월세 혁명 2: 무피 투자부터 소액 투자까지, 경매를 활용한 임대사업의 모든 것/매일경제신문사(매경출판)

 

        

 

   

	베스트셀러 『월세혁명』의 완결판 “내 돈 안 드는 소액 투자로 월 300만 원의 평생 월급을 만들 수 있다!” 부동산 재테크 분야 베스트셀러 『월세혁명』 제2권. 전작이 다세대주택(빌라)을 이용한 임대사업에 대해 중점적으로 설명했다면, 이번 책에서는 상가나 아파트형 공장, 다가구주택, 오피스텔 등 다양한 임대 물건에 투자해 좀 더 높은 수익을 올릴 방법에 대해 알려준다. 실전 경매 강사로 ‘경매를 통한 임대사업’을 강의해온 저자는 직접 낙찰받거나 낙찰을 도와준 310여 건의 경험을 바탕으로 돈을 최대한 아끼면서 임대수익과 양도차익을 늘려가는 법을 공개한다. 온전히 자기 돈만 들여 입찰하는 사람은 드물다. 이에 저자는 가지고 있는 금액이 적다면 무피 투자가 되는 물건만 낙찰받으라고 조언한다. 임대를 놓으면 보증금이 들어와 투자금이 전액 회수되고, 얼마간의 월세 수입을 만들 수 있기 때문이다. 그러다 보면 시세 상승과 임대가 상승으로 종잣돈을 불릴 수 있다. 비록 작은 소액 물건으로 시작하나, 부동산 투자를 꾸준히 한다면 누구나 다가구주택이나 근린주택의 건물주가 되는 것은 물론 월 300만 원의 평생 월급을 만들 수 있다.
	Prologue 제1장 임대사업 편 01 서민이 부자 되는 방법 02 내가 아는 부자들 03 가족이 살 집은 꼭 마련하자 04 내 집 한 칸은 지키자 05 나보다 더 땀 흘린 이가 있다면… 06 ‘늦은 투자’는 없다 07 이왕 하려면 제대로 08 열심히 하는 사람만이 기회를 잡는다 09 수명 연장에 대한 소고(小考) 10 지금도 좋은데 앞으로도 좋을까? 11 개인파산 12 절대 돈을 잃지 마라 13 공포와 조바심을 이겨내야 한다 14 멈출 줄도 알아야 성공한다 15 남들이 안 가는 길에 꽃밭이 있다 16 투자의 기준 17 그래도 빌라다 18 금리 인상에 대한 소고 19 부동산 상승기의 투자 20 부동산 하락기의 투자 21 경락자금대출 등기비용의 실체 22 주택담보대출 규제를 대하는 나의 계획 23 경매로 성공하려면… 24 현 부동산 시장에 대한 소고 제2장 실전 편 임대 물건의 종류 01 여권 신장 02 점집 낙찰기 03 재밌는 명도 이야기 04 재밌는 매매 사례 05 꼼꼼하지 못한 답사의 결과 06 명도도 못 하고 집도 못 보다 07 제삼자 점유 08 매각허가결정취소 및 감액신청 09 경매절차속행 신청 10 공부상 근린시설 11 불법건축물 12 무피 투자 성공 사례 13 무피 상가 답사기 14 돌과 보석 15 허위 유치권 16 다가구 명도 17 오피스텔 다량 낙찰기 18 무피 오피스텔 명도기 19 목포 NPL 투자 20 하자분쟁 21 간 떨어진 배당 사례 22 공장 명도기 23 공장 답사기 24 강제집행의 실익 Epilogue
	저자 : 조영환(꿈장사)  경희대학교 호텔경영학과를 졸업했다. 세방여행사, 부천 재개발조합 총무이사를 거쳐 현재 수원마스터경매학원에서 많은 이에게 희망을 드리는 실전 경매 강사로 ‘경매를 통한 임대사업’을 강의하고 있다. · 이메일 : dart64@hanmail.net · 다음 카페 : ‘앤소니와 함께하는 부동산 경매’http://cafe.daum.net/annauction</p>
