한 권으로 끝내는 토지 투자: 성공공식 부동산 투자, 제대로 하려면 땅부터 하라

 

초보자들도 쉽게 따라 하는 땅테크의 모든 것!

 

초저금리 시대, 땅테크가 최고의 재테크 수단으로 떠오르고 있다. 그런데 많은 사람들이 ‘실제 수익률을 올릴 수 있는 투자처가 남아 있을까?’, ‘소문만 듣고 투자를 잘못해서 돈을 잃지는 않을까?’ 하는 마음에 주저한다. 토지 투자를 통해 높은 수익률을 올리고 싶지만, 한편으론 소중히 모은 돈을 잃지 않을까 두려워하는 것이다. 사실 토지에 투자한다고 모두 돈이 되는 게 아니다. 부동산 투자에서 토지 분야는 유독 편견이 많은 분야다. 토지 투자는 시간이 오래 걸리고, 어려워 초보자는 섣불리 덤비지도 못하고, 또한 많은 투자금이 필요하니 소액으로 투자하기 어렵다고 생각한다. 하지만 실제론 그렇지 않다. 오래 걸리지 않고, 부동산 투자 경험이 없는 왕초보도 가능하며 소액으로도 얼마든지 투자가 가능하다. 또한, 초보 투자자들이 가장 먼저 진입하는 시장은 아파트 시장이지만 아파트, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 상가 등 어느 부동산에 투자하더라도 반드시 토지를 알아야 한다. 어느 부동산 종목을 막론하고 근본적으로 토지 투자를 하고 있는 것이기 때문이다.

 

 

프롤로그

 

PART 1 왕초보도 수익 내는 토지 투자법

편견을 버리면 토지 투자의 눈이 떠진다

토지를 알면 어느 곳의 집값이 오를지 알 수 있다

토지를 알면 어느 곳의 상가가 오를지 알 수 있다

건물보다 토지가 더 높이 상승하는 이유

사 줄 사람 입장에서 토지를 봐야 한다

 

PART 2 용도지역을 알면 이미 반은 성공이다

토지의 가치는 이미 정해져 있다

쓰임새가 다양해 환금성이 높은 땅을 공략하자

용도지역에 따른 투자 선호도

이런 땅에 장기 투자 해놓자 ①

이런 땅에 장기 투자 해놓자 ②

얼마나 크고 높게 지을 수 있을지 정해져 있다

경사진 땅을 잘 활용하면 가치가 높다

같은 용도지역인데 건축 모양이 달라진 이유

용도지역이 상향되는 곳 알아보는 방법

 

PART 3 초보자도 쉽게 배우는 토지 투자 성공비법

낙찰받고 한 달 만에 2,500만 원 수익 낸 토지

3억 5,000만 원에 산 토지, 3년 후 9억 원에 팔다

향후 입지가 좋아져 매수자가 풍부해질 지역을 찾자

효율적인 토지 투자 순서

개별공시지가와 시세 차이의 간격

지목과 토지의 가치는 별개다

주변 건물을 유심히 보면 토지 안목이 높아진다

용도에 맞는 토지 크기가 있다

합필, 토지의 가치를 높이다

분필, 먹기 좋은 떡이 잘 팔린다

 

PART 4 초보자도 쉽게 따라 하는 농지 투자법

이런 농지가 투자 가치 좋다

가치가 낮으면 싼 가격이 무용지물이다

농취증 발급, 어려워하지 말자

농지, 틈새 시장 공략하는 법

싼지, 비싼지 한눈에 알아보는 농지 가격 산정법

원하는 행위가 가능하면 굳이 비싼 땅을 살 필요가 없다

환골탈태, 팔자가 바뀌는 농지가 있다

 

PART 5 전 국토의 65%인 산지, 투자의 보물이다

제대로 투자하면 큰돈 되는 산지

경사가 가파르면 개발이 되지 않는다

나무가 울창하면 개발이 어렵다

임야를 다른 목적으로 사용하려면 비용을 내야 한다

성공하는 임야 투자법

 

PART 6 토지 투자, 반드시 도로를 염두에 두자

도로가 있어야 토지의 가치가 높다

좁은 도로에 따른 토지 투자 방법

교차도로 땅은 가각전제를 염두에 두자

전원지역 개발은 현황도로로 가능하다

현황은 도로가 있지만, 지적도에 도로 표시가 없다?

