알기 쉬운 경매 실무

 

강도 높은 규제에도 집값 상승, 하락 엇갈리는 예측

규제와 집값의 변화에 영향받지 않는 부동산 경매 시장에 높은 관심

2021년 연일 최고가를 갱신하며 집값이 치솟았고, 정부는 치솟는 집값을 잡기 위해 규제 정책을 쏟아냈다. 과연 2022년에는 어떻게 될까? 2022년 집값을 두고 정부는 하락 전망을 내놓는 한편 민·관 연구기관들은 수요를 크게 밑도는 주택공급 부족 현상과 지속되는 전월세 시장 불안을 근거로 집값 상승을 예측하고 있다. 특히 주택산업연구원은 주택매매가격은 2.5%, 전세가격은 3.5% 상승할 것으로 내다봤다. 또 대한건설정책연구원은 아파트 매매가 상승률을 각각 5%, 4%로 제시했다. 이렇듯 집값을 두고 예측이 엇갈리는 가운데 규제와 집값의 변화에 영향을 상대적으로 덜 받는 부동산 경매 시장으로 관심이 쏠리고 있다.

 

시장이 들끓고 규제가 홍수를 이뤄도 가장 안전한 재테크 수단은 역시 부동산이라는 인식이 높다. 그래서 적은 종잣돈으로 일반 매매보다 다양하게 부동산을 취득할 수 있는 경매가 각광을 받는다. 하지만 아무래도 일반 매매보다 진입장벽이 높다. 1985년 1회 공인중개사로 출발한 지은이는 경매의 진입장벽을 허물고 누구나 경매에 즐겁게 참여할 수 있도록 경매 관련 책을 3권으로 나눠서 썼다. 이 책은 1권 《알기 쉬운 기초경매》에 이어 펴낸 2번째 책으로 경매 현장에서 꼭 필요한 실무 내용을 담은 책이다.

 

프롤로그 부동산 경매를 왜 해야 할까? 5

 

Part 01 발품 현장조사는 필수

 

01 현장답사 1%의 중요성 15

02 현장답사 전 준비할 것 17

03 아파트 현장답사 시 가볼 곳 19

04 현장답사 시 종목별 체크리스트 27

 

Part 02 입찰물건 최종확인 솔루션

 

01 최종확인서 작성 방법 47

02 최종확인서 작성하면 어떤 점이 좋을까? 49

03 최종확인서 작성의 역할은? 51

04 최종확인서 작성 내용은? 59

05 적정 입찰가 산정은 내 뜻대로! 63

06 입찰경쟁자를 파악해보자 67

 

Part 03 준비가 끝났다, 가자! 법원으로!

 

01 경매는 어떻게 시작되나? 79

02 입찰 절차를 살펴보자 84

03 입찰 무효가 되는 경우 알아보기 90

04 입찰표 작성하기 97

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Part 04 슬기로운 매각대금 납부 방법

 

01 낙찰 후의 권리분석 113

02 잔금납부 요령 117

03 매각(낙찰)대금 납부기한, 방법, 절차 120

04 은행대출로 매각대금 마련하기 124

05 금융기관이 대출을 꺼리는 물건들 133

 

 

Part 05 건물 인도(명도)는 내 뜻대로!

 

01 경매의 마무리는 인도 141

02 인도(명도)의 방법 143

03 인도명령 신청하기 154

04 인도소송이란? 158

05 강제집행 전 최후의 통보 160

06 강제집행의 실행 170

07 쉬운 명도, 어려운 명도 따로 있나? 176

08 가장 임차인의 발생유형 185

09 인도(명도)합의서와 인도확인서 190

10 인도(명도)는 심리전 195

∎ 저자 : 김 인 성

1985년 제1회 공인중개사를 취득 후 줄곧 부동산 컨설팅회사와 건설 분야에서 오랜 세월 부동산 관련업에 종사하며 얻은 경험과 산지식을 원하는 사람에게 알려주고 싶은 생각에 집필을 결심했다. 다양한 종류의 부동산 분야 중 우선 경매 분야로 책을 펴내게 됐다.

부동산 경매는 재테크나 생활에 필요한 부동산을 시가보다 저렴한 가격에 취득할 수 있다는 장점이 있어 남녀노소 가리지 않고 항시 관심을 갖고 참여를 하는 분야다. 특정한 사람들의 전유물이 아니라 뜻이 있는 사람에게 길을 열어 놓고 기다리고 있는 기회의 장이다.

총 3권으로 책을 기획했으며 이 책은 1권《알기 쉬운 기초경매》에 이어 펴낸 2번째 책으로 경매 현장에서 꼭 필요한 실무 내용을 담았다. ‘교과서적 경매 실무보다는 현장의 실무적’인 면에 주안점을 두고 이야기하듯 풀어서 설명하고 외우기보다는 이해하는 데에 역점을 두었다. 경매에 도전하는 사람이 자신감을 가질 수 있도록 최선을 다해 기술했다.

아무쪼록 경매에 입문하고자 하는 사람이나, 하는 사람이나 포기한 사람이나, 이 책을 구독하는 모든 사람들에게 조금이라도 도움이 되어서 경매를 통해 얻고자 하는 목적이 이루어지기를 진심으로 기원하고 응원을 보낸다.

