부동산 투자의 제4물결, 디벨로퍼 경매

 

시행, 개발과 접목한

디벨로퍼 경매로 수익성을 높여라!

 

경매는 수익성이 높은 부동산 투자 방법이다. 이 책은 이러한 경매의 수익성을 더욱 높이는 방법으로 ‘디벨로퍼 경매’를 소개하고 있다. 낙찰받아 단순 매도하거나, 또는 유치권을 깨트리고 수익을 내는 특수경매를 뛰어넘어 부동산 산업과 협업한 디벨로퍼 경매를 제안하고 있다. 토지를 낙찰받아 개발행위를 통해 수익을 올리는 디벨로퍼 경매는 낙찰 후 단순 매도하는 재래방식의 경매보다 복잡하고 시간이 걸리긴 하지만, 완료 후 수익의 규모는 엄청나다.

 

이러한 디벨로퍼 경매를 잘하기 위해서는 경매에 대한 지식은 물론, 건축에 대한 전문지식도 갖춰야 한다. 많이 알고 노력한 만큼 수익성이 올라가는 것이다. 초보 투자자라면 공동 투자를 하는 것도 좋은 방법이다. 하지만 경험 많은 공동 투자자를 찾기란 쉽지 않은 일이다. 지은이는 디벨로퍼 경매의 경험을 쌓고 수익도 내는 방법으로, 가로주택정비사업이나 도시재생사업에 관심을 가질 것을 권하고 있다. 부동산 투자에 대한 규제는 날로 강력해지고 있다. 하지만 규제에 구애받지 않고 수익을 낼 방법은 있다. 수년간 직접 디벨로퍼 경매를 통해 성공한 사례들을 소개한 『부동산 투자의 제4물결, 디벨로퍼 경매』를 보면서 그 돌파구를 찾아보자!

 

머리말 - 4

 

1장 경매 기초체력 다지기

 

1. 경매의 종류

경매는 저가매수의 기회 - 16

오르냐 내리냐 그것이 문제로다 - 19

경매는 상식이다 - 22

부동산 학교 안내 - 25

 

학습 포인트

경매의 의의 - 26

 

2. 경매의 구분

형식적으로 하는 경매도 있다 - 28

경매를 이중으로 한다고? - 30

 

학습 포인트

형식적 경매 - 35

실질적 경매 - 35

 

3. 경매의 대상

집주인과 땅주인 - 37

따로 파는 액세서리, 제시외 - 40

경매의 제4물결, 디벨로퍼 경매 - 44

디벨로퍼 경매 사례(1) / 월곡 로이코타운 - 47

농사꾼에게만 주는 농취증 - 49

 

학습 포인트

부동산 경매의 대상 - 53

토지에 대한 기본 상식 - 55

농지의 취득 - 60

 

2장. 경매 절차

 

1. 경매 절차도 - 70

2. 경매는 이렇게 합니다

떼인 돈 받아주는 경매? - 72

 

학습 포인트

부동산 경매 절차 - 76

 

3. 경매를 시작합니다

그래, 결정했어! - 78

 

학습 포인트

경매의 개시 - 81

 

4. 매각을 위한 준비

감정 없는 감정가격 - 83

응찰 금액의 또 다른 기준, 배당요구종기 - 94

 

학습 포인트

매각의 준비 - 96

 

5. 입찰과 매각

부동산 진품명품 - 102

1등만 알아주는 더러운 경매 - 105

디벨로퍼 경매 사례(2) / 강남 역삼 로이코타운 - 108

낙엽값 경매 - 109

그대는 임장드라마의 주인공 - 112

운칠기삼 - 114

위험한 경매, 외로운 경매 - 117

매각기일의 복불복 - 120

저에게 허가를 하지 마옵소서 - 123

잔금 언제 냅니까? - 126

 

