신방수 세무사의 확 바뀐 상가 빌딩 절세 가이드북

 

 

확 바뀐 상가‧빌딩 세제 완전분석

 

상가와 빌딩 등 수익형 부동산은 주택이나 토지에 비해 세제상의 규제가 심하지 않다. 일반 국민의 실생활과 다소 거리가 있기 때문이다. 하지만 상가나 빌딩이 세법에서 정하고 있는 고급오락장에 해당하면 취득제와 재산세가 중과세로 돌변한다. 한편 상가 등을 매매하거나 증여하면 부가가치세가 발생하는데, 실무처리를 잘못하면 손해가 발생할 수 있다. 또한, 상가나 빌딩을 상속이나 증여 시 기준시가가 아닌 감정평가로 신고해야 하는 상황에 처하는 경우도 많아 세금관리를 확실하게 해야 할 필요성이 있다.

국내 최초로 상가와 빌딩에 관한 세제 전반을 다룬 이 책은 최근에 변경된 세제를 심층적으로 분석하고, 취득, 보유‧임대, 양도, 상속‧증여 등 각자가 처한 상황에 맞는 절세방법을 찾을 수 있도록 했다. 따라서 현재 상가나 빌딩을 보유하고 있거나 보유할 예정에 있는 분들은 반드시 이 책을 필독하면 좋을 것이다!

 

상가‧빌딩 세금 모르면 진짜 손해본다!

 

20년 넘게 저자가 현장에서 익히고 경험한 사례들을 엄선해 집필한 이 책은 상가‧빌딩‧상가주택‧오피스텔‧고시원 등 수익형 부동산에 대한 다양한 세무상 쟁점들을 상세하게 분석하고 있다. 제1장에서는 상가‧빌딩세금을 설명하고, 2장에서는 부동산 임대업과 사업자등록절차를 살펴본다. 3장과 4장에서는 상가‧빌딩 취득, 임대 시의 절세 방법을 알아보고, 5장과 6장에서는 상가‧빌딩의 양도, 상속‧증여 시의 절세 방법을 안내한다. 부록으로는 오피스텔‧상가주택‧고시원 세금을 분석하고, 세무상 주의할 점들을 소개한다.

최근 부동산 세제가 전반적으로 강화되고 있는 가운데, 상가나 빌딩은 이러한 파고에서 약간 비켜나 있지만, 기준시가로 신고된 증여재산가액을 감정평가액으로 과세하거나 증여 취득세 과세표준을 시가로 인상하는 안 등은 소유자에게 많은 부담감을 주고 있다. 이 책은 이러한 추세를 분석하고, 이에 맞는 대응법을 체계적으로 분석해 수익형 부동산에 대한 다양한 세무상 쟁점들을 확인하는 한편, 상가‧빌딩 소유자들에게 상황별 절세 방법을 알려줄 것이다.

 

