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담보부 부실채권(NPL) 투자, 쉽지 않습니다. 그러나 두드리세요!
까멜레옹(오수근)의 부실채권 ‘랭킹 업(Ranking-Up) 투자법’ 최초 공개!
이 책은 기존 NPL 서적과는 달리, 국내 최초로 금융기관의 채권매각 실무, 질권대출(ABL) 및 자산유동화증권(ABS)발행 설명, 근저당채권 매각 실무서식 게재, 몰수 보증금 되찾아오기, 근저당권부 채권 매입금액을 매매대금으로 하여 상계에 의한 소유권 이전 및 차주교체를 통한 담보물 재활용법 등에 대해 자세히 다루고 있다.
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PART 1 NPL Ranking-Up 투자법(대위변제로 연체이자 배당차익 승계취득)
제1장 우선 『변제자대위』라는 개념을 파악해야 한다
1. 『변제자대위』가 어떤 제도인가?
2. 구상권과 대위권은 경합이 일어난다
3. 구상권과 대위권을 비교해보자
4. 재산손실의 방어적 대위변제기능이 있다
제2장 변제자대위 제도를 본격적으로 공부하자
1. 임의대위(Ranking-Shift, 임의변제, 임의채권승계, 약정대위)
2. 법정대위(Ranking-Up, 법정변제, 법정승계, 강제변제)
제3장 대위변제 투자대상 근저당물건의 선정방법을 알아보자
1. 연체이자율 및 채권최고액이 높은 순서로 물건을 검색한다
2. 경매신청된 1순위 근저당 채권을 대위변제 대상으로 선정한다
3. 자진 변제로 경매가 취하될 가능성이 전혀 없는(소유자가 완전 포기한) 경매물건을 선정한다
4. 우선 배당요구 채권액 조회 및 예상배당액을 산정한다
5. 예상배당표상 원리금 전액배당이 가능한 근저당채권을 대위변제 투자대상으로 한다
6. 배당요구의 종기 후에 대위변제한다
7. 대위변제 물건의 선정과 투자 요령을 최종적으로 정리하자
제4장 대위변제 자격취득은 어떻게 해야 하나?
1. 임의대위(채무자 동의)의 자격을 취득하라
2. 후순위 가압류채권 중 일부 양수하는 방법이 있다
3. 후순위 압류채권 중 일부 양수하는 방법도 활용하라
4. 후순위 근저당 채권 중 일부 양수하는 방법도 있다
5. 경매부동산의 소유자에게 돈을 빌려주고 가압류등기를 신청하라
6. 경매부동산을 매수하여 제3취득자가 되는 방법을 활용하라
7. 후순위 임차권자의 임차보증금 일부 양수로 대위변제 자격을 확보하라
8. 경매진행 중 근저당권 설정으로 대위변제 자격을 확보하라
제5장 금융기관은 대위변제 실무를 어떻게 처리하는가?
1. 이해관계자 및 재산권 상실 위험자의 대위변제(Ranking-Up, 법정변제, 법정대위)
2. 이해관계 없는 제3자의 변제(Ranking-Shift, 임의변제, 임의대위)
제6장 채권 및 근저당권의 승계에 따른 조치는 어떻게 해야 하나?
