상가임대차 분쟁 솔루션 _ 서울시 공정경제과 주무관이 알려주는 / 매일경제신문(매경출판)

 

상가 분쟁으로 고통 받는
임대인을 위한 가이드

서울시에 따르면 최근 상가분쟁상담센터에 접수된 상담 건수는 2~3년 전에 비해 2배 증가했으며,현재도 꾸준히 느는 추세라고 한다. 임대인과 임차인의 분쟁해결의 유일한 수단인 민사소송은 비용과 시간의 부담이 크고, 소액임차인의 경우에는 금전적 손실이 많아 소제기를 포기하는 사례도 많다. 서울시는 2016년 1월‘서울특별시 상가임차인의 보호를 위한 조례’를 개정하고 시행함으로써 법적인 효력과 강제성이 없어 활용도가 낮았던 분쟁기구를 통해 임차인이 받을 수 있는 권리와 기회 확보를 위한 노력을 하고 있다. 권리구제에 따른 사회적 비용절감, 민생침해 근절을 위한 사전예방, 피해사례 및 임대차계약 시 주의사항 등 현장에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 바로 정보공유다.

제대로 된 정보를 알지 못하거나 법과 제도가 현실을 따라오지 못하는 상황 때문에 어려움을 겪는 분들이 많다. 개업공인중개사, 서울시 상가임대차 상담전문가로서의 풍부한 실전경험과 노하우를 92가지 사례와 각종 서식을 통해 상가 분쟁으로 고통 받는 임대인과 임차인에게 도움이 되고자 이 책을 집필했다.   .

저 : 황규현

중앙대학교 건축학과를 졸업하였다. 20여 년간 건설현장에서 건축기사로 일하였으며, 현장소장을 역임했다. 현재는 공인중개사로서 부동산중개업을 하고 있으며, 서울특별시 임대차 상담위원, 참여연대 민생희망본부 실행위원으로 임대인과 임차인, 매도자와 매수자 사이에서 발생하는 갈등을 해결하는 데 많은 도움을 주고 있다.

옮긴이의 말 · 5
프롤로그 · 9

추천사 · 4
머리말 · 9

PART 01 상가건물임대차보호법의 적용
01 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물이란? · 19
02 환산보증금이란? · 21
03 환산보증금과 상가건물임대차보호법 적용 · 23
04 환산보증금에 부가가치세가 포함되는지의 여부 · 25
05 주택에서 사업하면 상가건물임대차보호법이 적용되나? · 28
06 사업자등록을 안 했을 때 상가건물임대차보호법 적용? · 30

PART 02 계약할 때 조심해야 할 사항들
01 집주인이 본인인지 확인하는 방법 · 35
02 공동소유건물의 임대차계약 · 42
03 대리인과 부동산을 계약할 때 무엇을 해야 하나? · 44
04 신탁부동산의 임대차계약 · 47
05 상가건물주가 바뀌면 계약서를 새로 써야 할까? · 52
06 미등기상가를 임차할 때 · 54
07 위반건축물 확인 · 57
08 재소전화해와 임차인명도 · 59
09 상가업종제한 · 64
10 상가임차인의 유의사항 · 67
11 부부공동명의의 부동산임대차계약 · 70

PART 03 계약해지
01 가계약금의 반환? · 75
02 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은? · 78
03 연락두절 임차인의 계약금은 몰수가 가능할까? · 81
04 임대인이 바뀔 때 임차인은 계약해지할 수 있나? · 86
05 임차권양도 · 89
06 차임연체로 계약해지통보 후 버티는 임차인 · 94
07 ‘임대인의 임의강제집행특약’은 무효 · 97
08 임차인에게 불리한 특약은 무효 · 99
09 계약 후 임대인이 근저당말소를 안 할 때 · 101
10 계약해지 합의 후 임차인이 변심해 계약갱신요구 · 104
11 임대차기간 중에 계약을 해지할 수 있나? · 108
12 기간을 정하지 않았을 때 임차인이 계약을 해지하려면? · 110

PART 04 임대차기간과 자동갱신
01 상가임차인에 대한 5년 영업보장이란? · 117
02 계약기간 1년이 유리할까? 아니면 5년이 유리할까? · 122
03 묵시적 갱신 · 126
04 묵시적 갱신성립 후, 임차종료 직전 계약해지가 가능할까? · 130
05 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 · 134
06 임차인은 자동으로 5년 보호받나? · 137
07 건물주가 바뀌면 다시 5년을 보호받을 수 있을까? · 139

