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이 책은 《이것이 진짜 토지투자다》에 이어 지금까지의 투자 패턴 중 토지를 매입할 때 타당성 분석과 실질적인 땅 보는 법의 기초를 풀어놓은 책이다. 박 프로가 실패를 극복하고 무엇보다 땅을 살 때 가장 기본으로 생각하고 가장 중요하게 여기는 기준들을 알기 쉽게 설명했다. 부동산 투자, 토지 투자, 재테크 등에 관심이 있는 독자들은 명심할 것이 있다. 이 책을 읽고 땅 투자에 대한 ‘절대 법칙’을 터득해 토지 투자에 도전하고 성공함으로써 그칠 것이 아니라 거시적 안목을 갖고 다양한 재테크 분야에 대한 도전과 실천이 필요하다는 점을 강조한다.
경제가 성장으로 급속한 발전을 이룰 때는 토지 투자도 큰 수익을 볼 수 있는 시대였지만 저성장 기조에 접어들면서 토지의 가격상승은 예전만 못하게 되었고 임대수익에 관심이 고조되고 있다. 따라서 토지의 형질, 용도변경을 통해 용적률 등의 가치를 높이고 현 시점에서 토지 투자의 유망 지역을 파악하는 정석을 알려준다. 실패하지 않는, 토지 투자 패턴에 따른 절대법칙을 제시한다. 거시적인 관점에서 박 프로의 사례를 통한 전문적인 토지 투자의 자산 관리가 필요하다.
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프롤로그
Part 01 어떤 삶을 살 것인가?
돈이 되는 투자, 아는 만큼 보인다
당신의 생각이 곧 미래다
부동산 투자, 기회일까 거품일까?
서민처럼 생각하면 귀족처럼 살 수 없다
Part 02 당장 부자가 되기 위한 트레이닝을 실천하자
매일매일 성공 투자를 상상하라
· 상상하면 이뤄진다
· 매일 외치고 또 외치자
실속있는 알짜정보에 눈을 뜨라
부자 습관을 알아야 부자가 된다
묘효류견의 정신으로 끈기를 가져라
Part 03 결국은 토지 투자가 답이다
재테크는 왜 해야 하는가?
토지 투자의 해법은 무엇인가?
담보, 곧 시간에 투자하라
토지 투자 실패의 원인
· 권유에 의한 투자
· 준비 없는 주먹구구식 투자
· 무리한 투자
· 성급한 투자
땅 투자 고수란?
· 더 이상 토지 투자는 없다
땅 투자 준비 단계
토지 투자 전, 알아야 할 필수 공법
· 토지 투자 관련 핵심 공법 마스터
· 국토법
· 지목
· 토지 투자의 꽃은 농지 투자임을 명심하자
· 토지 투자와 관련된 건축법
· 너무너무 쉬운 건축과 개발
· 초보들이 고수로 가는 가장 빠른 길, 부동산 공법
Part 04 땅 투자 10단계만 알면 당신은 이미 100억 부자
1단계_내부 정보에 의해 외지인 중개업소가 생기기 시작한다
2단계_지역민 중개업소가 나타나기 시작한다
3단계_개발 계획이 발표되면서 지가의 본격적인 상승이 일어난다
4단계_사업 계획이 확정되고 중개업소들이 물밀 듯이 들어온다
5단계_개발 계획 확정과 동시에 지가는 수직 상승하기 시작한다
· 조정 단계
· 체감 가격이란?
6단계_착공&폭등
· 땅 투자의 폭등은 크게 두 번이다
7단계_인구 유입으로 단기 임대주택의 수요가 증가한다
· 건물 짓기가 어려운가?
8단계_보유와 매도를 신중하게 저울질해야 한다
· 땅값 올리는 비법
9단계_상업지역이 오른 후 건물과 땅값이 떨어지기 시작한다
10단계_안정화 시기
Part 05 토지 투자는 타이밍이 생명이다
Part 06 돈을 보는 눈, 토지 어디가 유망한가
오를 땅은 반드시 오른다
· 땅 투자 성공의 90% 숲에서 결정한다
수요가 많은 곳? 수요가 많아질 곳?
· 정답은 거래량이다
돈이 주렁주렁, 이것이 돈나무다
· 첫째도 둘째도 셋째도 입지다
· 용도지역, 뭣이 중헌디?
· 4차선 도로보다 시멘트 도로가 좋다고?
