신축 경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기: 월급쟁이, 월세부자 되다! /매일경제신문사(매경출판)

 

 

초저금리 반퇴 시대, 구세주는 꼬마빌딩 뿐!

월급쟁이 탈출해서 월세 부자의 꿈을 이룬다!

꼬마빌딩’이 부동산 시장의 대단한 유행이 되었다. 소개한 기사 제목만 봐도 얼마나 꼬마빌딩이 부동산 투자의 핫키워드인지 알 수 있다. 여기 ‘꼬마빌딩’의 붐을 일으킨 장본인이 있다. 빌딩 재테크 메신저로  빌딩 중개업에서 내실을 기하다 2015년 7월 《10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기》로 부동산 시장에 새로운  유행을 선도한 임동권 저자. 그의 후속작이 드디어 출간되었다. 초저금리 시대, 이젠 기존의 투자 방식을 버리고 새로운 대안을 찾던 투자자들이 ‘꼬마빌딩’에 눈을 돌리기 시작한 것이다. 저자의 전작에서는 리모델링을 통한 꼬마빌딩 수익 올리기에 초점을 맞췄다면, 이번 신작에서는 신축과 경매를 통해 어떻게 높은 수익률을 올릴 수 있을 것인지에 대한 노하우를 공개한다. 이 책에서는 이제 아파트가 아닌 꼬마빌딩을 가지라고 다시 한 번 강조하면서 꼬마빌딩을 갖기 전 투자  마인드, 투자 목적, 실전 매물 답사에 대해 PART1에서 소개한다. 그리고 꼬마빌딩주가 되었다는 것을 전제로 투자만큼이나 중요한 빌딩 관리 부분에 대해서 PART2를 통해 소개한다. 빌딩주가 관리 때문에  고충을 앓는 경우가 많은 만큼 관리가 중요한데, 월세 부자가 되기 위해서 알아야 할 사항들과 어느 부분에 매진해야 하는지에 대해서 알려준다. 그리고 또한 금액별 성공적인 투자 전략도 소개하면서 확실한 수익률을 낼 수 있는 비법을 소개한다. PART3에서는 꼬마빌딩 3억 원 갖고 신축하는 노하우를 소개한다. 신축하기 좋은 입지 선정 요령부터 건축 및 사업비용 견적 내는 노하우, 그리고 시공사 있는 상가주택 신축에 대해 사진과 함께 세심하게 소개해준다. PART4에서는 경매를 통해 꼬마빌딩을 어떻게 매입하는 것이 좋은지에 대해 알려준다. 경매하기 전 꼭 알아야 하는 상식과 경매로 나온 알짜배기 매물 확인하는 노하우, 그리고 경매 단계별로 어떻게 해야 하는지와 수익 분석을 어떻게 해야 하는지에 대해서 소개한다. 스페셜 코너에서는 실제 경매 투자를 통해 건물을 매수하는 실전 체험을 소개한다. PART5에서는 앞으로 3년 빌딩 투자에 대한 열기는 계속될 것을 저자는 얘기하며 불황에서도 6% 이상 수익을 내는 빌딩 투자에 대한 전망을 저자가 가진 식견을 바탕으로 독자에게 알려준다. 특별부록으로 수록된 ‘2020년 수도권 부동산 개발계획’또한 향후 부동산 투자에 대해 생각하고 있는 독자들에게는 중요한 참고 자료가 될 것이다.        프롤로그: 부동산 불황, 그래도 꼬마빌딩이 답이다 PART1. [투자] 아파트가 아닌 꼬마빌딩을 가져라! 