부동산 세무 가이드북 실전편: 부동산 계약·중개·등기 전에 꼭 알아야 하는 2017 개정판 /매일경제신문사(매경출판)

 

        

 

   

	부동산 세무의 완결판 개정 세법을 반영한 최신 정보 수록 부동산 투자 및 관리에서 제일 중요한 요소 중 하나를 꼽으라면 ‘세금’을 말하는 사람이 많다. 왜 그럴까? 세금은 현금지출을 의미하고, 나아가 투자수익률에 미치는 영향이 아주 크기 때문이다. 부동산을 취득하거나 처분할 때 취득세와 양도소득세가 줄줄이 부과되고, 부동산 관련 사업 시 더욱 다양한 세금이 부과된다. 상속이나 증여 등의 방식으로 부동산을 이전할 때도 마찬가지다. 세금들이 줄줄이 따라 다닌다. 이처럼 세금이 많으면 거래활성화 등에 방해가 되지만, 세금이 없는 거래를 생각하는 것은 상상할 수 없는 것이 작금의 현실이다. 실제 현장에서 맞닥뜨리는 세금문제는 상상을 초월한다. 세법이 너무 방대하고 어려워 일반인들이 접근조차 하지 못하는 데다, 군데군데 쳐놓은 과세의 그물망으로 인해 예상치 못한 세금들이 자주 발생하고 있다. 이래서야 제대로 된 자산관리를 할 수가 없음은 분명하다. 이 책은 이러한 환경에서 부동산의 세금관리를 과학적·전략적으로 할 방법을 제시하기 위해 쓰였다. 알다시피 부동산을 순조롭게 관리하기 위해서는 세무위험을 예방하고 부동산 가치를 최대한 끌어올리는 것이 무엇보다도 중요하다. 더욱이 부동산 세금은 부동산 경기에 따라 세제가 개편되곤 한다. 세금을 완화하거나 강화하기 위해서다. 문제는 이러한 일들이 수시로 발생하다 보니 일일이 따라 다니지 않으면 전체 흐름을 놓치기 쉽다는 것이다. 따라서 전체 흐름을 바탕으로 최신 정보를 결합하는 작업이 필요하다. 이 책은 이러한 관점에서 세금분석의 틀을 다양하게 제시하는 한편, 최신 정보를 최대한 반영하고 있다.
	프롤로그 부동산세무 가이드북 절세솔루션 나의 세금지수 파악하기 PART 01 기본편 - chapter 01 기초세금지식 쌓기 거래 전에 세금을 파악하라 일반인도 전문가가 되어야 하는 이유 ▶ 일반인의 부동산세금 해법 부동산업계는 전략으로 승부해야 한다 PB, FC들도 부동산세금에 능통해야 한다 【실력 더하기】 등기/세무신고 절차 【실력 더하기】 매매계약서와 세금의 관계 - chapter 02 부동산 절세의 모든 것 취득세 절세원리 ▶ 부동산 취득세율(감면, 추징 포함) 부동산 VAT 환급원리 임대소득세 절세원리 ▶ 부동산임대소득의 과세방식 양도소득세 절세원리(기본) 양도소득세 절세원리(양도차손이 있는 경우) ▶ 보유기간과 절세 포인트 무상이전(상속·증여) 절세원리 【실력 더하기】 양도소득세 계산구조와 누진세율 적용법 PART 02 개인편 - chapter 01 비과세·감면주택 세대분리를 활용하는 1주택자의 비과세법 9억원 초과 주택을 가진 1주택자 2주택자 비과세의 모든 것 ▶ A주택 1채를 소유한 상황에서 추가로 다음의 주택을 구입한 후 A주택을 양도할 때의 비과세 조건 절세하는 주택의 상속기술 재건축·재개발주택의 비과세처리법 중개사무소가 꼭 알아야 하는 감면주택 세금해법 ▶ 공인중개사 및 자산관리자 등이 알아야 할 양도소득세 체크리스트 양도소득세 해명자료 다루는 방법 ▶ 국세부과 제척기간 그리고 국세징수권 소멸시효 【실력 더하기】 단독주택 취득가액 환산가액 계산 사례 【실력 더하기】 비거주자의 주택양도와 매각자금 확인서 - chapter 02 상가주택·다가구주택(원룸)·주택임대사업 상가주택 절세법 ▶ 상가주택 취득세·임대소득세 절세법 다가구주택(원룸)의 절세해법 주택임대사업자의 거주주택에 대한 초절세법 다가구임대사업자의 거주주택 절세솔루션 【실력 더하기】 주택임대사업자등록을 하면 좋을까? - chapter 03 상가·빌딩·오피스텔·고시텔 수익형 부동산의 절세원리 수익형 부동산 