1. 근저당권 이전등기를 신청한다
2. 경매채권자 변경신고서를 제출한다
3. 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출한다
4. 배당금 입금계좌를 변경신고한다
5. 채권계산서를 제출한다
6. 배당기일에 법원에 출석한다
제7장 승계된 근저당권을 방어(보호)하는 방법을 알아보자
1. 방어적 경매물건 관리 방법
2. 방어적 매각기일 추정신청(유치권에 대한 방어)하는 방법
3. 방어입찰에 참가하는 방법을 알아보자
4. 배당이의에 방어소송하는 방법도 알아둬야 한다
제8장 Future Spread(미래배당차익)의 극대화 방법을 알아보자
1. 매각기일 2회 연기(변경)신청으로 Future Spread 극대화
2. 경매취하 후 재경매로 Future Spread 극대화
3. 유치권 신고 및 매각기일 추후지정 신청으로 Future Spread 극대화
4. 경매절차 정지신청으로 Future Spread 극대화
5. 개인회생의 경우 변제계획 인가 시까지 경매중지로 Future Spread 극대화
제9장 변제자 대위 실제사례를 보면 더 쉽게 이해할 수 있다
1. 사건의 개요를 먼저 훓어보자
2. 사례로 변제자 대위를 복습해보자
3. 대위변제자의 후속절차도 충실히 밟아야 한다
4. 대위변제로 은행은 연체채권 조기감축 및 자산건전성 제고 효과가 있다
5. 대위변제 후 연체이자 해당액을 배당수익으로 승계취득하였다
제10장 대위변제를 사례로 연습해보자
제11장 관련규정도 정리해보고 판례도 살펴보자
1. 민법상 관련규정을 정리해보자
2. 혼동에 관한 판례을 살펴보자
3. 대위변제 관련 판례를 살펴보자
4. 법정 대위변제 조정결정도 공부해야 한다(97. 7. 28. 조정번호 제97-13호)
제12장 필자가 Design하여 창조한 NPL 투자기법을 공개한다
1. Ranking Elevating 투자법
2. Low Ranking 채권매입 비과세 투자법
3. 공유지분 물상보증인 NPL투자법
4. 공동담보 초과책임 NPL투자법
5. 사해행위 NPL 매입 투자법
PART 2 근저당채권(NPL) 매각에 관한 A부터 Z까지
제1장 NPL거래를 개략적으로 파악해보자
1. NPL의 처분절차를 우선 살펴보자
2. NPL 거래 관계도를 보면 한 눈에 이해할 수 있다
3. NPL관련 용어를 정의해보자
4. NPL의 수익구조를 표로 정리해보자
5. 짧지만 NPL 시장의 역사도 스크린해 보자
6. NPL 채권매입을 위한 관점의 디자인(사고의 전환) 해보기
7. 최근 NPL 시장동향은 어떠한가?
8. NPL은 관련 금융 파생상품의 발생을 유도한다
9. NPL담보 유동화증권(ABS) 발행구조를 도식화하면 다음과 같다
제2장 부실채권(NPL : Non-Performing Loan)이란 무엇인가?
1. 부실채권을 정의하는 다양한 분야들
2. 대출자산의 건전성 분류에서 비롯되었다
3. 대출자산 건전성 분류 단계별 정의
4. 우리는 어떤 부실채권(근저당권부 대출채권)을 매입해야 하나?
제3장 부실채권 투자를 왜 학습해야 하나?
1. 가장 중요한 것은 투자로 인한 수익이다
2. 손해방지 및 사기예방 목적도 중요하다
제4장 우선 채권양도(債權讓渡)의 메카니즘을 공부하자
1. NPL을 알려면 채권양도의 의미를 파악해야 한다
2. 예외적으로 양도가 금지되는 경우도 있다
3. 채권양도의 대항요건을 갖춰야 한다
4. 채권양도의 대항요건(통지)에 관한 특례
5. 구체적인 대출채권양도 절차를 알아보자
제5장 공세에서 수세로 전환하는 방어입찰 참가하기
1. 근저당채권 양수인의 방어입찰 참가
2. 방어입찰의 전제조건이 있다
3. 상가는 방어입찰 참가가 바람직하다
4. 자기자금 30% 준비가 필요하다
5. 실익이 없는 경우 방어입찰을 포기하라
제6장 개인의 근저당채권 매입에 관한 모든 것
1. 근저당채권 매입 투자의 장점(이점) 7가지
2. 개인의 근저당채권 매입 방법
3. 채권 및 근저당권 매매 실제사례
4. 유리한 근저당채권 고르는 원리를 파악하라
5. 고수익을 올릴 수 있는 근저당채권 매입대상 물건
6. 근저당채권 매입을 제한해야 하는 부동산
7. 근저당채권 매입 전 조사사항을 체크하라
제7장 부동산 경매진행 절차
제8장 등기부세탁 시작등기 분석(말소기준등기 파악)
1. 소멸(소제)주의 원칙
2. 경매부동산상 부담의 소멸 및 인수
제9장 배당요구의 종기 후에 채권매입을 해야 한다(원칙)
제10장 양도인에게 예상배당표를 요구하라
1. 매입가격 산정을 위한 예상배당표 작성관련 자료를 요구하라
2. 실제사례(대전6계 2011타경 14596호 임의경매)
제11장 예상배당표 작성
1. 예상배당표를 작성하는 목적은 무엇인가?
