공인중개사가 반드시 알아야 하는 100가지 Q&A
중개사고가 발생했을 때 중개업자가 받는 피해는 상당히 크다. 하지만 중개사고의 유형과 패턴이 외부에 잘 공개되지 않는다. 중개사고가 얼마나 빈번하고 얼마나 피해를 주는지 넓게 인식되지 못하는 것이다. 특히, 현업에서 공법을 활용해 토지 중개를 한다는 것은 매우 힘든 일이다. 이런 이유로 토지 중개를 전문으로 하고자 하는 분들은 현업에서 활용할 수 있는 알짜배기 정보가 필요하다. 이 책은 토지 중개에 도전하는 분들과 기존에 토지 중개를 하고 계신 분들을 위해 중개업자가 꼭 알아야 할 핵심질문 100가지를 모았다.
20여 년 경력, 중개업 명강사의 토지 중개 노하우 총망라!
저자는 20여 년 동안의 공법 강의와 공인중개사협회 실무교육으로 그동안 수많은 중개업자의 질문에 답을 해왔기에 공인중개사들이 궁금해하는 사항들을 누구보다 잘 알고 있다. 『명품 토지 중개 실무』에는 여러 상담을 통해 접한 질문들과 중개업에 관련된 사례가 실무에서 매우 유용하게 활용할 수 있도록 알짜배기만 담겨 있다. 경력 중개업자뿐아니라 초보 중개업자, 일반 독자들도 읽기 편하도록 쉽게 기술했다. 이 책을 숙달한다면 초보 중개업자도 토지 중개에 도전할 수 있고, 주거용 부동산 중개업자도 토지 중개에 도전할 수 있으며, 경력 토지 중개업자는 실력이 향상되어 더욱 우수한 중개업자로 거듭날 수 있을 것이다.
저자 : 이주왕
(주)이라이트비전 대표이사
(주)보브에셋 대표이사
KOK부동산학원장
공인중개사협회 실무교육 부동산 공법 교수
건국대학교 미래지식교육원 부동산 경매 교수
現 서울사이버대학교 부동산학과 강사
前 카톨릭대학교 토지개발 실무과정 교수
前 경기대학교 토지개발 실무과정 교수
일자리방송 공인중개사 특강 출연
EBS 〈명품 공인중개사 부동산 공법〉 출연
KBS1 〈똑똑한 소비자 리포트〉 제주도 땅 공법 자문 출연
건설부동산 TV 〈내집마련 리포트〉 MC
부동산경제TV 〈이곳에 투자하라〉 출연
경찰청수사대 직무교육 강의
LH 한국토지주택공사 직무교육 강의
『왕교수가 알려주는 부동산 공법 경매로 100억 부자되는 비법』 저자
● 네이버카페 이주왕의 실전경매
http://cafe.naver.com/elightvision
● 밴드 이주왕의 부동산 신의 한 수
http://band.us/@elightvision
● 온라인 강의 이주왕의 콕 부동산
wwwkokauctioncom
저자 : 유영선
여성의 섬세함과 조리 있는 언변으로 누구나 쉽고 빠르게 부동산을 이해할 수 있도록 이끌어주는 열정이 넘치는 실력가다. 공인중개사와 주택관리사 자격증을 보유하고 있다.