양도 시 VAT 다루는 방법 : 포괄양수도계약의 모든 것 ▶ 상가매도 시 세금계산서를 끊는 경우의 부가가치세 계산법 100억원대 상가 양도소득세 절세법 ▶ 신축한 빌딩의 양도소득세 계산법 오피스텔 세금해법 【실력 더하기】 오피스텔 업무용으로 임대할 것인가, 주거용으로 임대할 것인가? - chapter 04 농지·임야·나대지 토지와 세무상 쟁점 8년 자경농지감면 솔루션 ▶ 최근 농지감면관련 주요 개정세법 주거지역으로 편입된 농지감면 솔루션 상속농지의 절세법 토지수용 감면해법 비사업용토지의 해법 【실력 더하기】 나대지·임야 절세법(신축판매업의 수익모델) PART 03 자금출처조사와 상속·증여편 - chapter 01 자금출처조사 해법 부동산과 자금흐름 그리고 세금 차용증 활용법 자금출처조사 소명하는 방법 근로자와 CEO의 자금조달 솔루션 10억원 상당의 부동산 구입 시 자금출처입증방법 【실력 더하기】 해외부동산의 취득절차(국세청) - chapter 02 부동산 감정평가활용법 상속·증여부동산 평가법 감정평가법인의 감정평가가 필요한 이유 은행PB들이 알아야 할 부동산평가와 세금 - chapter 03 부동산을 상속으로 받는 것이 유리한 경우 부동산의 상속과 세무상 쟁점 ▶ 상속·증여부동산과 양도소득세 계산원리 상속세 다루는 법 상속세가 없더라도 신고를 해두면 이익이 되는 이유 상속대비를 못한 100억원대 재산가의 해법 【실력 더하기】 상속분쟁 예방과 절세를 위한 재산분배 솔루션 - chapter 04 부동산을 증여로 받는 것이 유리한 경우 부동산증여와 세무상 쟁점 증여세 다루는 법 부담부증여의 모든 것 증여 후 매매(이월과세) 솔루션 총 정리 부부가 부동산을 공동소유한 경우의 실익분석 【실력 더하기】 증여 VS 양도 의사결정 PART 04 사업자편 - chapter 01 부동산 사업의 세금체계 부동산 사업의 세금체계 ▶ 개인과 법인과의 세금비교 신축판매업의 취득세 절세원리 신축판매업의 VAT 절세원리 분양소득세 절세원리 【실력 더하기】 건설업(주택신축판매업)의 소득세 신고방법 - chapter 02 부동산 사업자의 절세법 신축판매·매매업 사업자등록 ▶ 신축판매업의 사업절차와 세무관리법 주택신축판매사업자의 소득세 절세법 상가·오피스텔·아파트형공장 분양사업자의 소득세 절세법 부동산매매(경매) 사업자의 소득세 절세법 ▶ 부실채권(NPL) 경매투자와 세무리스크 【실력 더하기】 공인중개사와 법무사가 알아야 할 세법 ▶ 상가임대사업자의 법인전환과 절차 부 록 기업의 부동산과 재무제표 재고자산(신축판매업/부동산매매업) 투자자산(법인의 투자목적용 부동산) 유형자산(자가사용/임대업) ▶ 기업의 부동산과 재무제표
	저 : 신방수 기업과 개인 고객의 세무 상담, 부동산 및 상속·증여 컨설팅 업무를 도맡아 해 온 베테랑 세무 전문가이다. 한양대학교 경영학과를 졸업하고 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공하였다. 쌍용자동차(주) 회계부와 경영관리부에 근무하면서 회계, 세무, 사업 계획 수립, 자금 관리 등의 실무 경험을 쌓았다. 제38회 세무사 시험에 합격한 후 세무법인 ‘진명’과 법무법인 ‘대유’에서 근무하였다. 이후 세무법인 ‘정상’에서 대표이사를 역임한 뒤 이사로 근무하고 있다. 한국세무사회 연수원 및 경기대 사회교육원 교수, 매일경제신문 전문 상담위원으로 활동하였다. 생산성본부, 중앙일보 부동산 아카데미, 중소기업진흥원, 건설기술교육원, 휴넷, 랜드스쿨, 와우패스, MBC 아카데미, 현대백화점, 삼성생명, 한화생명, LIG 손해보험 등 수많은 기관에서 다양한 강의를 하고 있다. 또한 MBC, KBS, SBS, MBN, OBS, 부동산TV, YTN 라디오 등에 출연해 생생한 세금 정보를 전달하여 왔다. 