'발칙한 발상'이 부동산 성공 투자를 부른다 토지, 상가의 성공 투자법

부동산 투자 규제 홍수 속에서

초보 투자자도 높은 수익을 올리는 비법이 있다!

 

저금리 시대, 불안한 경제 상황에서 부동산으로 쏠렸던 투자자들이 정부가 쏟아내는 규제로 혼돈에 빠졌다. 특히나 그동안 안전성, 수익성이 높았던 아파트에 투자하려던 초보 부동산 투자자들은 투자 시기 혹은 대안을 모색 중이다. 이 책은 30년 건축업 경력의 부동산 투자 멘토인 저자가 초보 부동산 투자자들도 안전하게 높은 수익을 올릴 수 있는 비법을 담은 책이다.

저자는 사재기와 닮아 있는 아파트 투자보다는 토지와 상가로 눈을 돌릴 것을 조언한다. 고수익을 낼 수 있는 저평가된 토지와 상가를 식별하는 법과 좋은 매물을 소개받는 법, 토지의 가치를 높일 수 있는 성토, 절토, 합필, 분필, 맹지 탈출 등 다양한 실전 기법들을 소개한다. 저자는 부동산 투자에서 대단하고 화려한 기법만이 고수익을 내는 것이 아니라 작은 발상의 전환으로도 얼마든지 수익을 높일 수 있다는 점을 강조하고 있다.

 

성공적인 부동산 투자를 원한다면

반드시 읽어야 할 필독서

 

‘간단한 생각의 차이가 고수를 만든다’라는 제목의 프롤로그로 시작되는 이 책은 총 8장에 걸쳐 토지와 상가 투자의 전반을 다루고 있다. 1장에서는 습관, 정보, 인맥, 발품 등 부동산 투자의 핵심이 무엇인지 짚어준다. 2장에서는 토지의 용도를 고민하고 가치를 내다보는 안목을 길러주며, 3장에서는 토지 분할과 같이 구체적으로 토지의 가치를 높이는 방법을 소개한다. 4장에서는 도로와 배수로 등 투자용 토지의 요건과 손해보지 않고 토지에 투자하기 위한 주의사항을 살펴본다. 5장과 6장은 상가건물 투자에 대해 다루고 있다. 용도변경, 리모델링으로 건물의 가치는 높이고, 가시성, 연속성, 접근성을 고려하는 등 투자 포인트를 짚어준다. 7장에서는 투자의 성패를 가를 좋은 매물을 소개받는 법, 마지막 장인 8장에서는 투자 기준을 세워 안전한 투자를 할 수 있도록 조언해주고 있다. 이어지는 에필로그에서는 매 순간의 행복을 놓치지 말 것을 당부하고 있다. 성공적인 부동산 투자를 원한다면 반드시 읽어야 할 필독서로 부동산 투자의 방향을 제시해줄 것이다.

 

프롤로그

4 간단한 생각의 차이가 고수를 만든다

 

Part 1

여러분을 부자로 만들어줄 부동산 투자의 핵심

 

17 자금 마련을 어떻게 할 것인가?

20 내일 부동산 부자가 되려면 오늘 조절하자

23 습관이 미래를 좌지우지한다

26 돈 되는 부동산 정보는 어디서 얻을까?

28 부동산 투자 전 체크할 상식

33 믿고 산 부동산, 허탈하지 않으려면?

36 연속으로 수익 내기가 어려운 이유

38 인맥은 돈맥이다

40 사는 건 자유지만 파는 건 맘대로 되지 않는다

44 발품을 이길 장사는 없다

 

Part 2

이 땅에서 뭘 할 수 있을지 먼저 고민하자

 

53 토지의 신분증, 토지이용계획서를 확인하자

57 용도지역에 따라 가치가 나뉜다

61 건폐율과 용적률로 건물의 규모가 달라진다

64 일조권으로 용적률을 다 쓰지 못할 수 있다

68 용도지구 및 용도구역까지 확인해야 한다

74 법률의 우열을 가릴 줄 알아야 실수하지 않는다

78 도로가 없으면 꽝이다

81 도시계획시설예정도로에 건축이 가능할까?

