닥치고 현장 소액자본으로 부동산 부자되기

 

남양주, 광주, 창원, 제주, 거제, 목포

6개 지역 부동산 완전 분석!

부동산 투자의 답은 현장에 있다고 말하는 사람이 많다. 그러나 실제 현장에서 진짜 돈이 되는 정보를 얻기란 쉽지 않다. ‘발품황제’라고 불리는 저자 또한 무조건 답은 현장에 있다고 믿는 사람 중 하나다. 이 책은 그런 저자가 남양주, 광주, 창원, 제주, 거제, 목포를 직접 발로 뛰어 얻은 생생하고 귀중한 정보를 바탕으로 6개 지역 부동산을 완전 분석한 책이다. 저자는 코로나19로 인해 현장답사를 쉽게 가지 못하는 독자들에게 시시각각 변화하는 현장의 부동산 흐름을 보여주고 싶다는 마음으로 이 책을 준비했다. 특히, 사전 분석만으로는 절대 알 수 없는 관심 아파트 단지에 대한 현지 부동산 중개사무소 소장님들의 현장감 넘치는 브리핑과 의견 등, 수없이 현장을 누벼온 저자만의 노하우로 얻어낸 값진 정보가 담겨 있다. 이 외에도 요즘 관심 높은 공시지가 1억 원 미만 매물만 모아 각 지역별로 보기 쉽게 표로 정리했고, 해당 지역의 부동산 흐름, 호재, 주목해야 할 아파트 단지, 투자금이 조금 들어가도 확실하게 오를 단지 등에 대한 자세한 분석이 실려 있다. 또한, 누구보다 전국의 현장을 많이 다니고, 지역의 흐름을 파악하고 있는 저자가 현장답사를 가기 전에 어떤 기준과 절차로 사전 분석을 해서 저평가 지역을 선별하고, 임장 갈 현장을 추려내는지 그 분석 절차도 잘 보여준다. 이 책과 함께 하나하나 따라 하면서 저평가된 지역을 선별하는 방법과 안목을 키워 소액자본으로 부동산 부자가 되어 보자!

 

프롤로그 5

 

Part 1. 남양주시 지역 분석

1. 남양주 전체 파악하기 12

2. 대장 아파트 파악하기 28

3. 상승 기류 갭투자 1억 원 미만 아파트 32

4. 남호 이성주의 사례 45

 

Part 2. 광주광역시 지역 분석

1. 광주 전체 파악하기 54

2. 대장 아파트 파악하기 58

3. 공시지가 1억 원 미만 아파트 69

 

Part 3. 창원시 지역 분석

1. 창원시 마산(회원구&합포구) 지역 파악하기 110

2. 마산회원구 주목 아파트 122

3. 마산합포구 주목 아파트 129

4. 공시지가 1억 원 미만 아파트 136

5. 창원시 진해구 공시지가 1억 원 미만 아파트 148

 

Part 4. 제주 지역 분석

1. 제주 지역 전체 파악하기 160

2. 제주의 주목 아파트 파악하기 180

3. 전세 갭 1억 원 미만 아파트 194

 

 

Part 5. 거제시 지역 분석

1. 거제시 전체 파악하기 200

2. 거제의 주목 아파트 파악하기 217

3. 거제 마무리 228

 

Part 6. 목포시 지역 분석

1. 목포 전체 파악하기 236

2. 공시지가 1억 원 미만 아파트 245

3. 갭투자 8,000만 원 이하로 가능한 단지(30평형) 253

4. 목포 핵심 정리 275

 

부록

1. 초기 재개발 투자란? 284

2. 서울 지역 초기 재개발 288

 

에필로그 316

∎ 저자 : 남호 이성주

 

세종대 CEO 부동산 경매 최고위과정 수료

닥치고 현장 밴드 리더

닥치고 현장 카페지기

방패장군 실전 투자 부동산 연구소 공동 리더

 

전국 현장을 누비는 현장맨, 전국 텐인텐 OB, 나눔스쿨, 짠돌이 카페, 부동산 오아시스, 부동산 스케치북, 부꿈사, 우분투, 대박땅꾼, 로이코 경매학원, 엠제이 경매학원 등 다수 강의

 

