김 과장도 돈 버는 셰어하우스 거주 공간에서 수익 공간으로, 집에 대한 생각이 움직인다 /매일경제신문사(매경출판)

 

우리가 놓치고 있는 시장의 변화와

셰어하우스를 알아야 하는 이유 철저 분석

Share house = Share(나누다) + house(집)

글자 그대로 본다면 ‘집을 나누다’는 의미다. 즉, 집을 여럿이 나누어 쓴다는 것이다. 하지만 정확히는 집 전부를 나누어 쓰는 것이 아니라 방을 제외한 거실, 주방, 화장실 등을 여럿이 나누어 쓴다. 혼자 쓰는 방은 개인 공간이다. 때에 따라서는 방도 여럿이 나누어 쓰고 나머지 공간을 공용 공간으로 두기도 한다.

과거와는 달리, 시중에 이러한 셰어하우스에 관련된 책들도 많이 나와 있고, 온라인을 통해서 관련 내용을 확인할 수 있다. 누구나 이것들을 통해 셰어하우스에 대해 접할 수 있지만, 안타깝게도 대부분이 수익 증대에만 초점이 맞춰져 있다. 무조건 방 개수를 여러 개 만들어놓거나 방 하나에 2~3명을 입주시켜서 많은 월세를 받을 수 있는 집이 셰어하우스라는 식이다. 정작 셰어하우스에 입주하는 입주자들은 어떤 분들인지, 왜 들어오는지, 그들이 무엇을 원하는지에 대한 이야기는 없다. 수많은 임대인과 건물주들을 만나 보면 셰어하우스가 돈이 된다는 말만 많이 듣고는 정작 그것이 사실인지, 어떻게 그렇게 되는지에 대해서는 잘 모르고 있는 것이 현실이다. 셰어하우스라는 표면적인 부분만 보고 따라만 하면 잘될 거라 생각하기도 한다. 하지만 잘못된 선택으로 인해 어려움에 빠지거나 실패하는 경우가 많다. 돈이 된다는 말만 믿고 무턱대고 셰어하우스를 오픈했지만, 한 집에 여러 명의 입주자가 모여 산다는 것이 어떤 문제를 야기하는지 이해하지 못해 곤경에 처하기도 한다.

셰어하우스 1세대인 저자는 오랜 시간 임대인과 건물주, 그리고 건축 설계자 등 여러분들을 만나 그들과 함께 이야기를 나누며 셰어하우스에 관심이 있는 분들이 궁금해했던 다양하고 많은 질문들 가운데 가장 많이 물어본 질문들과 답변을 『김 과장도 돈 버는 셰어하우스』에 기록했다. 또한, 셰어하우스를 운영해오며 경험한 다양한 에피소드와 결과물을 하나하나 담아 셰어하우스의 다양한 사건을 간접적으로 경험할 수 있도록 했다. 셰어하우스를 통해 어떻게 시작하면 성공할 수 있는지, 어떤 문제가 셰어하우스를 운영하는 분들에게 어려움이 되고 때로는 실패로 이어지는지에 대해서도 설명했다. 따라서 셰어하우스에 대해 궁금해하는 분들이나, 관련 사업을 준비하는 분들뿐만 아니라 셰어하우스를 운영 중이지만 어려움을 겪는 분들 역시 이 책을 통해 셰어하우스가 무엇인지를 경험하고 해답을 얻을 수 있을 것이다.

프롤로그

PART 01 불편한데 왜 같이 살아요?

도대체 셰어하우스가 뭐예요?

셰어하우스와 그냥 집은 뭐가 달라요?

셰어하우스와 게스트하우스, 코리빙하우스, 공유주택은 뭐가 다른가요?

셰어하우스에는 공용 공간이 있는데 이게 정말 필요한가요?

같이 살면 불편하지 않나요? 왜 사람들이 같이 살아요?

셰어하우스를 하려면 구청이나 지자체에 신고해야 하나요?

셰어하우스로 정말 돈을 벌 수 있나요?

셰어하우스에서 입주자에게 얼마의 월세금을 받을 수 있나요?

1인 가구가 늘면 셰어하우스 입주자도 늘어날까요?

건물주가 셰어하우스에 관심을 가져야 하는 이유는?

PART 02 입주자들은 어떤 셰어하우스를 좋아해요?

셰어하우스가 유행처럼 잠깐 지나치지는 않을까요?

입주자들은 어떤 셰어하우스를 좋아하나요?

셰어하우스에 적합한 위치는 어디인가요?

셰어하우스의 위치를 선택하는 데 특별히 필요한 편의시설은 무엇일까요?