금액별 과감한 투자 전략 내 판단을 믿고 투자할 용기 꼬마빌딩, 투자의 목적을 명확히 하라 실전 빌딩 매물 답사 아파트 팔고 10억 원대 상가주택 건물주 되기 20억 원대 빌딩주의 성공적인 투자 전략 30억~40억 원 대 빌딩을 갖고 싶다면, 이렇게 하라 빌딩투자의 고수, 200% 수익률 관리 노하우 #스페셜 코너: 강남권 꼬마빌딩 vs 노후용 꼬마빌딩 PART2. [관리] 나도 이젠 꼬마빌딩 주인! 월세 부자 되는 꿀팁 성공적인 꼬마빌딩 관리 비결 빌딩주만 아는 수입·지출의 비밀 월세 부자가 되기 이전에 절세 노하우를 알아야 한다 월세 부자가 되려면 관리에 매진해야 한다 주차장은 복덩어리? 빌딩주의 리스크 관리는 이렇게 해야 한다 #스페셜 코너: 성공한 월세 부자 VS 실패한 월세 부자 PART3. [신축] 꼬마빌딩, 3억 원으로 신축할 수 있다 신축을 시작하기 전에 신축, 최적의 입지 고르는 노하우 도시지역 가격대별 꼬마빌딩 상권 파악하기 신축하기에 앞서 건축 및 사업비용 견적내기 건축사와 감리사를 잘 만나면 절반은 성공이다 시공사 선정과 도급 노하우 폼 나게 신축하고 싶다면 놓쳐서 안 되는 10가지 #스페셜 코너: 상가주택 신축 체험하기 PART4. [경매] 꼬마빌딩, 경매로 매입하는 노하우 부동산 경매를 시작하면서 경매에서 꼭 알아야 할 상식 경매물건 정보지 보는 법 경매로 나오는 알짜배기 매물 파악하기 경매, 단계별 액션과 수익 분석 노하우 #스페셜 코너: 근생 건물 경매투자 실전 체험 PART5. [전망] 앞으로 3년, 빌딩 투자 붐은 계속된다 재건축, 재개발 붐에 이은 빌딩투자 노하우는? 빌딩 시장 신풍속도, 임차인도 공동 투자 묵을수록 임대료 뛰는 골목길 상가를 노려라 뜨는 상권이 정답은 아니다, 살짝 옆길로 가야 한다 불황에도 6%이상 수익은 가능하다 에필로그 특별부록: 2020년 수도권 부동산 개발계획 저 : 임동권 50대 중반의 빌딩전문 중개사다. 성균관대학교를 졸업한 후 대기업에 입사하여 11년간 해외 영업맨으로 근무하고 무역회사를 설립하여 6년간 운영했다. 인생 2막을 빌딩전문가로 정하고 부동산 중개업에 투신, 현재 하나부동산중개(주) 대표이사로 활동 중이다. 초기에는 수십·수백억 원대 빌딩 중개에 집중하면서 1억~10억 원을 손에 쥔 소액 투자자들은 외면했다. 그 러던 중 10억 원대 상가주택과 20억 원대 낡은 꼬마 빌딩들이 리모델링되어 상당한 시세차익을 남기면서 팔려나가는 모습을 지켜보며 리모델링을 깊이 연구하게 되었다. 그리고 리모델링이 건물 수명 연장과 기능 회복뿐만 아니라 매도인과 매수인을 동시에 만족시켜주는 재테크의 비기임을 알아냈고, 건물 신축과 경매까지 두루 섭렵하였다. 이때부터 소액 투자자들의 종잣돈 규모에 맞추어 오피스텔, 구분상가, 상가주택, 꼬마빌딩에 순차적으로  투자를 안내했고 리모델링, 신축, 경매를 적극 권유하여 투자자들에게 연간 10~20%의 투자수익을 안겨주고 있다. 가이드를 충실히 따른 투자자들을 속속 꼬마빌딩 부자로 만들어주면서 ‘열심히 일한 당신, 꼬마빌딩 한 채는 가져야 한다. 분명히 가질... 50대 중반의 빌딩전문 중개사다. 성균관대학교를 졸업한 후 대기업에 입사하여 11년간 해외 영업맨으로 근무하고 무역회사를 설립하여 6년간 운영했다. 인생 2막을 빌딩전문가로 정하고 부동산 중개업에 투신, 현재 하나부동산중개(주) 대표이사로 활동 중이다. 