학습 포인트

경매 정보 수집 - 130

경매 입문자를 위한 스피드옥션 무료 이용 - 131

관심물건의 선정 - 132

현장조사(임장) - 133

입찰참여 물건 및 입찰가격의 결정 - 134

매각기일 - 136

입찰의 진행 - 137

입찰의 종결 - 143

매각허가결정 - 147

매수인의 매각대금 납부 - 152

 

6. 인도와 명도

사소한 부주의로 당하는 명도 봉변 - 155

신발 굽과 비례하는 수익률 - 158

스마트폰과 어플 - 161

억울한 헌납 - 164

저에게는 명도확인서가 남아 있습니다 - 166

디벨로퍼 경매 사례(3) / 서초동 상업지역 빌딩 - 171

인테리어 해야 하나요? - 173

인도적으로 하는 인도 명령 - 175

 

학습 포인트

부동산 인도 명령 - 179

낙찰에서 집행까지 - 183

 

3장 실전을 위한 체력 다지기

 

1. 경매는 권리의 조합

알기 쉬운 권리분석 - 188

 

학습 포인트

물권 - 191

채권 - 192

물권과 채권의 비교 - 193

 

2. 꼭 알아야 하는 말소기준권리

나도 모르는 가압류 - 195

작용, 반작용 그리고 저당, 근저당 - 197

보험등기, 가등기 - 201

 

학습 포인트

말소기준권리 개요 - 208

말소·인수되는 권리의 확인 - 209

말소기준이 되는 권리 - 210

 

3. 돈 되는 특수권리

모두가 즐거운 지상권 - 215

디벨로퍼 경매 사례(4) / 부천 대장동 도시개발사업지구 토지 - 218

사라지지 않는 구분지상권 - 219

후손 몰려오는 분묘기지권 - 221

어벤저스 권리, 유치권 - 225

 

학습 포인트

지상권·지역권 - 230

등기된 임차권 - 230

등기되지 않은 임차권(채권적 전세) - 231

가처분 - 231

유치권 - 231

법정지상권 - 232

분묘기지권 - 234

 

4. 임대차보호법

대한 외국인 세입자 - 238

임차와 등기 - 241

전세 살면 생기는 전세권? - 244

 

학습 포인트

전세권과 임대차 - 246

주택임대차보호법의 적용 - 247

주택임대차보호법의 보호 대상 - 248

주택임대차보호법의 적용범위 - 249

주택임대차의 대항력 - 251

주택임대차의 우선변제권 - 252

소액임차인의 최우선변제권 - 255

임대차 존속기간 - 255

임차권등기명령제도 - 256

상가임대차보호법의 적용 - 258

상가건물임대차보호법의 성격 - 258

상가임대차의 대항력 - 260

상가임대차의 우선변제권 - 260

상가소액임차인의 최우선변제권 - 261

상가임대차 존속기간 - 261

권리금 - 263

 

4장 별책부록

 

돈 되는 경매를 위한 상식

돈 되는 부동산 개발 - 268

불리하니까 영농여건불리농지 - 272

그린벨트 땅 삽니다! - 276

특혜받는 경매 - 278

권리를 사고 파는 NPL - 281

디벨로퍼 경매 사례(5) / NPL 투자 - 284

 

학습 포인트

부동산 등기 - 285

건축물대장 - 294

토지대장 - 295

토지이용계획확인원 - 295

저자 : 신 순 선

경상대 무역학과에서 무역업을 공부하고 아주대학교 공학대학원을 졸업했다. S그룹에서 수입, 수출, 해외영업, 물류, 구매 팀장을 지내고 계열사 구조조정 본부장으로 일했다. NPL법인 대표직을 역임한 후에 2021년 현재는 로이코주식회사와 로이코타운 1차, 2차, 3차, 4차 대표로 하고 있다.