좁은 길 안쪽에 위치한 셰어하우스는 어때요?

대학가에서만 셰어하우스를 할 수 있는 거 아닌가요?

PART 03 꼬마빌딩에서도 셰어하우스를 할 수 있나요?

셰어하우스에 적합한 평면구조는 어떤 것인가요?

주택의 형태가 다양한데, 셰어하우스는 어떤 집에서 하는 게 좋은가요?

셰어하우스 각 방의 크기는 얼마가 적정할까요?

셰어하우스의 화장실은 인원당 몇 개가 적합한가요?

셰어하우스 면적에 따른 적정 거주 인원은 몇 명인가요?

고시원에서도 셰어하우스를 진행할 수 있나요?

기존 주택을 전세(월세)계약 후 셰어하우스로 운영할 수 있나요?

꼬마빌딩을 셰어하우스로 운영하고 싶어요!

PART 04 셰어하우스는 정말 다른 건물보다 수익률이 더 높나요?

셰어하우스는 정말 일반 건물에 비해 수익률이 더 높나요?

셰어하우스를 준비하는 데 비용은 얼마나 드나요?

셰어하우스 개인 공간에 들어가는 물품은 어떤 것을 준비해야 하나요?

셰어하우스 공용 공간에 들어가는 물품도 궁금해요

생활용품은 어떤 물품을 구입해야 할까요?

셰어하우스의 수익률, 공실률 중 어느 것이 더 중요한가요?

공실을 줄이기 위한 특별한 방법은 어떤 게 있을까요?

셰어하우스에 방을 많이 만들면 수익이 올라간다?

PART 05 셰어하우스에 어울리는 입주자는 어떤 사람인가요?

어떤 사람이 셰어하우스에 사나요?

취향이 맞는 사람끼리 맞춰서 셰어하우스에 입주하면 더 좋은 집이 될 듯해요!

입주자들을 아무나 들이면 안 될 것 같은데, 셰어하우스에 들어올 수 없는 사람도 있나요?

셰어하우스 입주자는 부동산 중개업소에서 안 찾아주나요?

커뮤니티가 뭐예요? 어떻게 해야 하는 건가요?

커뮤니티 공간에서 입주자들은 무엇을 하나요?

입주자끼리 왜 싸우나요? 싸우면 어떻게 해야 하나요?

셰어하우스 입주자들이 청소를 잘 하나요? 어떻게 하면 집을 깨끗하게 쓰도록 유도할 수 있나요?

입주자들이 가장 많이 이야기하는 불편사항은 무엇인가요?

입주자들의 민원사항은 어떤 것들이 있나요? 운영 중 발생한 가장 큰 에피소드는 무엇이 있나요?

셰어하우스 입주자가 월세도 밀리고, 연락도 안 받으면 어떻게 하나요?

입주자가 퇴실을 한다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?

PART 06 셰어하우스에 입주자들이 들어오면 더 많은 일이 생긴다

셰어하우스의 입주자는 입주 기간이 대략 어느 정도 되나요?

셰어하우스에서 30일 이내로 입주자를 모집해도 되나요?

셰어하우스 입주계약서는 기존 임대차계약서와 뭐가 다른가요?

셰어하우스 운영 규정은 어떤 내용이 있나요?

하우스 투어가 뭔가요? 어떻게 하면 입주 희망자가 우리 집을 맘에 쏙 들게 할 수 있을까요?

셰어하우스 입주 당일 해야 할 일은 무엇인가요?

셰어하우스에는 이성 친구가 들어올 수 있나요?

셰어하우스는 입주자들이 들어오면 더 할 일이 많다고요?

셰어하우스는 직접 운영하는 게 좋을까요? 아니면 위탁을 맡기는 게 좋을까요?

셰어하우스 입주자를 위해 어떤 서비스를 해줘야 하나요?

셰어하우스 내 집기가 파손되었어요. 어떻게 하나요?

PART 07 최근 셰어하우스의 트렌드는 어떤 게 있나요?

혹시 200~300명이 입주할 수 있는 대형 건물도 셰어하우스로 할 수 있나요?

최근 셰어하우스의 트랜드는 어떤 게 있나요?

저 : 김 신 홍

1999년에 부동산학과를 졸업하고 첫 직장을 감정평가법인으로 선택한 저자는 이후 부동산 중개업, 투자 자문 등의 업무를 수행하다가, 2013년부터는 ‘baadaa sharehouse’라는 셰어하우스 전문회사의 대표로 일하고 있다. 당시 국내에서는 낯설었던 셰어하우스를 통해 공유주거 시장을 열었다고 해도 과언이 아닌 셰어하우스 1세대 전문가로서, 부동산 현장 중심의 시장을 두루 경험한 실무 중심의 전문가다.

