RESTART 부동산 투자 : 아무도 말해주지 않는 불변의 성공비법

 

규제 홍수에도 결국 부동산이다!

전문가들만 알고 있던 스마트한 부동산 투자 기술 48가지

불붙은 부동산 시장을 진화하기 위해 대출을 규제했지만, 부동산 산업의 대출 증가액은 오히려 크게 늘었다. 한국은행이 최근 발표한 것에 따르면 부동산 산업의 대출 증가액은 2분기 12조 1,000억 원에서 3분기 13조 8,000억 원으로 증가했다. 전문가들은 오피스텔, 상가 등 상업용 부동산의 투자 수익이 여전히 높았던 영향으로 풀이하고 있다. 규제가 홍수처럼 쏟아져도 결국 투자자들은 부동산을 선택하고 있다는 해석이 가능하다.

 

그러나 치솟은 집값 상승으로 당장 내 집 마련의 꿈이 더욱 멀어진 사람들에게는 남의 일일 수밖에 없고, ‘벼락거지’가 된 기분으로 망연자실할 뿐이다. 이 책은 부동산 투자의 구체적인 방법을 몰라서 내 집 마련과 안정적인 미래를 준비하기 힘든 사람들에게 그동안 전문가들만 알고 있던 스마트한 부동산 투자 기술 48가지를 상세하게 설명해준다. 지은이가 평범한 직장인에서 14년 차 전문 부동산 투자자로 변신하면서 체득한 노하우가 모두 소개되어 있다.

프롤로그 4

 

1장 생각을 바꾸면, 내 집이 보인다

 

01. 집값은 계속 오를까요? 12

02. 전세로 살면 보증금을 그대로 돌려받으니 손해는 아니지 않나요? 17

03. 지금 집을 사야 하나요? 22

04. 인구가 점점 줄어들어 집값이 떨어질 텐데, 기다릴까요? 29

05. 돈이 없는데 집을 어떻게 사나요? 33

06. 대출받아 집을 사면 평생 은행의 노예가 되는 것인가요? 38

07. 변동금리로 대출받아서 집 샀다가 금리가 오르면 어떡해요? 42

 

2장 내 집 마련을 앞둔 사람의 현실적인 고민

 

08. 무주택자인데, 그냥 집을 살까요? 아니면 청약에 도전할까요? 48

09. 내 집 마련에 필요한 자금 조달은 어떻게 해야 하나요? 53

10. 나는 무주택자인가요? 유주택자인가요? 61

11. 입지 좋은 빌라를 사는 것은 어떨까요? 67

12. 주상복합아파트를 사는 것은 어떨까요? 71

13. 대형평수를 사는 것은 어떨까요? 77

14. 구축아파트, 재개발 입주권, 아파트 청약 어느 것이 좋을까요? 83

15. 재개발 입주권을 사고 싶은데, 너무 비싸게 사는 것 아닐까요? 88

16. 청약 당첨은 안 되고 생활비도 부족한데, 청약통장 해지하고 생활비로 쓸까요? 96

17. 같은 자금으로 1채를 실거주할까요? 아니면 쪼개서 2채를 보유할까요? 101

18. 주변에서 집을 추천받았는데, 막상 선택을 하려니 왜 불안하죠? 109

19. 왜 전문가들은 좋은 집을 시원하게 콕 찍어주지 않는 걸까요? 112

20. 청약통장에 매달 2만 원만 넣으면 안 된다면서요? 118

21. 이 아파트는 준공 30년이 지났는데, 재건축을 기대해도 되겠죠? 127

22. 재개발을 바라보고 빌라를 사려는데, 혹시 현금청산 되면 어떡해요? 137

23. 3기 신도시를 기다리고 있는데, 언제쯤 입주할 수 있을까요? 144

24. 3기 신도시 사전청약에 당첨되면 이제 집 걱정 없이 살 수 있겠죠? 150

25. 앞으로 오를 아파트를 어떻게 알 수 있을까요? 154

26. 그 지역 대장아파트를 아는 것이 중요하다는데, 왜 그런가요? 164

27. 구축아파트와 신축아파트가 가격이 같다면 어떤 것을 선택하는 것이 좋을까요? 170

28.오피스텔은 100채를 소유해도 아파트에 청약할 때는 무주택으로 본다던데 사실인가요? 175

29. 집을 살 때 부모님이 도와주신 돈, 과연 증여세에서 자유로울까요? 182

30. 뉴스나 지역 카페에 부동산 정보가 넘쳐나요. 다 믿어도 되나요? 185

 

3장 내 집 마련 전에 반드시 알아두어야 할 세대분리

 