	경매를 배웠다고 꼭 경매만이 수익을 내는 것이 아니기에 다양한 수익 방법을 아는 것도 중요합니다. 좋은 지역의 분양권은 프리미엄만 수천에서 억대를 벌 수 있으니, 경매만 고집할 필요는 없습니다. 경매만 고집한다면 결국 억대의 프리미엄을 챙길 방법을 포기하는 것이 될 테니까요. 투자는 결국 ‘얼마를 들여 얼마를 벌었느냐’가 중요하지 ‘얼마나 어려운 것을 해결했느냐’가 중요한 것은 아닙니다. ---「08 ‘열심히 하는 사람만이 기회를 잡는다’ ｜임대사업 편」중에서 부동산도 마찬가지입니다. 대표적으로 아파트의 경우 인기 있는 지역은 수십 명이 달려들어 거의 시세에 낙찰되곤 합니다. 과연 낙찰받으면 수익이 나는지 궁금합니다만, 아마도 앞으로 오르리라고 기대하기에 이런 현상이 일어나는 것이 아닐까 생각됩니다. 반면 비인기 지역이어서 매매가 활발하지는 않으나 임대수익이 나오는 저평가된 아파트를 사놓고 월세 받으며 기다리다 보면 임대가가 올라 결국 시세 상승으로 이어질 것입니다. 게다가 금리가 더 떨어진다면 월세 상승은 더 가팔라질 것입니다. 즉 저평가된 물건을 사놓고 엉덩이로 투자하는 셈입니다. 전·월세가 꾸준히 상승하며 집값을 끌어올리므로 시간에 투자한다고 할 수 있습니다. ---「15 ‘남들이 안 가는 길에 꽃밭이 있다’ ｜임대사업 편」중에서 저는 상가를 답사할 때 맨 위층부터 걸어 내려오며 공실의 개수를 살핍니다. 일반적으로 전체건물의 공실률이 5% 미만이어야 하며, 현시세보다 조금 더 낮춰서 임대할 경우 임대가 빨리 나갈 수 있습니다. 분양받은 분들은 비싸게 분양을 받았기에 그 금액에 합당한 임대료를 받기를 원합니다. 그러나 낙찰자는 경매로 조금 저렴하게 낙찰받았기에 조금 더 낮춰 빨리 임대하는 것이 유리합니다. 또한, 공실에 따른 낙찰자의 손해가 워낙 크다면 주변 건물들의 임대 상황을 점검합니다. 결코 관리소장이나 중개업소 사장님들의 말만 믿고 입찰하지 않습니다. 이분들도 이해관계인이 될 수가 있어, 진실만을 말하지는 않을 것이라는 판단에서입니다. ---「09 ‘경매절차속행 신청’ ｜실전 편」중에서 만약 그래도 협상이 잘 안 되면 강제집행을 하고 짐은 보관소로 이전되어 컨테이너에 담깁니다. 이때 짐을 한 차에 실리도록 꽉꽉 채워야 합니다. 대충 싣다가는 차량을 1대 더 불러야하므로 지켜 서서 부탁해야 합니다. 집행하고 약 14일이 지나면 물건 주인에게 보관장소를 알리는 내용증명을 보내고 동산매각을 신청합니다. 통상 3개월의 시간이 소요되는데 컨테이너 하나당 매달 보관료가 20만 원씩 나가므로 유체동산매각은 쓸 만한 물건이 없을 경우 낙찰받는 사람들도 없을 것입니다. 따라서 낙찰자가 낙찰받아 분리수거해서 처리해야 합니다. 웬만하면 이사비를 조금 더 주는 일이 있더라도 시간상, 비용 면에서도 강제집행은 피하는 것이 현명합니다.   ---「24 ‘강제집행의 실익’ ｜실전 편」중에서
	무피 투자 전문가 ‘꿈장사’가 알려주는 실전 경매 노하우 수익형 부동산이 답이다! 이 책은 오랜 시간 무피 투자 및 소액 투자 시장만을 집중적으로 공략해온 저자와 그가 이끄는 소액팀 팀원들이 경험한 310여 건의 사례를 진솔하게 풀어놓음으로써 경매에 관한 잘못된 상식과 과도한 환상에 일침을 가한다. 부동산 경매의 수익구조를 꿰뚫는 고수의 구체적이고 현장감 있는 이야기는 부동산 경매 투자에 대한 막연한 두려움을 없애고, 실전 경매에 한 걸음 다가가도록 돕는다. 