2. 예상낙찰가를 산정하는 방법은?
3. 예상배당액을 산정하는 방법은?
4. 대전6계 2011타경14596호 둔산쇼핑전자타운 경매사건의 예상배당표 작성 사례
5. 안산지원 경매 10계 2011타경 19891호 예상배당표 작성 사례 2
6. 예상배당액 산정결과를 어떻게 활용할 것인가?
제12장 매입 예정가격 산정 방법을 익혀라
1. 물건의 시세를 우선 조사한다
2. 예상 낙찰가율 등을 조사하라
3. 각종 선순위배당 채권을 조사한다
4. 예상배당표를 작성하고 예상배당액을 산정하라
5. 대출이자를 차감하라
6. 근저당권 이전비용을 차감한다
7. 인수되는 공용부분 체납관리비를 차감한다
8. 적정 이윤을 차감하라
9. 본격적으로 채권매매 가격협상에 임한다
10. 지금까지의 매입 과정을 총정리 해보자
제13장 뭐니뭐니해도 제일 중요한 건 NLP 매입루트
1. 금융기관으로부터 직접매입(직거래)하는 경로
2. 연합자산관리 주식회사(유암코. www.uamco.co.kr)
3. 대신 에이엠씨(전신 우리 에이엠씨)
4. 농협자산관리회사(http://www.acamco.co.kr/)
5. 유동화전문 유한회사(SPC : Special Purpose Company)
제14장 유동화전문회사의 자산현금화(유동화) 방법
1. 근저당권부 채권매각(채권자 교체방식, Loan Sale) 방식
2. 유입취득 방식
3. 유입취득 후 재매각(낙찰약정)
4. 채무인수방식 회수(채무자 교체방식)
5. 입찰이행약정 및 입찰대리약정
6. 채권 일부양수도 및 입찰참가 이행약정(원매자 매각방식, 배당금 일부반환 약정)
제15장 공동(펀드)투자를 하면 이런 점을 주의하라
1. 공동 근저당권자 설정등기 방식에서의 조치사항
2. 공동 질권자 설정등기 방식에서의 주의사항
PART 3 금융기관의 NPL 매각 실무를 알아야 지피지기
제1장 채권양도를 통한 근저당채권 개별매각
1. 채권양도를 통한 개별매각에 대한 개요(건별매각, 확정가 매각)
2. 개별매각의 필요성
3. 개별 매각가격 결정기준 : 직전 유찰가 이내
4. 개별매각이 유입취득보다 유리하다
5. 민원예방 목적 채권양도 예고통지
6. ○○수협 근저당채권 매각 사례1
7. ○○수협 근저당채권 매각 사례2
8. ○○수협 근저당채권 매각 사례3(연체이자 17% 배당차익 실제 사례)
제2장 근저당채권 대량매각(캠코 등 수의매각) 과정도 살펴보자
1. 대량매각이란?
