부동산 세무 가이드북 실전편[2019년 개정판] 부동산 계약·중개·등기 전에 꼭 알아야 하는

 

부동산 투자와 관리에 있어 세금을 모르고 거래하는 것은
무기 없이 전쟁터에 나가는 것과 같다!

부동산 투자 및 관리에 있어서 제일 중요한 요소 중 하나를 꼽으라면 ‘세금’을 말하는 사람들이 많다. 왜 그럴까? 뭐니 뭐니 해도 세금은 현금지출을 의미하고 더 나아가 투자 수익률에 미치는 영향이 아주 크기 때문이 아닌가 싶다. 실제 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 취득세와 양도소득세가 줄줄이 부과되고, 부동산 관련 사업을 하는 경우에는 더 다양한 세금이 부과되고 있다. 또 부동산을 상속이나 증여 등의 방식으로 이전하는 경우에도 세금들이 줄줄이 따라 다닌다. 이처럼 세금이 많으면 거래활성화 등에 방해가 되지만 현실적으로 세금이 없는 거래를 생각하는 것은 상상할 수 없는 것이 작금의 현실이다. 그런데 실제 현장에서 느끼는 세금은 상상을 초월하는 경우가 많다. 세법이 너무 방대하고 어려워 일반인들이 접근조차 못하는 경우도 많고 군데군데 쳐놓은 과세의 그물망으로 인해 예상치 못한 세금들이 자주 발생하고 있기 때문이다. 이렇게 하고서야 제대로 된 자산관리를 할 수가 없음은 명확하다.

이 책은 이러한 환경에서 부동산에 대한 세금관리를 과학적·전략적으로 할 수 있는 방법을 제시하기 위해 태어났다. 알다시피 부동산을 순조롭게 관리하기 위해서는 세무위험을 예방하고 부동산가치를 최대한 끌어올리는 것이 무엇보다도 중요하다. 하지만 이것이 말처럼 쉽게 되는 경우가 많지 않다. 그래서 저자는 뭔가 색다른 접근방법이 필요함을 느끼고 긴 시간 동안 이를 연구한 끝에 이 책을 기획하게 되었다.

저자 : 신방수
●한양대 경영학과 졸업 ●연세대 법무대학원 조세법 전공 전) 한국세무사회 연수원 교수 현) 세무법인 정상 이사 현) 건설기술교육원 세법전담 교수 현) 서울지방세무사회연수원 교수 방송) MBC, KBS, SBS, YTN, 부동산TV 등 출연 온라인 강의) 휴넷, 이나우스에듀, 유비온, 신용보증기금, 매경인터넷 등 오프라인 강의) 금융기관, 각 기업체, 건설기술교육원 등 저서) 《부동산법인/보험/금융자산·부동산계약/중개·주택/아파트·토지·세무조사실무·상가·기업회계·보험·병의원·부동산·중소기업·상속/증여세무 가이드북》시리즈, 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법(개인/기업/부동산)》, 《한 권으로 끝내는 회계와 재무제표》, 《신입사원 왕초보 재무제표의 달인이 되다》,《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 40여권 출간 주요업무) 상속·증여세 및 양도소득세 신고대행, 상속·증여플랜, 가업승계, 세무리스크 진단 컨설팅, 세무조사 대행, 조세불복, 부동산매매업·신축판매업 등 장부작성 대행 및 컨설팅

프롤로그
부동산세무 가이드북 절세솔루션
나의 세금지수 파악하기

PART 01 기본 절세편
chapter 01 기초세금지식 쌓기
거래 전에 세금을 파악하라
일반인도 전문가가 되어야 하는 이유
▶▶ 일반인의 부동산세금 해법
부동산업계는 전략으로 승부해야 한다
PB, FC들도 부동산세금에 능통해야 한다
[ 실력 더하기 ] 등기/세무신고 절차
[ 실력 더하기 ] 매매계약서와 세금의 관계
chapter 02 부동산 절세의 모든 것
취득세 절세원리
▶▶ 부동산 취득세율(감면, 추징 포함)
부동산 VAT 환급원리
보유세 절세원리
임대소득세 절세원리
▶▶ 부동산임대소득의 과세방식
양도소득세 절세원리(기본)
양도소득세 절세원리(양도차손이 있는 경우)
▶▶ 보유기간과 절세 포인트
무상이전(상속·증여) 절세원리
[ 실력 더하기 ] 양도소득세 계산구조와 누진세율 적용법

PART 02 실전 절세편
chapter 01 주택·아파트
세대분리를 활용하는 1주택자의 비과세법
9억원 초과 주택을 가진 1주택자
2주택자 비과세의 모든 것
▶▶ A주택 1채를 소유한 상황에서 추가로 다음의 주택을 구입한 후 A주택을 양도할 때의 비과세 조건
절세하는 주택의 상속기술
재건축·재개발주택의 비과세처리법
중과세주택에 대한 절세솔루션
중개사무소가 꼭 알아야 하는 감면주택 세금해법
▶▶ 공인중개사 및 자산관리자 등이 알아야 할 양도소득세 체크리스트
양도소득세 해명자료 다루는 방법
▶▶ 국세부과 제척기간 그리고 국세징수권 소멸시효
[ 실력 더하기 ] 단독주택 취득가액 환산가액 계산 사례
[ 실력 더하기 ] 비거주자의 주택양도와 매각자금 확인서
chapter 02 상가주택·다가구주택(원룸)·주택임대사업 상가주택 절세법
▶▶ 상가주택 취득세·임대소득세 절세법
다가구주택(원룸)의 절세해법
주택임대사업자의 거주주택에 대한 초절세법
다가구주택 임대사업자의 거주주택 절세솔루션
[ 실력 더하기 ] 주택임대사업자등록을 하면 좋을까?

