철도·고속도 쭉쭉~ 길 뚫리는 `알짜땅` 노려볼까?/ 보면 볼수록 돈이되는 정보 가득 매일경제신문 구독신청

MK NEWS

[부동산 HOT 포인트] 철도·고속도 쭉쭉~ 길 뚫리는 `알짜땅` 노려볼까

news.mk.co.kr

 

개인 사업자 김 모씨(59)는 2013년부터 경매시장에 뛰어들었으나 낙찰가가 뛰면서 별 재미를 못 봤다. 그는 토지보상 경공매로 눈을 돌려 공부한 후 2015년 5월 경기도 고양시 원당동 3891㎡ 면적의 야산을 사며 새로운 전기를 맞았다. 서울~문산 간 고속도로 우선사업구간에 수용된다는 소식을 듣고 이미 4번 유찰되면서 감정가 3억9000만원이던 땅을 1억2000만원에 낙찰받았다. 대출을 끼고 산 땅 중에서 20% 남짓한 땅이 실제 수용돼 3개월 만에 토지보상비 8700만원을 받았다. 그린벨트로 묶였고 철탑이 심어진 남은 땅도 도로 개발에 따라 요즘 철탑 이전이 가능성에 호가가 오르고 있다. 그리 크지 않은 금액으로 단기에 차익을 거둔 데다 새로운 기회도 모색하고 있다.

주택시장이 조용한 사이에 부동산 고수들은 더 물 좋은 토지 시장으로 이동하는 모습이다. 올해 7년 만에 최대 규모인 19조원 규모 토지보상금이 풀리면서 알짜 땅에 투자해 시세차익을 올릴 기회도 커졌기 때문이다. 노련한 땅 투자자들은 우선 철도와 도로가 뚫리는 길을 따라서 토지보상 일정을 꼼꼼히 체크하고 토지보상 대상지가 경공매로 나오는지부터 챙긴다. 물론 사전에 철저히 공부해야 지번만으로도 돈이 될 토지인지 감별할 수 있다.

올해도 서부내륙고속도로가 착공하는 평택 주변과 서울세종고속도로가 들어설 편입용지 중심으로 토지 시장이 들썩일 전망이다. 부동산개발정보 제공업체 지존이 국토교통부 예산안을 분석한 결과 올해 고속도로 편입용지에 대한 보상비는 24개 노선에서 모두 1조4402억원에 달할 것으로 집계됐다. 이는 지난해 27개 노선 9173억원보다 약 57% 늘어난 것이다.

올해 고속도로 토지보상비는 국가 재정사업인 당진~천안 간 고속도로 등 13개 노선에서 6693억원, 민자 사업은 서울~문산 간 고속도로 등 10개 노선에서 7709억원이 풀릴 전망이다. 올해 가장 많은 자금이 풀릴 노선은 작년처럼 서울~문산 간 고속도로다. 올해만 3016억원이 투입된다. 남북 통일에 대비하고 서울~광명고속도로, 광명~수원고속도로와 연결돼 경기 서북부 교통여건 개선도 기대된다.

국가 재정사업으로 건설되는 당진~천안 간 고속도로에서도 총 2200억원의 토지보상비가 풀리고 그중에서도 우선사업 구간인 천안~아산 간 편입 토지 보상에 전액 투입된다. 서울~세종 간 고속도로의 경우 올해 처음 1000억원의 토지보상비가 투입돼 안성~구리 구간부터 토지보상이 시작된다. 올 연말 토지보상을 앞둔 '하남천현 기업형 임대주택 공급촉진지구'와 서울~세종 간 고속도로 나들목 개통 예정 지역 위주로 하남 지역 부동산 가격이 출렁거릴 가능성이 높다.

계속사업으로는 민자 사업인 봉담~송산 간 고속도로에서 1350억원을 비롯해 이천~오산 간 고속도로에서 1300억원을 투입해 올해에 이어 편입 토지 보상에 착수한다. 재정사업인 함양~울산 간 고속도로에서는 올해 4배 규모인 1030억원의 토지보상비가 투입될 예정이다.

신태수 지존 대표는 "고속도로는 개발계획 발표시점과 착공시점, 준공시점에 나들목 예정지 등 수혜 지역 중심으로 토지가격을 끌어올리는 경향이 있어 투자자들이 길목 중심으로 주목할 만하다"면서 "주요 도로와 철도 토지보상이 이뤄지면 착공이 당겨지고 공사 성격상 완공까지 걸리는 기간도 짧아 투자 사이클이 빨라지는 측면이 있다"고 밝혔다. 철도의 경우 작년보다 토지보상액이 크게 늘지는 않았지만 호남고속철 예산이 소액이지만 증액되면서 광주 송정과 목포를 잇는 구간에 관심이 쏠린다. 또 서해복선철도도 예상보다 늘어난 1627억원 규모 토지보상이 연내 마무리될 예정이어서 신안산선과 연결되는 서해안 벨트 호재가 기대된다. 철도는 역세권 주변 개발로 번질 가능성에 대비하고 투자처를 물색하는 것도 방법이다. 서해선복선전철 8개 역 중에서 유일하게 평택에 속한 안중역 인근 토지는 투자자들 관심이 뜨겁다.

이 밖에도 올해 보상금의 절반가량(9조3000억원)은 서울 수서역세권과 제2판교테크노밸리, 과천 기업형 임대주택 등 수도권에 풀릴 예정이다.

이미윤 부동산114 책임연구원은 "개발로 수용되면서 받는 토지보상금의 경우 인근 지역에 재투자할 경우 취득세를 물지 않기 때문에 재투자 수요가 늘어 주변 땅값에 영향을 주게 된다"고 밝혔다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 "고속도로 편입 토지는 가격이 상승하지만 고속도로로 필지가 쪼개지면 앞으로 개발이 어려운 '자투리 땅'으로 남거나 IC를 제외한 도로 옆 토지는 오히려 접근성이 떨어져 토지 가치가 하락할 수도 있기 때문에 개별 토지에 대한 꼼꼼한 분석이 필수"라고 지적했다.

올해 토지시장은 세제 개편도 긍정적이다. 지난해 세법개정안이 통과되면서 비사업용 토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 기산일이 기존 2016년 1월 1일에서 취득일로 조정됐다. 장기보유특별공제는 보유기간(3년 이상)에 양도차익의 10~30%를 공제해주는 규정이다. 전문가들은 세금 부담으로 시기를 저울질하던 땅 주인들이 토지 매각을 서두르며 거래량이 늘 것으로 예상된다.  경공매로 눈을 돌려 공부한 후 2015년 5월 경기도 고양시 원당동 3891㎡ 면적의 야산을 사며 새로운 전기를 맞았다. 서 news.mk.co.kr