라첼과 함께 공부하는 : 셀프 경매 바이블

 

셀프 등기부터 셀프 소송·셀프 세금 신고까지

셀프 경매 부대 지식을 습득하기 위한 이론적 지침서

 

우리 사회에서는 많은 이들이 “송사(訟事)에 휘둘리면 패가망신한다”라는 속담만을 맹신해 법원에 자주 들락날락하며 소송하는 자체를 매우 경원시하는 분위기다. 하지만 경매 투자에서 법을 안다는 것은 마땅히 안 봐도 될 손해를 피할 수 있는 자구책일 뿐만 아니라, 오히려 공부하면 할수록 엄청난 수익률을 올릴 수 있기에 남보다 우위에 설 수 있는 지름길이다. 경매 전업 투자자인 저자는 처음에는 감당하기 어렵게만 느껴졌던 특수물건들을 낙찰받아 늘 도전하는 마음으로 하나씩 해결해나가며 상당한 수익을 거두었다. 유치권·법정지상권 등에 관한 법률 지식을 쌓아가면서 남들이 쉽게 공략할 수 없었던 특수경매 물건들을 더 손쉽게 낙찰받아 상상도 못 할 수익률을 거둔 사례도 부지기수다.

 

유치권 격파 등 특수물건 경매를 통해 고수익을 올릴 수 있는 길은 누구에게나 열려 있다. 그러나 실제로 이를 실현하는 이들은 많지 않다. 실전 경매 투자의 진수를 경험해보지 못한 사람들은 자신이 직접 겪어보지 못해왔기에 마치 ‘딴 세상’ 스토리라고 오해한다. 이런 분들은 돈이 없는 게 아니라 부자가 되고자 하는 간절한 욕망, 실천 의지, 그리고 두려움에 맞서서 싸울 용기가 없을 뿐이다. 우리나라는 체계가 굉장히 잘 되어 있기에 조금만 공부하면 누구라도 충분히 간단한 소액재판 소송 정도는 변호사 없이 진행할 수 있다. 지금부터 용기를 내어 셀프 경매에 도전해보자.

 

『셀프 경매 바이블』에는 경·공매의 각종 이론과 셀프 등기·셀프 소송·셀프 세금 신고 등 주로 경매 실무와 연관된 부분이 담겨 있다. 저자가 15년간 경매 투자의 최일선에서 법원과 등기소, 세무서 등 몸으로 직접 부딪치며 쌓아온 실전 지식을 이 한 권의 책으로 녹여서 엮어냈다.

프롤로그 …… 5

 

Part 1 경매란 무엇인가?

01 경매의 시작 - ‘빚과 차용증’ …… 17

02 상대방이 빚을 갚지 않는다면? …… 21

| 셀프 Tip | 가압류 vs 가처분 vs 가등기 …… 24

03 집행권원 만들기 전 - 내용증명 보내기 …… 25

04 집행권원 만들기 1탄 - 지급명령 …… 27

05 집행권원 만들기 2탄 - 민사소송 …… 29

06 임의경매 vs 강제경매 …… 31

07 경매 vs 공매 …… 34

 

Part 2 셀프 경매 노하우

▣ 인도명령·명도소송 직접 해보기

01 인도명령 vs 명도소송 …… 41

02 인도명령은 어떻게 신청할까? …… 44

03 명도소송이란? …… 48

04 점유이전금지가처분이란? …… 53

| 셀프 Tip | 전자소송으로 점유금지가처분 신청하기 … 55

▣ 강제집행 나 홀로 해보기

01 강제집행은 어떻게 하는 걸까? …… 60

| 셀프 Tip | 강제집행 비용 산출법 … 68

02 Case Study 아파트 강제집행 사례 …… 69

| 셀프 Tip | 주택 소액임차인 배당 기준표 … 71

| 셀프 Tip | 경매 배당 절차를 공부하자! … 74

| 셀프 Tip | 등기권리자들의 배당 순서 … 75

| 셀프 Tip | 배당 Q&A … 76

 