E-mail : john501@baadaa.kr

Homepage : www.baadaa.kr

Youtube : 바다쉐어하우스

▷ 셰어하우스는 단지 낯선 사람들이 살기만 하는 것은 아닙니다. 그들끼리 같이 밥을 먹고 하루를 이야기하며 즐겁게 어울리기도 하지만, 서로 싸우고, 얼굴을 붉히기도 합니다. 셰어하우스는 입주자들이 일상을 보내는 그들의 집입니다.

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▷ 셰어하우스가 임대 사업이기 때문에 세무서에 주거용 임대 사업자로 사업자등록은 하셔야 합니다. 이때 주의할 점은 꼭 ‘주거용’ 임대 사업자로 사업자등록을 해야 하는데, 주거용 임대 사업자로 등록하면 부가세가 발생하지 않습니다. 하지만 같은 임대 사업이라 해도 비주거용인 경우에는 10%의 부가세가 별도로 발생합니다. 주거용 임대 사업자를 신청하기 위해서는 관할 세무서로 방문하시면 됩니다.

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▷ 일부 직장인들은 더 높은 임대료를 지불하더라도 원하는 집에 입주하고자 하는 수요가 있습니다. 대학가보다 강남권이나 사대문, 여의도권 등 업무시설이 밀집하고 교통이 편한 지역의 임대료가 높은 것은 다들 잘 알고 있습니다. 이러한 지역에서 셰어하우스를 공급하면 대학가보다 더 경쟁력이 있습니다. 실제로 일부 기업에서 진행하는 고급형 셰어하우스의 경우, 강남과 사대문에 위치하고 있습니다. 이들은 1인 기준 월세 금액도 80~130만 원을 받고 있습니다.

--- p.77

▷ 고시원을 셰어하우스로 운영하는 것은 생각보다 쉽습니다. 건축법상 용도변경을 하지 않아도 무관합니다. 다만 기존의 방들보다는 조금 더 규모를 키워 개인 공간을 확보해줘야 합니다. 방이 밀집되고 어두운 복도로만 구성된 공간은 공용 공간을 더 많이 할애해 입주자들이 자연스럽게 얼굴을 마주칠 수 있도록 해줍니다. 그곳에서 입주자들끼리 서로 어색하지 않도록 네트워킹에 신경을 써 줍니다. 잘 갖추어진 공용 공간과 편안한 개인 공간은 꼭 주거 공간이 아닌 고시원이라 해도 입주자들이 만족하는 셰어하우스가 될 수 있습니다.

--- p.111

▷ 임대인들은 이 모든 서비스를 제공하려면 별도의 비용이 발생합니다. 그래서 건물을 셰어하우스로 전환 후, 기존의 주택에서보다 더 많은 임대 수익을 받을 수 있어야 하고, 다시 일정 수익을 입주자를 위한 서비스로 재투자할 수 있어야 합니다. 이러한 선순환 구조는 건물 전체를 더 안정적이고 높은 임대 수익을 받을 수 있도록 해줄 뿐 아니라, 기존 건물에 비해 더 높은 가치를 창출할 수 있습니다.

--- p.13-

▷ 셰어하우스 입주자를 취향에 맞춰 고르기보다는, 입주자들이 원하는 취향이 무엇인지를 확인하고 그것을 하우스 내에서 서비스로 제공한다면 입주자들이 더 좋아할 것입니다. 예컨대 요즘 2030세대들은 성별에 무관하게 다이어트나 건강을 위한 운동에 관심이 많은데, 소그룹 피트니스 프로그램을 정기적으로 커뮤니티 공간을 통해 운영한다면 많은 입주자들이 관심을 갖게 될 것입니다.

--- p.179

▷ 셰어하우스는 여러 명의 낯선 사람이 사는 공간입니다. 입주자 한 명, 한 명이 살아온 시간과 장소가 다르기에 문화도 다르고 생각도 다릅니다. 당연히 생활습관도 다를 수밖에 없습니다. 누군가는 당연하다 생각하는 행동이 다른 누군가에게는 이해할 수 없는 행동으로 보일 수 있습니다. 그 때문에 이들은 서로의 생활습관이 다르다는 것을 인정하고 생활해야 하지만, 다름으로 인해 같이 사는 공간에서 갈등이 생기기도 합니다. 이를 미연에 방지하기 위해서는 입주자 모두가 동의하는 기본적인 에티켓이 필요합니다.

--- p.237