880만 원 시골 땅에 입찰자 열 명이 몰린 이유

500만 원짜리 시골 땅이 3,000만 원에 낙찰된 이유

어느 토지에 투자하는 게 더 많이 오를까?

어느 곳이 도로 확장될지 알아보는 법

 

PART 7 뼈아픈 실수가 투자금을 날린다

빛 좋은 개살구가 되는 토지

개발지 옆이라 금세 땅값이 오른다고?

무지와 욕심이 부른 기획 부동산 회사의 폐해

단지 싸다고 구입하면 되팔기가 어렵다

토지 개발, 반드시 개발부담금을 염두에 두자

경사도를 모르면 15% 가격에 낙찰받아도 꽝이다

면적이 넓다고 착각하지 말자

접도구역은 한 번 더 점검해보자

이런 경우 접도구역도 알 박기가 될 수 있다

도로인 줄 알지만, 실상은 신기루다

 

PART 8 토지, 오를 수밖에 없는 이유

공급이 한정적이다

여러 가지 종류로 활용할 수 있다

건물은 낡지만, 토지는 영원하다

아파트 vs 토지 상승률 비교

 

PART 9 투자 마인드만 갖춰도 이미 성공이다

남들이 팔려고 할 때 사고, 사려고 할 때 팔자

다수가 가는 길이 맘이 편하다고?

뒷사람이 먹을 걸 남기고 빠져나와야 한다

핑계는 스스로의 위안일 뿐이다

투자를 두려워하지 말자

 

에필로그

저자 : 토지대장(고경민)

대한민국의 많은 사람들은 부동산 부자를 꿈꾸며 공부한다. 아파트, 상가, 오피스, 공장, 창고 등 건물부터 공부한다. 이런 것들이 눈에 먼저 보이기 때문이다. 그러나 이것은 잘못된 접근 방법이다. 고수들은 땅을 먼저 본다. 부동산은 토지와 건축물로 구성되어 있는데, 건축물을 짓기 위해서는 토지를 먼저 개발하고 건축을 해야 한다. 건축물은 시간이 지남에 따라 감가되며, 토지의 가치가 상승하면서 부동산 가격도 상승하게 된다. 즉, 부동산 가치가 상승하는 것은 건물 가치 하락분보다 토지 가치 상승분이 크기 때문이다. 부동산의 본질적 가치는 토지에 있다. 즉, 제대로 된 공부와 투자를 위해서는 토지를 먼저 알아야 한다.

 

땅 부자는 있어도 집 부자는 없다. 최상위권의 부자 및 대기업들이 아파트 투자를 했다는 소식을 들어본 적 있는가? 아파트는 짓고 팔고, 토지 투자를 하며, 좋은 땅은 오래도록 들고 간다. 건물은 감가되지만, 토지의 가치는 상승한다는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 대형 마트, 백화점, 복합쇼핑몰, 호텔, 리조트, 놀이동산, 골프장 등 사업 수익이라는 무늬에 토지 투자라는 본질이 깔려 있다. 부자가 되고 싶다면, 부자들의 성공공식을 따라 해야 한다.

 

- YOUTUBE 캠프부동산스쿨

- NAVER CAFE 캠프부동산스쿨

땅은 무한한 가능성을 지닌 투자처로, 제대로 고른 땅을 보유하면 물가 상승률보다 수백 배 이상의 수익률을 거둘 수도 있다. 그러므로 땅 투자를 너무 어려워하지 말고, 내일의 재테크를 위해 열심히 공부해서 제대로 된 땅 한 평이라도 갖는 자세를 지니도록 하자.