83 도시계획시설예정부지의 장단점을 살피자

86 남들이 꺼리는 완충녹지, 비싼 가치가 되다

 

Part 3

땅의 가치를 개발하면 수익이 높아진다

 

93 땅의 가치를 개발하는 법

99 통과도로에 의한 건축선 후퇴의 대처법

105 도로 폭이 4m가 안 되어도 건축이 된다?

109 전기, 전화, 수도를 확인하자

113 지목이 ‘대’인 땅이 좋다?

117 토지의 분할제한 면적을 조심하라

121 토지를 분할하면 수익이 증가한다

124 토지를 분할하면 용도지역이 바뀔 수 있다

128 가공하고 다듬어야 수익이 높다

135 분필 후 석축을 쌓아 가치를 올리다

140 토지 매입 전 측량의 중요성

 

Part 4

토지 투자, 이것은 알고 하자

 

127 토지 투자 전 주의사항

152 반드시 직접 보고 투자하자

155 발로 뛴 만큼 수익이 있다

159 과연 싸게 낙찰 받았을까?

163 도로라고 다 같은 도로가 아니다 ①

166 도로라고 다 같은 도로가 아니다 ②

171 배수로가 없으면 헛것이다

176 연령대별 어떤 토지가 좋을까?

179 소액 투자, 돈보다 가치를 봐라

181 전문가도 손해 보고 판다

184 오르는 땅에 투자하는 법

187 투자용 땅의 요건

 

Part 5

건물의 가치를 높이는 용도변경, 리모델링 하는 법

 

193 단독주택, 돈 되는 알짜 부동산

197 계약 전, 건축물대장 발급은 필수다

201 건축물을 다른 용도로 쓰고 싶다면?

206 건물의 변신, 리모델링으로 수익 키우는 법

210 리모델링 전 점검사항 5가지

214 없던 엘리베이터를 만들어 건물의 가치를 높이다

217 알기 쉬운 엘리베이터 설치 방법

 

Part 6

상가건물 투자, 이것만 명심하면 돈 번다

 

223 상가 투자 포인트

225 눈에 띄어야 살아남는다(가시성)

230 상가는 끊기지 않아야 좋다(연속성)

234 한 발이라도 접근하기 편해야 좋다(접근성)

236 도로 폭과 상권은 밀접한 관계다

239 어떻게 하면 손님을 더 끌 수 있을지 고민하자

 

Part 7

능력 있는 중개가 성패를 가른다

 

245 중개수수료를 아끼지 말자

248 능력 있는 공인중개사 만나는 방법

253 내 물건 잘 파는 법

260 공짜가 가장 비싼 법이다

263 기획 부동산 회사가 토지를 취급하는 이유

266 먼저 주는 습관을 갖자

 

Part 8

대중의 심리를 알면 투자 성공이다

 

271 여러분은 투자자인가, 투기자인가?

273 아파트 투자, 사재기와 닮았다

277 왜 내가 사면 내려가고 내가 팔면 오를까?

280 두려움과 욕심을 조절하는 게 관건이다

283 바닥과 꼭지를 맞추려는 심리

286 가격이 가치를 대변하진 않는다

288 자신의 투자 기준을 세워야 한다

290 경험이 축적되어 투자 성공을 부른다

 

에필로그

294 매 순간 행복을 놓치지 말자

저자 : ONE 材 이원재

- 해봄부동산아카데미 회장

- (주)사람과 환경 CEO

- (주)진성자연환경 CEO

- 피플인사이트 회장

 

대학에서 건축을 전공하고 건축설계사무소, 건설회사의 건축 기사를 거쳐 서른에 건설회사를 차려 독립했다. 1990년대 건설 붐에 승승장구했지만, IMF를 겪으며 회사 부도라는 아픔을 겪었다. 이후 부동산 개발업에 뛰어들어 산을 공장부지로 개발해서 재기의 발판을 마련했으나 외환위기로 좌절했다.