매수행위만으로 저가매수의 여부를 결정지을 수는 없다. 매수한 다음 팔아야 하는 매도를 통해 비로소 그 매수행위가 저가매수 여부를 결정한다. 즉, 저가매수는 매도를 통해 얻어지는 결과이지만, 많은 투자자가 자신이 만족하는 금액으로 사면 저가매수를 했다고 생각하는 희망과 착각에 빠지는 경우가 많다.

--- p.17

 

경매의 제4의 물결은 어떤 경매일까? 다양한 방식이 거론될 수 있지만, 저자는 관련 부동산 산업과 콜라보(Collaboration) 한 경매가 제4의 물결이 될 것으로 본다. 부동산의 지상최대 목적인 최유효 이용을 얻고자 개발을 통해 그 수익을 올리는 시행 경매 또는 개발 경매, 이 책의 제목인 디벨로퍼 경매를 4세대 경매라고 하고 싶다.

--- p.45

 

지금까지 말한 내용을 종합해보면 오래된 부동산은 가격이 저렴하므로 개발을 통해 가치가 상승된다는 이야기다. 대한민국 국민이라면 누구나 다 아는 뻔한 진실이다. 그러나 뻔한 이야기이지만 누구나 가치를 상승시켜 수익을 내지는 못한다. 그 이유는 지식부족과 경험부재, 과정에 대한 두려움이 한 몫을 차지하리라 생각한다. 이는 저자도 마찬가지였고, 유명 전문가들도 모두 그런 과정을 거쳐 왔다.

--- p.104

 

경매가 숫자를 적어 넣는 일이라 똑같은 금액이 나올 수 있다. 그래서 습관적으로 마지막에 10원, 100원 등 잔돈꼬리를 달아 응찰하는 경우들도 있다. 만약 응찰에서 동률이 발생하면, 집행관은 그 동률자를 불러 그들만의 응찰을 다시 하게 해서 최고가매수인을 결정하며, 이때 입찰금액은 전의 금액과 동일한 금액은 가능하지만, 전 가격에 못 미치는 가격은 인정되지 않는다. 그런데 그럴 일이 거의 없겠지만(아직 저자는 경험하지도, 본 적도 없는 일), 또다시 동률이 되는 경우가 발생하면 이때는 추첨으로 가리도록 하고 있다.

--- p.122

 

만약 임차인이 명도를 하지 않고 명도확인서를 제출하지 못하면 배당일에 한 푼도 받을 수 없고, 그 배당금은 법원공탁소에 공탁되며 이후 명도확인서를 제출해야 공탁금을 찾을 수 있다. 매수자는 임차인이 이사를 해서 집을 비웠다고 모든 일이 끝난 건 아니다. 청소와 인테리어가 남아 있고, 그 이전에 출입문의 열쇠 나 비밀번호를 바꾸는 일을 지체 없이 하는 것이 좋다.

--- p.168

 

지상권 경매를 하는 목적은 보통 하자 있는 지상권(?)을 줍다시피 낙찰받아 하자를 고쳐 새것으로 팔아 수익을 올리는 데 있다. 한마디로 과일은 반쪽이 더 비싸지만, 부동산 반쪽은 온전한 권리를 행사할 수 없는 탓에 절반도 안 되는 가격으로 얻을 수 있고, 나머지 반쪽을 찾아 온전한 부동산으로 만들어 수익을 올리는 투자법이다.

--- p.217

 

초보 경매인에게 가장 쉽게 시작하는 디벨로퍼 경매는 공동 투자로 시작하는 방법이다. 하지만 초보자와 굳이 투자 수익을 나누려는 전문가를 찾기는 쉽지 않은 일이다. 그렇다고 조합 일을 하며 배우는 일은 경험은 쌓일지 모르지만, 오랜 시간이 걸리고 세밀한 과정을 경험할 수 없다는 문제점이 있다. 이런 결과들을 종합해보면 그 중간쯤에서 장점만 절충하는 방법이 있었으면 하는 바람이 생기게 된다. 저자는 그 절충안으로 개발도 배우면서 전체적인 과정도 경험해보고 수익도 얻을 수 있는 가로주택정비사업이나 도시재생사업 등에 관심을 둘 것을 권하고 싶다.