『억척주부 부테크』 저자
『왕교수가 알려주는 부동산 공법 경매로 100억 부자되는 비법』 공동저자
E-mail kikiyys@naver.com
프롤로그 4
PART 01 토지 중개에 도전하다
중개업자 김철수, 토지 중개에 도전하다 14
001 시험공부한 공법 실력으로 토지 중개를 할 수 있을까? 17
002 하위군으로 용도변경, 신고만 하면 될까? 19
003 같은 시설군인데 왜 영업허가가 안 날까? 21
004 어떻게 하면 토지 중개를 잘 할 수 있을까? 25
005 토지 중개는 어떤 자세로 임해야 할까? 27
006 토지 중개의 핵심을 간단히 요약해보자 29
007 전원주택 중개할 때의 주의할 점 33
008 전원주택 부지를 중개할 때의 주의점 37
009 가계약금, 어떻게 처리하는 게 좋을까? 41
010 중도금 처리는 어떻게 할까? 43
PART 02 땅의 건축가능 여부가 토지 중개를 좌우한다
011 개발계획을 어떻게 알 수 있나? 46
012 용도에 맞는 땅을 권유해야 한다 52
013 지목이 바뀌면 용도지역이 바뀔까? 55
014 고객의 매수목적에 맞는 토지를 어떻게 가늠하지? 57
015 건축허가 기준은 어디에? 59
016 토지 중개와 개발행위허가가 무슨 상관이지? 61
017 개발행위허가만 받으면 끝인가? 65
018 배수구역을 살피자 68
019 지목이 ‘대’인데 건물을 못 짓는다? 72
020 ‘대’와 ‘대지’가 어떻게 다르지? 76
021 장담할 수 없는 개발행위허가 78
022 매수인이 공장부지를 찾는다면? 82
023 중복되는 법률에 난감할 때 건축행위는 어떤 기준을 적용받는가? 84
024 계획관리지역인데 음식점이 안 된다? 90
025 용도지역 미세분 지역에서의 중개 96
026 중개 시 조심해야 할 시설이 있다 96
027 숙박시설을 중개할 때의 주의점 98
028 모양새에 따라 토지의 운명이 바뀐다 102
029 가설건축물이 있는 땅을 중개해도 될까? 106
030 변속차로 길이가 안 나온다? 108
031 중개 시 주소를 주의하라 110
032 용적률이 줄어들 수 있다 112
033 도로에 접한 A와 B 중 어느 토지가 좋을까? 116
034 하나의 대지가 둘의 용도지역에 걸릴 때 어떻게? 117
035 용도지역에 관한 규정이 법률마다 다르다면? 121
036 한 필지가 농업진흥지역과 일반농지에 걸쳐 있을 때 125
037 지하층도 용적률에 포함되나? 127
038 나대지 중개계약서 쓰는 법 130
039 기존 건축허가가 있을 때 계약서 쓰는 법 133
040 대지 안의 공지로 건축을 할 수 없다? 135
041 토지대장과 등기부상 면적이 다르면? 138
PART 03 토지거래허가구역의 땅 중개하는 법
042 토지거래허가구역에서 건물을 중개할 때도 허가를 받아야 할까? 144
043 토지거래허가 기준은 무엇인가? 147
044 토지거래허가구역에서 중개 시 주의점 148
045 토지거래허가구역에서 주말체험농장으로 거래할 수 있을까? 151
046 토지거래허가구역의 임야를 중개하는 방법 153
047 토지거래허가구역의 땅 계약 시 주의사항 155
PART 04 농지 중개하는 법
048 법인이 농지를 살 수 있나? 168
049 고객이 주말체험을 목적으로 농지를 구입하려 하면? 170
050 농지 중개 시 농취증에 관한 상황별 주의할 점 172
051 농업인주택을 일반인에게 중개해도 될까? 174
052 농지 중개 시 중개업자가 유의할 사항 176
053 매수고객이 농지전용을 통해 음식점을 지으려 하면? 178
054 농업진흥구역의 지목이 ‘대’인 땅에 주택을 지을 수 있을까? 180
055 이미 주택을 보유하고 있는 매수고객, 농업인주택을 새로 지을 수 있나? 181
056 농지전용부담금은 얼마인가? 183
057 매수인에게 처분통지 얘기를 꼭 해주자 185
058 지목이 ‘공장용지’인데 공장이 안 된다? 187
PART 05 임야 중개하는 법
059 바닷가 임야 중개는 신중하자 192
060 산지의 면적은 어떻게 구분할까? 198
