상가권리금 받는 법과 상권분석: 성공적인 상가투자의 새로운 트랜드! /매일경제신문사(매경출판)

 

        

 

   

	이 책은 상가건물의 임대인이나 임차인 모두에게 임대차계약이나 권리금에 대한 대응방안을 제시할 것이다. 특히 권리금에 대해서 갈등이 있거나 또는 갈등 없이 권리금을 받고자 하는 임차인에게 도움이 될 것이다. 아울러 이 땅의 수많은 자영업자와 예비 창업자에게도 입지선정이나 상권분석에 대한 유익한 정보가 될 것이다.
	PART 01 권리금! 챙기면 대박이고 못챙기면 쪽박 1. 식당하고 권리금도 두둑이 챙기다 _ 14 2. 도랑치고 가재잡다 _ 18 3. 주었던 권리금도 못 받고 쫓겨나다 _ 24 4. 북적이던 당구장이 파리 날리다 _ 28 5. 본전 받고 슈퍼마켓을 넘기다 _ 35 PART 02 권리금의 개념 1. 권리금이란 무엇인가 _ 42 2. 권리금의 형성요인 _ 44 3. 권리금과 구별되는 개념 _ 51 4. 권리금계약의 내용 _ 55 5. 권리금계약의 법적성질 _ 59 PART 03 권리금의 유형 1. 권리금 유형의 다양성 _ 64 2. 상권권리금 _ 65 3. 영업권리금 _ 68 4. 시설권리금 _ 71 5. 바닥권리금 _ 74 6. 허가권리금 _ 76 7. 임차권보장권리금 _ 78 8. 복합적 권리금 _ 79 PART 04 상가건물임대차보호법상의 권리금 1. 상가건물임대차보호법의 목적 _ 82 2. 상가건물임대차보호법의 적용범위 _ 84 3. 권리금의 정의 _ 89 4. 권리금 회수기회의 보호 _ 91 5. 권리금 적용의 제외사항 _ 96 PART 05 상가건물임대차보호법상의 임차권 1. 임차인의 대항력 _ 100 2. 임차인의 우선변제권 _ 103 3. 임차인의 최우선변제권 _ 108 4. 임차권등기명령제도 _ 112 5. 그 밖의 주요내용 _ 115 PART 06 입지요인과 입지선정 1. 입지선정의 의의 _ 122 2. 상업지의 입지요인 _ 138 3. 상권의 유형과 특징 _ 147 4. 상권결정의 요소 _ 154 5. 입지선정의 전략 _ 163 PART 07 상권조사와 상권분석 1. 상권조사의 내용 _ 172 2. 상권조사의 방법 _ 179 3. 상권분석의 목적 _ 186 4. 상권분석의 기법 _ 188 PART 08 상가권리금 잘 받는 방법 1. 계약서와 영수증을 잘 챙겨라 _ 198 2. 평소에도 점포 안을 손님들로 가득 채워라 _ 203 3. 종업원을 내 편에 서게하라 _ 210 4. 브랜드 이미지를 활용하라 _ 215 5. 홍보대사를 적극 활용하라 _ 219 PART 09 장사의 신이 되는 비결 1. 영업이력을 적극적으로 홍보하라 _ 224 2. 경쟁점포와 차별화전략을 펼쳐라 _ 228 3. 트렌드에 맞는 식당메뉴로 승부하라 _ 234 4. 즐겁게 일하며 고객도 즐겁게 하라 _ 238 5. 먼저 씨뿌리고 후에 추수해라 _ 243 부 록 1. 상가건물임대차보호법 _ 250 2. 상가건물임대차보호법 시행령 _ 266
	저자 : 김종국 부동산 연구와 투자에 명운을 걸고, 부동산으로 성공하기 위해 긴 세월 녹록치 않은 삶을 견지해 왔다. 국회사무처에 공채로 임용되어 공직생활을 하다가 1990년대에 부동산 사업에 뛰어들면서 부동산과 연을 맺게 된다. 그 후 성균관 대학교 경영대학원에서 재무부동산학을 전공하며 경영학 석사 학위를 수여받고, 한성대학교 대학원 경제부동산학과에서 부동산학박사 학위를 취득하였다. 강의활동으로는 경기대학과 서일대학, 한성대학에서 부동산경영론과 부동산세법 등을 강의하며 후진양성에 힘을 쏟았다. 아울러 양주시청, 상호저축은행중앙회, 한국생산성본부, 한국공인중개사협회 등에서 부동산경매, 부동산투자 등을 강의하며 상담하고 있다. 저서로는 매일경제신문사에서 『따라만해도 100% 성공하는 부동산 경매』, 그리고책 출판사에서 『한권으로 끝내는 부동산투자 매뉴얼』, 부연사 출판사에서 『김종국 박사의 실전경매』 등을 발간했다.
