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부동산 재테크에 처음 관심을 가지는 많은 분들을 위하여 부동산경매, 부동산공매, NPL(부실채권)에 관한 모두를 단 한권에
기술한 책이다. 현재 시중에는 부동산경매면 경매, 공매면 공매, 부실채권이면 부실채권 이렇게 단편으로 나와 있는 서적들이
대부분인데 반해, 이 책은 단 한권으로 이를 모두 총 정리해 놓은 부동산재테크 지침서이다.
특히, 부동산경매 부분은 민사집행법과 대법원판례를 근거로 하여 법을 전공하지 않은 분들도 쉽게 이해할 수 있도록 기술하여
실전에서도 어려움이 없도록 했다. 또한, 공매는 한국자산관리공사의 압류재산 매각대행업무처리요령과 공사의 공매입찰
시스템인 온비드에서 고객에게 제공하고 있는 입찰고객용 사용설명서의 내용을 근거로 하여 기술했다.
부동산 경매나 공매에서 필요한 기본지식 외에도 부실채권 투자자라면 반드시 알아두어야 할 법원과 한국자산관리공사
공매에서의 매각대금 배당(배분)과 대부분의 일반 투자자가 선호하는 담보부 부실채권투자 위주로 기술했다.
마지막으로 현재의 임차인과 임대인, 그리고 미래의 임차인과 임대인의 지위에 계시게 될 분을 위해 재산을 지키는 데에
매우 중요한 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법에 대해서 상세히 설명하였고, 각각의 부동산 재테크에서
실전을 겪어보지 못한 분들도 간접적으로나마 많이 터득할 수 있도록 하기 위하여 사례들도 많이 기술했다.
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PART 01 부동산경매
Chapter 01 경매신청에서 매각준비까지
01 강제경매와 임의경매 18
02 경매절차 19
03 매각방법 23
04 매각(입찰)의 준비 24
05 매각기일과 매각결정기일 등의 지정 26
06 새매각과 재매각 28
07 배당요구 및 배당요구종기일 30
08 임차인의 권리신고와 배당요구신청 32
서식) 권리신고 겸 배당요구서 33
09 매각일정의 변동 34
10 매각절차의 취소사유 35
11 경매신청의 취하 37
Chapter 02 입찰에서 소유권이전까지
01 채무자 등의 매수신청 금지 40
02 입찰 시 준비서류 42
03 매각(입찰)의 실시 43
서식) 공동입찰 신고서 48
서식) 공동입찰자 목록 49
서식) 기일입찰표 50
서식) 위임장 51
서식) 입찰봉투 52
서식) 매각보증금 봉투 53
04 입찰이 무효가 되는 경우 54
05 매각결정기일 및 매각불허가 사유 55
06 즉시항고 59
07 매각대금의 납부 61
08 상계 등의 특별한 대금납부 방법 63
09 매각대금 미납 시 법원의 조치 64
10 소유권이전등기 66
서식) 소유권이전등기 촉탁신청서 68
Chapter 03 인도 \ 명도
01 관리명령 및 인도명령 70
서식) 인도명령 신청서 75
서식) 안내 통고서 76
서식) 명도 확인서 78
02 짐(동산)만 남겨놓은 경우의 명도방법 79
서식) 유체동산 경매허가 신청서 81
03 국군원조 요청 82
04 경매에서 알면 도움이 되는 형법 83
05 명도소송에 대하여 85
PART 02 부동산공매
Chapter 01 KAMCO공매
01 공매의 종류 92
02 법원경매와 자산관리공사 공매 비교 95
03 자산관리공사의 압류재산 공매절차 100
04 압류재산 공매 대행업무 수행체계 101
Chapter 02 온비드(OnBid)
01 온비드 110
02 온비드 절차 113
03 회원가입 및 공인인증서 발급 및 등록 114
04 입찰대상물건 확인 118
05 물건정보 확인 127
06 입찰참가, 입찰서작성 제출 및 전자서명 130