PART 05 임대료
01 임대차기간 도중에 월세인상을 요구할 수 있나? · 143
02 임차인의 차임인하요구도 가능할까? · 147
03 임차인이 월세를 안 낼 때 · 152
04 ‘3기 차임액연체’의 정확한 의미 · 157
05 임차인에게 불리한 증액특약은 무효 · 159
06 임대차증액계약 · 163
07 임대차기간 5년 초과한 후 과도한 임대료증액 · 167
08 소송 중 임차인의 월세는? · 169
09 갱신할 때 월차임 9% 초과증액약정 · 172
10 월세와 보증금을 동시에 9% 증액청구할 수 있을까? · 175

PART 06 권리금
01 권리금이란? · 179
02 임차인은 권리금을 어떻게 보호받나? · 181
03 임차인의 권리금 손해배상책임 · 184
04 임차기간 5년 초과한 후 권리금회수기회보호 · 187
05 상가건물을 철거·재건축할 때 권리금은? · 189
06 대형상가와 전통시장은 권리금회수기회보호적용제외 · 191
07 상가를 1년 6개월 비우면 권리금보호제외 · 194
08 업종을 이유로 권리금회수방해 · 197
09 임대인이 미리 거절의사를 밝혀 신규임차인을 구할 수 없다면? · 199
10 권리금을 보호받을 수 없는 임차인의 과실 · 201
11 권리금계약 시 유의사항은? · 203
12 묵시적 갱신일 때 권리금보호 · 207
13 ‘임차인은 권리금을 주장할 수 없다’라는 특약의 효력은? · 210
14 묵시적 갱신 중 권리금회수의 입증자료를 준비하라 · 212
15 집주인이 직접 사용한다고 하는데, 권리금은? · 217
16 권리금손해배상에 관한 내용증명 작성요령 · 221
17 권리금을 받은 양도인이 근처에서 새로 영업할 때 · 226

PART 07 수리비 및 관리비
01 임대인의 집수리 의무범위는? · 231
02 보일러 수리비, 형광등 교체, 수도꼭지 교체 등은 누구 책임인가? · 234
03 낡은 건물을 훼손한 임차인의 책임범위는? ·2 37
04 상가관리비의 과도한 연체료약정 · 240
05 겨울철 배관 동파의 책임은? · 244
06 함부로 할 수 없는 단전·단수 · 248
07 도둑이 방범창을 훼손하고 유리창을 깼을 때 · 252
08 누수로 영업할 수 없는 상가 · 254
09 임대차 계약체결 후 하자 발견 · 258
10 임차상가수리 때문에 영업손실은? · 262
11 리모델링공사로 인한 영업방해 · 266

PART 08 원상회복문제
01 원상회복의 범위와 원상회복 지체로 손해범위는? · 273
02 ‘통상의 손모’는 임대인이 부담 · 275
03 임대인의 무리한 원상복구 요구 · 278
04 훼손된 벽체도장과 수명이 다한 전구도 원상복구범위인가? · 282

PART 09 중개수수료
01 묵시적 갱신일 때 중개수수료는 누가 지급하나? · 287
02 임차인이 계약기간 2~3개월 전 나갈 때 중개수수료는 누가? · 289
03 해약됐는데 중개수수료를 내야 하나? · 291
04 상가임대차중개수수료와 권리금중개수수료 · 294
05 중개수수료에 부가세도 별도로 지급해야 하나? · 297
06 주거용 오피스텔과 사무실로 개조한 원룸의 중개수수료 · 299

PART 10 계약종료
01 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때? · 305
02 임대차계약이 끝날 때 임대인과 임차인의 정산문제 · 311
03 계약종료 후 보증금을 못 받을 때 월세의 부담 여부 · 316

PART 11 건축물대장과 등기부
01 건축물대장이란? · 321
02 등기사항전부증명서 보는 방법 · 324
03 집합건물등기사항전부증명서 보는 방법 · 329
04 집합건물등기사항전부증명서에 대지권이 없다면? · 331
05 등기부와 건축물대장이 다를 때는? · 335

부록 · 342                                

[소형평수 아파트 인기 지속] 우리나라의 인구 1,000명당 주택 수는 2015년 기준 전국 383호, 서울 366호로 OECD 선진국 대비 약 100호 정도가 부족한 상황이다. 특히 인구 1,000명의 속성이 과거와 달리 점차 세대원에서 개별주택을 필요로 하는 나홀로 가구로 분화되고 있는 상황이라 인구 감소·고령화 등이 부동산 시장에 엄청난 악영향을 주지는 않을 것 같다는 뜻이다. 쉽게 말하면 인구가 준다고 하더라도 1인 가구가 늘고 있으니 집 수요는 크게 줄지는 않을 것이며, 단 주된 수요층은 소형평수에 몰릴 것이라고 볼 수 있다.
--- 「Part. 1 문재인 시대 부동산 투자 전략」중에서