초기에는 수십·수백억 원대 빌딩 중개에 집중하면서 1억~10억 원을 손에 쥔 소액 투자자들은 외면했다. 그러던 중 10억 원대 상가주택과 20억 원대 낡은 꼬마 빌딩들이 리모델링되어 상당한 시세차익을 남기면서  팔려나가는 모습을 지켜보며 리모델링을 깊이 연구하게 되었다. 그리고 리모델링이 건물 수명 연장과 기능 회복뿐만 아니라 매도인과 매수인을 동시에 만족시켜주는 재테크의 비기임을 알아냈고, 건물 신축 과 경매까지 두루 섭렵하였다. 이때부터 소액 투자자들의 종잣돈 규모에 맞추어 오피스텔, 구분상가, 상가주택, 꼬마빌딩에 순차적으로  투자를 안내했고 리모델링, 신축, 경매를 적극 권유하여 투자자들에게 연간 10~20%의 투자수익을 안겨 주고 있다. 가이드를 충실히 따른 투자자들을 속속 꼬마빌딩 부자로 만들어주면서 ‘열심히 일한 당신, 꼬마빌딩 한 채는 가져야 한다. 분명히 가질 수 있다’고 목청을 높이는 중이다. 자신의 노하우를 담은 ‘리모델링 15% 룰’, ‘200배로 증식되는 富의 법칙’을 창안하였고, 빌딩 부자가 되는 재테크를 세상에 널리 알려 월급쟁이나 자영업자도 꼬마빌딩주가 되어 노후를 행복하게 보낼 수 있도록 돕고자 하는 이타주의자다. 만학으로 연세대학교 행정대학원을 졸업했으며 《10년 안에 꼬마빌딩  한 채 갖기》를 시작으로 <꼬마빌딩 한 채 갖기> 시리즈를 통해 전국적으로 꼬마빌딩 투자 열풍을 일으킨 장본인이자 빌딩재테크 메신저로 활약하며 부동산 중개와 투자자문, 저술, 강연 활동을 활발히 펼치고 있다. .          재테크 방식 중 가장 큰 돈을 벌어주고 공격적이면서 자금 회전이 짧은 방식이 신축이다. 그런데 신축방식 에는 목적이 세 가지다. 즉, 신축한 후 임대하여 장기간 동안 임대소득을 목적으로 할 것인지, 아니면 건물을 완 공하여 임대를 마친 후 일정 수익률에 맞추어 되팔아 차익 실현을 목적으로 할 것인지. 그것도 아니면 빌라  업자들과 같이 빌라나 오피스텔을 분양 하여 사업소득을 목적으로 할 것인지 말이다. 신축을 고려하는 다수는 자 신의 거주와 임대수입을 목적으로 상가주택이나 근생 건물 신축을 원하겠지만, 일부는 보다 큰  수익을 얻고자 비즈니스 차원으로 신축을 택할 수도 있을 것이다. ---「PART2.[투자]아파트가 아닌 꼬마빌딩을 가져라! 금액별 과감한 투자 전략」중에서 신축 목적이 자신의 거주를 겸한 상가주택인 경우와 빌라를 지어 분양 할 경우 상권분석은 달라야 한다. 근생 건물 신축이 목적이라면 점포 또 는 사무실로 임대를 고려하여 그 필지의 상권 즉, 반경 300m 이내를 주의 깊게 관찰하여 입주한 점포들의 종류에 대하여 기록하고 분석해보아야 한다. 사무실 임대를 위해서는 신축 예정부지가 전철역으로부터 가급적 500m 이내에 입지해 있어야 유리하다. 토지대금과 신축비용의 합이 30억 원 이하인 경우 역세권 이면지역도 좋다. 꼬마빌딩을 신축하는 건물주가 대로변만을  고집한다면 서울지역의 경우 마땅한 땅을 구하기가 매우 어려 울 것이다. 설사 구할 수 있다 하더라도 도로만 넓을 뿐 유동인구가 뜸한 곳일 개연성이 크다. 이면지역이라도 사람들의 왕래가 빈번한 곳이 좋은  곳이다. 