경매 물건의 취득도 부동산 취득의 한 방법일 뿐 그리 특별할 것도 없다. 일반매매로 취득 시 현장답사에서 상식적으로 조사하는 부문들을 확인하고 검토하고 결정을 하는 그런 기준으로 하면 된다. 경매에서의 현장답사가 크게 다르거나 그리 어려운 것이 아니다.

--- p. 16

 

최종확인서를 작성하는 궁극적 목적은 낙찰가능성이 있는 적정입찰가를 결정하는 일이다. 지금까지 물건을 선정하고, 분석하며, 권리분석을 하고, 현장답사 하는 등 많은 시간과 노력을 들였을 터다. 이런 모든 결과를 종합적으로 점검하고 취득목적에 따라 선정한 물건을 낙찰받기 위해 최종확인하는 일 이야말로 권리분석의 하이라이트다. 가장 어려운 부분이기도 하다. 도대체 입찰자가 몇 명이나 될 것이며, 입찰가를 얼마를 써야 낙찰받을 수 있는 건지 알 수 없는 노릇이다.

--- p. 63

 

입찰자들은 입찰을 위해 여러 날 많은 시간을 투자해 경매 정보지와 각종 공부서류, 현장조사 등을 통해 물건조사와 권리분석을 한다. 마지막으로 수필 쓰듯 최종확인서까지도 작성해가 며 준비를 마치고 법원을 찾는다. 그러나 법원에 오면 원하는 물건을 손쉽게 사는 것이 아니라 치열한 경쟁과 여러 가지 준비사항과 유의사항이 기다리고 있다.

--- p. 90

 

우선 낙찰자 신분으로 경매계를 방문한다. 매각기일 이전에 확인할 수 없었던 집행기록을 열람 신청해서 확인하기 위해서다. 경매 사건목록에서 확인할 수 없었던 유치권이나 법정지상 권 등에 대한 권리신고가 있는지 등을 살펴봐야 한다. 등기부 등본도 다시 열람 신청해서 대위변제로 후순위 권리를 인수해야 하는 일이 발생했는지를 확인한다. 이렇게 낙찰 후에 생기는 위험부담에 대한 사항을 반드시 점검해야 한다.

--- p. 115

 

강제집행은 쌍방을 피해자로 본다. 대다수 점유자들도 원만한 합의를 원한다. 적어도 원치 않는 강제집행을 막는 방법은 명도를 주도적으로 할 수 있는 매수인이지 점유자가 아니다. 옛말에 ‘광에서 인심 난다’라고 했다. 강제집행에 앞서 적정합의금을 폭넓게 짚어보고 구체적 상황에 맞는 현명한 판단으로 원만하게 명도를 끝낼 수 있는 지혜가 필요하다.

--- p. 175

 

입찰 과정이 물건과의 싸움이라면 명도는 매수인과 점유자 간에 심리전이자 기싸움이다. 입찰자들은 낙찰받는 순간부터 명도라는 숙제를 안게 된다. 어떻게 하면 쉽고 원만하게 처리할 수 있을지 숙고해야 한다. 명도의 가장 큰 적은 누구일까? 그것은 점유자가 아니라 명도를 시작하기도 전에 온갖 걱정과 불안한 마음 등을 끌어안고 있는 매수인 자신이다.

--- p. 195

 

명도의 고수는 조바심이나 성급함을 결코 드러내지도 않는다. 점유자의 일희일비나 그런 사연에 동요하거나 흔들림이 없다. 냉정하게 감정을 통제할 줄 알고 그렇다고 법을 좋아하지도 않는 그런 자가 바로 명도의 고수다.

--- p. 197

 

발품 팔아 성공 확률을 높이는 현장 경매 실무

읽고 그대로 따라 하면 나도 경매 고수!

 

경매 초보자는 열심히 공부하고 손품을 팔아 권리분석까지 마치고도 자신감이 부족해서 입찰을 망설이는 경우가 많다. 이 책은 거기에 그치지 않도록 발품까지 더해서 임장활동까지 마무리하고 낙찰 유무를 결정지을 수 있는 경매의 성공비법을 알기 쉽게 소개한다.

총 5개의 Part로 구성된 이 책은 Part 01에서는 발품 현장조사의 필요성과 중요성, 종목별 체크리스트를 담았다. Part 02는 최종확인서를 작성하는 방법과 역할과 내용 등 입찰물건을 최종적으로 확인하는 솔루션을 소개한다. Part 03에서는 경매가 어떻게 시작되는지, 입찰 절차와 입찰이 무효가 되는 경우, 입찰표 작성법 등을 알려준다. Part 04에서는 매각대금을 어떻게 납부하면 되는지, Part 05에서는 경매의 마무리라고 할 수 있는 인도(명도)의 방법을 소개한다. 경매에 관심을 가지고 있었지만 아직 실행을 해보지 못했다면, 아직 수익을 올리지 못했다면, 이 책으로 자신감을 높이고 경매 고수에 도전해보자.