· 나무 분석 = 진짜 땅 보는 법
· 현장감이 귀신보다 무섭다
· 귀신같이 땅값을 알아내자
말 그대로 진짜 땅 보는 법
Part 07 발품으로 찾는 유망 지역을 주목하라
왜 새만금인가?
새만금의 숨은 보석을 찾아라
어마어마한 투자 가치가 있는 부안
· 개발지 인접지인 변산면, 하서면 일대는 새만금 투자 1순위
· 도시 계획이 잡혀 있는 계화면, 동진면은 인구 유입의 1순위 지역
새만금 사업 지원 도로 군도 14호선은 부안의 황금맥
수익형 부동산, 도시형 생활주택, 원룸, 상가 고르는 법
에필로그 |
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저자 : 박규남
박프로
23살에 군대에서 인터넷 쇼핑몰을 통해 마련한 종자돈 3천 만 원으로 새만금 군산과 여수에 토지 투자를 시작해 현재는 토지8천 평, 원룸 2동, 상가 등 50억 이상의 자산을 보유하고 있다. 토지 투자로 단기간 수익을 내는 방법을 수년간 연구해 그 어디서도 들을 수 없는 박 프로만의 노하우가 정립되었으며, 현재는 100% 실전 중심 부동산교육 리얼 스터디를 통해 일반 투자자와 부동산 사업자들에게 실전 노하우를 전수하고 있다.
《이것이 진짜 토지투자다》,《서해안을 주목하라》저자, 미국 아마존 초베스트셀러 《부동산 부자들》감수 및 번역, 건축기사, 공인중개사
(주)PRESOL 대표(부동산 투자개발 및 자산관리 전문)
(유)NK D&C 대표(부동산 개발전문)
랜드데일리(대한민국 토지전문 대표 언론사)
한국부동산감정원 원장
리얼스터디 원장(부동산 실전교육 전문학원)
부동산프랜차이즈 부앤동산 대표(부동산경영컨설팅전문)
글로벌프랜차이즈 '아빠곰탕' 대표
단국대학교 부동산건설대학원
중앙대학교 건설경영대학원
시사매거진 부동산칼럼리스트
뉴스메이커 부동산칼럼리스트
랜드데일리 부동산칼럼리스트
방송경력_
SBS ‘라... 이브머니’토지투자전문가 2회 출연
SEN(서울경제비티)‘박규남의 실전을 위한 토지투자기술’ 4회 특강진행
SEN(서울경제비티)‘SEN 부동산플러스’ 토지전문가 출연
MTN(머니투데이) ‘부동산가이드’
출연MTN(머니투데이) ‘강성범의 핫이슈’ 출연
토마토경제TV 토지전문가
수상내역_
2013 자랑스런 혁신한국인 선정
2012 한국을 이끄는 혁신리더 수상
2012 미래를 여는 글로벌 혁신리더 대상 수상 경향
2011년 신知식인 &BRAND 대상 수상
헤럴드경제 Futuers Membership 정회원
재테크는 왜 해야 하는가? 첫째, 하려는 재테크에 대한 준비가 되어 있지 않은 상태에서는 절대 시작하지 마십시오. 재테크의 종류는 크게 두 가지라고 생각합니다. 부동산과 주식(금, 달러, 채권은 대중들의 대상이 아니기에 제외), 재테크 하면 부동산과 주식이죠. 많은 사람이 이 두 가지에 대해 고민하고 준비하며 또한 실행하고 있습니다. 둘째, 절대 욕심내서는 안 됩니다. 투자는 서두르지 않고 느긋한 마음으로 해야 성공의 맛을 볼 수 있게 됩니다. 조금이라도 벌게 되면 고맙게 생각해야 합니다. 당연히 고수익을 내는 것이 목표이겠지만, 너무 크게 욕심을 내다보면 객관적인 판단이 흐려지고 주변에 비양심적인 사람들에게 당할 수 있습니다. 투자 원칙은 해야 할 것, 하지 말아야 할 것을 아는 것입니다. 실무는 돈이 무엇을 따라 움직이고 언제 오르는지 그리고 매수자들이 언제 사려 하고 매도자는 언제 팔려 하는지 등이 실무입니다.