머리말 …… 4

| 일러두기 | …… 12

제1장 상가·빌딩세금의 기본기 다지기

01 상가·빌딩의 투자와 세금 …… 15

02 상가의 경매와 세금 …… 21

03 상가의 중개와 세금 …… 26

04 상가의 상속·증여와 세금 …… 34

| 심층분석 | 상가 부가가치세의 모든 것 …… 40

제2장 부동산 임대업과 사업자등록절차

01 부가가치세법상의 사업자 의미 …… 51

02 일반과세자의 납세의무 …… 56

03 간이과세자의 납세의무 …… 62

04 면세사업자의 납세의무 …… 67

05 상가의 취득과 사업자등록 …… 72

06 사업자등록신청시기의 중요성 …… 78

| 심층분석 | 유형별 사업자등록 방법 등 …… 82

제3장 상가·빌딩 취득 시의 절세 가이드

01 상가의 취득과 취득세 개관 …… 87

02 취득세가 중과세되는 경우(사치성 재산) …… 94

03 상가 취득과 부대비용 처리법 …… 101

04 상가 취득과 부가가치세의 계산 …… 105

05 취득 시 낸 부가가치세 환급원리 …… 112

06 부가가치세 환급신청 방법(사후관리 포함) …… 118

07 환급받은 부가가치세가 추징되는 이유 …… 124

| 심층분석 | 상가를 구입하는 경우의 부가가치세 계산법 …… 129

제4장 상가·빌딩 보유·임대 시의 절세 가이드

01 상가와 보유세 개관 …… 137

02 중개 시 알아야 할 재산세 중과세 …… 145

03 상가임대와 부가가치세의 계산 …… 151

04 임대료에 대한 세금계산서 발급방법 …… 156

05 상가임대차계약 시의 부가가치세 처리법 …… 161

06 임대소득에 대한 소득세 과세방식 …… 166

07 종합소득세 신고(단독명의) …… 170

08 종합소득세 신고(공동명의) …… 176

09 종합소득세 신고(성실신고확인사업자) …… 183

10 상가임대업과 건강보험료 …… 190

| 심층분석 | 부동산 임대업 경비처리법 …… 194

제5장 상가·빌딩 양도 시의 절세 가이드

01 상가 양도에 따른 세무 처리법 개관 …… 203

02 상가의 양도와 부가가치세 발생 …… 209

03 폐업 시 잔존재화에 대한 부가가치세를 계산하게 되는 경우 …… 217

04 상가 양도소득세 계산원리 …… 222

05 상가 양도가액 및 취득가액과 세무상 쟁점 …… 226

06 상가 필요경비 관련 양도소득세 절세법 …… 233

07 상가 감가상각 의사결정 …… 240

08 상가권리금과 세금 …… 243

| 심층분석 ① | 포괄양수도계약과 관련된 규정 …… 246

| 심층분석 ② | 연속된 상가 양도거래와 포괄양수도계약 성립 여부 …… 253

제6장 상가·빌딩 상속·증여 시의 절세 가이드

01 상가의 상속·증여에 따른 세무상 쟁점들 …… 259

02 상가의 재산평가법이 중요한 이유 …… 264

03 상가의 증여와 부가가치세 …… 270

04 사전증여와 상속·증여세 합산과세 …… 276

| 심층분석 | 상속·증여받은 부동산의 양도 …… 281

부록 오피스텔·상가주택·고시원 세금의 모든 것

01 오피스텔과 세무상 쟁점들 …… 287

02 오피스텔의 용도를 변경할 때의 세무상 주의할 점 …… 296

03 상가겸용주택과 세무상 쟁점들 …… 300

04 상가·오피스텔 분양권에 대한 세무처리법 …… 308

| 심층분석 | 상가의 신축임대와 세무상 쟁점 …… 314

∎ 저자 : 신방수

상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다.

저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《부동산 증여에 관한 모든 것》, 《2022 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》, 《1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라!》, 《중소기업세무 가이드북 실전 편》, 《병의원세무 가이드북 실전 편》, 《이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유 & 처분할 수 있는 시대다》, 《양도소득세 완전 분석》, 《부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!》, 《상속분쟁 예방과 상속·증여 절세 비법》, 《베테랑 세무사의 부동산 절세는 이렇게 한다》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《상속·증여세무 가이드북》 등 가이드북 시리즈, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 70여 권이 있다.

 

Q 4 . 양도 시 발생하는 부가가치세는 매도인의 부담인가? 아니면 매수인의 부담인가?

 

원칙적으로 매수인의 부담이다. 매도인은 매수인이 부담할 부가가치세를 국가를 대신해 징수하는 입장에 있기 때문이다. 하지만 계약을 통해 매도인이 부담하는 경우도 있을 수 있다.

-p. 17

 

▷ 설립된 지 5년이 안 된 법인이 수도권 과밀억제권역 내에서 상가나 빌딩을 취득하면 취득세율이 4%에서 8%로 중과세된다. 따라서 법인을 통해 부동산을 취득할 때에는 취득세 중과세 문제부터 해결할 수 있어야 한다. 이후 임대소득과 양도소득에 대한 세금, 관리비용 등을 고려해 개인으로 할 것인지, 법인으로 할 것인지 이에 대한 의사결정을 하는 것이 좋을 것으로 보인다.

-p. 100

▷ Q 1. 부동산 임대업의 경우 성실신고확인제도의 적용기준은?

성실신고확인제도는 세무대리인으로 하여금 임대수입과 비용에 대해 건별로 이를 검증하도록 하는 제도를 말한다. 마치 외부 감사인이 재무제표에 대해 감사를 하는 것과 같은 모양새를 하고 있다. 이러한 과정을 통해 사업자들의 결산내용이 검증되고, 그에 따라 적정세수가 확보되는 효과를 누릴 수 있게 된다. 만일 이러한 업무를 성실하게 이행하지 않으면 사업자에게는 가산세가, 세무대리인에게는 업무정지 같은 징계가 뒤따르게 된다. 이에 대한 적용기준은 전년도의 수입금액을 기준으로 하고 있다. 부동산 임대업의 경우 ‘5억 원’이 기준금액이 된다.

-p. 184

 

▷ 일반과세자인 임대사업자가 취득 후 이를 다른 사업자에게 양도하는 경우에는 재화(상가)의 공급에 해당하므로 건물공급가액에 대해 10% 등의 부가가치세를 징수하면 된다. 이런 상황에서는 취득 당시 환급받은 부가가치세는 추징당하지 않는다. 매수인이 매도인의 임대지위를 이어받아 부가가치세를 징수해 납부하기 때문이다. 하지만 취득 후 10년 내에 스스로 임대업을 그만둬 더 이상 부가가치세가 징수되지 않으면 세법은 폐업 당시 상가의 시가에 10%만큼 세금을 추징하게 되는데, 이러한 제도를 ‘폐업 시 잔존재화에 대한 부가가치세 과세’제도라고 한다. 이는 주로 소비자가 부가가치세 부담 없이 소비하는 것을 방지하기 위해 도입되었다.

-p. 217

 

▷ 둘째, 주거용 오피스텔을 1채 가지고 있는 경우 양도소득세 비과 세를 받을 수 있는가?

받을 수 있다. 다만 공부상의 용도는 주거용이 아니므로 본인이 비과세를 입증할 수 있는 서류를 구비해 비과세로 신고하는 것도 괜찮을 것으로 보인다. 단, 이때는 당초에 부가가치세를 환급받았다면 주택으로 사용한 만큼 부가가치세 추징문제가 발생할 수 있음에 유의해야 한다.

-pp. 294~295