저서에는 초베스트셀러『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·개인편』『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·기업편』『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·부동산편... 기업과 개인 고객의 세무 상담, 부동산 및 상속·증여 컨설팅 업무를 도맡아 해 온 베테랑 세무 전문가이다. 한양대학교 경영학과를 졸업하고 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공하였다. 쌍용자동차(주) 회계부와 경영관리부에 근무하면서 회계, 세무, 사업 계획 수립, 자금 관리 등의 실무 경험을 쌓았다. 제38회 세무사 시험에 합격한 후 세무법인 ‘진명’과 법무법인 ‘대유’에서 근무하였다. 이후 세무법인 ‘정상’에서 대표이사를 역임한 뒤 이사로 근무하고 있다. 한국세무사회 연수원 및 경기대 사회교육원 교수, 매일경제신문 전문 상담위원으로 활동하였다. 생산성본부, 중앙일보 부동산 아카데미, 중소기업진흥원, 건설기술교육원, 휴넷, 랜드스쿨, 와우패스, MBC 아카데미, 현대백화점, 삼성생명, 한화생명, LIG 손해보험 등 수많은 기관에서 다양한 강의를 하고 있다. 또한 MBC, KBS, SBS, MBN, OBS, 부동산TV, YTN 라디오 등에 출연해 생생한 세금 정보를 전달하여 왔다. 저서에는 초베스트셀러『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·개인편』『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·기업편』『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·부동산편』 『한 권으로 끝내는 회계와 재무제표』『신입사원 왕초보, 재무제표의 달인이 되다』『부자들만 알고 쉬쉬하는 부자공식』『격파! 빨간 가계부』『IFRS를 알아야 회계가 보인다』 『보험세무 가이드북』『중소기업세무 가이드북』『기업회계 가이드북』『병의원세무 가이드북』『상속·증여세무 가이드북』『부동산매매·임대 사업자세무 가이드북』『상가세무 가이드북』『세무조사실무 가이드북』 등이 있다.
	부동산 투자 및 관리에서 세금을 모르고 거래하는 것은 무기 없이 전쟁터에 나가는 것과 같다! 이 책은 총 4개의 PART로 구성되었다. PART 01 ‘기본편’에서는 부동산 세금에 관심 있는 모든 독자를 위해 필수적으로 알아야 하는 기본적인 주제들을 다뤘다. 일반인은 물론이고 부동산업계 및 금융업계 종사자들이 부동산 세금을 알아야 하는 이유와 실전에서 절세전략을 수행하는 데 필요한 부동산의 절세원리 등을 설명했다. PART 02 ‘개인편’에서는 주로 개인에게 부닥치는 부동산 세금 문제를 주택, 상가, 토지 등의 유형별로 나누고, 스스로 문제를 해결할 수 있도록 다양한 사례들을 실었다. 특히 요즘 관심이 많은 주택임대사업, 다가구임대주택, 상가주택, 오피스텔, 농지, 나대지 등의 세금문제를 중점적으로 살펴봤다. PART 03 ‘자금출처조사와 상속·증여편’에서는 부동산과 관련된 자금출처조사와 감정평가를 활용하는 방법, 그리고 부동산의 상속 및 증여와 관련된 다양한 절세방법을 알아봤다. PART 04 ‘사업자편’에서는 부동산 사업에 대한 세무의 기초뿐만 아니라, 실전에서 사업의 형태에 따라 절세하는 방법을 들여다봤다. 마지막으로 부록에서는 기업 보유 부동산과 재무제표의 관계를 분석했다. 더 알아두면 유용할 정보는 ‘Tip’이나 ‘실력 더하기’ 등의 란으로 제공하고, 곳곳에 핵심정보를 정리해 실무적용 시 적응력을 높이고자 했다. 이러한 과정을 통해 부동산과 관련된 세무문제를 해결하는 실무능력을 끌어올릴 수 있을 것이다.