chapter 03 상가·빌딩·오피스텔·고시텔
수익형 부동산의 절세원리
수익형 부동산 양도 시 VAT 다루는 방법 : 포괄양수도계약의 모든 것
▶▶ 상가매도 시 세금계산서를 끊는 경우의 부가가치세 계산법
100억원대 상가 양도소득세 절세법
▶▶ 신축한 빌딩의 양도소득세 계산법
오피스텔 세금해법
[ 실력 더하기 ] 오피스텔 업무용으로 임대할 것인가, 주거용으로 임대할 것인가?
chapter 04 농지·임야·나대지
토지와 세무상 쟁점
8년 자경농지감면 솔루션
▶▶ 최근 농지감면관련 주요 개정세법
주거지역으로 편입된 농지감면 솔루션
상속농지의 절세법
토지수용 감면해법
비사업용토지의 해법
[ 실력 더하기 ] 나대지·임야 절세법(신축판매업의 수익모델)

PART 03 자금출처조사와 상속·증여편
chapter 01 자금출처조사 해법
부동산과 자금흐름 그리고 세금
차용증 활용법
자금출처조사 소명하는 방법
근로자와 CEO의 자금조달 솔루션
10억원 상당의 부동산 구입 시 자금출처입증방법
[ 실력 더하기 ] 투기과열지구와 자금조달계획서
[ 실력 더하기 ] 해외부동산의 취득절차(국세청)

chapter 02 부동산 감정평가활용법
상속·증여부동산 평가법
감정평가가 필요한 이유
은행PB들이 알아야 할 부동산평가와 세금
chapter 03 부동산을 상속으로 받는 것이 유리한 경우
부동산의 상속과 세무상 쟁점
▶▶ 상속·증여부동산과 양도소득세 계산원리
상속세 다루는 법
상속세가 없더라도 신고를 해두면 이익이 되는 이유
상속대비를 못한 100억원대 재산가의 해법
[ 실력 더하기 ] 상속분쟁 예방과 절세를 위한 재산분배 솔루션
chapter 04 부동산을 증여로 받는 것이 유리한 경우
부동산증여와 세무상 쟁점
증여세 다루는 법
부담부증여의 모든 것
증여 후 매매(이월과세) 솔루션 총 정리
부부가 부동산을 공동소유한 경우의 실익분석
[ 실력 더하기 ] 증여 VS 양도 의사결정

부동산 투자 및 관리에 필요한 세무문제의 모든 것
이 책은 총 3개의 PART로 구성되었다. PART 01 [기본 절세편]에서는 부동산세금에 관심 있는 모든 독자들을 위해 이들이 필수적으로 알아야 하는 기본적인 주제들을 다루었다. 우선 일반인은 물론이고 부동산업계 및 금융업계 종사자들이 부동산세금을 알아야 되는 이유와 실전에서 절세전략을 수행하기 위해 필요한 부동산의 절세원리, 정부의 세제정책 등을 다루었다. 특히 부동산 시장에 핵폭풍을 몰고 온 2018년 9·13 대책 중 세제정책, 2019년 1월 7일에 발표된 정부의 시행령 개정안은 반드시 알아둬야 할 핵심적인 세제들에 해당한다. 시장에 직접적인 영향을 미치고 있기 때문이다.

PART02 [실전 절세편]에서는 주로 개인들에게 부닥치는 부동산세금 문제를 주택, 상가, 토지 등의 유형별로 나누고, 스스로 문제해결을 할 수 있도록 다양한 사례들을 다루었다. 특히 요즘 관심이 많은 주택임대사업, 다가구임대주택, 상가주택, 오피스텔, 농지, 나대지 등의 세금문제를 중점적으로 살펴보았다. PART 03 [자금출처조사와 상속·증여편]에서는 부동산과 관련된 자금출처조사와 감정평가를 활용하는 방법, 그리고 부동산의 상속 및 증여와 관련된 다양한 절세방법을 다루었다. 책은 정보를 단순하게 나열하는 것보다는 입체적으로 전달하는 것이 훨씬 값어치가 있을 것이다. 이에 책의 모든 부분을 ‘상황 → Case → Solution → Consulting→ 실전연습’의 체계에 따라 집필했다. 각 장마다 제시된 ‘Case(사례)’와 ‘Solution(해법)’은 실무에서 아주 중요하게 다루어지는 내용들로 문제해결을 어떤 식으로 하는

지, 이에 대한 해법을 제시하고 있다. 필자 등이 현장에서 문제를 어떻게 해결하고 있는지 지켜보는 것만으로도 이와 유사한 세무문제를 손쉽게 해결할 수 있을 것이다