Part 3 신용정보회사처럼 추심하기

01 채권추심을 하기 전 해야 할 일 …… 79

| 셀프 Tip | 채무자를 압박하는 강제 수단 … 81

| 셀프 Tip | 압류 vs 가압류 … 88

02 채권 강제집행 추심 하는 방법 …… 89

 

Part 4 떼인 돈 경매로 회수하기

01 강제경매로 못 받은 돈 회수하기 …… 101

| 셀프 Tip | 강제경매는 어떻게 신청할까? … 104

02 임의경매로 채권 금액 회수하기 …… 110

 

Part 5 경·공매 돌발상황 대처하기

01 경매 돌발상황에 대처하는 노하우 …… 121

02 후순위 임차인이 대위변제를 했을 때는? …… 125

03 경매 낙찰 후에도 안심하지 않기! …… 128

04 경매 취하는 빠르면 빠를수록 좋다! …… 132

05 유치권자 출현으로 경매 취소하기! …… 135

| 셀프 Tip | 경매에서 유치권을 주장하는 유형 … 148

06 입찰보증금이 몰수되면 누가 가져갈까? …… 149

07 공매 낙찰을 제발 취소해주세요! …… 156

 

Part 6 법무사 없이 셀프 등기하기

01 등기부등본이란? …… 167

02 소유권이전등기 셀프로 진행하기 …… 171

03 주소가 바뀌었을 때 셀프 등기하는 법 …… 187

| 셀프 Tip | 법원과 등기소가 떨어져 있어 불편한 곳들! … 191

04 근저당설정등기 셀프로 진행하기 …… 192

| 셀프 Tip | 지방세 vs 국세 … 196

| 셀프 Tip | 실거래가, 기준시가, 공시지가, 시가표준액 … 200

05 근저당권설정 해지하기 …… 206

06 등기원본을 분실했을 때 …… 213

07 법인 본점 주소이전등기 신청하기 …… 216

| 셀프 Tip | 등록면허세와 등기 신청수수료 납부 요령 … 221

08 법인 임원 주소변경등기 신청하기 …… 224

09 법인 임원변경등기 셀프로 진행하기 …… 230

 

Part 7 변호사처럼 셀프 소송하기

01 큰돈을 벌려면 소송을 알아야 한다! …… 241

02 소송의 종류 …… 244

03 민사소송 절차를 알아보자! …… 249

| 셀프 Tip | 송달의 종류 및 송달료 금액을 알아보자! … 257

| 셀프 Tip | 판결, 결정, 명령의 차이는? … 265

| 셀프 Tip | 1심 판결에 불복할 경우 항소하는 방법 … 265

04 소송 전 인터넷으로 내용증명부터 보내기 …… 266

05 전자소송으로 지급명령 신청하기 …… 273

06 전자소송으로 민사소송 진행하기 …… 280

 

Part 8 세무사처럼 세금 신고하기

01 부동산 세금 전반에 대해 이해하기 …… 289

02 부가가치세 셀프로 신고하기 …… 299

| 셀프 Tip | 부가세 신고기한을 넘겼을 때는? … 310

03 양도세 홈택스로 셀프 신고하기 …… 314

저자 : 전 병 수

고려대 사회학과를 졸업, 단국대 부동산 대학원 석사를 마친 후, 美 서부 Lewis&Clark College에서 연수했다. 국정원 사무관으로 재직하던 중, 노후 대비용으로 소위 ‘아침이 여유로운 삶’을 꿈꾸며 틈틈이 부동산 경매를 시작했다. 상가 등 여러 건의 수익형 부동산을 경매로 낙찰받아 월급 이상의 월세 파이프라인을 만든 후, 재직 16년 만에 안정된 공무원의 삶을 포기하고 부동산 경매 전업 투자자로 변신했다.

지난 15년간 수십 건의 경·공매 물건들을 낙찰받아 소호사무실·공유오피스·섹션오피스·강의실 대관·학원·만화카페 등 경매를 매개로 한 여러 사업을 벌이고 있다. 3년 전, 일산에서 굿옥션경매아카데미학원을 운영하다가 일신의 사유로 폐업하고, 지금은 부천 상동역 앞에서 부자뱅크 부천경매학원과 NPL 대부법인인 ㈜라첼자산대부 및 무료 경매 검색 사이트인 코리아옥션을 운영 중이다. 중소기업회생컨설팅(CRO) 자격증 및 공인 행정사 자격증을 취득했다.

