신방수 세무사의 부동산 증여에 관한 모든 것

 

일반증여부터 부담부증여까지

꼭 맞는 절세 전략을 찾자!

최근 부동산 가격이 1~3배까지 급등하다 보니 상속세를 부담하는 층이 많아졌다. 상속세의 경우 재산가액이 10억 원을 초과하면 과세되는 것이 일반적인데, 아파트 1채 값이 이를 뛰어넘는 경우가 많아졌기 때문이다. 또한 주택에 대한 취득세, 종합부동산세, 양도소득세가 크게 인상되었는데, 이 중 종합부동산세는 다주택 보유층에게 상당한 압박을 가하고 있다. 하지만 처분하고 싶어도 양도소득세 중과세가 버티고 있어서 처분 대신 증여를 선택하는 일들이 자주 발생하고 있다. 이 책은 이러한 배경 아래 독자들이 증여를 선택할 때 부딪치는 다양한 세무상 쟁점들을 차근차근 해결해나간다. 예를 들어 부담부증여를 할 때 증여세와 양도소득세, 그리고 취득세를 어떤 식으로 계산할지, 증여 시에도 부가가치세가 과세될 수 있는데 왜 그런지, 증여받은 부동산을 양도할 때 양도소득세를 어떤 식으로 계산하는지 등이 그렇다.

 

부동산 세제가 최근 전반적으로 강화되는 가운데, 증여도 기준시가로 신고된 증여재산가액을 감정평가액으로 과세하거나 증여 취득세 과세표준을 시가로 인상하고 있다. 이러한 상황에서 이 책을 통해 일반증여가 좋은지, 부담부증여가 좋은지, 아니면 매도가 좋은지 본인의 상황에 맞는 현명한 증여 전략을 세우자.

 

확 바뀐 부동산 증여 세제의 완전분석

부동산 증여에 대한 세제를 집중적으로 다룬 이 책은 현재 증여를 생각하는 가정에서 증여 전에 한 번씩 보면 좋을 내용으로 가득 담았다. 총 8장으로 구성된 이 책은 우선 증여의 허와 실, 수증자와 증여자의 세금을 분석한다. 또한 부담부증여 전에 점검해야 할 것들, 부담부증여에 따른 각종 세금 계산 방법 등을 살펴본다. 후반부에서는 증여추정과 증여의제에 대해 알아보고, 셀프 증여세 신고하는 방법 등 일반인들도 증여를 쉽게 접근할 수 있도록 구성했다. 이 책은 저자가 20년 넘게 현장에서 익히고 경험한 사례들을 발굴해 독자가 가장 궁금해하는 내용을 엄선해 집필했다. 부동산 증여는 모든 세제가 연관되어 있어 초보자의 관점에서 보면 이를 풀어내기가 상당히 힘들지만, 이 책의 다양한 사례에 자신의 상황을 대입해보면 좋을 것이다.

 

머리말 …… 4

| 일러두기 | …… 12

 

제1장 증여의 허와 실

01 왜 증여에 관심이 많을까? …… 15

02 부동산 세제는 어떤 식으로 작동하고 있을까? …… 17

03 증여하면 앞의 세제는 어떤 식으로 바뀔까? …… 22

04 증여를 서둘러야 하는 이유는? …… 27

05 증여 전에 주의해야 할 세무상 쟁점들은? …… 30

| 심층분석 | 부동산 가격의 종류와 세목별 재산평가법 …… 34

 

제2장 수증자의 세금분석

01 수증자가 맞닥뜨리는 세무상 쟁점들은? …… 43

02 증여세 과세방식은? …… 46

03 실제 증여세는 어떻게 계산할까? …… 53

04 할증과세 어떻게 적용하는가? …… 57

05 부동산 수증 시 취득세 중과세가 적용되는 경우는? …… 61

06 취득세가 시가로 과세되면 세금이 얼마나 증가할까? …… 67

07 증여받은 주택을 2년 후에 양도하면 비과세가 가능할까? …… 71

08 증여받은 부동산을 양도하면 양도세는 어떻게 과세될까? …… 76

| 심층분석 | 취득가액 이월과세제도의 모든 것 …… 83

 

제3장 증여자의 세금분석

01 증여자가 맞닥뜨리는 세금의 종류는? …… 89

02 증여하면 다주택자의 종부세는 줄어드는가? …… 92

03 증여하면 1주택자의 종부세는 줄어드는가? …… 98

04 증여하면 양도세는 줄어드는가? …… 103

05 증여로 주택 수 분산 시 주의해야 할 내용은? …… 107

06 증여하면 상속세는 줄어드는가? …… 112

07 상속세와 증여세 모두 10년 합산과세를 한다고 하는데 그 이유는 무엇일까? …… 120

| 심층분석 | 수익형 부동산을 증여할 때 주의해야 할 부가가치세 …… 124

 

제4장 부담부증여 전에 점검해야 할 것들

01 부담부증여란 무엇인가? …… 129

02 부담부증여에서의 채무 인정조건은? …… 133

03 지분을 초과해 부담부증여하는 경우 문제는 없는가? …… 139

04 가족 간의 주택 전세보증금도 부담부증여할 수 있을까? …… 142

05 인수한 채무에 대한 사후관리는? …… 146

06 부담부증여 시 양도세 비과세 적용법은? …… 150

07 부담부증여로 받은 부동산의 양도세 과세방식은? …… 155

08 부담부증여 시 취득가액 이월과세는 어떻게 적용되는가? …… 159

| 심층분석 | 공동임대사업자가 주의해야 할 이자비용 처리법 …… 163

 