07 입찰보증금 납부 133
08 입찰결과 확인 138
09 전자계약 체결 140
10 공매낙찰 후의 절차안내 143
11 인터넷등기신청 146
12 KAMCO 본·지사 안내 148
PART 03 부동산경매·공매 일반
Chapter 01 주택임대차보호법
01 주택임대차보호법 154
02 주택임대차보호법이 적용되는 주택 156
03 주택임대차보호법상 대항력 159
04 대항요건 및 대항력에 관한 유의사항 162
05 대항력은 건물의 말소기준권리에 의해 결정 166
06 주택임대차보호법상 전대차 168
07 주택임대차보호법상 최우선변제권 170
08 주택임대차보호법 경과별 소액보증금 172
09 주택임대차보호법상 최우선변제금에 관한 유의사항 174
10 주택임대차보호법상 확정일자 및 우선변제권 176
11 겸유권 182
12 대항요건일, 확정일자와 저당권설정일 비교 184
13 임대기간 연장, 보증금 증액과 월차임 전환 186
Chapter 02 상가건물임대차보호법
01 상가건물임대차보호법 190
02 상가건물임대차보호법상 대항력 193
03 상가건물임대차보호법 지역별 소액보증금 및 한도 보증금 195
04 상가건물임대차보호법상 최우선변제권 196
05 상가건물임대차보호법상 우선변제권 198
06 상가임대인과 임차인이 알아 두어야 할 사항 200
07 임대차계약의 해지사유 및 계약의 해지 201
Chapter 03 물권
01 물권과 채권 206
02 물권의 종류 208
03 전세권 210 | 04 지상권 212 | 05 구분지상권 215 | 06 법정지상권 216
07 법정지상권 성립요건 219 | 08 관습상의 법정지상권 223
09 분묘기지권 226 | 10 수목의 법정지상권 228 | 11 지역권 231
12 저당권 및 근저당권 233 | 13 유치권 235 | 14 필요·유익비 241
Chapter 04 권리분석
01 권리의 순위정리 및 소액임차인 구분 246
02 소멸권리 및 인수권리와 말소기준권리 248
03 권리분석 공식 250
04 용익물권의 특성과 인수되는 용익물권 251
05 선순위로 일부전세권이 있을 때 인수하는 권리분석 253
06 지상권의 소멸과 인수 256
07 가압류 258
08 가압류권자의 배당요구와 배당금지급 260
09 가처분 262
10 선순위 가처분등기가 있을 때의 권리분석 264
11 가등기 265
12 선순위 가등기가 있을 때의 권리분석 268
13 예고등기 272
14 예고등기가 있을 때의 권리분석 273
15 환매등기 276
16 선순위 환매등기가 있을 때의 권리분석 277
Chapter 05 물건별 확인사항
01 권리분석 시 필수 확인사항 280
02 공유자의 우선매수권 281
03 대위변제 285
04 제시외 건물 289
05 토지별도등기 293
06 대지권 미등기 295
07 학교, 종중재산 등의 양도행위가 금지된 재산 297
08 가장임차인 302
09 체납관리비 305
10 공사중단된 토지, 맹지, 사도의 취득 307
11 농지 경매 시 유의사항 309
12 위반건축물 등의 건축물 312
13 지목과 지목변경 및 용도변경 313
Chapter 06 특수 권리분석
01 대항력 있는 임차인의 유무 확인 318
02 선순위 전세권 322
03 선순위 소유권이전청구권가등기 328
04 선순위 가처분등기 331
05 소멸되지 않는 후순위 가처분등기 334
06 선순위 환매등기 337
PART 04 부동산경매·공매 및 Npl
Chapter 01 배당
01 법원경매의 매각대금 배당 342
02 KAMCO공매의 매각대금 배분(배당) 346
03 국세 및 지방세 우선징수 351
04 조세채권 상호간과 공과금의 배당순위 356