현장 투자 경험 17년 차, 협상의 대가인 지은이는 오늘도 끊임없이 현장을 누빈다. 그가 부동산 강의를 하는 이유는 자신의 투자 노하우를 누군가에게 전했을 때 큰 보람을 느끼기 때문이다. 그러한 마음을 담아 부린이를 위한 특급 투자 비법이 담긴《닥치고 현장! 부동산에 미치다》를 펴냈다. 투자를 할 때는 큰 욕심을 내지 말고, 자신에게 맞는 투자를 해야 한다. 호랑이는 스스로 호랑이라고 말하지 않고, 다만 덮친다. 남쪽 호랑이라는 뜻인 지은이의 호, ‘남호’는 꼼꼼하고 차분하게 현장을 살핀 후 호랑이 같이 덮쳐서 투자 물건을 잡는 지은이의 투자 성향을 잘 나타낸다. ‘발품황제’인 지은이의 안내에 따라 부동산 현장에 푹 빠져보자. 부동산 투자는

무조건 ‘닥치고 현장’이다!

과거에 매도했던 분들이 이 책을 읽으면 고개를 끄덕일 거라고 생각한다. 내가 샀던 지역의 단지가 매도 후에 오르는 것은 지나고 나서야 안다. 이렇게 매도하는 분들에게는 다음과 같은 공통점이 있다.

 

1. 집을 예쁘게 꾸민다

《닥치고 현장! 부동산에 미치다》의 12번 파트 ‘부동산을 메이크업하라’에서도 나오듯 매도하기 위해 수리를 한다. 매물이 많고, 주변 신축 분양권이 있다면 수리를 해도 쉽게 매도되지 않는다.

 

2. 많은 부동산에 매물을 내놓는다

매물이 많을 때는 아무리 층과 동이 좋고, 수리가 잘되어 있어도 가격을 비싸게 내놓으면 소장님들이 매물 사이트에 올리지도 않는다. 진짜 팔려면 매물

나온 것들 중에서 가장 저렴하게 내놓아야 거래가 성사된다.

 

3. 3개월 이상 공실이 길어지면 매도자는 생각이 많아진다

대출 이자, 관리 비용, 각종 세금 등으로 인해 판단이 흐려진다. 빨리 매도하고 싶어지는 애물단지가 되는 것이다. 이때는 자신만의 주관이 중요한데 말이다.

 

4. 사주 보는 곳이나 점집을 찾아간다

집이 거래가 잘되지 않으면 많은 사람이 미신에 의존한다. 이렇게라도 해야 마음이 놓이기 때문이다. 그러다 무속인의 말대로 했는데 집이 팔리게 되면 더 맹신하는 경우가 있다.

 

5. 매도 계획을 취소하고, 어쩔 수 없이 다시 전세 아니면 월세로 놓는다

그 당시는 어쩔 수 없는 선택이지만, 시간이 지났을 때 가격 급상승으로 인해 더 좋은 상황이 만들어지는 경우이다.

--- p.48

 

광주는 6대 광역시 중에서 가장 저평가되어 있는 도시이다. 광주 2호선 1단계, 2단계 주변 단지를 공부하기를 바란다. 거듭 강조하지만, 트렌드에 맞춰서 투자를 하는 것도 좋지만, 출구전략을 잘 세워야 한다. 광주광역시는 30평형대가 아직도 10억 원을 찍지 못했다. 봉선제일풍경채엘리트파크가 2021년 8월 기준 9억 8,500만 원에 거래되었다. 타 지역 대비 저렴한지 아닌지는 독자들이 파악해보기를 바란다.

 

북구와 서구의 재개발로 인한 천지개벽, 광산구 수완지구의 상승! 2호선 라인 공시지가 1억 원 미만 상승! 학원가의 중심, 봉선동!

 

광주는 교통보다 학업에 대한 부모의 열의와 신축에 대한 수요가 대단하다. 또한 상무역, 남광주역의 더블역세권 주변은 이미 급상승했다. 그만큼 교통 호재로 인한 가격 상승은 광주도 이미 시작되었음을 알 수 있다.

 

내가 가진 자본금 대비 기회비용을 줄일 수 있는 지역이라는 것이 광주 현장에 가면 피부로 느껴질 것이다. 지금껏 광주는 1호선만 있었기에 지역민들은 지하철 이용 빈도가 많지 않았다. 하지만 향후 2호선이 생기면 그 여파는 어마어마할 것이라고 본다. 투자자들이 좋아하는 개발 호재와 정책이 만든 공시지가 1억 원 미만의 붐! 향후 광주의 흐름이 궁금해진다.

 

--- p.106

 

 

거제시는 인구가 24만 명이다. 그동안 조선업 경기의 영향과 많은 입주 물량으로 인해 가격이 하락했다. 경남에서 아직도 전고점 대비 많이 하락한 지역이 거제시이다. 과거의 명성을 찾을 기회가 올 것인지 나도 궁금하다.

