경매 투자가 현물이라면, 부실채권 투자는
주식은 오르는 한 쪽에서만 먹는단다. 선물이나 옵션은 양 쪽에서 먹는단다. 그러면 『NPL-경매 투자』는 어떤가.
담보부 부실채권 투자는 세 부분에서 수익이 발생한다. 담보부 부실채권 투자에는 투자의 매력들이 다 모여
이익 실현 방법에 다양한 선택지를 가지게 된다.
경매 투자는 낙찰 받아 임대나 매각하는 단순한 투자 전략만을 가지고 있는 것에 비해, 부실채권 투자의 매력은 경매를 통한
부동산 투자와 채권 투자를 통한 배당금 수령은 물론이고 수익 금액에 대한 비과세 투자, 양도소득세 절감 등 부수되는
매력이 상당하다. 경매 투자만으로는 맛볼 수 없는 즐거움이 더해진다.
부실채권에 투자해서 저당권을 인수한 다음 경매로 낙찰 받아 누릴 수 있는 즐거움 15가지다.
『① 투자의 높은 안정성
② 부실채권 매입 시 융자 효과
③ 빠른 회전율과 높은 수익률
④ 용이한 투자 결정과 직접 낙찰 효과
⑤ 상계 신청으로 자금 부담 경감
⑥ 배당 소득에 대한 비과세 효과
⑦ 깡통 물건 투자 효과
⑧ 부동산 종류와 투자 목적의 다양성
⑨ 하자 이용해서 매입 가격 낮추기
⑩ 용도 변경을 통한 수익 극대화
⑪ 양도세 절감 효과
⑫ 재경매 물건의 입찰보증금을 차지하는 효과
⑬ 기본적인 권리 분석만 필요
⑭ 「고가 응찰 전략」에 따른 확실한 낙찰 효과
⑮ 합법적인 「UP-계약서」작성 효과』가 그것이다. ---p. 23
NPL 매입 가격 결정 구조 이해하기
최근 시장 상황을 보면 하자 없는 담보부 부실채권의 매각 가격이 채권최고액에 육박하는 가격까지 호가하고 있다.
매입 과정에서 일반 투자자가 매도자와 가격 협상을 벌인다는 것은 현실적인 이야기가 아니다. 개인 투자자는 중소형 AMC나
저축은행 등에서 부실채권을 매입하는 것이 일반적인 상황이다. 가격 결정권은 매도자가 쥐지만,
가격이 맞지 않는 경우 미련 없이 포기할 줄 알아야 한다. 매수자 입장에서 매입 가격은 최대한 보수적으로 낮게 제시하여야 한다.
담보부 부실채권과 무담보부 부실채권은 인수 가격의 결정 구조가 다르다.
무담보부 부실 채권은 가격 결정 요인이 상대적으로 복잡하다. 담보부 부실채권 적정 매입 가격을 결정할 때는 해당 물건의 경제적 가치,
지리적 특성, 부동산 자체의 질적 수준, 지역적 가치 등을 따져야 한다. 부동산 경기와 일반 경기가 경기 순환 사이클에서
「회복-호황」인 경기 확장 국면이라면 (담보부)부실채권 매입 가격이 다소 높아도 될 것이고, 「후퇴-불황」
인 경기 수축 국면이라면 매입 가격을 낮추어서 매입해야 할 것이다.
『일반 경기-부동산 경기-경매 시장』 상황에 대한 꾸준한 관심을 평소에 지속적으로 갖는 것이 성공 투자의 기본이다. ---p. 176
부동산 경매와 담보부 부실채권 투자 수레의 양축
부실채권과 경매는 수레바퀴의 양축과 같다. 따라서 어느 한 쪽이 더 강조되거나 가볍게 여겨져서는 안 된다.
담보부 부실채권과 경매와의 관계를 모르고서 성공 투자는 불가능하다. 담보부 부실채권 투자에 관심을 가지는 경우 부동산 경매에
관한 기본 지식을 확실히 갖추어야 한다. 이 장에서는 부동산 경매 권리 분석에 관한 기본적인 사항을 살펴보자.
경매 투자의 기본은 ‘말소기준’ 파악하기다. 부동산 등기부상 항상 말소기준이 되는 권리가 있고, 한정적으로 말소기준이 되는 권리가 있다.