경매를 잘 모르는 사람들은 낙찰자에게 명도를 당하지 않고 강하게 버티면 이사비를 많이 받기에 ‘무조건 버티는 게 능사’라고 생각한다. 하지만 채무자가 4~5개월여간 버틴 기간에 월세 상당의 부당사용료가 쌓이게 되며, 채권자는 강제집행 비용을 포함해 채무자에게 모두 구상할 수 있다.

--- p.73

 

필자의 경우, NPL 법인으로 매입한 NPL 채권이 채권최고액까지 이르기까지 배당받을 잔존 금액이 많이 남아 있을 경우, 먼저 집행법원에 1~2회 정도 경매 연기를 시킨 다음에 해당 경매를 취하시킨다. 그리고 1여 년 정도 채권 금액이 충분히 쌓였다고 판단되는 시점에 다른 경매 사건번호로 임의경매를 집어넣어 채권 금액을 최대한 회수하는 조치를 한다.

--- p.110

 

경·공매를 낙찰받다 보면 누구나 예상치 못한 돌발상황에 부딪힐 수가 있다. 예를 들어 ① 채무자의 경매 집행정지 신청, ② 후순위 임차인의 대위변제, ③ 갑작스러운 유치권신고, ④ 말소될 것으로 예상한 선순위 가등권자의 본등기, ⑤ 선순위 가처분권자의 본안소송 승소 등이 있다.

--- p.121

 

경매에서는?때로는 예상치 못한 유치권이 튀어나오기도 하니 정말?단?한순간도 방심할 수 없다. 문득 잘못된 길을 가고 있다는 느낌이 든다면, 주저 없이 빠져나와 피해를 최소화하는 수단을 취해야 한다!

--- p.147

 

근저당설정은 대체로 아파트 등 부동산을 소유한 사람이 은행에 대출을 받을 때 많이 한다. 은행 등 채권자가 채무자 부동산에 근저당권을 설정해둘 경우, 만약 정해진 기한 내에 채무나 이자를 갚지 않을 때 대여금 반환청구소송 등 별도의 재판 절차를 통한 집행권원을 확보하지 않아도 곧바로 임의경매를 진행할 수 있기에 채무자를 상당히 압박하는 효과가 있다!

--- p.192

 

주소변경등기 요령은 간단하지만, 법무사에게 맡기면 30만 원 정도 드는데, 본인이 셀프로 할 경우 반나절 정도만 수고하면 된다.

--- p.224

실전 경매 과정에서 반드시 알아야 할 갖가지 법적 지식을

전문가 도움 없이 직접 몸으로 뛰며 해결할 수 있는 노하우 대방출

 

【파트 1. 경매란 무엇인가?】, 【파트 2. 셀프 경매 노하우】 편에서는 경매의 본질에 대해 개관하는 한편, 인도명령·명도소송·강제집행 등 실전 경매 과정에서 알아야 할 다양한 실무 지식을 소개했다.

 

【파트 3. 신용정보회사처럼 추심하기】, 【파트 4. 떼인 돈 경매로 회수하기】 편에서는 각종 고급 경매 스킬과 노하우를 공개했다.

 

【파트 5. 공·경매 돌발상황 대처하기】 편에서는 공·경매 낙찰 과정에서 예상하지 못한 돌발상황을 만났을 때, 피해를 최소화할 수 있는 경매 취하·취소·기각·연기 등 다양한 비법들을 사례 위주로 기술했다.

 

【파트 6. 법무사 없이 셀프 등기하기】, 【파트 7. 변호사처럼 셀프 소송하기】, 【파트 8. 세무사처럼 세금 신고하기】 편에서는 전문가 도움 없이 셀프 등기·셀프 소송·세금 신고를 하는 갖가지 노하우를 풀어보았다.