당연히 저평가된 지방 소도시에서의 부동산 흐름은 신축이다. 신축, 입지 좋은 준신축(학원가가 몰려 있는 곳), 아니면 재건축이 될 단지들, 그리고 공시지가 1억 원 미만을 봐야 한다는 사실을 잊지 말자.

 

거제시에 투자하기 두려운 요인 중 하나는 전세 물량이 너무나 많아서 투자하기가 쉽지 않다는 것이다. 향후 입주하는 단지들로 인해 지금은 거제시가 저평가이지만, 지금 당장 투자를 하려면 투자금이 많이 들어가는 것이 사실이다.

 

그러나 조선 수주 이슈가 있고, 지금 설계 도면을 그리는 단계까지 진행되고 있다. 그러면 본격적인 인원 증원이 이루어질 것이고, 입주 물량 또한 소진될 것이라고 본다. 2023년은 조금 이르고, 2024년부터 본격적인 거제의 상승이 시작되지 않을까 조심히 예측해본다. 물론 입지와 개발 호재가 있는 곳이 대세라는 것은 두말할 필요가 없다.

 

지금 거제시는 전세 걱정 없는 분양권을 투자자들이 많이 매수하는 분위기이다. 아니면, 공시지가 1억 원 미만의 아파트가 투자 트렌드이다. 다주택자들의 선택지가 많지 않기 때문이다. 취득세에서 자유로울 수 있는 공시지가 1억 원 미만으로 쏠리고 있는 이유이다.

--- p.232

 

목포는 공시지가 1억 원 미만 아파트를 사면 큰 상승의 재미는 없다. 적은 금액을 고려하면 상동, 옥암동이 좋다. 그렇지만 금액이 2~3억 원대인 용해동, 남악, 옥암(남악과 붙은 곳)을 보는 것을 추천한다. 공시지가 1억 원 미만을 본다면 상동 하당 쪽으로 보자! 1억 원 갭투자도 상동이 가장 좋다. 상동 중에서도 버스터미널 뒤쪽 하당에 속해 있는 곳이 1억 원 이하 갭투자를 하기에 제일 좋다.

 

목포 사람들이 살고 싶어 하면서 교통이 가장 좋은 곳이 상동 하당, 옥암이다. 특히 남악으로 넘어가는 곳이 사람이 가장 많이 몰린다. 목포 역사 주변은 주택으로 투자 가치가 안 나온다. 건물 투자를 들어가야 한다. 건물 투자를 하려면 금액이 10억 원 이상으로 올라간다. 목포역 주변 건물을 사서 리모델링해야 한다. 호텔, 여관 그런 방향으로 목포시가 정책을 펴고 있다. 주택은 아무래도 구도심이다 보니 젊은 세대는 하당이나 옥암지구, 남악지구로 빠진다. 예전 목포역 근방은 고령자가 많고, 역 앞 일호광장 쪽은 단독주택이 많다. 재개발 단독주택을 미는 것은 어렵다.

--- p.275~276

지역의 부동산 흐름을 한눈에 파악해

현장에서 바로 적용할 수 있는 실전 도서

 

이 책은 부동산 현장에서 바로 적용할 수 있는 실전 도서라고 할 수 있다. 총 6장에 걸쳐 남양주, 광주, 창원, 제주, 거제, 목포 지역을 다양한 각도에서 분석한다. 먼저, 주목할 만한 아파트 단지에 대한 현장 부동산 중개사무소 소장님들의 설명과 의견, 추천 매물 등을 다룬다. 여기에는 인터넷을 통한 사전 분석으로는 절대 알 수 없는 생생한 현장의 정보가 고스란히 담겨 있어 현실적인 제약으로 직접 현장답사를 갈 수 없는 많은 독자들에게 큰 도움을 줄 것이다. 또한, 손품왕의 풍부한 자료를 바탕으로 그 지역의 공시지가 1억 원 미만 매물들을 표로 만들어 초보자도 보기 쉽게 한눈에 정리했다. 뿐만 아니라 각 지역을 정리하면서 ‘남호 이성주의 생각’이라는 코너를 만들어, 해당 지역의 현재 부동산 흐름과 분위기를 살펴보고, 그 지역에 대한 저자만의 분석, 투자 시 주의해야 할 사항 등을 알려준다. 마지막으로 공시지가 1억 원 이하 매물만큼이나 부동산 시장에서 관심이 뜨거운 초기 재개발과 재건축에 대한 내용을 부록으로 실어 독자들에게 풍부한 자료를 제공한다.