---「3장 결국은 토지 투자가 답이다」중에서
땅 투자, 아주 쉽고 돈 벌기가 가장 쉬운 이유가 바로 가격이 형성되는 10단계의 과정이 절대 불변이라는 점입니다. 주식이나 다른 아파트처럼 들쭉날쭉하거나 변수가 많으면 리스크도 큰 법입니다. 하지만 토지 투자는 오르는 시기가 되면 오르고 멈추는 시기가 되면 멈추며, 다시 오르는 시기가 되면 반드시 오릅니다. 그래서 땅은 거짓말을 하지 않는다는 것입니다. 땅값 형성 과정 10단계만 제대로 알아놓으면 토지 투자로 갑부가 되는 것은 일도 아닙니다. 다만, 10단계가 완성되는 기간과 단계와 단계 사이의 기간이 차이가 날 수 있습니다. 기간의 차이가 나긴 하지만 반드시 그래프대로 땅값은 움직입니다.
1단계_ 내부 정보에 의해 외지인 중개업소가 생기기 시작한다
2단계_ 지역민 중개업소가 나타나기 시작한다
3단계_ 개발 계획이 발표되면서 지가의 본격적인 상승이 일어난다
4단계_ 사업 계획이 확정되고 중개업소들이 물밀 듯이 들어온다
5단계_ 개발 계획 확정과 동시에 지가는 수직 상승하기 시작한다
6단계_ 착공 & 폭등
7단계_ 인구 유입으로 단기 임대주택의 수요가 증가한다
8단계_ 보유와 매도를 신중하게 저울질해야 한다
9단계_ 상업지역이 오른 후 건물과 땅값이 떨어지기 시작한다
10단계_ 안정화 시기
---「4장 땅 투자 10단계만 알면 당신은 이미 100억 부자」중에서
중요한 것은 땅을 보는 법은 투자자, 즉 가수요자 관점에서의 땅을 보는 법은 일반 인터넷 사이트에서 소개된 땅 보는 법과 차이가 큽니다. 일반적인 실물의 땅 보는 법은 투자자가 땅을 볼 때 가장 마지막에 봐야 할 부분입니다. 앞서 기초 공법에 입각한 건축 부분의 입지에 관해 알아보았습니다. 그것이 땅을 보는 법인데, 실수요자 관점에서 땅을 보는 법이었습니다. 지금부터는 가수요자 입장에서 땅 보는 법을 알아보겠습니다. 가수요자, 즉 투자자 관점에서 땅을 볼 때는 절대 실수요자의 눈으로 땅을 봐서는 안 됩니다. 제가 강의할 때 항상 말하는 것 중 하나가 한 쪽 눈으로는 투자자 입장에서 땅을 볼 줄 알아야 하고, 다른 쪽 눈으로는 개발자 입장에서 땅을 볼 줄 알아야 한다는 점입니다. 두 눈으로 땅을 다 볼 줄 아는 사람이 바로 중수 이상 되는 것입니다. 초보자는 투자 경험이 없고 지금까지 개발된 지역에 살며 실물만 보았기 때문에 실수요자 관점에서 계속 땅을 보려고 합니다.
---「5장 토지 투자는 타이밍이 생명이다」중에서
토지 투자에서의 수요란 무엇일까요? 토지 투자 수요가 얼마나 일어나야 가격이 폭등해서 천장을 뚫고 10배, 20배로 내 수익을 맛보게 해줄까요? 수많은 개발이 있습니다. 그 개발지 중 아무 곳에나 투자하면 가격 폭등이 일어날까요? 절대 그렇지 않습니다. 가격이 폭등할 곳은 정해져 있는 것이 아니라, 기회가 올 때 잡아야 합니다. 그런데 그곳의 가격이 얼마나 폭등할지 정확하게 예측하기는 힘들지만, 박 프로는 세 가지 기준으로 판단합니다.
첫째, 전국의 소액 투자자들이 몰릴 만한 사업이냐?
둘째, 인구 유입이 얼마나 일어나고 부동산과 건축업자들을 끌어당길 힘이 충분한 사업이냐?
셋째, 이슈화가 될 만하냐?
위의 내용은 투자 시 수요 예측의 가장 중요한 세 가지 기준입니다. 땅에 투자할 때는 투자 지역 선정이 제일 중요합니다. 앞서 세 가지 기준을 충족해줄 지역을 투자처로 선정하면 절대로 실패할 일없고 돈 벌 일만 남습니다. 이상 세 가지를 충족해줄 지역이 바로 국책 사업, 정부 사업, 대규모 개발 사업입니다.
---「6장 돈을 보는 눈, 토지 어디가 유망한가」중에서 |
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