유동인구와 고정인구가 적정하다면 역세권 지역이 아닌 동네 상권이라도 상관없다. ---「PART3.[신축]꼬마빌딩, 3억 원으로 신축할 수 있다」중에서 물건을 분석해보니 특이한 점이 한 가지 있었다. 이 물건은 2013년도에 감정 가격 21억 5,500만 원으로 경매에 붙여졌었고 3회 유찰된 끝에 17억 8,120만 원에 낙찰된 바 있었으나 낙찰자가 매각허가 취소 신청으로 인하여 다시 나온 물건이었다. 그런데 주목할 점은 2013년도 감정가는 21억 5,500만 원이었는데 2016년도 감정가는 27억 원이었다. 3년 동안 무려 5억 4,500만 원이 오른 것이 다. 3년 전 평당 1,253만 원짜리가 3년 후 평당 1,570만 원이 되었다. 매년 평당 100만 원씩 오른 것이다. 물론 감정가 기준이고 시세는 이보다 15~20%는 더 높다. 이처럼 꼬마빌딩 투자는 겉으로 보이는 임대수익률 이외에 땅값 상승이라는 보너스가 밑에 깔려있다는 점을 주지하시라. ---「PART4.[경매]경매로 꼬마빌딩 매입하는 노하우」중에서 필자는 주장한다. 남들이 다 하니까 무조건 따라 가는 대신 이젠 수익형 부동산 투자에 눈을 돌려야  한다고. 자신의 형편에 맞춰 오피스텔이나 수 익형 호텔, 구분 상가, 다가구주택이나 상가주택, 꼬마빌딩 순으로 밟아서 3~5년의 사이클로 되팔아 덩치를 키우다 보면 어느새 빌딩부자가 되어있 는 자신을 발견할 수 있을 것이다. 이런 종목에 투자하면 연간 8%는 기본 이고 신축, 리모델링, 경매, 급매를 통한 재테크의 과실은 최소 10% 이상 이다. 20억 원대 꼬마빌딩에서 500만~800만 원의 월세가 나오고 30억 원 대에서는 1,000만~1,300만 원이 나오는 빌딩주가 된다면 노후대비는 끝난 것이 아닌가? 빌딩부자가 되는 길은 수익형 부동산 투자라고 단언한다.    ---「PART5.[전망] 앞으로 3년, 빌딩투자 붐은 계속 된다」중에서     초저금리 반퇴 시대, 구세주는 꼬마빌딩 뿐! 월급쟁이 탈출해서 월세 부자의 꿈을 이룬다! “폭염에도 핫한 꼬마빌딩…50억 원 미만 소형빌딩 불티”(매일경제, 2016.08.19.) “고액자산가들 수도권 꼬마빌딩으로 눈 돌린다”(서울경제, 2016.06.30.) “박원순표 역세권 개발에 꼬마빌딩 호가 껑충…수억 더 줘도 안팔아”(경향신문, 2016.05.20.) “30억 꼬마빌딩 없어서 못 사…부동산 광풍 다시 부나”(경향신문, 2016.06.16.) “중소형빌딩 거래량 2년 만에 2배↑…개인 꼬마빌딩 거래가 70%”(한국경제TV, 2016.05.19.) “강남 부자들, 아파트 내놓고 빌딩 보러 다닌다”(아시아경제, 2016.06.17.) 사상 초유의 1% 초반 대 저금리에 힘입어 비수기인 2016년 7월 ‘꼬마 빌딩’ 거래량이 최고치를 기록했다. 저금리 기조가 장기화되자 중소형 빌딩에 관심이 없던 투자자들도 수도권 중심지 30억 원 전후의 ‘꼬마빌딩’에 대해 투자를 시작했기 때문이다. 지난 달 서울·수도권 중소형 빌딩은 총 209건 거래됐다. 이 가운데 50억 이하의 ‘꼬마 빌딩’ 거래량은 145건으로 월별 기준으로 올 들어 사상 최대 규모를 기록했다. 