05 담보물권이 있는 경우의 배당순위 359
06 담보물권이 없는 경우의 배당순위 360
07 물권 상호간과 채권 상호간 경합 시 배당 361
08 물권과 채권의 경합 시 배당 362
09 대항요건일이 저당일보다 빠른 경우 365
10 대항요건일이 저당일과 같은 경우 367
11 대항요건일·확정일자가 저당일과 같은 경우 370
12 대항요건일은 빠르고 확정일자는 저당일과 같은 경우 372
13 임차인이 다수인 경우 374
14 안분배당과 순환흡수 배당 377
15 안분배당과 흡수배당 1 379
16 안분배당과 흡수배당 2 381
17 순환흡수 배당 1 384
18 순환흡수 배당 2 386
19 순환흡수 배당 3 388
20 과태료 공과금 390
21 당해세 391
22 조세의 법정기일이 담보물권보다 빠른 경우 393
23 임차인과 압류 일반조세 395
24 선착압류 397
25 일반조세와 일반임금채권 399
26 담보물권·임차인의 우선변제권 등이 없는 경우 400
27 경매에서 압류에 대한 배당 401
28 공매에서 압류에 대한 배당 403
서식) 경매 집행비용 계산해보기 404
서식) 공매 처분비용 계산해보기 405
서식) 이해관계인 일람표 및 예상배당 순위표 406
서식) 경매 예상배당 계산서 407
서식) KAMCO공매 예상배분 계산서 408
Chapter 02 부실채권
01 부실채권 매수 410
02 무담보부 부실채권 412
03 담보부 부실채권 413
04 부실채권 매수 흐름도 415
05 부실채권의 유통 416
06 담보부 부실채권투자의 장점 418
07 담보부 부실채권 투자방식 420
08 담보부 부실채권 투자 성공하기 423
09 채권양수 계약 426
10 채무인수 계약 429
Chapter 03 부실채권 투자사례 분석
01 유입방식 : 채권상계가 안된 경우 투자사례 분석 432
02 배당방식 투자사례 분석 434
03 프리세일 방식 투자사례 분석 435
04 유입방식 : 채권상계가 된 경우 유형별 투자사례 분석 437
05 부실채권 매수효과에 따른 투자사례 분석 443
06 채권사가 유입하는 투자사례 분석 445
서식) 매수의향서 447
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저자 : 김규석
전) 법률사무소 부동산경매 팀장
전) 세종/엔알부동산아카데미 원장
전) 한국경제 부동산자산관리 과정 책임강사
현) 경매정보지 스피드옥션 전문위원
현) 한국지방세연구회 부설 지방세아카데미 강사
저서) 《실전핵심 부동산경매 권리분석 편》(2006년 무역경영사)
《실전핵심 부동산경매》(2010년 무역경영사)
E-mail: lg8811@naver.com |
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pp.265~269 PART 03 부동산경매·공매 일반 - 가등기
가등기는 종국등기를 할 수 있는 실체적 또는 절차적 요건의 미비로 인하여 장래 그 요건이 구비된 후에 할
본등기의 순위를 보전하기 위하여 미리 하는 등기로 소의 제기를 위한 보전처분이 아니다.
그러나 가압류나 가처분이 판결의 집행을 용이하게 하거나 확정판결을 받을 때까지 손해가 발생하는 것을 방지할
목적으로 상대방의 동의나 협조와는 관계없이 신청자가 단독신청하여 등기하는 것과는 달리 가등기는 등기권리자의 단독신청으로 행할 수 있는 것이 아니며, 가등기도 등기의 일반원칙에 따라 가등기권리자와 가등기의무자가
공동으로 신청하는 것이 원칙이다. 단 가등기의무자의 승낙서를 첨부한 경우
(*이때 가등기의무자의 승낙서에 대한 진정성을 확인하기 위하여 가등기의무자의 인감증명서를 첨부 요)
가등기권리자의 단독으로 신청할 수 있다.