31. 집을 사기 전에 왜 세대분리가 중요한가요? 198

32. 친척 집에 세대주로 전입하면, 청약 1순위 자격이 주어질까요? 202

33. 단독주택, 다가구주택은 주소가 하나인데 세대분리가 가능한가요? 206

34. 같은 아파트에서 2명의 세대주가 가능할까요? 209

35. 이혼했고 현재 무직 상태인데, 독립 세대주로 1순위 청약이 가능할까요? 213

36. 부부는 세대분리가 안 되나요? 215

37. 만 60세 이상 부모가 소유한 주택은 무조건 무주택으로 보는 것인가요? 219

38. 2021년 2월 17일 이후부터 세대분리 전략적으로 활용하기 224

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4장 내 집 마련 후에 체크해야 할 것들

 

39. 드디어 내 집 마련했어요. 이제 부동산 공부는 안 해도 되겠죠? 232

40. 전세가가 오르면 매매가도 오른다면서요? 235

41. 청약통장도 증여가 가능하다면서요? 242

42. 배우자의 퇴직으로 고정수입이 곧 사라지는 1주택자인데 어떻게 할까요? 249

43. 주변에 대규모 신도시가 들어오면, 공급과잉으로 집값이 떨어진다? vs 주변 환경이 좋아져서 내 집값은 더 오른다? 254

44. 내 집 마련을 했다면, 반드시 알아야 할 일시적 1가구 2주택 262

45. 양도소득세 절세는 필요경비와의 싸움 267

46. 더 오를 것 같은데 계속 보유한다 vs 일시적 1가구 2주택 유예기간 내에 판다 271

47. 집이 있든 없든, 반드시 알아야 할 임대차 3법, 상황별 대처법은? 275

48. 아무도 가르쳐준 적 없는 특급 매수 및 매도 전략 284

 

에필로그 297

∎ 저자 : 박 희 용(부동산히어로)

국공립연구소와 제약회사에서 평범한 연구원으로 근무했던 저자는 서른한 살에 부동산 재테크에 입문한 이후 10년 동안 부동산 투자자의 길을 걸어왔다. 그 결과 투자 수익으로 기울어진 가세를 일으켰고, 경제적 자유를 이룩했다.

 

처음에는 부업 투자자로 활동했지만 이후 공인중개사, 부동산자산관리사 등의 자격을 취득하며 본격적으로 전문성을 다졌다. 생생한 부동산 투자경험을 바탕으로 초보 투자자의 눈높이에 맞춘 부동산 지식과 현실적인 조언을 전달하는 것이 장점이다.

 

저자는 서울에서 투자하기에는 종잣돈이 부족하자 철도망이 신설되는 서울 외곽지역을 노려 투자를 시작했고, 무리하지 않으면서 안정적인 수익을 올리는 본인만의 투자 원칙을 정립했다. 바로 일반 서민들이 마련할 수 있는 현실적인 종잣돈을 바탕으로 안정적인 수익률을 목표로 한다면, 신설 철도망이 확충되는 서울 외곽지역에 투자해야 한다는 것이다. 이와 함께 현장을 발로 뛰며 경험에서 길어 올린 투자 노하우를 널리 알리기 위해 『GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라』를 집필했다.

 

종잣돈이 부족한 서민들이 내 집 마련은 물론 미래가치도 누릴 수 있는 경기도 유망 지역에 주목해 교통 개발호재를 중심으로 지역을 분석하는 영상을 유튜브에 올리며 초보 투자자들의 호응을 얻었다. 정보의 홍수 속에서 초보자들이 진짜 호재, 가짜 호재를 구별하는 시야를 갖고 현명하게 투자하기를 바라는 마음으로 『사두면 오르는 경기도 아파트』를 집필했다.

집을 팔 때는 최근에 올려받은 전세가와 매매가와의 차이만큼만 받고 팔면 되니, 이 역시도 B씨는 보증금에 대해 신경 쓸 필요가 없다. 즉 B씨는 애초부터 월세가 아닌 전세를 주었다면, 아무리 보수적으로 봐도 최소 2배 이상의 수익을 얻을 수 있었던 것이다. 하지만 월세를 주었다면 팔 때도 문제가 생긴다. 결국 내가 원하는 시기에 원하는 가격에 팔 수 있어야 하는데, 월세를 주면 매수자를 구하기가 그만큼 힘들어진다.

--- p. 20

 

내 집이 없는 사람이라면, 당장 수입도 적고, 가진 것도 없어 내 집 마련은 꿈도 못 꿀 것 같은 상황이거나, 반대로 지금 당장 생활에 불편함이 없고, 연봉이 높다고 해서 강 건너 불구경하듯 있으면 안 된다. 뒤늦게 이것저것 알아보고 고민하는 사이에 집값은 내가 감당할 수 없는 수준까지 오른다. 아무리 많은 노동수익도 집값이 오르는 속도를 따라잡을 수는 없다는 것을 명심하기 바란다.