투자 열풍이 거셌던 지난해 7월(107건)보다 35.5%나 늘었다. 지난달 전체 거래의 73.6%가 개인이었던 만큼 꼬마빌딩의 상당수를 고액 자산가들이 싹쓸이한 것으로 추정된다. (매일경제 기사 중에서) ‘꼬마빌딩’이 부동산 시장의 대단한 유행이 되었다. 소개한 기사 제목만 봐도 얼마나 꼬마빌딩이 부동산 투자의 핫키워드인지 알 수 있다. 여기 ‘꼬마빌딩’의 붐을 일으킨 장본인이 있다. 빌딩 재테크 메신저로 빌딩 중개업에서 내실을 기하다 2015년 7월 《10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기》로 부동산 시장에 새로운 유행을 선도한 임동권 저자. 그의 후속작이 드디어 출간되었다. 초저금리 시대, 이젠 기존의 투자 방식을 버리고 새로운 대안을 찾던 투자자들이 ‘꼬마빌딩’에 눈을 돌리기 시작한 것이다. 저자의 전작에서는 리모델링을 통한 꼬마빌딩 수익 올리기에 초점을 맞췄다면, 이번 신작에서는 신축과 경매를 통해 어떻게 높은 수익률을 올릴 수 있을 것인지에 대한 노하우를 공개한다. 이젠 신축과 경매로 꼬마빌딩주가 되어보자! 신축·경매부터 관리 노하우까지, 실전 노하우 이 책에서는 이제 아파트가 아닌 꼬마빌딩을 가지라고 다시 한 번 강조하면서 꼬마빌딩을 갖기 전 투자 마인드, 투자 목적, 실전 매물 답사에 대해 PART1에서 소개한다. 그리고 꼬마빌딩주가 되었다는 것을 전제로 투자만큼이나 중요한 빌딩 관리 부분에 대해서 PART2를 통해 소개한다. 빌딩주가 관리 때문에 고충을 앓는 경우가 많은 만큼 관리가 중요한데, 월세 부자가 되기 위해서 알아야 할 사항들과 어느 부분에 매진해야 하는지에 대해서 알려준다. 그리고 또한 금액별 성공적인 투자 전략도 소개하면서 확실한 수익률을 낼 수 있는 비법을 소개한다. PART3에서는 꼬마빌딩 3억 원 갖고 신축하는 노하우를 소개한다. 신축하기 좋은 입지 선정 요령부터 건축 및 사업비용 견적 내는 노하우, 그리고 시공사 선정하는 노하우부터 폼 나게 신축하는 노하우까지 소개하며 스페셜 코너에서는 꼬마빌딩이라 할 수 있는 상가주택 신축에 대해 사진과 함께 세심하게 소개해준다. PART4에서는 경매를 통해 꼬마빌딩을 어떻게 매입하는 것이 좋은지에 대해 알려준다. 경매하기 전 꼭 알아야 하는 상식과 경매로 나온 알짜배기 매물 확인하는 노하우, 그리고 경매 단계별로 어떻게 해야 하는지와 수익 분석을 어떻게 해야 하는지에 대해서 소개한다. 스페셜 코너에서는 실제 경매 투자를 통해 건물을 매수하는 실전 체험을 소개한다. PART5에서는 앞으로 3년 빌딩 투자에 대한 열기는 계속될 것을 저자는 얘기하며 불황에서도 6% 이상 수익을 내는 빌딩 투자에 대한 전망을 저자가 가진 식견을 바탕으로 독자에게 알려준다. 특별부록으로 수록된 ‘2020년 수도권 부동산 개발계획’또한 향후 부동산 투자에 대해 생각하고 있는 독자들에게는 중요한 참고 자료가 될 것이다. 초저금리 시대 투자의 뜨거운 대안으로 떠오르고 있는 꼬마빌딩, 다시 꼬마빌딩에 대한 새로운 반향을 불러일으킬 임동권 저자의 이번 책에 많은 기대를 걸고 필독을 권한다.  .