061 대체산림자원조성비는 얼마를 납부하나? 201
062 임야 중개 시 산지전용허가를 주의하라 204
063 임야 중개 시 주소를 주의하라 207
064 현황과 지목이 다른 경우, 주의할 점 210
065 실제 면적이 다른 경우, 주의할 점 212
066 산지전용기간이 5년 넘었는지 확인하라 215
067 도로에 접했지만 개발되지 않는 임야 ① 218
068 도로에 접했지만 개발되지 않는 임야 ② 221
069 매도의뢰받는 임야, 어떤 점을 중점적으로 살필까? 223
070 용도지구는 왜 조례로 정하는가? 226
071 개발진흥지구, 좋지만 예외가 있다 231
072 공원과 도시자연공원구역은 다르다 233
PART 06 도로를 모르면 중개를 말라
073 도로를 오해하지 말라 240
074 왜 4m 도로인가? 243
075 도로의 너비가 4m에 못 미치면 건축이 불가능한가? 245
076 현황도로에 건축이 가능할까? 249
077 도대체 현황도로는 뭘까? 251
078 같은 지역인데 왜 적용이 달라? 253
079 현황도로에 접한 땅은 매수인에게 꼭 알려줘야 할 사항이 있다던데? 255
080 토지이용계획확인서를 통해 본 법정도로 257
081 구거, 하천 때문에 도로에 접하지 못할 때 266
082 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있나? 269
083 중개 시 조심해야 할 도로 ① - 구거점용허가 271
084 중개 시 조심해야 할 도로 ② - 다리(교량)건설 274
085 중개 시 조심해야 할 도로 ③ - 도로의 폭 278
086 중개 시 조심해야 할 도로 ④ - 개발행위허가 도로 282
087 중개 시 조심해야 할 도로 ⑤ - 도시계획시설도로 284
088 중개 시 조심해야 할 도로 ⑥ - 연결금지구간(도로법상 도로인 경우) 289
089 중개 시 조심해야 할 도로 ⑦ - 도로법상 도로 294
090 중개 시 조심해야 할 도로 ⑧ - 사도법상 사도 298
091 중개 시 조심해야 할 도로 ⑨ - 사실상의 사도 300
092 측량의 중요성 - 남의 땅에 도로를 내다 302
093 접도구역에 집을 지을 수 있을까? 305
094 완충녹지에 집 지을 수 있을까? 309
095 그린벨트에 집 지을 수 있을까? 314
PART 07 물(水)보호구역, 군사시설보호구역 중개하는 법
096 상수원보호구역, 수변구역, 수질보전 특별대책구역, 도대체 무슨 차이지? 322
097 수질오염 총량제는 무엇인가? 332
098 비행안전구역의 물건을 중개해도 될까? 334
099 군사시설보호구역의 물건을 중개해도 될까? 336
100 군사시설보호구역 궁금증 3가지 (국방부 회신 답변) 339
에필로그 341 
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PART 01 토지 중개에 도전하다
중개업자 김철수, 토지 중개에 도전하다 14
001 시험공부한 공법 실력으로 토지 중개를 할 수 있을까? 17
002 하위군으로 용도변경, 신고만 하면 될까? 19
003 같은 시설군인데 왜 영업허가가 안 날까? 21
004 어떻게 하면 토지 중개를 잘 할 수 있을까? 25
005 토지 중개는 어떤 자세로 임해야 할까? 27
006 토지 중개의 핵심을 간단히 요약해보자 29
007 전원주택 중개할 때의 주의할 점 33
008 전원주택 부지를 중개할 때의 주의점 37
009 가계약금, 어떻게 처리하는 게 좋을까? 41
010 중도금 처리는 어떻게 할까? 43
PART 02 땅의 건축가능 여부가 토지 중개를 좌우한다
011 개발계획을 어떻게 알 수 있나? 46
012 용도에 맞는 땅을 권유해야 한다 52
013 지목이 바뀌면 용도지역이 바뀔까? 55
014 고객의 매수목적에 맞는 토지를 어떻게 가늠하지? 57
015 건축허가 기준은 어디에? 59
016 토지 중개와 개발행위허가가 무슨 상관이지? 61
017 개발행위허가만 받으면 끝인가? 65
018 배수구역을 살피자 68