	식당하고 권리금도 두둑이 챙기다 어릴 때부터 남달리 요리하는 것을 좋아했던 이사장은 강남에 대형음식점을 갖는 것이 꿈이었다. 그러나 자금이 만만치 않아 엄두를 내지 못하고 서울의 변두리에 조그마한 식당을 하는 것으로 만족해야 했다. 하지만 강남으로 진출하고자 하는 열정은 식지 않아서 알뜰히 돈을 모으고 저축하였다. 지금은 비록 적은 돈이지만 이 돈을 종잣돈으로 삼아서 반드시 강남에 대형음식점을 내리라는 꿈을 갖고 더욱 열심히 돈을 모았다. 그러다가 우연히 창동 역세권에 있는 2층 가게가 매물로 나왔다는 소식을 듣고는 그 가게를 보러 갔다. 가게면적은 약 50평정도 되었고 창동역에서 도보 3분 거리에 있는 점포였는데, 점포주의 개인사정으로 급히 처분하고자 하는 가게였다. 이사장은 그 가게를 소개한 중개업자와 함께 가서 가게주인에게 이런저런 이야기를 물어 보았다. “이 가게를 언제부터 하셨습니까?” “예, 약 5년 정도 하였습니다.” “왜 가게를 처분하시려고 합니까?” “개인적인 사정으로 더 이상 가게를 할 수 없어서 처분하려고 합니다. 그런데 사장님은 무슨 업종을 하실 생각이십니까?” “예, 저는 음식점을 하려고 합니다.” “그러시면 업종이 다르므로 시설에 대한 권리금을 받을 수도 없고...바로 계약하시면 권리금 없이 가게를 넘겨드리겠습니다.” 이사장이 식당을 한다고 하니 2층 가게주인은 업종이 다르므로 시설에 대한 권리금은 필요 없으니 보증금만 내면 언제든지 가게를 물려준다는 호조건이었다. 즉시 이사장은 그 가게에서 어떤 음식점이 잘 될 것인가를 조사하고 상권을 분석하였다. 상권분석을 한 결과, 칼국수와 보쌈을 전문으로 하는 식당을 열면 주변에 경쟁식당도 별로 없고 장사도 잘되리라는 확신이 왔다. 그리하여 이사장은 부동산중개업자의 소개로 창동 역세권에 있는 2층 가게를 건물주와 임대차계약을 하고 보증금을 지불하였다. 권리금 한푼도 주지 않은 채 가게를 인수한 이사장은 친척과 가깝게 지내던 친구들을 불러서 조촐하게 개업식을 열었다. 식당을 오픈한 이사장은 매일같이 구리에 있는 수산물시장에 가서 싱싱하고 맛깔나는 식재료를 구입하여 요리를 하였다. 차츰 이사장의 식당에서 식사를 해본 손님들로부터 음식 맛이 깔끔하고 맛있다는 소문이 나기 시작했다. 또한 워낙 싹싹하고 살갑게 대하는 이사장의 성격이라 오는 손님마다 기분 좋게 인사를 하니 한번 들린 손님은 또 다시 들리는 단골고객이 늘어났다. 수년이 지나자 이제 이사장의 음식점은 문전성시를 이룰 정도로 번창하였다. 저녁 시간에는 예약을 하지 않으면 대기표를 받고 기다려야 할 정도로 식당이 만원이었다. 어느 날, 이사장이 주방에서 열심히 음식준비를 하고 있는데 고객 중에 한 분이 면담을 요청해왔다. 잠시 후 식당이 조금 한가할 때에 그 분은 명함을 내밀며 인근에서 부동산중개업을 하는 중개업자라고 자신을 소개하였다. 그리고는 이 식당에서 음식을 몇 번 시켜 먹어본 고객 중에서 한 분이 식당을 인수하고자 한다는 것이다. 그 고객 분은 이사장이 가게를 내어 놓으면 기꺼이 가게를 인수하겠다며 권리금 등 인수조건을 타진해 왔다는 것이다. 한 번도 가게를 판다는 생각을 하지 않았던 이사장은 이 제안을 받고는 곰곰이 생각하였다. 그런 다음에 이런 제안을 처음 받았으므로 며칠 생각할 여유를 달라고 중개업자에게 말하였다. 그런 후에 이사장은 처음 식당업을 하면서 지금까지 걸어온 길을 되짚어보며 또 앞으로 자신이 나아가야 할 길을 생각하였다. 원래 이사장이 꿈꿔오던 것이 강남지역에 대형 음식점을 오픈하는 것이었는데 이제 그 꿈이 점차 현실로 다가오고 있음을 느낄 수 있었다. ‘그래! 이번 기회에 이 식당을 넘기고 강남으로 가자! 강남지역에서 마음껏 나의 꿈을 펼치고 최고의 식당을 운영해 보자!’ 