2. 매각계약 체결 방식(NPL공개경쟁입찰 매각 VS 수의매각)
3. 대량매각의 여러 가지 필요성
4. 한국자산관리공사에 매각하는 방식
5. 금융기관의 매각방식 선택 시 고려사항
6. 매각 시 처리절차
제3장 근저당채권 대량매각(공개경쟁매각)
1. 국내외적인 추진 배경이 있다
2. 매각대상 채권
3. 매각방법
4. 매각주간사 선정
5. 매각비용 분담기준
6. 채권 매각Pool구성 및 낙찰자 결정
7. 공개경쟁입찰 매각 일정
8. 공개경쟁입찰 매각 진행(회계법인 주도) : Invitation Letter, 입찰 안내장 배포
9. 공개경쟁입찰 매각결과
10. 채권매각관련 회계처리
PART 4 투자자의 NPL매입 및 자금운용 방법 총정리
제1장 인수한 근저당채권의 운용
1. 재테크 수단으로써의 NPL투자방법은 다양하다
2. 질권 대출을 통한 자금조달 방법을 활용하라
3. 임의 독촉으로 회수수익을 얻는 법
4. 경매를 통한 배당차익을 실현하라
5. 근저당채권 자체 전매차익을 실현하라
6. 1순위로 낙찰 받는 방법으로 활용하라
7. 잔존채권 추가회수 수익을 실현하는 방법
8. 고위험 제거를 통한 고수익을 실현하라
9. 유입취득 후 전매차익을 실현하라
10. 채권매입가 보다 높은 경락자금 대출로 거액의 투자자금 조달
11. 상계약정에 의한 소유권이전 및 담보대출로 거액의 투자자금 확보
12. 차주교체를 통한 담보물 재활용법을 익혀라
13. 양도차익 비과세 목적으로 활용하라
14. 몰수된 입찰보증금 회수 투자법을 배우자
15. 연체이자 투자법(배당이익법)
제2장 근저당채권 연체이자 17% 배당 사례(반복학습)
1. 투자자의 연체이자 배당차익 물건 법원 경매사이트 검색
2. 투자대상 물건선정
3. 투자대상 근저당채권 자산실사
4. 투자자의 예상배당액 산정(검토)
5. 낙찰 전에 경매취하 후 다시 경매진행 시 양수인의 배당차익
6. 근저당권 말소소송 제기 및 경매절차 정지신청으로 추가배당차익 확보
7. 매각은행의 경제적 이익
8. 투자자(매수인)의 금전적 이익
9. 투자수익률 산정
10 자산양수도계약 특약 시 고려사항
11. 투자자의 매입잔금 조달(80% 질권대출 조달)
12. 구체적 자금조달 진행 절차
PART 5 NPL매입대금 조달방법의 모든 것
제1장 근저당권부 질권대출 방법
1. 권리질권(채권질권)이란?
2. 질권설정의 대항요건
3. 질권설정의 절차를 알아보자
4. 질권은행의 권리신고 및 배당요구 신청
5. 채권원본서류 질권설정자에 반환
6. 배당기일 소환 및 채권계산서 제출
7. 질권대출 우선배당 동의서 제출
8. 질권은행의 질권설정 해제 통지서 발송 불필요
9. 질권담보의 실행
10. 근저당권부 질권대출 실제사례
제2장 근저당권부 질권대출 루트(부실채권 매입 시 자금조달 방법)
1. 아주 상호저축은행 | 2. 현대 상호저축은행 | 3. 늘푸른 상호저축은행 | 4. 삼정상호저축은행 | 5. 남양상호저축은행 | 6. HK 상호저축은행 | 7. 한국투자 상호저축은행 | 8. 안양 상호저축은행 | 9. 수산업 협동조합 | 10. 대부업체 | 11. 한강 새마을금고, 사당 새마을금고 등
제3장 경락잔금 대출에 관한 정보
1. 경락잔금대출 금융기관 | 2. 대출한도 | 3. 재감정 후 증액대출
제4장 ABS(자산유동화증권)발행으로 매입자금 조달
1. ABS(자산유동화증권, Asset-Backed Securities)란 무엇인가? | 2. ABS는 어떤 종류가 있나? | 3. ABS제도 도입배경 | 4. ABS의 기초자산 547 | 5. ABS발행 한도 | 6. ABS발행 절차 | 7. 자산유동화 참가자들 | 8. ABS 발행의 효과 | 9. ABS 시장동향 | 10. 자산유동화의 특례 | 11. 자산유동화계획의 등록취소 |
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NPL 서적 최초로 금융기관 내부에서 채권매각을 하는 ‘금융기관(수협)의 NPL 매각 실무’에 대해 이야기하다!
이 책에는 NPL 서적 최초로 금융기관 내부에서 채권매각을 하는 ‘금융기관(수협)의 NPL 매각 실무’에 대해 다루고 있다. 이는 수협과 같은 상호금융기관인 신용협동조합, 산림조합, 새마을금고 임직원이 근저당채권을 경쟁입찰로 대량매각 하는 상황에서 많은 도움이 될 것이다. 또한 투자자들도 금융기관 내부에서 채권매각이 이루어지는 시스템을 이해할 수 있을 것이다.