--- p. 25

 

하급지에서 상급지로 이동하는 경우라면, 현재 사는 집이 향후 추가상승 여력이 충분하다고 하더라도 지금 당장 이동하는 것이 좋다고 앞서 설명했다. 이유는 시간이 흐를수록 상급 지와의 집값 격차가 벌어지기 때문이다. 그리고 설령 상급지로 가는 경우가 아니더라도 이사해야 할 사유가 생긴 이상, 가급적이면 빨리 이동하는 것이 유리할지도 모른다.

--- p. 107

 

집을 마련하려면 기본적으로 억 단위의 돈이 필요한데, 남의 말만 듣고 결정을 내릴 것인 가? 자칭 부동산 전문가라는 사람들의 말을 그대로 믿을 수 있는가? 애초에 나쁜 의도까지는 없더라도, 전문가도 사람이기에 실수는 할 수 있다. 전문가가 실수한 부분을 두고, 정확하게 무엇이 잘못된 것 인지는 몰라도, 최소한 좀 이상하다는 생각 정도는 할 수 있어야 하지 않을까? 아는 것이 많아질수록 더 많은 지역이 보이고, 얻어갈 수 있는 것 또한 훨씬 많아진다는 것을 명심했으면 좋겠다.

--- p. 111

 

실제 재건축 사업이 진행 중인 아파트는 사업성이 확실하다는 장점이 있지만, 그만큼 비싸고 고려해야 할 것도 많다. 하지만 이 책에서 설명한 요령 정도만 알고 있어도, 현재는 비록 아무런 이슈가 없지만, 조만간 재건축이 진행될 가능성이 높은 아파트를 스스로 찾아낼 수 있다. 2021년 7월에 재건축 조합원 실거주 의무가 전면 백지화되면서, 재건축아파트 위주로 더 많은 수요가 집중되고, 가격상승 또한 탄력을 받을 것으로 보인다.

--- p. 136

 

그런데 문제는 일시적 1가구 2주택 조건을 맞춰 기존 집을 팔자니 앞으로도 더 오를 것 같아 망설이는 사례가 상당히 많다는 것이다. 예정대로 조건을 충족하고 기존 주택의 양도소득세를 비과세받을 것인지, 아니면 기왕 2주택 상태가 되었으니 투자 형태를 유지할지를 고민하는 것인데, 어느 방향을 선택하든, 필자는 이런 고민을 한다는 것 자체가 매우 긍정적이라 격려하고 싶다. 그렇다면 어떤 쪽을 선택하는 것이 더 효율적일까?

--- p. 272

 

만약 투자 목적으로 보유했던 집을 잘 처분했고, 현재 거주하는 집도 양도소득세 비과세 요건을 충족했다면, 그때부터는 ‘실거주 주택 딱 1채인 경우’에서 설명한, 일시적 1가구 2주택 유예기간을 적극적으로 활용해, 상급지의 새로 들어갈 집의 가격상승을 고정시킨다. 유예기간 동안 거주하는 집의 시세상승분을 최대한 취할 필요가 있다.

--- p. 292

 

실거주와 수익 창출, 두 마리를 토끼를 잡는 부동산 투자

그대로 따라 하면 벼락부자가 될 수 있다!

 

부동산 투자에도 전문적이고, 체계적인 기술과 전략이 필요하다. 총 4장으로 구성된 이 책은 질문과 대답 형식으로 일목요연하게 알려준다. 1장은 가장 기본적인 부동산 투자에 대한 생각을 전환하는 방법을 소개한다. ‘집값은 계속 오를까요?’, ‘지금 집을 사야 하나요?’ 등의 질문에 상세한 답변을 담았다. 2장은 내 집 마련을 앞둔 사람의 현실적인 고민을 상담해주는 내용이다. 어떤 집을 어떻게 마련할 것인지, 집을 사고파는 과정에서 불필요한 세금을 어떻게 줄이는지, 효율을 극대화하는 방법은 무엇인지에 대한 질문과 답변이 소개되어 있다. 3장은 세대분리에 대해 자세하게 설명했다. 집을 사기 전에 세대분리가 왜 중요한지, 부부의 세대분리가 가능한지, 세대분리를 전략적으로 활용하는 방법을 알려준다. 4장은 내 집을 마련한 후에 체크해야 할 것들을 일목요연하게 정리했다. 전세가와 매매가의 상관관계, 청약통장 증여, 양도소득세 절세, 마지막으로 아무도 가르쳐준 적이 없는 특급 매수, 매도 전략을 소개하고 있어 눈길을 끈다.

내 집 마련을 하려는 사람, 1주택으로 부동산 투자로 수익을 내고 싶은 사람, 앞으로 어떻게 전략을 세울지 고민이 많은 다주택자 등에게 도움이 될 부동산 투자 비법서다.