권리분석 완전정복으로 10년 안에 10억 벌기 /매일경제신문사(매경출판)

 

        

 

   

	부동산 경매를 시작하기 전에 반드시 읽어야 하는 필독서 부동산 경매는 민법, 상법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 그리고 민사집행법 등을 기초로 하고 있다. 따라서 경매에 앞서 권리분석을 할 때, 일반인들이 이해하기 어려운 전문용어가 등장한다. 그러한 용어를 반드시 알고 그 절차를 이해해야 하지만 투자자 대부분이 권리분석은 쉽게 손댈 수 있는 분야가 아니라고 여긴다. 하지만 권리분석은 어려운 공부가 아니다!『권리분석 완전정복으로 10년 안에 10억 벌기』는 40년 전부터 법학을 공부했고, 20년째 강의를 하면서 수많은 실무와 판례를 접한 필자가 경매 물건의 투자를 결정하기 위해 꼭 알아야 할 권리분석 노하우를 일반인이 이해하기 쉽게 담은 책이다. 위험한 경매 시장에서 안전하게 살아남는 비법 “치열한 경쟁에서 투자 성공률을 높여라” 이 책은 지역권과 주위토지통행권을 구분해서 길 없는 토지에 대한 답을 주고, 법정권리인 유치권과 법정지상권 등에 대한 수많은 판례를 중심으로 해법을 제시한다. 또한, 약정권리인 전세권과 임차권 그리고 임대차보호법을 비교하면서 이해도를 높였으며, 까다로운 가처분과 가등기 및 가압류 등의 권리에 대한 분석과 공유지분권에서 비롯되는 제3자의 권리에 대한 각종 판례를 소개했다. 구분소유권에 의한 체납관리비 및 대지권등기 등에 대해서도 비교적 쉽게 설명하여, 일반인들이 어렵게 여기는 권리분석을 보다 체계적으로 쉽게 이해할 수 있게 풀어냈다.
	들어가며 Part 01 부동산 경매와 권리분석 Chapter 01 부동산 경매와 권리분석 1. 부동산 경매의 근거와 절차 … 13 2. 부동산의 권리분석과 전문성 … 18 3. 권리분석 대상 - 토지와 건물 … 20 4. 경매로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리 … 38 Chapter 02 권리분석 대상 권리의 내용 1. 등기상의 권리 … 50 2. 등기 이외의 권리 … 55 Part 02 법정권리와 약정권리 Chapter 01 법정권리-입법 등으로 당연히 인정되는 권리 1. 법정지상권(민법 제366조) … 63 2. 법정지상권과 구별되는 권리 … 67 3. 법정지상권과 관련된 제3자의 권리 … 85 4. 법정지상권과 관련된 그 외의 문제 … 95 5. 법정담보물권(유치권) … 104 Chapter 02 약정권리-당사자 간의 약정으로 성립되는 권리 1. 지상권과 지역권 … 128 2. 저당권(근저당권) … 130 3. 전세권(용익물권) … 136 4. 임차권(민법 제621조) … 141 5. 채권적 전세권(일명 주택전세, 미등기 전세) … 146 6. 채권적 임차권(일명 사글세) … 148 7. 전세권과 임차권의 차이점 … 151 8. 주택임대차보호법(2016.3.31.개정 시행) … 153 9. 상가건물임대차보호법(2016.3.31.개정 시행) … 159 10. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교 … 165 Chapter 03 보전처분 1. 가처분 … 172 2. 가압류 … 187 Chapter 04 구분소유권에서 발생하는 권리 1. 구분소유권 … 198 2. 체납된 관리비채권 … 198 3. 대지권 … 201 Chapter 05 공유지분권 1. 공유물의 성격 … 204 2. 공유물의 주의사항 … 204 3. 공유자의 우선매수권 … 205 4. 공유자우선매수권의 행사 … 206 5. 공유자우선매수권 행사의 효과 … 209 6. 권리분석상의 공유물 … 211 7. 공유물의 사용·수익과 부당이득 … 216 Chapter 06 순위보전등기와 경고등기 1. 가등기 … 244 2. 예고등기 … 247 Chapter 07 주위토지통행권 1. 개념 … 249 2. 지역권과의 구별 … 250 3. 주위토지통행권의 발생요건에 관한 판례 … 250 4. 범위에 관한 판례 … 252 5. 