불안불안 월급 받을래 따박따박 월세 받을래! /매일경제신문사(매경출판)

 

수익형 부동산 오길 20년,

고종옥의 생생한 현장 토크쇼

4~5년 회사생활을 하다가 그 중 약 10%는 회사를 때려치우고 개인사업을 한다는 명분으로 퇴직을 한 後 장사나 사업을 시작한다. 월급 받는 사람과 월세 받는 사람이 갈라지는 시작단계이다. 사업을 시후작한 경우 80% 이상이 실패를 하거나 현상유지 정도에 그친다. 그 중 10%가 혼자서 사장, 총무과장, 여직원, 영업사원 역할을 모두 소화하면서 규모를 키워서 회사조직으로 생존한다. 여러 명의 직원들이 근무하는 회사형 조직으로 발전하게 되는 것이다. 이 중에서 역시 성공한 10%가 ‘투자가’라는 단계에 이르게 된다. 투자가 그룹에 진입한 경우부터는 본인이 전면에 나설 필요가 없다. 직접 움직이지 않아도 내 자본이 움직이고 내 자본이 나 대신 투자활동을 하게 되는 셈이다. 다른 말로 표현하면, 돈이 돈을 버는 단계인 것이다. 여기까지 오는데 빠른 사람은 10년 늦은 사람은 30~40년이 걸린다. 이것을 저자는‘인생사이클’ 이라고 말한다. 나도 언젠가는 월세를 받는 상황을 만들어보겠다는 목표를 세운 사람과 세우지 않은 사람은 10년이 지난 후 경제적으로 엄청난 차이가 벌어져 있을 것이다. 따라서 월급 받는 회사원은 재테크를 통한 가처분 소득 늘리는 일에 관심을 가져야 한다. 재테크에 관심을 갖고 목표를 정한 다음  하나씩 실천해가다 보면, 나도 모르게 관련 분야의 지식이 쌓이고 재미도 느낄 수 있게 된다.          머리말 ............................................................................................... 4 프롤로그 | 월세 받는 사람 .................................................................. 13 1 수익형부동산 투자전략 01. 수익형부동산에 대한 편견 ........................................................... 18 02. 부동산은 유기물 (organic matter) ............................................... 39 03. 상권도 강물처럼 흘러간다 ........................................................... 46 04. 이런 지역이 투자 재난지역 .......................................................... 58 05. 이런 지역이 투자 성공지역 .......................................................... 70 06. 실패사례로 보는 성공전략 ........................................................... 88 07. 투자 리스크관리 ........................................................................ 101 2 수익형부동산 보유전략 01. 목에 살고 목에 죽는다 .............................................................. 114 02. 상권특성에 따른 보유전략 ......................................................... 138 03. 시작이 좋아야 결과도 좋다 ........................................................ 148 04. 한강변 수익형부동산 보유전략..................................................... 154 05. 역세권 수익형부동산 보유전략..................................................... 162 06. 대표상권별 수익형부동산 보유전략............................................... 179 07. 대학상권 수익형부동산 보유전략 ................................................ 189 08. 이슈지역 수익형부동산 보유전략 ................................................ 196 09. 지속가능한 보유전략 마케팅 ...................................................... 209 3 수익형부동산 출구전략 01. 수익형부동산과 출구전략 .......................................................... 220 02. 출구전략을 위한 수익형부동산 .................................................. 232 03. 이슈상권이어야 출구가 보인다 .................................................. 242 04. 대학상권이어야 출구가 보인다 ................................................... 