--- p. 15

 

어떤 토지에 투자해야 할지 감이 안 잡힐 때도 용도지역을 보면 대충 감이 온다. 주거·상업·공업지역은 개발 압력이 높은 곳으로 가급적 개발하려는 취지가 강하고, 그 외 지역은 개발 압력이 낮은 곳이다. 따라서 저평가된 주거·상업·공업지역의 토지(셋 중에서도 상업 ? 주거 ? 공업지역순)를 고르면 비교적 단기간에 수익을 실현할 수 있다. 다만 아무리 주거, 상업, 공업지역이더라도 개발이 완료되어 지가가 고평가되어 있다면 투자의 실익이 적으니 신중히 하는 게 좋다.

--- p.37

 

부동산 투자의 성공원칙을 한 가지만 꼽으라면 단연 ‘입지’일 정도로 입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 이미 입지가 좋은 지역은 땅값이 많이 상승해 있으니 후발주자로 들어가기엔 늦은 경우가 많다. 그러니 우리는 향후 입지가 좋아질 지역을 찾는 게 급선무다. 입지가 좋아지는 원인으로는 산업시설 유입으로 인한 일자리 증가, 배후 주거지 조성으로 인한 인구 증가, 고속도로 및 국도 신설로 인한 교통 환경 개선 등이 있다.

--- p. 72

 

사람의 겉모습(외모)과 능력은 별개다. 겉모습이 번지르르하다고 능력 있는 것은 아니며, 겉모습이 초라하다고 능력이 없다고 섣부른 판단을 하지 말아야 한다. 토지도 마찬가지다. 토지의 겉모습은 지목이며, 능력은 용도지역이다. 초보자들은 지목이 ‘대’인 땅을 좋아하는데 그럴 필요는 없다. 지목은 현재 사용하고 있는 목적을 말할 뿐, 평생 그 지목으로 가는 것이 아니기 때문이다. 따라서 지목에 따라 토지를 평가하지 말고, 용도지역에 따라 토지의 능력을 가려야 한다.

--- p.80

 

산지(임야)는 우리나라 전 국토의 65%를 차지하고 있다. 산지는 다른 토지에 비해 가격이 저렴하고, 농지에 비해 1/2 가격에 형성되는 곳도 많으므로 제대로 투자하면 가장 큰 수익을 얻을 수 있다. 다만, 모든 산지는 개발 시 개발행위허가를 받아야 하므로 조건에 부합하는지 알아봐야 한다. 또한, 산지의 종류에 따라 강력한 규제를 받는 산지가 있고, 그렇지 않은 산지가 있으니 이를 구분할 수 있어야 투자에 차질이 발생하지 않는다.

--- p.120

 

‘토지 = 도로 확인’이란 생각을 마음속에 새겨 어느 토지를 보든 도로 생각이 떠올라야 한다. 다만, 도로와 다른 시설의 연결규정에 위배되는 구간은 도로점용허가를 받을 수 없어 주의해야 한다. 더불어 도로가 없더라도 주변에 구거(도랑)가 있는 경우, 구거점용허가를 받아 진입로로 사용할 수 있으므로 구거와 접했는지도 알아보는 게 좋다.

--- p.140

 

부동산 재테크 시장에서 가장 필요한 것 중의 하나가 정보다. 누가 정확하고 좋은 정보를 먼저 입수하느냐에 따라 돈이 되기 때문이다. 그래서 기획 부동산 회사는 남다른 정보를 파는 것처럼 토지를 분양한다. 그 정보가 실제로 있는 정보든, 아니면 기획 부동산 회사에서 만들어낸 것이든 상관없다. 듣는 사람을 솔깃하게 만들면 그만이기 때문이다. 따라서 이런 감언이설의 기획 부동산 회사에 당하지 않으려면 본인이 토지의 가치를 볼 줄 아는 안목을 키워야 한다.