효과에 관한 판례 … 255 6. 통행권발생 후의 사정변경에 관한 판례 … 257 7. 무상으로 되는 경우의 판례 … 258 8. 무상통행과 배타적 사용에 관한 판례 … 259 Part 03 실전 권리분석 Chapter 01 부동산의 종류별 권리분석 1. 부동산의 유형 … 270 2. 종류별 권리분석례 … 270 Chapter 02 선순위 배당에 따른 권리분석 1. 선순위 배당 … 290 2. 선순위 채권 … 291 3. 당해세 … 292 4. 조세채권의 법정기일 … 293 5. 부동산 명도비용 … 295 Chapter 03 부동산 인도명령 1. 인도명령의 당사자-신청인 … 296 2. 인도명령의 상대방 … 298 3. 인도명령의 신청 … 300 4. 인도명령의 재판 … 301 5. 불복방법 … 303 부록 중요 용어와 법원서식 01 중요 용어 … 306 02 법원의 경매서식 … 324
	저자 : 김대현 경북대학교 대학원 법학과 졸업 법학석사 영남대학교 대학원 법학과 졸업 법학박사 기업회생경영사(CTP) 전) 대구지방법원 민사조정위원/형사조정위원 전) 영남대 민법강의 현) 법무부 법 교육 강사 현) 로-랜드법률교육원 원장 현) 경북대학교 평생교육원 부동산 아카데미 주임교수 현) 동국대학교 사회과학대학원 부동산학과 겸임교수 저서 물권법(계명대학교 법경대학. 2010년) 사회계약과 질서(도서출판 성일. 2011년) 채권각론(계명대학교 출판부. 2013년) 채권양도의 공시에 관한 실무편람(법률정보센터. 2012년) 부동산 경매 강의(법률정보센타. 2014년)
	권리분석은 해당 물건의 등기부, 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등을 열람, 그 등본(등기기록의 경우에 부동산 등기사항전부증명서)을 발급받아서 채권자 및 채무자의 권리관계사항을 확인하는 것을 말한다. 이러한 권리분석은 등기나 대장등본에 기록된 권리뿐만 아니라, 토지이용계획확인원을 통해 해당 지역의 토지이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항을 확인하는 일이다. --- p.18 부동산 경매에서 법률용어는 떼려야 뗄 수 없는 사이다. 그리고 경매는 공평을 기하기 위해 법원의 엄격한 절차에 의해서 이루어지고 있다. 그렇기에 부동산 경매는 법률분야에 문외한인 일반인들에게 쉽게 접근할 수 없는 분야가 되었고, 경매 물건은 부도난 사람의 재산이라고 기피하는 현상까지 있었다. 게다가 건물의 명도에서 상당 정도 애를 먹는 경우도 많았기에 법원의 경매는 특정인의 전유물로 인식되어왔다. 그러나 부동산 경매는 중요한 용어를 정확하게 이해하고, 몇 가지의 권리분석만 파악한다면 쉽게 정복될 수 있는 분야임이 틀림없다. --- p.19 채권이 미확정된 경우에 보전처분으로서 하는 권리가 가압류이고, 채권이 확정된 경우에 하면 압류등기다. 국가가 채권을 가지고 채무자의 재산에 하는 보전처분은 가압류가 아닌 압류가 된다. 왜냐하면 국가의 세금은 일응 적법하게 부과된 채권으로 보기 때문에 가압류가 아닌 압류를 하게 한 것이다. --- p.50 법정지상권은 저당권의 실행에서 발생된 별도의 법상의 권리다. 따라서 법정지상권은 등기가 필요 없는 권리이나, 양도를 할 경우에는 별도의 등기를 해야 양수인이 제3자에 대항할 수가 있다. 이러한 법정지상권은 무허가나 미등기의 건물에도 성립된다. 즉 무허가·미등기를 법정지상권이 성립된다고 양도를 하게 되면 그 양수인이 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있는 것이다. --- p.55 권리분석은 매각물건명세서 등 공부상에 나타난 자료에 의해서만 분석할 수밖에 없다. 그리고 채권자나 법원에 현출된 자료에 의해서도 모두 다 알 수 있는 것은 아니다. 명백하게 알 수 없는 경우도 있고, 알 수 있는 경우에도 일부만 확인이 가능한 권리가 있다. 즉 등기사항증명서나 매각물건명세서에 기재된 내용과 관계없이 법으로 또는 관습으로 인정되는 권리인지, 아니면 약정된 권리인지에 따라 권리를 구분해서 확인하는 것이 필요하다.   --- p.62