가등기의 의의
가등기란 변동이 일어날 수 있는 부동산의 청구권을 유지하기 위해 본등기의 순위보전확보를 위하여 하는
임시적인 예비등기를 말한다.
다시 말해서 등기청구권에 의한 권리실행이 조건부 혹은 다른 사정에 의하여 법적 요건을 갖추지 못하여
본등기를 하지 못하고 있는 동안에 제3자가 그 부동산에 관하여 물권을 취득하게 되면 그에 대항할
수 없게 되므로 이 청구권의 순위를 미리 확보해 둘 수 있는 방안을 강구한 등기가 가등기이다.
가등기의 목적
가등기는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등 권리의 설정, 이전,
변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려 하기 위함이다.
가등기의 특성
(1) 가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하며 본등기를 해야만 효력이 발생한다.
1순위인 가등기가 본등기를 경료하면 본등기 전에 있는 등기부상의 많은 권리들을 제치고 바로 1순위가 된다.
(2) 가등기는 공시의 역할을 하기는 하지만 저당권과는 달리 채권액수, 채무자, 변제기 등은 공시되지 않는 것이
일반적이다.
(3) 등기부만으로는 보통 보전가등기와 담보가등기를 구분할 수 없다.
가등기의 실행
(1) 가등기는 본등기 할 권리가 갑구에 등기할 것이면 갑구에 하고, 본등기 할 권리가 을구에 등기할 것이면
을구에 한다.
(2) 가등기 할 경우 본등기 할 여백을 두어야 한다. 단 전산등기부의 경우에는 본등기 할 여백을 두지 아니한다.
가등기의 분류
(1) 보전가등기
소유권이전청구권의 순위를 보전하기 위한 본래의 가등기로 ‘매매예약’에 의한 소유권이전청구권가등기이다.
(2) 담보가등기
채권담보의 목적으로 이루어지는 가등기로 ‘대물반환예약’에 의한 소유권이전담보가등기이다.
12 선순위 가등기가 있을 때의 권리분석
입찰하고자 하는 물건에 선순위 가등기가 있는 경우는 그 가등기를 잘 확인해 볼 필요가 있다. 왜냐하면 인수되는
경우와 소멸되는 경우가 있기 때문이다.
담보가등기는 매각으로 인하여 소멸되는 권리이다. 그러나 선순위로 소유권이전청구권 가등기가 있을 때에는
소멸되지 않을 수 있다는 것을 아래의 설명에서 살펴보자.
인수되는 경우
소유권이전청구권가등기가 선순위인 경우에는 경매목적부동산이 매각되더라도 가등기는 말소되지 않고
그대로 남아 매수인이 인수하여야 한다. 왜냐하면 후일 가등기권자가 그 가등기에 기하여 본등기를 경료하면
그 본등기의 순위가 매각에 우선하게 되기 때문이다.
그러므로 매수인이 권리분석을 잘못한 탓으로 막대한 재산상의 피해를 보게 될 것이다. 따라서 선순위의
보전가등기는 매우 위험한 권리이다.
소멸되는 경우
(1) 담보가등기가 선순위인 경우 담보가등기권자가 법원으로부터 채권신고의 최고를 받고도 채권신고를 하지
않은 경우와 담보가등기권자가 채권신고를 하지 않아 우선변제를 받지 못한 때에도 소멸된다.
따라서 담보가등기는 소멸되는 것이다.
(2) 소유권이전청구권가등기라고 등기된 것이라도 경매법원의 최고에 의하여 채권담보의 목적으로 경료한 것이라고 신고된 가등기(*배당요구신청 유무에서도 알 수 있고, 경매신청채권자인지의 여부에서도 알 수 있음)는 소멸된다. 이때의 보전가등기도 담보가등기라 볼 수 있고, 이런 보전가등기도 담보가등기와 같이 저당권으로 취급되므로 선순위로서의 배당을 받으면 소멸된다.(...)
