률이 제정된 것이다. NPL이 시중에 유통되면서 수익률이 100%니 1,000%니 하는 소문이 나돌기 시작했다. 이 책은 NPL을 매입해서 실제로 배당을 받는 과정을 그대로 따라가면서 보는 것처럼 설명하고 실제로 사용된 서류를 수록했다. 먼저 2~4장에서 부실채권에 대한 설명과 4종류의 매각방식을 소개한 후 5장에서는 각각 그에 해당하는 사례를 첨부하였다. 그런 점에서 이 책은 독자들에게 ‘책으로 배웠으나 현장을 뛴 것 같은’ 실질적인 이해를 가져다 줄 것이다. NPL에 관심이 있다면 5분만 시간 내어 내용을 찬찬히 읽어 보라. 이 책은 이때까지의 NPL관련 서적과 엄청난 차이가 있음을 느낄 수 있을 것이다. 그래도 확신이 들지 않으면 바로 책을 덮어도 좋다. 단언컨대, 부동산 관련 분야의 전문가인 필자의 30년 노하우가 이책에 담겨 있다. 세계적인 베스트셀러 「아웃라이어」의 저자 맬컴 글래드웰이 성공한 사람들은 10년 동안 1만 시간을 투자했다고 했듯이 NPL에 관심이 있다면 먼저 1달 동안 30시간만 이 책을 탐독 해보라. 그래도 이해가 부족하다면 언제든지 필자에게 문의하기 바란다. 명쾌한 답을 기대해도 좋다. 서론 필자가 이 책을 집필하게 된 이유는 부동산 관련 분야에서 30여년의 실전을 경험하면서 NPL과 관련하여 시중에 나와 있는 수많은 책을 보았지만 실전에서 간단히 해결할 수 있는 노하우를 알려주지 않고 어렵게 풀어가는 과정을 늘 안타깝게 생각해 왔기 때문이다. 어떤 책은 상식에 가까울 정도로 쉽고, 어떤 책은 일반 독자들이 알 필요도 없는 이론이 너무 복잡해서 오히려 NPL 접근을 더 어렵게 만들 책들이 많다. 물론 훌륭한 지식과 이론을 바탕으로 독자들에게 도움이 되는 책들이 많이 있다. 하지만 실제로 채권을 매입해서 배당을 받기까지의 실전과정을 상세히 기술하고 누구나 이해할 수 있게 구체적으로 설명하고 있는 책은 현재까지 찾아보기 힘들다. 채권을 매입하면 양도통지서를 보내고 해당 경매계에 채권자변경신고 및 송달장소변경, 환급금 반환접수 등을 신고한다. 그 후 배당을 받기 위해서 배당유도작전을 하며 어떤 절차를 거치고 어떤 방법으로 배당이 나오게 만드는지, 이 책을 통해 실제 배당과정을 실감나게 따라가 볼 수 있다면 독자의 입장에서 전반적인 채권매입과정에 대한 개요를 한눈에 파악할 수 있는 자신감이 생길 것이다. 그러므로 이 책은 왕초보자에게는 NPL의 지침서라 할 수 있으며, 이미 공부를 시작한 수강생들에게는 실용적인 사례집이라 할 수 있고, 고수들에게는 훈수용이라 감히 장담한다. 이 책을 읽는 독자들에게 당부하고 싶은 말은 책 한권도 읽지 않고 쉽게 얻으려고만 하는 자세를 경계하라는 말이다. ‘쉽게 얻은 것은 쉽게 나간다’는 이치를 상기하고 싶다. 물론 이 책만 습득하면 모든 것이 다 해결된다는 뜻은 아니다. 충분한 이해를 통해 경험을 쌓은 후 시작해야 하며 NPL은 결국 본인의 판단에 의해 진행되는 재테크라는 점을 명심해야 한다.

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           매일경제신문사(매경출판)

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