부동산 슈퍼리치만 아는 투자 비밀

 

처음 부동산 지식을 접하는 분들에게 권하는 실전지침서

 

저금리 시대, 이제 부동산 투자는 선택이 아닌 필수가 됐다. 그렇다면 부동산 투자는 어떻게 시작해야 할까? 부동산에 관심은 있는데 어떻게 시작해야 할지 막막했던 분들, 겁나서 도전을 미룬 분들에게 『부동산 슈퍼리치만 아는 투자 비밀』은 쉽고 제대로 된 방법을 알려준다.

 

우선 자본주의 세상에서 근로소득의 한계를 느끼는 평범한 부린이들에게 투자가 필요한 이유를 조목조목 설명해준다. 또한 부자가 되는 과정은 간단하지 않지만, 흙수저라도 좌절하지 않고 자수성가할 수 있도록 부자 되는 과정 및 법칙을 차근차근 일러준다. 투자의 종류를 1과 2로 세분화해서 아파트 전세 레버리지 투자, 경매, 수익형 부동산, 토지, 지식산업센터(아파트형 공장), 상가 투자 등 다양한 투자 방법을 제안한다. 마지막으로 투자에서 절대로 놓칠 수 없는 세금 및 법률을 짚어 주며 똑똑한 투자 방법을 가르쳐준다. 은행만 믿고 흔한 금융 상품으로 투자한다면 결코 돈을 벌 수 없다. 이젠 부동산이 답이다. 매달 대출금과 이자, 돈을 깔고 있는 집을 가만두지 말고, 자본주의 시스템에서 돈에 신경 쓰지 않고 자유롭게 사는 방법을 이 책을 통해 찾아보자!

 

프롤로그 … 4

 

Part 1. 투자가 필요한 이유

 

1. 왜 재테크를 해야 하나? … 14

2. 자본주의에서 당신의 위치는 어디쯤인가? … 19

3. 내 자식은 금수저가 될 수 없을까? … 25

4. 근로소득의 한계를 느끼다 … 28

5. 정부예산과 국가 통화량은 매년 증가한다 … 33

6. 인플레이션과 금리 인상 … 38

7. 노후자금은 충분히 준비되었나? … 42

8. 저축하는 습관으로 부자가 될 수 있나? … 47

9. 내 집 마련하는 목돈 만들기 … 50

10. 부동산 투자 까까병 … 57

 

Part 2. 부자 되는 과정 및 법칙

 

1. 드림빌딩 드림워커, 꿈이 일하게 하고 꿈을 세우자 … 62

2. 시간당 채산표 - 기업 매출 및 직장인 연봉 올리기 … 72

3. 흙수저라도 좌절하지 말고 자수성가해야 한다 … 76

4. 의식을 혁명하라 … 79

5. 왜 이 일을 하게 되었나? … 83

6. 영화 [신과 함께]에 나온 《불설수생경》 … 85

 

Part 3. 투자의 종류 1

 

1. 주식 투자 vs 부동산 … 90

2. 아파트 전세 레버리지 투자 … 94

3. 유치권 물건 경매 … 101

4. 법정지상권 … 106

5. 도시형생활주택과 생활형 숙박시설 … 111

6. 시행사 투자 … 144

7. 법원 경매 물건 검색 방법 … 148

8. 은퇴자가 조심해야 할 수익형 부동산 … 151

 

Part 4. 투자의 종류 2

 

1. 특수경매 투자, 왜 전문가와 해야 하나? … 158

2. 디벨로퍼를 꿈꾸며 신축사업으로 건물주 되기 … 163

3. 경매 물건 브릿지 투자 … 166

4. 투자 수익률 계산법 … 168

5. 세계적인 투자자 워렌 버핏의 복리의 비밀 … 172

6. 부동산 투자 시 주의점 … 176

7. 토지 투자 … 180

8. 지식산업센터(아파트형 공장) 투자 … 191

9. 상가 투자 … 207

 

Part 5. 세금 및 법률

 

1. 특수경매 및 도시형생활주택 시행사업 투자는 적법한가? … 212

2. 개인 투자 시 기타소득세, 법인 투자 시 법인세 … 214

3. 배당소득세 … 218

4. 비영업대금의 이익(이자소득세+지방소득세) … 220

5. 증여세나 상속세 부담부증여로 투자하는 법 … 222

6. 특수경매 및 도시형생활주택 투자 Q&A … 225

7. 상가 취득세 및 양도소득세 … 236

8. 토지 취득, 재산, 상속, 증여, 양도소득세 … 240

9. 2021년 바뀐 주택 부동산 세금 … 245

10. 도시형생활주택, 오피스텔 세금 … 249

11. 생활형 숙박시설 세금 … 251

12. 상가주택 및 빌딩 세금 … 252

 

Part 6. 부동산 지식 묻고 답하기

 

1. LTV, DTI, 신DTI, DSR이란 무엇인가? … 258

2. 상가주택, 다가구주택, 다세대주택 구분법 … 261

3. 원리금균등상환 vs 원금균등상환 … 263

4. 건폐율과 용적률은 무엇인가? … 267

5. 섹션 오피스란 무엇인가? … 271

6. 월세 받는 수익형 부동산 공실 해결 방법은? … 273

7. 수익형 부동산 투자 시 대출이 부담일까? … 274

8. 공인중개사 및 중개 수수료 … 276

 