 

상가와 토지를 리모델링 해서 재기한 저자는 성공적인 부동산 개발을 위해 공부의 필요성을 느껴 많은 강의를 듣게 됐고, 가는 곳마다 부동산 관련 모임의 회장을 도맡아 했다. 많은 사람의 부동산 투자 성공담과 실패담을 들으며 좀 더 쉽고 안전한 투자 방법을 고민하기 시작했다. 30년이 넘는 건설업과 개발업 경력, 부동산 투자 공부를 바탕으로 강의를 하게 됐고, 부동산 재테크 교육센터도 열었다.

 

고급스러운 상품이 비싸게 팔린다. 부동산도 고급스러워져야 한다. 토지는 성토, 절토, 합필, 분할, 맹지 해결 등으로 가치를 높일 수 있고, 건물은 용도변경, 리모델링, 지분 쪼개기 등으로 고급스럽게 바꿀 수 있다. 부동산 개발에 기본만 알아도 부동산 투자에 실패하지 않을 수 있다. 조급해하지 않고 욕심내지 않으면 성공적인 투자가 보인다. 저자는 ‘함께’와 ‘나눔’을 강조하고, 매 순간의 행복을 소중히 여긴다. 성공적인 부동산 투자로 함께 행복해지기 위해 이 책을 썼다.

부동산의 가치를 개발하는 일은 다양하다. 앞선 예처럼 간단한 생각 차이로 수익을 낼 수도 있다. 땅의 성토, 절토, 합필, 분필, 맹지 탈출의 기법으로 수익을 낼 수도, 좋은 매물을 소개받아(물론 사전 노력이 필요하다) 시세 차익을 볼 수도, 심리전에서 흔들리지 않고 남과 반대되는 결정을 해서 수익을 보는 경우 등 방법이 다양하다. 필자는 부동산 투자에서 대단한 기술을 구사하라는 것이 아니다. 간단한 방법으로도 얼마든지 수익을 낸다는 점을 말하고 싶다.

--- p. 5

 

해당 필지의 토지이용계획서에 용도지역만 표기되어 있다면 간단한 일이지만 보통 다른 법령에 관한 규제들이 중복으로 표기되는 경우가 많다. 이렇게 중복된 법문 중 어느 법을 적용받는지 우열을 가려야 목적에 맞는 행위를 할 수 있는 토지인지 알 수 있다.

--- p. 74

 

지목 ‘대’인 필지를 구입하는 경우 매입가가 5,000만 원이다. 따라서 전용이 가능한 경우 지목이 ‘대’인 필지보다 임야 또는 농지를 구입하는 게 훨씬 이득인 경우가 많다. 그러므로 투자자인 우리들은 지목이 ‘대’인 땅만을 좋아할 이유 없이, 다양한 가능성을 열어두고 투자에 임하는 게 좋다. 다만 꼭 유의할 점은 사전에 전용가능여부를 반드시 살펴야 한다는 점이다. 농업진흥구역인 경우 농업인이 아니라면 전용이 어려운 경우가 많고, 임야인 경우에도 보전산지(공익용산지, 임업용산지)는 전용이 어려운 경우가 있으니 말이다.

--- p. 116

 

처음으로 토지에 투자하는 사람이라면 중·단기적 계획을 갖고 작은 규모의 토지에 투자하는 것을 추천한다. 토지의 규모가 크고 큰 금액이 들어가는 토지는 찾는 사람이 적을뿐더러 잘 팔리지 않는다. 규모가 작고 도로와 인접한 소액의 토지는 비교적 잘 팔린다. 이렇게 작은 토지들을 몇 번 사고팔아 이익을 보게 되면 자신감이 생기고 개인만의 투자 노하우도 생겨 더 좋은 투자가 가능하다.

--- p. 149

 

오랜 시간 투자를 해 온 전문가들이 이구동성으로 하는 말이 한가지 있다. 바로 ‘원칙과 기준을 세우고 그것을 지키자’는 것이다. 현실적으로 바닥을 알 수 없고, 꼭지를 알 수 없다. 따라서 부동산 선택의 기준을 스스로 세우고 수익률을 정한 후 지켜나가면 좋다. 입지 및 제반 환경을 검토해 부동산을 매수했다면 수익률이 몇 % 나면 매도할지, 보유 기간은 얼마를 할지 등을 예상한 후 투자하는 게 좋다.

--- p. 289

 

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