몰수보증금 투자법, 방어입찰, 미래배당차익을 소개한다!
이 책에는 투자자들이 근저당채권을 매입하여 운용하는 방법 중 기존 관련서적에서는 볼 수 없었던 ‘몰수보증금 투자법’ 등이 기술되어 있다. 또한 방어입찰 및 미래배당차익(Future Spread) 등 저자가 개발한 신조어 및 개념도 살펴볼 수 있다. 또한 이론과 더불어 실무사례도 풍부하게 소개하고 있다. 아울러 관련 실무서식을 모두 첨부하여, 투자자들이 필요할 때 바로 실무에 활용할 수 있도록 했다.
질권대출 상품 및 ABS 발행에 대하여 알고 싶다면!
이 책은 질권대출 상품을 개발하여 출시하려는 금융기관 임직원들에게 많은 도움이 될 것이다. 또한 질권대출 취급 금융기관들의 상품 내용도 소개하여 NPL 투자자들이 질권대출을 좀 더 쉽게 이용할 수 있도록 자세하게 소개했다.
특히 유동화증권 발행에 대한 사항을 NPL 서적 중 최초로 기술했다. 실무자들은 물론, 유동화증권에 대하여 궁금증을 품고 있는 NPL 투자자들의 의문을 해소하는 데 큰 도움이 될 것이다.
배당이의 방어소송 등 방어적 재테크 기술 소개!
공격을 할 때는 방패도 함께 준비해야 하는 것처럼, NPL투자 시 적의 공격으로부터 자신의 소중한 재산을 잃지 않도록 방어입찰, 배당이의 방어소송 등 방어적 재테크도 곳곳에 소개했다. |
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저축은행의 근저당채권 개인매각 금지규정 및 미등록 대부업자로부터의 채권양수 금지규정을 돌파하는 수단으로 활용
저축은행업 감독규정에 이해관계 없는 개인에게는 채권매각을 금하는 규정이 있어 론세일 방식, 즉 채권양수도 계약으로는 개인이 채권을 매입할 수 없습니다. 따라서 개인이 투자 시에는 법인인 자산관리회사 앞으로 1차로 근저당채권을 이전시킨 후 여기서 다시 개인이 2차로 이전받게 되어 근저당권 이전등기 비용이 2배로 소요되고, 절차도 번거롭습니다. 그러나 대위변제 투자법(Ranking-Up, Ranking-Shift, Ranking Jump, Ranking Elevating 투자법은 제가 개발한 용어로, 저에게 지적재산권이 있습니다.)을 활용하면 개인도 저축은행의 1순위 근저당채권을 대위변제 할 수 있고, 이에 따라 1순위 근저당채권은 대위변제한 개인에게 승계 이전됩니다. 결과적으로 감독규정상 매각금지 규정에 저촉을 받지 않고 우회적으로 투자를 할 수 있습니다. 저축은행은 연체이율이 25%이므로 대위변제 투자대상 1순위 채권으로 대위변제 후 연체이율 25%를 승계취득하여 배당차익도 가장 크다고 할 수 있습니다.
1금융권 및 일부 상호금융기관의 근저당채권 개인매각 회피관행을 돌파하는 수단으로 활용
1금융권, 캐피탈회사, 새마을금고 등 일부 상호금융기관 및 한국자산관리공사는 법적으로 개인에게 채권매각을 금지하는 규정은 없으나, 민원발생 등의 이유로 개인에게 채권을 매각하지 않는 관행을 고수하고 있어 개인이 정상적인 채권양수도 계약으로는 채권을 매입할 수 없습니다. 그러나 대위변제 제도를 활용하면 이런 매각회피 관행을 깨뜨리고 개인이 1금융권 등의 채권을 대위변제한 후 승계이전을 받을 수 있습니다. 1금융권은 부동산 담보에 대한 대출비율이 60% 정도로 낮아 아파트 등 주거용 부동산은 원리금이 100% 배당되는 물건이 수두룩합니다. 새마을금고는 연체이율이 22% 정도로 매우 높아 저축은행 채권 다음으로 배당차익이 큽니다. 론세일이 자발적 채권양도라면 대위변제는 수동적 채권양도라고 할 수 있습니다. 이런 방식은 금융기관의 의사에 반하여 대위변제하고 근저당채권을 강제로 대위변제한 개인이 양도를 받는 방법이
기 때문에 수동적 채권양도라는 표현이 적절합니다. 현재는 유동화회사나 금융기관이 원리금 100% 배당 건의 채권매각을 꺼리나 대위변제하면 개인에게 넘겨줄 수밖에 없습니다. 한편 대위변제 투자자는 법정대위 자격을 가지고 있더라도 아래와 같은 사유로 임의대위 자격까지 취득하는 것이 좋습니다.