[재건축 추진 삐끗하면 서울 주택가격 급등할 수도] 지금 서울에서 짓고 있는 재건축 단지는 대부분 2019~2021년 준공하고 2021년 이후에는 서울을 둘러싼 수도권의 2기 신도시 사업이 마무리 된다. 동탄2신도시, 판교, 광교, 위례, 파주운정, 김포한강, 인천검단 등은 5년 뒤 대부분 입주가 마무리 된다. 이명박 정부 때 시작한 보금자리 사업도 2년 안에 대부분 마무리된다. 보금자리 대표주자인 하남미사(3만 8,000가구), 성남고등, 하남감일 등도 마무리 된다. 굵직한 신도시 사업들이 5년 후 종료되는데 재건축마저 하지 않으면 추가적인 공급이 어려워지고 이럴 경우 서울 주택가격은 급등할 수 있다는 게 박합수 위원의 생각이다.
--- 「Part. 1 문재인 시대 부동산 투자 전략」중에서

[서울 부동산, 단기 조정 있다 해도 중장기적으론 오를 것] 고종완 원장은 재건축을 제외하고는 집값이 많이 떨어지진 않을 것으로 내다봤다. 아직 우리나라 집값은 높은 수준이 아니라는 설명이다. 글로벌 메가시티인 런던, 상하이, 뉴욕 등에 비하면 거품이 없다. PIR(소득대비 집값)은 세계 주요도시 절반 수준이라고 강조한다. 그는 “뉴욕, 런던은 집값이 평당 1억 3,000만 원 정도 된다. 서울이 2,400만 원, 강남이 4,000만 원 수준이다. 서울 아파트 평당 2,400만 원은 세계적인 수준에선 낮은 수준”이라고 설명했다. 이 때문에 서울은 단기적으로 조정을 거치더라도 중장기적으로 많이 오를 가능성이 있을 것으로 내다봤다.
--- 「Part. 1 문재인 시대 부동산 투자 전략」중에서

[주식 활황! 하지만 코스피 저평가 여전해] 원종준 대표는 최근 주식 관련 설명회를 갈 때마다 2017년 코스피가 고점을 못 넘으면 내가 그만두겠다고 할 정도로 상승장에 대한 믿음이 강하다. 그는 “지수가 2300이다 보니 사람들이 처음 보는 숫자여서 부담스러워 한다. 개별기업 주가나 시장 주가가 비싸다 비싸지 않다를 비교할 때 PER(주가수익비율)을 보는데 이게 아직 10배 밖에 안 된다. 코스피가 2500이 되어도 11배 수준이다. 일본 최대증권사인 노무라증권이 코스피 목표 지수를 3000포인트로 제시했다. 이는 주가수익비율로 봤을 때 14배 정도 되는 것이다”고 설명했다.
--- 「Part 2. 사상 최고 행진에 주목 받는 주식 시장」중에서

[소외된 중소형 가치주 살필 때] 현재는 대형주 장세다. 대형주 중에서도 삼성전자, 은행주 등이 계속 오르고 있다. 하지만 이 같은 대형주 장세는 마무리되게 돼 있고 하반기에는 그동안 소외됐던 중소형 가치주에 관심을 가져볼 만하다는 게 이 부사장의 결론이다.
PBR 0.5 이하, PER 10배 이하에 소외된 중소형 가치주식을 찾으라고 한다. 현금이 많고 지배구조가 괜찮은 것들을 골라야 한다. 그가 보기에 수출 관련주들은 이미 많이 올랐으니 내수 시장에서 경쟁력이 있는 주식들을 찾을 필요가 있다.
--- 「Part 2. 사상 최고 행진에 주목 받는 주식 시장」중에서

[해외 투자, 인플레이션 수혜 상품 주목하라] 인플레이션 수혜 투자상품에 주목하라고 강조한다. 배당 많은 고배당주, 현금 유입 많은 유틸리티주식, 물가연동국채(원금과 이자지급액을 물가에 따라 조정해 채권의 실질구매력을 보장한 국채), 하이일드 회사채, 신흥시장 채권, 원자재 등을 꼽는다. 특히 그는 중위험·중수익 장기 투자처로 선진국 하이일드 회사채(신용 등급이 낮은 회사가 발행한 채권으로 원리금 상환에 대한 불이행 위험이 높지만 그만큼 금리도 높다)를 꼽았다. 경기가 올라가는 상황에서 원리금 상환 위험은 낮아지지만 수익률이 높기 때문이다.             --- 「Part 3. 2017 해외 투자, 어떻게 해야 하나」중에서