등기부에 가장 먼저 설정된 ‘저당권’과 ‘근저당권’, ‘담보가등기’, ‘경매개시결정기입등기’ 등은 언제나 말소기준권리가 된다.
경매공부의 기본 중에 기본인 권리 분석의 핵심이다.
배당 투자를 목적으로 담보부 부실채권을 매입한 투자자가 특히 신경 써야 하는 부분이 배당이다. 낮은 가격의 응찰로
저당권 매입 가격 이하로 낙찰 가격이 떨어질 수도 있다. 손해가 날 수도 있는 부분이지만, 의외로 등한시 하는 분들이 있다.
부실채권 투자에서 배당 받는 것을 목적으로 투자할 때나, 직접 낙찰 받는 것을 염두에 두고 투자할 때도 등기부에는 등재되지 않는
임차인의 권리를 정확히 파악할 수 있어야 한다. 저당권자보다 먼저 배당되는 선순위 배당금액은 NPL 투자자가 받게 될 몫을
줄어들게 만들기 때문이다.
경매 전문가(우형달)+부실채권 전문가(이영준)+NPL 유통 전문가(김성숙)
"3인이 똘똘 뭉쳐 대한민국 ‘NPL·경매판’에 던진 화제의 투자 지침서!
‘부실채권+법원경매’ 투자를 완벽하게 조합시킨 1석2조 투자 지침서!"
법원 경매의 기본은 알고 있지만, NPL은 처음 접하는 분들을 위한 입문서
이 책은 지금까지 경매 공부와 경매 투자만을 고집해온 ‘일반 경매쟁이’들에게 고수들만의 리그이자 꿀단지였던
NPL 투자 세계로 초대하는 초대장이다. 경매 공부와 일반 경매만을 해 온 사람들에게도 NPL 투자 판으로의 여행이 가능하도록 한
대한민국 최초의 책이다.
이 책이 나오게 된 NPLㆍ경매 판의 현실
‘중학교 축구팀’과 ‘대학교 축구팀’이 친선경기가 아닌 돈내기 도박 축구를 한 판 한다면 누가 이길까? 돈이 걸린 한 판이니까
한 치 양보 없는 사생결단의 게임이 벌어질 것이다. 결과는 어떨까? 궁금할 일 하나 없다. 하나마나한 경기가 될 것이고 결과는 보나마나
일 것이다. ‘일반 경매쟁이(중학교 팀)’과 ‘NPL 경매쟁이(대학교 축구팀)’가 돈 되는 경매 물건을 두고 한 치 양보 없는 입찰 경쟁을 벌인다면
결과는 어떨까? 이 또한 하나마나한 입찰이 될 것이고, 보나마나한 결과일 것이다.
이 책은 NPL 경매쟁이에 비해 절대 약자인 일반 경매쟁이(중학교 팀)를 위한 책이다.
그러면 뭐가 NPL(부실채권)이고, NPL 투자는 어떻게 하는가?
경매 공부는 해봐서 경매는 이해하고 있는 독자들 중에서도 NPL이 뭔지 궁금하신 분들이 상당할 것이다.
간단히 말해, 연체되어 경매 진행되고 있는 부동산의 저당권을 금융기관이 낙찰 되어 배당받을 때까지 기다리지 않고 이 저당권을
유동화회사나 일반에게 매각했을 때, 이 저당권을 매입해서 배당을 받거나, 해당 부동산에 직접 응찰하여 소유권을 취득하는 것이
큰 틀로 봤을 때 NPL 투자라고 보면 된다. 이 책자를 뒤적이는 독자가 ‘NPL과 경매의 상관관계’를 아는가 모르는가는 그다지 중요하지 않다.
NPL 경매쟁이의 입찰 가격 구조를 알지 못해 무장하지 않고 경매 물건에 도전해봐야 결과는 뻔하다.
‘일반 경매쟁이’는 ‘NPL 경매쟁이’에게 ‘백전백패(百戰百敗)’ 당할 뿐이다. NPL 이론을 무장하지 않은 채로 경매 전쟁터에
나가면 어떤 꼴을 당하게 되는지를, 그리고 ‘NPL 경매쟁이’가 되려면 어떻게 해야하는지를 낱낱이 밝힌 책이다.