첫째, 대위변제 투자자는 법정대위 자격을 보유하고 있더라도 채무자의 동의를 얻어 임의대위 자격까지 양쪽의 자격을 보유하는 것이 바람직한데, 이 경우 1순위 근저당채권자인 금융기관에게 대위변제를 거부할 1%의 틈도 주지 않는 완벽한 대위변제 자격을 취득하게 되어 투자자는 원하는 1순위 근저당채권을 확실하게 강제승계 받을 수 있습니다.
둘째, 1순위 근저당채권 보유 금융기관 직원들도 대부분 대위변제 제도를 잘 모르기 때문에 법정대위 자격 보유자에게도 채무자의 동의를 받아오도록 요구하고 있는 바, 이들 은행직원을 설득하기보다는 그들이 원하는 대로 채무자의 동의를 받아서 대위변제 신청을 하는 것이 효율적입니다. 어차피 법정대위 자격을 보유하여 대위변제를 하더라도 대위변제 사실을 채무자에게 통보할 의무는 없습니다. 그러나 실제로는 채권자의 교체 사실을 채무자에게 알려주는 차원에서 채권자의 그 사실을 통보해 주어야 하기 때문입니다. 이 쇼킹한 대위변제 투자법은 주위에서 공개하는 것을 말렸으나 최초로 전격 공개합니다. ---pp.8-9
4. 경매를 통한 배당차익을 실현하라
1) 인수 후 즉시 배당차익을 실현하는 방법
근저당권부 대출채권을 인수 후 부동산 시장이 활황기에 접어들거나 개발호재가 생기거나 규제완화 발표 등으로 낙찰가가 직전 유찰가를 훨씬 뛰어넘을 것으로 예상되거나 물건번호가 많아 전체 물건이 전부 낙찰되어 배당기일까지 수개월이 예상될 경우 양수인은 계속 경매를 진행시켜 배당차익을 실현한다. 여주지원 2009타경 14758호 및 여주지원 2010타경 8483호도 저축은행으로부터 근저당권을 확정채권 양도로 이전받아 배당차익을 실현한 사건이다.
2) 취하 후 배당차익을 실현하는 방법
부동산 경기침체로 인수 후 당장은 배당차익 실현이 어려우나 자금운용에 여유가 있어 장기투자가 가능할 경우 경매가 진행 중인 근저당권부 대출채권을 양수 후 경매를 취하한다. 취하 후 부동산경기가 호전 시 다시 경매를 신청하면 고가낙찰에 따른 고배당의 수익을 올릴 수 있다. 자금에 여유가 있으면 경기침체 시 여러 개의 근저당권을 저가로 매입하여 보유하다가 부동산경기 호황 등 가격 상승 시에 근저당권에 기한 경매 신청으로 고배당의 차익을 실현하는 것이다. 이 방법은 적은 돈으로 부동산을 매입 후 전매차익을 얻는 효과를 낼 수 있다. 즉 부동산 전체를 매입하려면 일시에 거액의 매입자금이 소요되고, 대출상환능력(DTI) 및 담보물에 대한 대출비율(LTV)의 제한으로 대출을 많이 받을 수 없어 부동산 구입 시 자기자금이 많이 소요되므로 부동산경기의 활황이 예상되어도 배당차익을 위한 부동산의 취득이 어렵다. 그러나 근저당권 매입의 경우 부동산 중 일부인 근저당권만을 소액으로 매입 후 배당차익을 얻을 수 있으므로 적은 돈으로 부동산 전매차익을 실현하는 것과 유사하다 |
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