--- p.178

초저금리 시대, 땅테크가 최고의 재테크 수단으로 떠오르고 있다. 그런데 많은 사람들이 ‘실제 수익률을 올릴 수 있는 투자처가 남아 있을까?’, ‘소문만 듣고 투자를 잘못해서 돈을 잃지는 않을까?’ 하는 마음에 주저한다. 토지 투자를 통해 높은 수익률을 올리고 싶지만, 한편으론 소중히 모은 돈을 잃지 않을까 두려워하는 것이다. 사실 토지에 투자한다고 모두 돈이 되는 게 아니다. 부동산 투자에서 토지 분야는 유독 편견이 많은 분야다. 토지 투자는 시간이 오래 걸리고, 어려워 초보자는 섣불리 덤비지도 못하고, 또한 많은 투자금이 필요하니 소액으로 투자하기 어렵다고 생각한다. 하지만 실제론 그렇지 않다. 오래 걸리지 않고, 부동산 투자 경험이 없는 왕초보도 가능하며 소액으로도 얼마든지 투자가 가능하다. 또한, 초보 투자자들이 가장 먼저 진입하는 시장은 아파트 시장이지만 아파트, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 상가 등 어느 부동산에 투자하더라도 반드시 토지를 알아야 한다. 어느 부동산 종목을 막론하고 근본적으로 토지 투자를 하고 있는 것이기 때문이다.

 

그런데 토지에 투자한다고 모두 돈이 되는 것은 아니다. 좋은 토지에 투자한다는 전제가 있어야 한다. 그러면 어떤 토지가 좋은 토지일까? 좋은 토지란, 가격이 꾸준히 오르는 토지다. 가격이 꾸준히 오르는 토지는 환금성의 문제가 저절로 해결되는 토지다. 사람들이 선호하는 아파트가 인기가 있는 것처럼 토지도 사람들이 선호하는 호재가 있어야 인기가 있고 토지 가격이 꾸준히 오른다. 실제 토지 투자를 해보면 아파트 투자보다 더 쉽다는 것을 느낄 것이다. 어떤 토지가 오를지, 돈이 되는지가 공식처럼 정해져 있기 때문이다. 어찌 보면 그대로 따라 하기만 하면 된다. 토지 투자, 어렵지 않다. 그러니 아직 토지 투자를 해보지 않은 입문자일지라도, 오늘부터 토지 투자 공부를 시작해보자. 이 책이 여러분을 토지 투자의 고수로 이끌어줄 것이다.

 

1장에서는 토지 투자의 효용성에 대해서 이야기한다. 2장에서는 토지 투자를 하기에 앞서 기본적인 이해와 용도지역에 관해 다룬다. 3장에서는 예시를 통해 토지 투자 성공법칙을 살펴본다. 4장에서는 초보자도 쉽게 따라 할 수 있는 농지 투자에 관해 다뤘다. 5장에서는 제대로 투자하면 큰돈이 되는 산지에 대해 이야기한다. 6장에서는 도로로 인해 가치가 더욱 높아지는 토지에 대해 알아본다. 7장에서는 실패사례를 통해 토지 투자를 할 때의 주의사항을 알려준다. 8장에서는 토지의 장점과 토지가 향후 오를 수밖에 없음을 말해준다. 9장에서는 투자를 하기 전에 가져야 할 마음가짐에 대해 이야기한다.

 

모든 부동산 투자는 일정 시간 이상의 기간을 필요로 한다. 특히 투자라는 것은 생각하지 못한 변수들이 늘 등장하므로 긍정적인 마인드를 갖는 게 중요하다. 진정한 토지 투자자는 원칙이 있는 기다림을 지닌 사람이다. 이러한 마음가짐을 가지고 있다면, 성공적인 투자자의 길은 멀지 않은 데 있을 것이다.