019 지목이 ‘대’인데 건물을 못 짓는다? 72
020 ‘대’와 ‘대지’가 어떻게 다르지? 76
021 장담할 수 없는 개발행위허가 78
022 매수인이 공장부지를 찾는다면? 82
023 중복되는 법률에 난감할 때 건축행위는 어떤 기준을 적용받는가? 84
024 계획관리지역인데 음식점이 안 된다? 90
025 용도지역 미세분 지역에서의 중개 96
026 중개 시 조심해야 할 시설이 있다 96
027 숙박시설을 중개할 때의 주의점 98
028 모양새에 따라 토지의 운명이 바뀐다 102
029 가설건축물이 있는 땅을 중개해도 될까? 106
030 변속차로 길이가 안 나온다? 108
031 중개 시 주소를 주의하라 110
032 용적률이 줄어들 수 있다 112
033 도로에 접한 A와 B 중 어느 토지가 좋을까? 116
034 하나의 대지가 둘의 용도지역에 걸릴 때 어떻게? 117
035 용도지역에 관한 규정이 법률마다 다르다면? 121
036 한 필지가 농업진흥지역과 일반농지에 걸쳐 있을 때 125
037 지하층도 용적률에 포함되나? 127
038 나대지 중개계약서 쓰는 법 130
039 기존 건축허가가 있을 때 계약서 쓰는 법 133
040 대지 안의 공지로 건축을 할 수 없다? 135
041 토지대장과 등기부상 면적이 다르면? 138
PART 03 토지거래허가구역의 땅 중개하는 법
042 토지거래허가구역에서 건물을 중개할 때도 허가를 받아야 할까? 144
043 토지거래허가 기준은 무엇인가? 147
044 토지거래허가구역에서 중개 시 주의점 148
045 토지거래허가구역에서 주말체험농장으로 거래할 수 있을까? 151
046 토지거래허가구역의 임야를 중개하는 방법 153
047 토지거래허가구역의 땅 계약 시 주의사항 155
PART 04 농지 중개하는 법
048 법인이 농지를 살 수 있나? 168
049 고객이 주말체험을 목적으로 농지를 구입하려 하면? 170
050 농지 중개 시 농취증에 관한 상황별 주의할 점 172
051 농업인주택을 일반인에게 중개해도 될까? 174
052 농지 중개 시 중개업자가 유의할 사항 176
053 매수고객이 농지전용을 통해 음식점을 지으려 하면? 178
054 농업진흥구역의 지목이 ‘대’인 땅에 주택을 지을 수 있을까? 180
055 이미 주택을 보유하고 있는 매수고객, 농업인주택을 새로 지을 수 있나? 181
056 농지전용부담금은 얼마인가? 183
057 매수인에게 처분통지 얘기를 꼭 해주자 185
058 지목이 ‘공장용지’인데 공장이 안 된다? 187
PART 05 임야 중개하는 법
059 바닷가 임야 중개는 신중하자 192
060 산지의 면적은 어떻게 구분할까? 198
061 대체산림자원조성비는 얼마를 납부하나? 201
062 임야 중개 시 산지전용허가를 주의하라 204
063 임야 중개 시 주소를 주의하라 207
064 현황과 지목이 다른 경우, 주의할 점 210
065 실제 면적이 다른 경우, 주의할 점 212
066 산지전용기간이 5년 넘었는지 확인하라 215
067 도로에 접했지만 개발되지 않는 임야 ① 218
068 도로에 접했지만 개발되지 않는 임야 ② 221
069 매도의뢰받는 임야, 어떤 점을 중점적으로 살필까? 223
070 용도지구는 왜 조례로 정하는가? 226
071 개발진흥지구, 좋지만 예외가 있다 231
072 공원과 도시자연공원구역은 다르다 233
PART 06 도로를 모르면 중개를 말라
073 도로를 오해하지 말라 240
074 왜 4m 도로인가? 243
075 도로의 너비가 4m에 못 미치면 건축이 불가능한가? 245
076 현황도로에 건축이 가능할까? 249
077 도대체 현황도로는 뭘까? 251
078 같은 지역인데 왜 적용이 달라? 253
079 현황도로에 접한 땅은 매수인에게 꼭 알려줘야 할 사항이 있다던데? 255
080 토지이용계획확인서를 통해 본 법정도로 257
081 구거, 하천 때문에 도로에 접하지 못할 때 266
082 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있나? 269