249 05. 역세권이어야 출구가 보인다 ...................................................... 256 06. 수익률이 높아야 출구가 보인다 ................................................. 263 07. 출구전략을 위한 마케팅 ............................................................ 268 4 수익형부동산 추천아이템 01. 쉐어하우스 투자전략 (코쿤하우스) .............................................. 274 02. 맴버쉽오피스 투자전략 (코쿤피스) .............................................. 281 03. 캡슐호텔 투자전략 (코쿤캡슐텔) ................................................. 288 04. 게스트하우스 투자전략 (코쿤스테이) ........................................... 293 05. 오피스텔 투자전략 .................................................................... 299 06. 원룸 투자전략 .......................................................................... 304 07. 모임센터 투자전략 .................................................................... 308 08. 프리미엄독서실 투자전략 (코쿤리튜디오) ..................................... 311 09. 셀프스토리지 (self storage) 투자전략 ........................................ 316 5 수익형부동산과 세금 01. 취득 시 부담하는 세금 .............................................................. 320 02. 보유 시 부담하는 세금 .............................................................. 322 03. 처분 시 부담하는 세금 .............................................................. 325 . 저 : 고종옥 성균관대학교 법학과 졸업 후, 건국대 부동산대학원 부동산학 석사, 강원대 일반대학원 부동산학 박사 학위를 취득했다. MBC, KBS, SBS 전문가 코너에 다수 출연, 매경, 조선, 중앙, 동아 등 전문가 칼럼 기고의 경력이 있다. 현재 (주)베스트하우스 대표, 한국창업지원센터 대표, 지식경제부 ‘산업단지 운영’ 자문, 국토해양부 ‘도시형 생활주택’ 자문으로 활동 중이다. 주요저서로는 《소리 없이 돈 버는 장사》, 《구멍가게라도 좋다 내 사업을 하자》, 《2004 부동산 대해부》, 《도시형 생활주택 임대사업》등이 있다.         월세 받는 사람 외국도 마찬가지이지만 우리나라도 현실적으로는 금수저보다 흑수저가 대부분이다. 필자 역시 흑수저 집안에서 태어나 20여년 부동산현장에서 일을 하면서 마음고생도 많이 했다. 돈이 눈앞에 보이는데 자금이 없어서 투자를 할 수 없었기 때문이다. 흑수저로 태어난 모든 사람들에게 가장 많이 와 닿은 말이 바로  ‘돈이 돈을 번다’라는 얘기일 것이다. 하지만 나도 언젠가는 월세를 받는 상황을 만들어보겠다는 목표를 세운 사람과 세우지 않은 사람은 10년이 지난 후 경제적으로 엄청난 차이가 벌어져 있을 것이다. 필자의 경우 대학을 졸업하고 대기업에서 5년 정도 직장생활을 했다. 물론 원하던 회사에 입사했다는 기쁨도 있었지만 대기업 조직 속에서 일하는  재미 또한 쏠쏠했다. 때 되면 월급 나오고 보너스도 1,100%를 받았다. 1년 12개월 중 1개월만 보너스가 안 나오고 11개월 내내 보너스가 나왔다. 회사 입사 후 정말 신나는 생활을 5년 동안 했다. 자동차도 구입하고 구입한 차량 지붕에 캐리어 매달고 안 가본 스키장이 없을 정도로 국내 모든 스키장을 누비고 다녔었다. 경기도 좋고 회사운영이 잘 되다보니 매일매일 회식이 이어졌고, 몸무게도 10키로 이상 오버되는 상황이 이어졌다. 세상이 모두 내 것 같았고, 두려울 게 없었다. 입사 3년 만에 당시 국내에서 가장 비싸게 분양한 대방역 앞 아파트 25평을 부모님 도움 없이 자력으로 분양까지 받았다. 당시에는 은행적금을 10회 불입하면 불입금액의 10배를 대출해주는 적금 상품이 있었다. 필자는 10개 은행에 매월 10만원짜리 10개의 적금을 가입했고, 입사 1년 후 1억 원을 대출받았다. 나머지 금액은 아파트 자체를 담보로 제공하고 담보대출로 해결했다. 아파트 완공 후에는 되팔아서 상당한 차액을 얻을 수 있었다. 월급 받는 필자가 월세 받는 사람이 되기 위한 첫 번째 부동산 투자였다. 당시에는 반드시 월세가  목표는 아니었지만, 그 경험이 나중에 필자가 수익형부동산 전문가의 길로 가는 첫 단추가 되었다. 회사생활은 비전이 없고, 월세 받는 부동산투자가 희망이 있다는 2분법적인 접근을 하고자 하는 것은 아니다. 