제5장 부담부증여 절세 특집

01 일반증여와 부담부증여의 과세방식은 어떻게 차이가 나는가? …… 171

02 부담부증여에 따른 증여세 계산은 어떻게 하는가? …… 174

03 부담부증여에 따른 양도세 계산은 어떻게 하는가? …… 179

04 부담부증여에 따른 취득세는 어떻게 계산하는가? …… 187

05 일반증여와 부담부증여 중 어떤 것을 선택할까(사례 분석)? …… 192

| 심층분석 | 증여 대 부담부증여 컨설팅(최적 부채 찾기) …… 198

 

제6장 증여추정·증여의제의 모든 것

01 민법과 세법상 증여의 관계는? …… 205

02 세법상 증여세 과세대상은 왜 그렇게 넓은가? …… 207

03 가족 간의 매매가 증여 추정된다는 뜻은? …… 211

04 저가양도에 따른 증여세 과세방식은? …… 215

05 매수자금을 전세보증금으로 대체하면 증여세가 부과될까? …… 219

06 부동산을 공짜로 사용해도 증여세가 부과되는가? …… 223

| 심층분석 | 이혼과 증여세의 관계 …… 228

 

제7장 상속 대 증여 대 매매선택

01 가족 간의 재산 이전방법은? …… 241

02 상속 전 증여하는 것이 좋을까? …… 245

03 상속 전에 증여보다 매도가 좋은 경우는? …… 251

04 증여와 매도 중 어떤 것이 더 좋을까? …… 255

| 심층분석 | 법인 증여의 실익분석 …… 259

 

제8장 셀프 증여세 신고하는 방법

01 일반증여 절차는? …… 265

02 부담부증여 절차는? …… 272

03 증여를 취소하면 증여세와 취득세는 나오지 않는가? …… 276

04 증여세 신고 후에 신고가액이 바뀌는 경우가 있다고 하는데? …… 279

05 증여세 신고 후 5~10년을 조심해야 하는 이유는? …… 284

| 심층분석 | 증여세 절세법 요약 …… 288

 

| 부록 | 증여재산평가 관련 실무지침 …… 297

∎ 저자 : 신방수

 

국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.

 

한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다.

 

저서로는 초베스트셀러인 『합법적으로 세금 안 내는 110 가지 방법』 시리즈, 『베테랑 세무사의 부동산 절세는 이렇게 한다』, 『법인 부동산 세무리스크 관리노하우』, 『상속·증여세무 가이드북』 등 가이드북 시리즈, 『회사 세무리스크 관리노하우』, 『IFRS를 알아야 회계가 보인다』 등 50여 권이 있다.

오는 2023년 이후부터는 증여에 따른 취득세 과세표준이 시가 표준액(기준시가)에서 시가상당액으로 인상될 것으로 보인다. 예를 들어 시가 10억 원이고 시가표준액이 5억 원인 부동산을 증여하면, 증여세는 10억 원에 맞춰 취득세는 5억 원에 맞춰 과세되고 있지만, 이날 이후에는 10억 원에 맞춰 취득세를 과세한다는 것이다.

이렇게 취득세 과세표준이 인상되면 취득세가 2배 이상 증가할 가능성이 높아진다. 특히 주택의 경우에는 취득세 중과세율에다 과세표준 인상이 맞물리면 증여 자체가 힘들어질 가능성이 높아진다.

--- p. 27~28

 

증여 대상이 되는 부동산에 부채가 담보되어 있는 경우가 있다. 예를 들어 전세보증금이 있거나 해당 재산을 통해 대출을 받은 경우를 말한다. 이같은 상태에서 부채와 같이 증여하는 방식을 부담부증여라고 한다. 참고로 부담부증여는 증여의 한 유형이지, 양도의 한 유형에 해당하지 않는다.

--- p.129

 

일반적으로 일반증여는 증여세가 많이 나오는 상황에서 불리하다. 그래서 이에 대한 대안으로 부담부증여를 선택하는 경우가 많다. 하지만 부담부증여로 인해 증여세와 취득세는 감소할 수 있으나, 그 대신 양도세 중과세가 적용되면 오히려 세부담이 늘어날 수있다. 결국 실무에서는 취득세를 포함해 일반증여 대 부담부증여의 세부담을 비교 분석하는 것이 타당할 것으로 보인다.

--- p. 196~197

 

한편 부동산 가격이 지속적으로 상승한다고 가정한다면 사전증여가 오히려 해보다 득이 될 가능성이 높다. 예를 들어 앞의 상속재산이 물가상승 등의 영향으로 30억 원에서 35억 원으로 증가되었다면 상속세 예상액은 6억 4천만 원에서 8억 4천만 원{과세표준 25억 원×상속세 세율 40%-1억 6천만 원(누진공제)}으로 2억 원이 증가한다. 따라서 사전증여를 하게 되면 2억 원 정도의 상속세를 추가로 절감할수 있게 된다. 이런 점 때문에 부동산 가격이 상승하는 국면에서는 사전증여가 빠를수록 좋다고 하는 것이다.

--- p.250