며칠 후, 중개업자가 다시 가게에 들려 이사장에게 가게를 넘길 것을 생각해 보았느냐고 물었다. 이 자리에서 이사장은 보증금 외에 권리금으로 1억원을 주면 가게를 넘길 수 있다고 하였다 그러자 중개업자는 식당을 인수할 고객과 상의한 후에 다시 들리겠다며 돌아갔다. 다음 날, 중개업자와 식당을 인수할 고객이 함께 이사장을 찾아와서 권리금을 조금 조정하여 8천만원으로 하면 가게를 인수하겠다고 제시하였다. 이사장이 권리금을 1억원을 받겠다고 하고, 고객이 8천만원을 주겠다고 하자, 가게를 소개한 중개업자가 나서서 절충하여 권리금을 9천만원으로 하자고 제시하였다. 이 절충안에 대하여 이사장과 고객이 모두 수락하자 바로 권리금 양도양수계약서를 작성하고 이사장은 권리금에 대한 계약금을 받았다. 이렇게 하여 이사장은 권리금 한푼 주지 않고 가게를 인수하였다가 불과 몇 년 만에 권리금을 9천만원이나 받게 되었다. 이사장은 식당을 하면서 장사하여 돈을 벌고 나중에는 두둑이 권리금까지 챙기게 된 것이다. 그 후 이사장은 강남지역에 꿈에도 그리던 대형 음식점을 오픈하였다.   --- 본문 중에서
	"성공적인 상가투자를 위한 권리금과 상권분석 바로알기” 머리말 지금까지 음성적으로 거래되던 권리금이 상가건물임대차보호법의 개정으로 양성화되어 이제는 수면위로 떠오르게 되었다. 권리금이란 상가건물의 임차인이 영업을 하기위해 설치한 시설이나 비품 또는 영업상의 노하우 등을 양도하는 대가로, 보증금과는 별개로 지급받는 금전 등을 말한다. 권리금은 동전의 양면과 같이 임대인에게는 달갑지 않은 존재이며 임차인에게는 재빨리 챙겨서 호주머니에 넣고 싶은 존재이다. 왜냐하면 임대인은 자기건물에서 영업을 하는 임차인이 보증금이나 차임과는 별도로 후임 임차인에게서 권리금을 챙겨나가는 것이 못마땅할 수가 있다. 반면에 임차인은 임대차기간이 종료되었다고 임대인으로부터 건물을 비워달라고 하면 쫓겨나야 되는 처지가 되므로 이러한 제재를 받기 전에 챙겨야 하기 때문이다. 임대인과 임차인의 갈등양상은 상가건물임대차보호법이 개정된 이후에도 가라앉지 않고 있다. 이는 보증금과 월세를 환산한 일정금액 이상의 임대차 계약에는 개정된 상가건물임대차보호법이 제한적으로 적용되는 점과 건물을 철거하거나 재건축을 할 때는 임차인이 권리금을 보장받을 수 없는 점, 영업기간의 계약갱신이 최대 5년까지만 보장되는 점 등의 허점이 있기 때문이다. 사업에 성공하기 위해서는 입지선정을 잘해야 하며 이를 위해서는 상권을 조사하고 상권분석을 해야 한다. 사업자의 입장에서 보면, 특정 지역에 입지하기 위한 상권분석은 사업의 성공과 실패를 좌우하는 요인이 된다. 이러한 상권분석은 영업의 손익분기점을 분석하기 위해서 상가의 판매 예상량을 추정하기 위한 목적으로 행해진다. 상권분석을 통해서 배후세력인 유동인구의 양과 질을 파악하고, 상가에 유입되는 잠재수요와 판매량을 예상할 수 있다. 아울러 상권분석은 배후세력인 잠재적 고객에게 창업을 알리고 이들을 유인하기 위한 마케팅 전략을 세우기 위한 목적으로 행해진다. 배후세력에는 다양한 고객이 있으며 이들에게 알맞는 영업 전략을 세워야 창업 초기부터 사업은 성공대로를 걸어갈 것이다. 본서는 상가건물을 임대 놓는 임대인이나 상가건물에 세들어 사는 임차인에게 꼭 필요한 권리금의 개념을 정리하고, 권리금의 형성요인을 알기 쉽게 기술하였다. 이와 함께 권리금의 법적성질과 다양하게 존재하는 권리금의 유형에 대해서도 설명하였다. 이 책은 상가건물의 임대인이나 임차인 모두에게 임대차계약이나 권리금에 대한 대응방안을 제시할 것이다. 특히 권리금에 대해서 갈등이 있거나 또는 갈등 없이 권리금을 받고자 하는 임차인에게 도움이 될 것이다. 아울러 이 땅의 수많은 자영업자와 예비 창업자에게도 입지선정이나 상권분석에 대한 유익한 정보가 될 것이다.