회사원이든 부동산투자가 전업이든 가처분 소득을 늘리는 노력이 필요하다. 나도 언젠가는  월세를 받아보겠다는 목표를 설정해야 월세 받는 사람이 될 수 있다는 차원에서 하는 얘기이다. 월세 받는 부동산 투자를 하게 되면 우선적으로 개인시간이 많아지고 인생이 여유로워진다. 최소한 필자를 만나는 사람들 모두 월세 받는 사람이 되길 기원한다. “너는 고정적인 수입이 있어서 좋겠다.” 사업하는 사람들이나 뚜렷한 직업 없이 놀고 있는 사람들이 회사원인 친구들에게 하는 말이다. ‘가랑비에 옷 젖는다’는 말이 있듯이 잠깐 쏟아지는 폭우보다 양은 적어도 오랫동안 꾸준히 내려주는 비가 농부들에게는 더 필요하고 소중할 것이다. 마찬가지로 불안한 수입보다 안정적이고 지속적이면 수입이 더 가치가 있다. 하지만 월세 받는 사람은 그 자체가 노후준비로 이어질 수 있지만, 월급 받는 사람은 100세 시대를 맞이해서 퇴직 후를 위한 노후준비를 자신이 스스로 해야 한다. 퇴직하게 되면 노동력도 약해지고 나이제한 때문에 경제활동을 통한 수입 만들기가 만만치 않다. 재직기간 중 재테크라도 열심히 해놓은 사람들은 다행이겠지만 퇴직금 중간정산하고 아들 딸 시집보낸다고 금융권 대출 사용한 사람들은 퇴직금 받아 대출상환하면 다시 흑수저 상태로 돌아가는 경우도 부지기수다. 따라서 월급 받는 회사원은 재테크를 통한 가처분 소득 늘리는 일에 관심을 가져야 한다. 재테크에 관심을 갖고 목표를 정한 다음 하나씩 실천해가다 보면, 나도 모르게 관련 분야의 지식이 쌓이고 재미도 느낄 수 있게 된다. 보통 남편이 회사원이면 부인이 부동산투자 활동을 하는 경우가 많다. 강남줌마들이 집단으로 그룹을 만들어 투자활동을 하게 되면, 그들끼리 상호 교환하는 파편 같은 지식이나 정보들이 모아져 정확한 시장분석으로 이어지는 경우가 많다. 부동산 전문가보다 더 정확한 시장정보를 갖고 움직이는 그룹들이 강남지역에는 많이 있다. 월급 받는 직장인들도 노후를 위한 재테크에 관심을 갖고 월세 받은 꼬마빌딩을 하나쯤 갖겠다는 목표를 세우고 집중한다면 반드시 그 날이 오리라 확신한다. 고정수입에 추가로 월세가 들어오면 불편했던 부부관계도 좋아지고, 가정 분위기 또한 덩달아 좋아질 것이다. 월급 받는 사람이 주의할 점은 지금 받는 급여가 아무 문제없이 평생 나올 거라고 생각한다는 것이다. 하지만 어느 날 어떤 문제가 발생할지 아무도 모른다. 그래서 어떤 사람은 투잡을 통해서 불확실한 미래를 나름대로 준비하는 것이다. 앞으로 점점 믿을 건 나 밖에 없다. 정부도 국민연금도 믿을 수 없다. 국가에서 운영하는 각종의 규정이나 제도 역시 시대 상황에 따라서 수시로 변경된다. 월급쟁이 중 10%가 중간에 직장을 그만두고 개인사업을 시작한다고 한다. 그중에서 성공하는 사람은 역시 10% 정도이다. 창업하는 사람들은 이러한 현실에 본인 스스로를 내 던진다. 하지만 현실은 생각보다 녹록하지 않다. 패기만 갖고 되는 것도 아니고 내 지른다고 성취되는 것도 아니다. 1회성의 정부 정책들이 애먼 사람을 잡는 경우도 많다. 그래서 회사원일 때 재테크에 관심을 갖고 가처분 소득을 늘리는데 집중해야 한다. 어느 날 권고사직 통지를 받는다면 어떻게 대처할 것인가? 회사 앞에서 농성을 하거나 사직권고를 수용하거나 둘 중 하나를 선택해야 한다. 월급쟁이의 소망은 언젠가 사장이 되는 것이다. 하지만 사장은 어느 날 갑자기 만들어지지 않는다. 평소에 꾸준히 준비할 때 가능하다. 그러한 희망을 품고 매일 매일 출근하는 사람인가 생각해보자.   ---「프롤로그」중에서     머리말 한 사람이 세상에 태어나서 일생을 마칠 때까지 다양한 상황에 접하게 된다. 좋은 일, 나쁜 일, 기쁜 일, 슬픈 일이 오버래핑되면서 시간은 흘러가고, 이렇게 합쳐진 과정들의 집합을 우리는 인생사이클(생애) 이라고 한다. 응애하고 태어나서 학창시설을 마친 후 대부분이 회사원으로 사회생활을 출발한다. 4~5년 회사생활을 하다가 그 중 약 10%는 회사를 때려치우고 개인사업을 한다는 명분으로 퇴직을 한 後 장사나 사업을 시작한다. 월급 받는 사람과 월세 받는 사람이 갈라지는 시작단계이다. 사업을 시작한 경우 80% 이상이 실패를 하거나 현상유지 정도에 그친다. 그 중 10%가 혼자서 사장, 총무과장, 여직원, 영업사원 역할을 모두 소화하면서 규모를 키워서 회사조직으로 생존한다. 여러 명의 직원들이 근무하는 회사형 조직으로 발전하게 되는 것이다. 이 중에서 역시 성공한 10%가 ‘투자가’라는 단계에 이르게 된다. 투자가 그룹에 진입한 경우부터는 본인이 전면에 나설 필요가 없다. 직접 움직이지 않아도 내 자본이 움직이고 내 자본이 나 대신 투자활동을 하게 되는 셈이다. 다른 말로 표현하면, 돈이 돈을 버는 단계인 것이다. 여기까지 오는데 빠른 사람은 10년 늦은 사람은 30~40년이 걸린다. 이것을 필자는 ‘인생사이클’이라고 말한다. 부동산학 박사라고 모든 부동산에 대한 멀리플레이어는 될 수 없다. 자기만의 전문분야를 개척하고 그 분야에서 성공한 실적을 만들어내야 전문가로 인정을 받을 수 있을 뿐이다. 『불안불안 월급 받을래? 꼬박꼬박 월세 받을래!』를 읽으시는 독자여러분 모두 이 책을 디딤돌로 삼아 부자대열에 합류하시길 기원한다.