저자는 임대수익을 많이 내기 원한다면 상가나 아파트형 공장, 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자하라고 권한다. 단번에 투자금액 대비 몇백 퍼센트의 수익을 낼 수 있기 때문이다. 더욱이 요즘 같은 저금리 시대에 수익성이 좋은 물건은 경매 시장에 곧잘 나오므로 꼼꼼한 답사를 통해 공실의 위험성이 없는 우량한 물건을 낙찰받을 수 있다. 투자금의 반은 양도차익이 나는 물건에 투자해, 이익이 나면 이익이 난 만큼 또 수익성이 좋은 물건에 투자해보는 것도 좋다. 남은 투자금 절반으로는 계속 무피 투자를 한다. 그래야만 오랫동안 경매를 할 수 있을뿐더러 수익을 꾸준히 낼 수 있다. 어렵지 않다. 이 책에서 설명한 바와 같이 저자와 소액팀이 해온 그대로 따라 하면 된다. 추천사 『월세혁명 1』이 무피 투자를 통한 주택임대사업의 정석을 보여줬다면 『월세혁명 2』는 소시민에게 안정적인 월세를 넘어 경제적 자유로 가는 길을 제시한다. 미래가 불투명한 월급쟁이와 내일이 두려운 퇴직자라면 꼭 읽어야 할 필독서다. - 안수현(앤소니) 수원마스터경매학원장 소액으로 투자할 만한 부동산이 얼마나 있겠느냐고 고민한다면, 소액으로 투자해봐야 수익이 얼마나 나오겠느냐고 생각한다면 이 책을 읽어보기 바란다. 꿈장사 님은 대한민국에서 가장 많은 경매 투자 경험이 있는 사람 중 한 명으로, 급변하는 경매 시장에서 항상 틈새를 꿰뚫어 수익을 올리고 있다. 그럴듯한 이론이 아닌 오로지 실전 사례로만 구성된 이 책을 읽고 나면 소액 투자로도 얼마든지 높은 수익을 올릴 수 있다는 자신감을 얻게 될 것이다. 경제적 자유를 누리는 데 한 발 더 다가설 수 있을 것이라 확신한다. - 김동우(투에이스) 『세금 아껴 집 한 채 더 사는 부동산 절세의 기술』 저자 화려한 이론으로만 포장된 가짜 전문가가 넘쳐나는 요즘 같은 세상에 꿈장사 님은 현장에서 산전수전 다 겪은 최고의 실전 전문가로 단연 돋보이는 분이다. 빌라는 물론 상가, 오피스텔, 다가구주택, 아파트형 공장에 이르기까지 그와 함께 멘티들이 직접 경험하고 처리한 수백 건의 실전 사례를 통해 소액 부동산 투자의 마력에 흠뻑 빠져보기 바란다. - 청울림 부동산 투자자 이 책은 전문가 혹은 고수들로 포진된 어렵고 복잡한 부동산을 설명하는 것이 아니라, 위기에 흔들리지 않고 경제적인 안정을 찾을 수 있는 현실적인 방법을 알려준다. 저자와 그가 이끄는 소액팀 팀원들이 경험한 310여 건의 사례를 진솔하고 담담하게 풀어놓음으로써 경매에 관한 잘못된 상식과 과도한 환상에 대해 일침을 가한다. 이 책을 통해 부동산 경매에 대한 막연한 두려움을 없애고, 부동산 실전 경매에 한 걸음 다가갈 수 있을 것이다. 어렵지 않다. 저자와 소액팀이 해온 그대로 따라 하면 된다. - 호빵 『부동산 경매 시장의 마법사들』 중 1인 시중에 부동산 책이 수없이 쏟아지고 있다. 그중 실제 투자하려는 사람에게 도움이 되는 책은 몇 권 되지 않는다. 과장된 이야기나 현실과 동떨어진 터무니없는 이야기를 늘어놓는 탓에 소액으로 투자하려는 초보자들에게 허탈감만 더해줄 뿐이다. 꿈장사 님의 『월세혁명 2』는 지금 바로 투자를 시작하려는 사람들에게 가장 현실적인 이야기를 들려준다. 실전 사례가 곁들여진 이 책을 읽으며 꿈틀거리는 마음을 억누르느라 힘들었다. 여러분도 꼭 이 기분을 느껴보길 바란다. - 핑크팬더 네이버 카페 ‘후천적 부자’ 카페지기