083 중개 시 조심해야 할 도로 ① - 구거점용허가 271
084 중개 시 조심해야 할 도로 ② - 다리(교량)건설 274
085 중개 시 조심해야 할 도로 ③ - 도로의 폭 278
086 중개 시 조심해야 할 도로 ④ - 개발행위허가 도로 282
087 중개 시 조심해야 할 도로 ⑤ - 도시계획시설도로 284
088 중개 시 조심해야 할 도로 ⑥ - 연결금지구간(도로법상 도로인 경우) 289
089 중개 시 조심해야 할 도로 ⑦ - 도로법상 도로 294
090 중개 시 조심해야 할 도로 ⑧ - 사도법상 사도 298
091 중개 시 조심해야 할 도로 ⑨ - 사실상의 사도 300
092 측량의 중요성 - 남의 땅에 도로를 내다 302
093 접도구역에 집을 지을 수 있을까? 305
094 완충녹지에 집 지을 수 있을까? 309
095 그린벨트에 집 지을 수 있을까? 314
PART 07 물(水)보호구역, 군사시설보호구역 중개하는 법
096 상수원보호구역, 수변구역, 수질보전 특별대책구역, 도대체 무슨 차이지? 322
097 수질오염 총량제는 무엇인가? 332
098 비행안전구역의 물건을 중개해도 될까? 334
099 군사시설보호구역의 물건을 중개해도 될까? 336
100 군사시설보호구역 궁금증 3가지 (국방부 회신 답변) 339
에필로그 341
프롤로그 4
PART 01 토지 중개에 도전하다
중개업자 김철수, 토지 중개에 도전하다 14
001 시험공부한 공법 실력으로 토지 중개를 할 수 있을까? 17
002 하위군으로 용도변경, 신고만 하면 될까? 19
003 같은 시설군인데 왜 영업허가가 안 날까? 21
004 어떻게 하면 토지 중개를 잘 할 수 있을까? 25
005 토지 중개는 어떤 자세로 임해야 할까? 27
006 토지 중개의 핵심을 간단히 요약해보자 29
007 전원주택 중개할 때의 주의할 점 33
008 전원주택 부지를 중개할 때의 주의점 37
009 가계약금, 어떻게 처리하는 게 좋을까? 41
010 중도금 처리는 어떻게 할까? 43
PART 02 땅의 건축가능 여부가 토지 중개를 좌우한다
011 개발계획을 어떻게 알 수 있나? 46
012 용도에 맞는 땅을 권유해야 한다 52
013 지목이 바뀌면 용도지역이 바뀔까? 55
014 고객의 매수목적에 맞는 토지를 어떻게 가늠하지? 57
015 건축허가 기준은 어디에? 59
016 토지 중개와 개발행위허가가 무슨 상관이지? 61
017 개발행위허가만 받으면 끝인가? 65
018 배수구역을 살피자 68
019 지목이 ‘대’인데 건물을 못 짓는다? 72
020 ‘대’와 ‘대지’가 어떻게 다르지? 76
021 장담할 수 없는 개발행위허가 78
022 매수인이 공장부지를 찾는다면? 82
023 중복되는 법률에 난감할 때 건축행위는 어떤 기준을 적용받는가? 84
024 계획관리지역인데 음식점이 안 된다? 90
025 용도지역 미세분 지역에서의 중개 96
026 중개 시 조심해야 할 시설이 있다 96
027 숙박시설을 중개할 때의 주의점 98
028 모양새에 따라 토지의 운명이 바뀐다 102
029 가설건축물이 있는 땅을 중개해도 될까? 106
030 변속차로 길이가 안 나온다? 108
031 중개 시 주소를 주의하라 110
032 용적률이 줄어들 수 있다 112
033 도로에 접한 A와 B 중 어느 토지가 좋을까? 116
034 하나의 대지가 둘의 용도지역에 걸릴 때 어떻게? 117
035 용도지역에 관한 규정이 법률마다 다르다면? 121
036 한 필지가 농업진흥지역과 일반농지에 걸쳐 있을 때 125
037 지하층도 용적률에 포함되나? 127
038 나대지 중개계약서 쓰는 법 130
039 기존 건축허가가 있을 때 계약서 쓰는 법 133
040 대지 안의 공지로 건축을 할 수 없다? 135
041 토지대장과 등기부상 면적이 다르면? 138
PART 03 토지거래허가구역의 땅 중개하는 법
042 토지거래허가구역에서 건물을 중개할 때도 허가를 받아야 할까? 144
043 토지거래허가 기준은 무엇인가? 147