pp.410~411 PART 04 부실채권
부실채권투자 재테크의 비 일반화
‘부실채권’(*non performing lone)이란 단어가 일반인들에게는 아직도 생소하며 낯선 말이다. ‘부실채권’이란 말을 많이 들어 본 사람도 있겠지만 들어 본 사람도 그냥 말만 들어 보았을 뿐 구체적으로 뭐가 뭔지 모르는 분들이 대다수 일 것이다. 아니면 부실채권을 강의하는 학원을 통해 배워서 조금 알거나 배우고도 실제로 부실채권을 매입하여 수익을 창출해본 사람은 그리 많지 않을 것이다. 왜냐하면 부실채권에 대한 정보에도 어둡고 취급할 수 있는 지식과 취급 테크닉이 일반화 되어 있지 않기 때문이다.
그리고 부실채권을 다룰 수 있는 지식과 테크닉이 있다 하더라도 유동화전문회사를 통해 부실채권을 하나라도 매입하여 투자해볼라치면 그리 녹녹하지가 않다. 왜냐하면 유동화회사에서 부실채권에 대한 채권매도가격을 다소 높게 책정해두고 있기 때문에 판매사와 원매자 간의 가격괴리로 인하여 원매자의 매입투자 시도는 좋았지만 애만 쓰고 헛물만 켜는 경우가 많다. 그래도 열심히 공부하고 끈기 있게 정보수집을 해오고 노력한 자는 부실채권투자로 수익을 창출하고 있다.
부실채권에는 담보부 채권과 무담보부 채권이 있는데, 우리 일반인들이 보통 매수하는 부실채권은 대부분 부동산등기부에 기입되어 있는 담보부 채권(*대표적으로 저당채권, 근저당채권)을 매수하는 것이다. 따라서 우리는 부실채권을 진열대에 전시되고 있는 일반 상품을 구입하는 것과 같이 쉽게 할 수는 없다. 왜냐하면 이의 가격들은 매우 큰 금액들이기 때문에 일반 상품을 구입하듯이 쉽게 다루다가는 자칫하면 금전적으로 큰 손실을 볼 수 있기 때문이다.
부실채권 취급 전 선행되어야 할 공부
앞서 설명하였듯이 우리 일반인들이 보통 ‘부실채권 매수’라 함은 담보부 부실채권, 즉 등기부에 나와 있는 저당권이나 근저당권을 매수하는 것이다. 즉 담보권이라는 무형의 금전상품을 구입하는 것이다. 부동산 소유권을 매수하면 실제로 유형의 상품인 부동산이 따라 오지만 담보물권을 매수하면 부동산이 따라오는 것은 아니고 향후 금전으로 환가할 수 있는 담보채권을 매수하게 되는 것이다.
모든 물권을 사고파는 것을 법으로 보장하고 있다. 따라서 담보물권인 저당권, 근저당권도 매도할 수 있으니까 매수하는 사람도 있는 것이다. 그러므로 은행에서 고객에게 담보대출을 해주고 이자가 연체가 되어 대출거래가 부실하게 되면 대출여신자인 은행은 그 채권을 회수하기 위해 담보목적물인 부동산을 법원경매로 내놓거나 자산유동화회사에 부실난 채권을 매도한다.
이렇게 사고팔며 상거래하는 부실채권을 잘 취급하여 투자수익을 창출하기 위해서는 부실채권투자에 대한 기본적인 지식이 있어야 하는 것인데, 기본적인 지식도 없이 바로 부실채권투자에 일확천금의 꿈을 갖고 뛰어 든다면 위험천만한 일이다.
따라서 부실채권취급에 대한 기본적인 지식 없이는 부실채권투자에 절대로 성공을 할 수가 없으며, 부동산경매를 배우지 않은 채 부실채권에 대한 부분만 다루어진 책을 읽는다든가 강의를 듣는다면 발전이 있을 수 없다. 다시 말해서 권리분석이나 배당에 대해 잘 모르면서 부실채권을 취급한다는 것은 모래위에 성을 쌓는 결과만 낳는다.