--- p.269

 

부동산에 투자하는 보편적인 방법은 중개사무소를 통하거나 경매를 통해 저가매수 후 고가매도해서 양도차익을 얻는 것이다. 그러나 이뿐만이 아니라 NPL과 같이 근저당권 등 부동산 권리를 취득해서 이자 등 수익을 얻는 방법이 있다. 지금은 그 열풍이 식기는 했지만 NPL붐이 불기 시작하던 시장 초기 시절에는 NPL에 대한 이론이 미처 정립되지 못했다. NPL 강좌가 판박이처럼 이루어지기도 했다.

시행, 개발과 접목한

디벨로퍼 경매로 수익성을 높여라!

 

경매는 수익성이 높은 부동산 투자 방법이다. 이 책은 이러한 경매의 수익성을 더욱 높이는 방법으로 ‘디벨로퍼 경매’를 소개하고 있다. 낙찰받아 단순 매도하거나, 또는 유치권을 깨트리고 수익을 내는 특수경매를 뛰어넘어 부동산 산업과 협업한 디벨로퍼 경매를 제안하고 있다. 토지를 낙찰받아 개발행위를 통해 수익을 올리는 디벨로퍼 경매는 낙찰 후 단순 매도하는 재래방식의 경매보다 복잡하고 시간이 걸리긴 하지만, 완료 후 수익의 규모는 엄청나다.

 

이러한 디벨로퍼 경매를 잘하기 위해서는 경매에 대한 지식은 물론, 건축에 대한 전문지식도 갖춰야 한다. 많이 알고 노력한 만큼 수익성이 올라가는 것이다. 초보 투자자라면 공동 투자를 하는 것도 좋은 방법이다. 하지만 경험 많은 공동 투자자를 찾기란 쉽지 않은 일이다. 지은이는 디벨로퍼 경매의 경험을 쌓고 수익도 내는 방법으로, 가로주택정비사업이나 도시재생사업에 관심을 가질 것을 권하고 있다.

 

부동산 투자에 대한 규제는 날로 강력해지고 있다. 하지만 규제에 구애받지 않고 수익을 낼 방법은 있다. 수년간 직접 디벨로퍼 경매를 통해 성공한 사례들을 소개한 이 책을 보면서 그 돌파구를 찾아보자!

 

경매 초보자도 차근차근 따라 할 수 있는

디벨로퍼 경매 성공 비법 대공개!

 

이 책은 초보 경매자도 디벨로퍼 경매에 도전해볼 수 있도록 기초적인 내용부터 차근차근 소개하고 있다. 총 4장으로 구성되어 있으며 각 장의 사이사이에 학습 포인트를 따로 정리해서 필요한 내용을 찾아보기 쉽도록 정리해뒀다. 또한 지은이의 실제 디벨로퍼 경매 사례를 5가지로 정리해 수록했다. 각 사례마다 지은이의 유튜브 강의 동영상으로 이어지는 큐알코드가 있어 이해하기 쉽게 구성했다.

 

1장은 경매 기초체력 다지기라는 제목으로 경매의 종류, 구분, 경매의 대상을 소개하고 있다. 2장은 경매 절차에 대한 내용이다. 경매 절차도를 시작으로 매각을 위한 준비, 입찰과 매각 등의 내용이 담겨 있다. 3장은 실전을 위한 체력 다지기라는 제목으로 말소기준권리, 특수권리, 임대차보호법 등을 자세히 소개한다. 4장은 별책부록으로 영농여건불리농지, 그린벨트, NPL 투자 등 돈 되는 경매를 위한 상식을 담았다. 대기업 팀장에서 20여 년 경력 부동산 경매 베테랑으로 변신한 지은이가 성공 노하우를 소개하는 이 책으로 수익성 높은 디벨로퍼 경매에 도전해보자.