044 토지거래허가구역에서 중개 시 주의점 148
045 토지거래허가구역에서 주말체험농장으로 거래할 수 있을까? 151
046 토지거래허가구역의 임야를 중개하는 방법 153
047 토지거래허가구역의 땅 계약 시 주의사항 155
PART 04 농지 중개하는 법
048 법인이 농지를 살 수 있나? 168
049 고객이 주말체험을 목적으로 농지를 구입하려 하면? 170
050 농지 중개 시 농취증에 관한 상황별 주의할 점 172
051 농업인주택을 일반인에게 중개해도 될까? 174
052 농지 중개 시 중개업자가 유의할 사항 176
053 매수고객이 농지전용을 통해 음식점을 지으려 하면? 178
054 농업진흥구역의 지목이 ‘대’인 땅에 주택을 지을 수 있을까? 180
055 이미 주택을 보유하고 있는 매수고객, 농업인주택을 새로 지을 수 있나? 181
056 농지전용부담금은 얼마인가? 183
057 매수인에게 처분통지 얘기를 꼭 해주자 185
058 지목이 ‘공장용지’인데 공장이 안 된다? 187
PART 05 임야 중개하는 법
059 바닷가 임야 중개는 신중하자 192
060 산지의 면적은 어떻게 구분할까? 198
061 대체산림자원조성비는 얼마를 납부하나? 201
062 임야 중개 시 산지전용허가를 주의하라 204
063 임야 중개 시 주소를 주의하라 207
064 현황과 지목이 다른 경우, 주의할 점 210
065 실제 면적이 다른 경우, 주의할 점 212
066 산지전용기간이 5년 넘었는지 확인하라 215
067 도로에 접했지만 개발되지 않는 임야 ① 218
068 도로에 접했지만 개발되지 않는 임야 ② 221
069 매도의뢰받는 임야, 어떤 점을 중점적으로 살필까? 223
070 용도지구는 왜 조례로 정하는가? 226
071 개발진흥지구, 좋지만 예외가 있다 231
072 공원과 도시자연공원구역은 다르다 233
PART 06 도로를 모르면 중개를 말라
073 도로를 오해하지 말라 240
074 왜 4m 도로인가? 243
075 도로의 너비가 4m에 못 미치면 건축이 불가능한가? 245
076 현황도로에 건축이 가능할까? 249
077 도대체 현황도로는 뭘까? 251
078 같은 지역인데 왜 적용이 달라? 253
079 현황도로에 접한 땅은 매수인에게 꼭 알려줘야 할 사항이 있다던데? 255
080 토지이용계획확인서를 통해 본 법정도로 257
081 구거, 하천 때문에 도로에 접하지 못할 때 266
082 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있나? 269
083 중개 시 조심해야 할 도로 ① - 구거점용허가 271
084 중개 시 조심해야 할 도로 ② - 다리(교량)건설 274
085 중개 시 조심해야 할 도로 ③ - 도로의 폭 278
086 중개 시 조심해야 할 도로 ④ - 개발행위허가 도로 282
087 중개 시 조심해야 할 도로 ⑤ - 도시계획시설도로 284
088 중개 시 조심해야 할 도로 ⑥ - 연결금지구간(도로법상 도로인 경우) 289
089 중개 시 조심해야 할 도로 ⑦ - 도로법상 도로 294
090 중개 시 조심해야 할 도로 ⑧ - 사도법상 사도 298
091 중개 시 조심해야 할 도로 ⑨ - 사실상의 사도 300
092 측량의 중요성 - 남의 땅에 도로를 내다 302
093 접도구역에 집을 지을 수 있을까? 305
094 완충녹지에 집 지을 수 있을까? 309
095 그린벨트에 집 지을 수 있을까? 314
PART 07 물(水)보호구역, 군사시설보호구역 중개하는 법
096 상수원보호구역, 수변구역, 수질보전 특별대책구역, 도대체 무슨 차이지? 322
097 수질오염 총량제는 무엇인가? 332
098 비행안전구역의 물건을 중개해도 될까? 334
099 군사시설보호구역의 물건을 중개해도 될까? 336
100 군사시설보호구역 궁금증 3가지 (국방부 회신 답변) 339
에필로그
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