그러므로 부실채권투자에 대한 기본적인 지식을 쌓기 위해서는 첫째, 경매나 공매에서도 필히 사용되고 있으며 매우 중요한 ‘권리분석’ (*등기부상의 권리 외에도 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 등)이란 것을 잘 알아야 한다. 둘째, 부실채권을 취급하기 위해서는 이 책에서도 설명하고 있지만 반드시 ‘배당(배분)’에 대해서도 잘 알아야 한다. 최소한 이런 지식들이 기본적으로 숙지가 되어 있어야만 부실채권을 잘 취급할 수 있게 될 것이다.
경매투자의 본질을 정면으로 해부한 책!
부동산 경매의 투자 본질은 수익률이다. ‘배당표 작성’을 완전히 이해하지 못하면 ‘수익률’은 산정 자체가 불가능하다. 부동산 경매 학습 중 하이라이트는 결국 배당표 작성으로 귀결된다. 배당표 작성은 등한시 한 채 권리분석만 파고들어서는 외발로 걷는 것과 같이 불안할 뿐이다. 온전한 수익(률)분석을 할 수 없기 때문이다. 배당표를 제대로 쓸 줄 알아야 인수주의와 말소주의가 판가름되고, 인수주의가 적용되는 선순위 권리자들의 권리내용과 채권액이 밝혀져야 수익률 분석이 가능해, 비로소 응찰 여부를 결정할 수 있다.
배당표를 작성하기 위해서는 사전에 알아야 할 특별법과 그 시행령, 법률이나 판례에 대한 정확하고도 해박한 지식의 습득이 필요하다. 특히 경매시장의 새로운 트렌드로 확실히 자리 잡은 『NPL 투자방법』 중 『배당금 수령법』을 생각해보면, 더욱 그렇다.
때문에 이 책에서는 기본부터 고난이도까지의 다양한 난이도의 배당 문제를 다루었다. 이 책을 펴는 순간 일반적인 배당표 작성 노하우는 물론이고 기존의 책들에서는 볼 수 없었던 수준 높고 독보적인 내용을 만나게 될 것이다. 아울러 ①~⑫를 바탕으로 『물건별-말소기준(연도)별-설정권리(저당권, 전세권, 가등기, 가압류)』별로 배당문제를 고민하였다.
① 일반적인 경우의 배당표 작성
② 토지별도등기 있을 때 배당표 작성연습
③ 소액최우선배당단계에서 안분배당표 작성연습
④ 법정지상권 성립 여지 있을 때 배당표 작성연습
⑤ 소액최우선배당 후 순위배당표 작성연습
⑥ 순위배당 후 안분배당표 작성연습
⑦ 순위배당 후 안분배당 후 흡수배당표 작성연습
⑧ 주거부분과 상가부분이 혼재되어 있는 근린주택의 배당사례
⑨ 주거용과 상가용으로 해석되는 오피스텔 배당사례
⑩ 상가건물임대차보호법이 적용되지 않을 때 배당사례
⑪ 상가건물임대차보호법이 적용될 때 배당표 작성
⑫ 주택과 상가건물에 관한 권리분석이 동시에 필요한 『근린주택』에 관한 배당표 연구와 작성연습 등
지역을 세분화하여 지방 물건에 도전하는 분들께도 도움을
전국을 『서울시-수도권-광역시-4개시』로 세분하여 비수도권 및 지방 독자들에게도 구체적인 참고가 되는 책이다. 기존의 배당관계 서적들이 그 대상을 서울특별시만을 중심으로 설명하고 있는 문제점을 과감히 탈피하였다. 배당표 문제를 지방까지로 확대하여 일목요연하게 정리하여 독자들의 이해를 높이려고 노력하였다. 아울러 배당에 관해 최근 개정된 특별법과 시행령의 내용까지를 반영하여 지역별, 물건별, 임대차보증금 규모별로 상세히 구별하였다. |
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