에필로그 … 278

 

저자 : 홍 성 준

10년간 토지, 분양(아파트, 지식산업센터, 오피스텔, 상가, 도시형생활주택, 생활형 숙박시설) 아파트 투자, 특수경매(유치권 물건, 법정지상권, NPL), 시행사업에 대한 부동산 컨설팅을 하고 있다. 직접 투자해보고 투자의 장단점을 알려드리며, 그동안 직접 경험한 것을 토대로 부동산 투자의 성공을 위해 활발히 강연 및 방송도 하고 있다. 부동산계의 워렌 버핏을 꿈꾸는 실전 투자자 및 디벨로퍼다.

 

현)성현부동산컨설팅 대표

현)블루문인베스트 영업본부 수석본부장

《내 집 마련 슈퍼리치》 공동저자

 

부동산 투자를 망설이는 이유는 다양하다. 이유를 대려고 하면 얼마든지 댈 수 있다. 하지만 그 이유보다 부동산 투자를 해야만 하는 이유가 더 크다. 이제 앞으로 본인의 부동산을 소유하고 있지 않으면, 계속 생활이 어려울 수밖에 없도록 경제 구조가 형성되어 있다. 집값은 계속 오르는데 본인 소유의 집 한 채가 없다면 상류층도 못 가고 중산층에 머무를 수조차 없어진다. ‘집값이 너무 올라 부동산 투자가 불가능한 거 아닌가?’ 하고 생각할 수 있다. 하지만 부동산 금액이 오르고, 대출 규제가 있어도 언제나 길은 있기 마련이다.

--- p.58~59

 

부자들은 정보를 주면 일단 분석하러 투자 설명회를 듣고 장단점을 분석해본다. 본인이 자신 있는 투자라고 판단이 들면 과감한 투자를 한다. 요즘과 같이 경기가 좋지 못하고 금리가 낮은 상황에서 자신의 재산을 폭발적으로 증식하고자 하는 분들이라면 누구나 새로운 재테크 방법을 찾고 있을 것이다. 부자의 꿈을 위해서 오늘도 열심히 노력하는 분들에게 상당히 중요한 재테크는 제대로 알고 해야만 효과적인 재산 증식의 방법이 될 수 있다.

--- p.90

 

누구나 자본만 준비되면 부동산 개발사업인 신축사업을 할 수 있다. 토지를 분석 매입하고 또한 건물을 신축하기에 많은 자본이 필요하다고 생각할 수도 있지만, 전문가와 함께 길을 찾으면 보인다. 주변에 보면 아파트를 사겠다고 한다. 노후에 아파트를 갖고 있다면 전략을 바꾸고 돈을 굴려서 부동산으로 월세가 나오는 수익형 부동산으로 갈아타야 한다. 아파트를 깔고 앉으면 월세가 나오지 않는다.

--- p.163

 

수익형 부동산 투자 시 대출을 이용한 투자를 지렛대 투자라고 한다. 현금이 2억 원이 있는 분이 대출을 받지 않고 2억 원짜리 부동산을 사서 가격이 2억 2천만 원이 되면 수익률은 10%다. 하지만 본인 투자금 4천만 원과 80% 지렛대를 활용해서 대출금 1억 6천만 원으로 사서 2억 2천만 원이 되면 수익률이 50%가 된다. 대출이자는 순수익에 비해 작은 비율이다. 대출이자는 세입자가 다 갚아준다. 매매차익으로 더 큰 수익을 남겨주는데, 자본주의에서 대출 레버리지를 최대한 활용하자. 이 대출은 현명하다. 일반 사람들은 집 한 채를 사서 대출을 갚다가 집 한 채로 인생을 마감한다. 누가 더 부자가 될 것 같은가? 부동산은 재테크가 아니라 사업이다.

--- p.274

부자들은 일하지 않고 돈을 번다!

 

이 책은 부동산 투자의 기초를 탄탄히 하는 것에 중점을 두고 있다. 자칫 헷갈리기 쉬운 부동산 용어, 투자 방법에 대한 설명부터 놓치기 쉬운 세금 및 법률에 대해 상세하게 설명한다. Part 6까지 구성된 이 책은 먼저 왜 부동산 공부를 해서 투자해야 하는지, 그 이유를 구체적인 데이터로 알려준다. 그 이후 투자의 종류에는 어떤 투자가 있는지 다양하게 제시하고, 그 투자법에 대해 설명한다. 소액으로도 투자할 수 있는 실질적인 방법들을 제시하며, 직장인들에겐 월급을 어떻게 활용하면 좋은지를 안내한다.

 

부자는 어떻게 부자가 되었을까? 지은이는 부자가 되고, 안 되고는 ‘생각의 차이’라고 말한다. 또한 생각한 것을 바로 실행하는 ‘실행력’에 있다고 말한다. 돈에 휩쓸리지 말고, 돈을 지배해야 한다. 그 답은 결국 부동산에 있다. 이 책을 통해 부자의 생각을 엿보고 실행해보자!